Löschung einer Auflassungsvormerkung: Notar darf bei Rückabwicklung Löschung beantragen
KI-Zusammenfassung
Die Erwerber wandten sich gegen den Vorbescheid des Notars, die Löschung einer Auflassungsvormerkung nach erklärtem Rücktritt/Rückabwicklungsbegehren zu beantragen. Streitpunkt war, ob die vertraglichen Löschungsvoraussetzungen vorlagen und ob ein Widerruf der Löschungsbewilligung sowie ein Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB) entgegenstehen. Das LG Köln wies die Beschwerde zurück: Die Löschungsbewilligung war nicht mehr widerruflich, und der Notar hat sich an die vertraglichen Weisungen zu halten, ohne die materielle Wirksamkeit des Rücktritts aufzuklären. Etwaige Gewährleistungs- und Schadensersatzfragen seien im Zivilprozess zu klären und hinderten die notarielle Antragstellung im § 15-BNotO-Verfahren nicht.
Ausgang: Beschwerde der Erwerber gegen den notariellen Vorbescheid zur Vormerkungslöschung zurückgewiesen; Kosten auferlegt.
Abstrakte Rechtssätze
Eine Beschwerde nach § 15 Abs. 2 BNotO ist auch statthaft, wenn der Notar eine Amtstätigkeit angekündigt hat, deren Unterlassung begehrt wird; effektiver Rechtsschutz gebietet die gerichtliche Überprüfung auch jenseits des Wortlauts der „Verweigerung“.
Der beurkundende Notar hat die in der Urkunde an ihn gerichteten Weisungen zur Abwicklung (insbesondere zur Löschung einer Auflassungsvormerkung) strikt am Urkundenwortlaut auszurichten; außerhalb liegende Umstände sind grundsätzlich unerheblich.
Eine in einer notariellen Urkunde erteilte Eintragungs-/Löschungsbewilligung ist nicht mehr widerruflich, sobald der Begünstigte nach § 51 Abs. 1 Nr. 1 BeurkG einen Anspruch auf Ausfertigung der Urkunde hat.
Hat die Urkunde die Voraussetzungen festgelegt, unter denen der Notar die Löschung der Vormerkung beantragen darf, ist der Notar nicht verpflichtet, die materielle Wirksamkeit eines Rücktritts oder streitige Gewährleistungs-/Schadensersatzansprüche im Einzelnen zu prüfen; eine Amtsermittlung oder Beweisaufnahme findet nicht statt.
Ein behauptetes Zurückbehaltungsrecht oder streitige Sekundäransprüche aus dem Kaufvertrag sind im Verfahren nach § 15 BNotO nicht verbindlich zu klären und können die notarielle Antragstellung nur im Rahmen eines streitigen Erkenntnisverfahrens zwischen den Parteien beeinflussen.
Tenor
Die Beschwerde der Beteiligten zu 1. gegen den Vorbescheid des Notars
Dr. N1vom 01. 08. 2012 wird zurückgewiesen.
Den Beteiligten zu 1. werden die außergerichtlichen Kosten der Beteiligten zu 2.
auferlegt.
Gründe
I.
Mit notariellem Kaufvertrag vom 28.09. 2011( UR. Nr. 789/11 des Notars Dr. N1) verkaufte die Beteiligte zu 2. an die Beteiligten zu 1. aus dem im Grundbuch des Amtsgerichts Bergisch Gladbach von Olpe, groß 15.861 qm eine noch zu vermessende Teilfläche von mindestens 1.200 qm und mit einer Straßenbreite von ca. 30 m zum Kaufpreis von 114. 200 €
Bei der Beurkundung wurde auf eine der notariellen Urkunde ergänzend beigefügte Anlage I, hier der Plan der Klarstellungs- und Ergänzungssatzung P der Gemeinde Kürten, und auf die Anlage II, hier der Lageplan mit Einzeichnungen der verkauften Teilfläche, Bezug genommen ( Bl. 30 ff. d.A. ).
Die Beteiligten zu 1. beabsichtigten, auf dem erworbenen und an die Kreisstraße K 30 angrenzenden sowie bisher nicht erschlossenen Grundstück ein Wohnhaus zu errichten. Die Beteiligte zu 2. verpflichtete sich in Abschnitt I. des Kaufvertrages die dort näher bezeichneten Erschließungsarbeiten bis spätestens zehn Wochen auszuführen, nachdem das Rücktrittsrecht der Beteiligten zu 1. gemäß Abschnitt III. Ziff. 1 des Kaufvertrages nicht mehr ausgeübt werden kann.
In Abschnitt II. Ziff. 2. des Kaufvertrages wird die Fälligkeit und Verzinsung des Kaufpreises nach näherer Anweisung des Notars im Einzelnen näher bestimmt ( Bl. 35 d.A. ).
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Im Abschnitt III. Ziff. 1 ( Sachmängel ) des Kaufvertrages ist u.a. folgendes bestimmt
( Bl. 39 d.A. ):
„Bei dem veräußerten Grundbesitz handelt sich derzeit nicht um Bauland.
Nicht erfasst von den Vereinbarungen unter dieser Ziff. 1 ist die im Abschnitt 1 übernommene Verpflichtung zur Erstellung von Erschließungsanlagen. Hierfür verbleibt es bei dem gesetzlichen Gewährleistungsrecht.
Der Erwerber beabsichtigt die Bebauung des Grundbesitzes mit einem Wohnhaus.
Sollte die Klarstellungs- und Ergänzungssatzung P der Gemeinde Kürten nicht bis spätestens zum 30.03. 2012 rechtswirksam sein, ist der Erwerber
berechtigt, innerhalb von vierzehn Tagen nach Ablauf der Frist durch schriftliche
Erklärung gegenüber Veräußerer von dem heutigen Vertrag zurückzutreten...“
In Abschnittt I. Ziff. 1 der notariellen Urkunde übernahm die Beteiligte zu 2. als Veräußerin mit folgendem Wortlaut die Verpflichtung zur Ausführung von Erschließungsarbeiten ( Bl. 34 d.A. ):
„Der Kaufgegenstand liegt an einer öffentlichen Straße ( K 30 ). Die Zuwegung zu dem Kaufgegenstand erfolgt unmittelbar von dieser Straße. Die Ver- und Entsorgungsleitungen zu dem Kaufgegenstand sollen in einem fünf Meter breiten
Grundstücksstreifen entlang der öffentlichen Straße auf der hier verkauften Teilfläche sowie weiteren Flächen aus dem Flurstück Nr. 17 verlegt werden.
Der Veräußerer verpflichtet sich, bis spätestens zehn Wochen, nachdem das Rücktrittsrecht gemäß Abschnitt III. Ziff. 1 nicht mehr ausgeübt werden kann, folgende zur Bebauung des Kaufgegenstandes erforderlichen Leistungen im Bereich der fünf Meter breiten Versorgungstrasse entlang der öffentlichen Straße sach- und fachgerecht zu erbringen:
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a)
Herstellung der dem Gebrauch der Anlieger dienenden Entwässerungs- und Wasser-
versorgungsleitungen, ausgenommen die Regen- und Oberflächenwasserentsor-
gung, die durch den Erwerber auf seine Kosten auf dem Grundstück herzustellen ist;
b)
Vorbereitung der Verlegung der dem Gebrauch der Anlieger dienenden Strom- und
Telekommunikationsversorgungsleitungen nach den Anforderungen der jeweiligen Versorgungsträger.“
Im Kaufvertrag wurde seitens der Beteiligten zu 2. die Eintragung einer Vormerkung zugunsten der Beteiligten zu 1. bewilligt, die unter der lfd. Nr. 4 in die Abteilung II des Grundbuchs des Amtsgerichts Bergisch Gladbach von Olpe Blatt 2554 eingetragen wurde.
Der Kaufvertrag enthält in Abschnitt V. Ziff. 3 Absatz 5 und Absatz 6 ferner folgende Regelung zur Löschung der Vormerkung ( Bl. 44 d. A. ) :
„Der Erwerber bewilligt schon heute die Löschung der Vormerkung. Von dieser
Löschungsbewilligung darf nur der amtierende Notar Gebrauch machen.
Den Antrag auf Löschung der Vormerkung zugunsten des Erwerbers darf der
Notar auf dem Veräußerungsgegenstand ohne gleichzeitigen Antrag auf Um-
schreibung nur stellen, wenn
- der Veräußerer ihm gegenüber erklärt, den Kaufvertrag nicht mehr durchführen
zu wollen, da der Erwerber trotz schriftlicher Mahnung seine vertraglich geschul-
deten Leistungen ganz oder teilweise nicht vertragsgemäß erbracht hat,
- der Notar den Erwerber schriftlich unter seiner zuletzt bekannten Anschrift
aufgefordert hat, ihm binnen einer Frist von 14 Tagen den Nachweis
der Erfüllung der vertraglich geschuldeten Leistungen zu erbringen,
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- dem Notar nach Ablauf von 14 Tagen kein Nachweis über die vollständige
Erfüllung der vertraglich geschuldeten Leistungen vorliegt und
- die bis dahin dem Notar nachgewiesenen, von dem Erwerber etwa gezahlten
Kaufpreisteilbeträge auf Notaranderkonto hinterlegt oder an den Erwerber oder dessen Finanzierungsgläubiger zurücküberwiesen worden sind. Der Notar wird
angewiesen, über etwa auf Anderkonto hinterlegte Beträge dann nur nach
einverständlicher Anweisung der Vertragsparteien oder auf zumindest für
vorläufig vollstreckbar erklärte gerichtliche Entscheidung hin zu verfügen.“
In Abschnitt V. Ziff. 5 des Kaufvertrages ermächtigten die Beteiligten zu 1. und 2.
den Notar, Anträge aus der Urkunde in jeder Weise getrennt oder eingeschränkt
zu stellen und in gleicher Weise auch zurückzuziehen, ferner Erklärungen, Bewilligungen oder Anträge zu ändern oder zu ergänzen ( Bl. 45 d. A. ).
Mit Schreiben vom 31. 10. 2011 teilte der Notar den Beteiligten zu 1. mit, dass die von ihm zu überwachenden Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaupreises gegeben sind.
Das Bauamt des Rheinisch-Bergischen Kreises wies die Beteiligten zu 1. mit Schreiben vom 01.02. 2012 zu dem von ihnen gestellten Bauantrag darauf hin,
dass eine Zufahrt von deren Grundstück unmittelbar an die Kreisstraße K 30 nicht zugelassen werden könne. Die Zufahrt zu den neu zu erschließenden Grundstücken könne nur über eine parallel zur K 30 geführten Privatstraße erfolgen. Das Bauamt
forderte sie zur Mitteilung auf, ob eine Umplanung erfolge und wie mit dem Bauan-
antrag weiter verfahren werden solle (Bl. 61 d. A. ).
Die Beteiligte zu 2. teilte darauf hin den Beteiligten zu 1. mit Schreiben vom 14.02. 2012 mit, in einem Abstimmungsgespräch vom 06.02. 2012, an dem auch eine Vertreterin der Gemeinde Kürten teilgenommen habe, habe der Rheinisch-Bergische Kreis den Kompromissvorschlag gemacht, dass im Einverständnis aller betroffenen Grundstückseigentümer jeweils zwei Eigentümer eine gemeinsame Grundstücks- einfahrt errichten und hierdurch die Zahl der Zufahrten auf die Kreisstraße auf drei
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beschränkt werde. Die Beteiligte zu 2. fügte diesem Schreiben einen Vertragsentwurf zur Absicherung der gegenseitigen Geh-, Fahr- und Leitungsrechte bei ( Bl. 62 ff. d.A. ).
Mit weiterem Schreiben vom 06.03. 2012 teilte die Beteiligte zu 2. den Beteiligten
zu 1. den zwischenzeitlichen Sachstand der bereits durchgeführten bzw. noch an-
stehenden Erschließung der Grundstücke mit ( Bl. 68 ff. d.A.).
Herr F1 erklärte gegenüber dem Notar daraufhin seitens der Beteiligten zu 1. am 18.04. 2012, die Beteiligte zu 2. habe ihm bestätigt, die Verpflichtung zur Erschließung sei erfüllt und habe sie aufgefordert, den Kaufpreis zu zahlen. Die Erschließung sei aber nicht in der Weise ausgeführt worden, wie dies vertraglich vereinbart worden sei. Insbesondere sei eine Zufahrt nur für jeweils zwei
Grundstücke gemeinschaftlich möglich, was so nicht vereinbart worden sei. Zudem seien die Leitungen nicht in einem Versorgungsstreifen neben der Straße verlegt, sondern unmittelbar in der Straße. An der durch den Rheinisch-Bergischen Kreis
nur genehmigten gemeinschaftlichen Zufahrt für jeweils zwei Grundstücke gemeinsam hätten die Beteiligten zu 1. kein Interesse. Sie würden daher den Kauf-preis nicht zahlen und Schadensersatz für die ihnen entstandenen Aufwendungen
verlangen.
Die Beteiligten zu 1. verlangten von der Beteiligten zu 2. mit anwaltlichem Schreiben vom 30.04. 2012 unter Fristsetzung bis zum 15.05. 2012 die Rückabwicklung des Kaufvertrages, weil dieser sich als rechtlich nicht durchführbar erweise. Ferner forderten sie die Erstattung von im Einzelnen näher bezifferten Aufwendungen in Höhe von zur Zeit 15.655,03 € sowie von vorläufigen Anwaltskosten in Höhe von
2.895,03 € ( Bl. 56 ff. d. A.). Diesen Sachverhalt teilten die Beteiligten zu 1. mit
Schreiben ebenfalls vom 30.04. 2012 dem Notar mit ( Bl. 54 f. d.A.).
Die Beteiligte zu 2. erklärte daraufhin gegenüber den Beteiligten zu 1. mit anwaltlichem Schreiben vom 15.05. 2012 sich dazu bereit, den Kaufvertrag ohne
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Anerkennung einer Rechtspflicht rückabzuwickeln. Mit weiterem anwaltlichem
Schreiben vom 13.06. 2012 kündigte die Beteiligte zu 2. gegenüber den Beteiligten
zu 1. ihren Rücktritt vom Kaufvertrag wegen des nicht gezahlten Kaufpreises an
( Bl. 118 ff. , 121 ff. d. A. ).
Mit Schreiben vom 09.07. 2012 erklärte die Beteiligte zu 2. gegenüber dem Notar, den Kaufvertrag nicht mehr durchführen zu wollen, weil die Beteiligten zu 1. trotz schriftlicher Mahnung die vertraglich geschuldeten Leistungen ganz oder teilweise nicht vertragsgemäß erbracht hätten. Diesem Schreiben fügte die Beteiligte zu 2.
das anwaltliche Schreiben der Beteiligten zu 1. vom 30. 04. 2012 bei, in dem diese
die Rückabwicklung des Kaufvertrages verlangt hatten. Der Notar forderte die Beteiligten zu 1. unter dem 10.07. 2012 auf, ihm binnen einer Frist von 14 Tagen den Nachweis der Erfüllung der vertraglich geschuldeten Leistungen zu erbringen.
Seitens der Beteiligten zu 1. bestätigte Herr F1 dem Notar am 13.07.2012 te-lefonisch, die Beteiligten zu 1. hätten den Kaufpreis nicht bezahlt. Er vertrat die
Auffassung, die Vormerkung dürfe nicht gelöscht werden, da der Kaufpreis mangels
Erfüllung nicht fällig geworden sei.
Die Beteiligten zu 1. forderten sodann mit anwaltlichem Schreiben den Notar unter dem 16.07. 2012 auf, bis zum 18.07. 2012 zu erklären, einen Antrag auf Löschung der Vormerkung nicht im Namen der Beteiligten zu 1. abzugeben. In diesem Schreiben widerriefen sie die Bewilligung der Löschung der Vormerkung. Ebenfalls mit anwaltlichem Schreiben vom 16.07. 2012 unterrichteten die Beteiligten zu 1. das
Amtsgericht Bergisch Gladbach, Grundbuchamt, über den erklärten Widerruf der Bewilligung. Die Beteiligte zu 2. legte dem Notar unter dem 17.07. 2012 eine an die Beteiligten zu 1. gerichtete Erklärung des Rücktritts vom Kaufvertrag vor.
Der Notar kündigte den Beteiligten zu 1. und 2. mit Vorbescheid vom 01.08. 2012
an, beim Grundbuchamt die Löschung der zu Gunsten der Beteiligten zu 1. eingetragenen Vormerkung unter Vorlage einer beglaubigten Ablichtung des Kaufvertrages zu beantragen.
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Zur Begründung führte der Notar u. a. aus, die im Kaufvertrag vereinbarten Voraussetzungen für die Löschung seien wegen des nicht gezahlten Kaufpreises gegeben. Der Nachweis der Kaufpreiszahlung sei auch nicht wegen der von den Beteiligten zu 1. behaupteten Nichtfälligkeit des Kaufpreises entbehrlich. Die
Beteiligten zu 1. hätten eine Schlechterfüllung des Kaufvertrages vorgetragen,
außerdem habe das Grundstück wegen der exklusiv vereinbarten, aber nicht
genehmigungsfähigen Zufahrt von der Straße nicht die vereinbarte Beschaffenheit.
Auf das Vorliegen dieser behaupteten Mängel komme es jedoch nicht an, weil die
Beteiligten zu 1. erklärt hätten, ihre geschuldete Leistung nicht mehr erbringen zu
wollen. Es lägen übereinstimmende Erklärungen beider Seiten vor, den Kaufvertrag
nicht mehr vollziehen zu wollen. Die im Kaufvertrag erteilte Löschungsbewilligung
sei weiterhin wirksam, weil deren Widerruf nicht möglich sei. Das ihm im Kaufvertrag
eingeräumte Ermessen im Hinblick auf die Löschung der Vormerkung übe er dahingehend aus, den Löschungsantrag zu stellen. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten der Begründung wird auf den Inhalt des Vorbescheides des Notars
verwiesen (Bl. 95 ff. d. A.).
Die Beteiligten zu 1. legten gegen diesen ihren Verfahrensbevollmächtigten am 02.08. 2012 zugegangenen Vorbescheid mit anwaltlichem Schreiben vom 03.09. 2011 Beschwerde ein.
Die Beteiligten zu 1. machen geltend, die Fälligkeit des Kaufpreises sei nicht gegeben und könne auch nicht eintreten, weil die Beteiligte zu 2. ihre Verpflichtung zur eigenständigen Erschließung des Kaufgrundstücks mit einer unmittelbaren Zuwegung an die Kreisstraße K 30 lastenfrei, d. h. ohne Eintragung einer Dienstbarkeit für die weiteren Grundstückseigentümer, nicht erfüllen könne.
Auch die von den Beteiligten zu 1. mit Schreiben vom 30.04. 2012 geforderte Rückabwicklung des Kaufvertrages sowie der von der Beteiligten zu 2. mit Schreiben
vom 16.07. 2012 erklärte Rücktritt vom Kaufvertrag berechtige den beurkundenden
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Notar nicht zur Beantragung der Löschung der eingetragenen Auflassungsvormer-
kung. Vielmehr müsse es den Beteiligten zu 1. möglich sein, bei Störung des Ver-
tagsverhältnisses auf die Abwicklung Einfluss zu nehmen. Der Notar habe daher die widerstreitenden Interessen nicht gegeneinander abgewogen, sondern seine im Vor-
bescheid angekündigte Entscheidung ganz überwiegend auf das Interesse der Beteiligten zu 2. abgestellt. Eine Rückabwicklung des Vertrages könne nur unter vollständigem Ausgleich der den Beteiligten zu 1. entstandenen Schäden (15.655,03 € ) zuzüglich Anwaltskosten ( 5.048,46 € ) durch gerichtliche Entscheidung oder aber durch Parteieinigung erfolgen. Den Beteiligten zu 1. stehe insoweit gemäß § 273 BGB ein Zurückbehaltungsrecht zu.
Die Beteiligten zu 1. beantragen,
den Notar anzuweisen, die Löschung der zugunsten der Eheleute S1
und Annette F1 im Grundbuch des Amtsgerichts Bergisch Gladbach von
Olpe, Blatt 554, eingetragenen Vormerkung unter Vorlage einer beglaubigten
Ablichtung des Kaufvertrages bei dem zuständigen Grundbuchamt nicht
zu beantragen.
Die Beteiligte zu 2. beantragt,
die Beschwerde zurückzuweisen.
Die Beteiligte zu 2. macht geltend, die vertraglichen Voraussetzungen für die Löschung der Auflassungsvormerkung seien gegeben. Hinsichtlich der
weiteren Einzelheiten zur Begründung ihres Vorbringens beruft sie sich auf die Ausführungen im Vorbescheid des Notars. Weiterhin trägt sie vor, mit Rück-
abwicklung des Kaufvertrages entfalle die Grunderwerbsteuer, die Rechnungen
der Architekten N2 und Partner vom 31. 12. 2011 und 27.07. 2012 seien
nicht nachprüfbar.
Der Notar hat der Beschwerde der Beteiligten zu 1. mit Beschluss vom 04.09.
2012 nicht abgeholfen und die Beschwerde der Kammer zur Entscheidung vorgelegt.
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Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstand wird ergänzend
auf den Akteninhalt und auf die zwischen den Beteiligten gewechselten Schriftsätze sowie auf die von ihnen vorgelegten weiteren Urkunden verwiesen.
II.
Die gemäß § 15 Abs. 2 BNotO i. V. mit den § 63 FamFG formgerecht und fristgerecht eingelegte sowie auch im Übrigen statthafte Beschwerde der Beteiligten zu 1. hat in der Sache selbst keinen Erfolg.
1.
Die Beschwerde gemäß § 15 Abs. 2 BNotO ist ebenfalls statthaft, wenn der Notar ein
Handeln angekündigt hat, das ihm von den Beschwerdeführern untersagt werden soll ( LG Frankfurt, DNotZ 1998,236 m. Anmerkung Meißner). Der Wortlaut des § 15 Abs. 2 S. 1 BNotO bezieht sich zwar nur auf eine „Verweigerung“ der Urkunds- oder sonstigen Tätigkeit des Notars, nicht auf die hier von den Beteiligten zu 1. begehrte Unterlassung der vom Notar angekündigten Tätigkeit. Denn der Notar wird vorlie- gend bei der von ihm angekündigten Tätigkeit in Ausübung seines öffentlichen Amtes tätig, so dass gemäß Art. 19 Abs. 4 GG den Beteiligten zu 1. über den Wortlaut des § 15 Abs. 2 BNotO hinaus ein effektiver Rechtsschutz für die von ihnen begehrte gerichtliche Überprüfung der angekündigten Amtstätigkeit des Notars zwingend gewährt werden muss.
Entgegen dem Beschwerdevorbringen sind indes die vertraglichen Voraussetzungen für eine Löschung der Auflassungsvormerkung gemäß Abschnitt V. Ziff. 3 des Kaufvertrages gegeben. Die Beteiligten zu 1. können demgegenüber vom beurkundenden Notar unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt beanspruchen, seinen ihnen angekündigten Antrag auf Löschung der zu ihren Gunsten eingetragenen Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt zu unterlassen.
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2.
Die Herbeiführung der Löschung der Auflassungsvormerkung stellt sich als weitere pflichtgemäße Hilfstätigkeit des Notars zu der notariellen Beurkundung vom 28. 09. 2011 und damit als Urkundstätigkeit i. S. des § 15 Abs. 1 BNotO dar. Die Beteiligten zu 1. und 2. haben den beurkundenden Notar in Abschnitt VI. Ziff. 5 auch damit beauftragt, den Löschungsauftrag zu stellen, wenn die hierfür vorab vertraglich vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind. Die entsprechende Bewilligung der Beteiligten zu 1. für die Löschung haben diese bereits in Abschnitt V. Ziff. 3. des Kaufvertrages unter den dort näher bezeichneten Voraussetzungen erteilt.
Demzufolge ist auch der seitens der Beteiligten zu 1. mit anwaltlichem Schreiben vom 16.07. 2012 erklärte Widerruf der Bewilligung zur Löschung der Auflassungs-
vormerkung unbeachtlich. Denn eine Eintragungsbewilligung wird wirksam und ist damit nicht mehr widerruflich, wenn ein Anspruch des Begünstigten oder eines
Dritten auf eine Ausfertigung der Urkunde besteht, die diese Bewilligung enthält
( Meikel/Böttcher, Grundbuchordnung, 10. Aufl. 2009, § 19 Rdnr. 139 ). Nach § 51 Abs. 1 Nr. 1 BeurkG hat der durch die erteilte Löschungsbewilligung begünstigte Veräußerer einen Anspruch auf Erteilung einer Ausfertigung des Kaufvertrages.
3.
Der Inhalt und der Umfang der Amtspflichten des beurkundenden Notars ergeben sich nach alledem aus den im Kaufvertrag enthaltenen und an ihn gerichteten Weisungen der Beteiligten zu 1. und 2., die der Notar streng zu befolgen und mit an ihrem Wortlaut orientierter Genauigkeit zu beachten hat, ohne dass es auf außerhalb des Auftrages liegende Umstände ankommt ( BGH, Urt. vom 10.02. 2000, IX ZR 41/99, DNotZ 2001, 856 ). In diesem Zusammenhang trifft den Notar insbesondere keine Amtsermittlungspflicht ( § 26 FamFG ) sowie auch keine Pflicht zur Beweis- aufnahme ( § 29 FamFG ), um seinerseits die Wirksamkeit des Rücktritts zu prüfen.
Demnach gehen die auf zwei Entscheidungen des Bayerischen Obersten Landes-
gerichts betreffend die Verpflichtung eines Notars zur Erteilung einer vollstreckba-
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ren Ausfertigung einer Urkunde ( vgl. BayObLG, ZfIR 2004, 879 ff. und BayOblG, NJW-R 2000, 1663 ff. ) gestützten Erwägungen, es sei nicht Aufgabe des Notars, einseitig geltend gemachte Rücktrittsgründe zu prüfen, sofern nicht das Gegenteil feststehe, ebenso ins Leere, wie etwa die auf einer Entscheidung des OLG Köln ( RNotZ 2003, 268 ) beruhende weitere Überlegung, der Notar dürfe bei der Prüfung und Abwicklung eines Löschungsantrages dessen Stellung nur verweigern, wenn sich ihm aufdränge, dass die Löschungsvoraussetzungen nicht vorlägen, das Grundbuch also unrichtig würde ( so BGH, Beschl. vom 02.12. 2010, V ZB 174/10, MittBayNot 2011, 422 ff. = juris Rdnr. 16 ).
Erforderlich und ausreichend nach der vorgenannten Rechtsprechung des BGH ist demgegenüber, dass dem Notar die durch einen Rücktritt erfolgte Vertragsaufhe- bung seitens der Beteiligten nachzuweisen ist. Dementsprechend ist der Notar nicht verpflichtet, die Wirksamkeit des Rücktritts materiell-rechtlich im Einzelnen zu prüfen, wenn im notariellen Vertrag vorab die Voraussetzungen für den Löschungsantrag des Notars im Einzelnen bereits näher festgelegt sind ( BGH, a.a.O. Rdnr. 16 ).
4.
Die Beteiligten zu 1. und 2. haben in Abschnittt V. Ziff. 5 Absatz 2 des Kaufvertrages den beurkundenden Notar vorliegend ermächtigt, Anträge aus dieser Urkunde in jeder Weise getrennt oder eingeschränkt zu stellen und in gleicher Weise auch zurückzuziehen, ferner Erklärungen, Bewilligungen und Anträge zu ändern oder zu ergänzen. Dabei hat der Notar bezüglich der Löschung der Vormerkung die in Abschnitt V. Ziff. 3 des Kaufvertrages näher bestimmten Voraussetzungen streng zu beachten, die entgegen dem Beschwerdevorbringen bei der gebotenen Auslegung der Urkunde gemäß §§ 133, 157 BGB nicht insgesamt kumulativ, sondern lediglich im Sinne der vom Notar im Vorbescheid zutreffend vorgenommenen Auslegung vorliegen müssen. Die tatsächliche und rechtliche Beurteilung des Notars ist insgesamt nicht zu beanstanden.
In diesem Zusammenhang hat der Notar im Vorbescheid zunächst zutreffend darauf
abgestellt, dass der ihm erteilte Auftrag in Abschnitt V. Ziff. 3 unter Verwendung
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des Wortes „darf“ dahingehend auszulegen ist, er sei zur Stellung des Löschungsan-
trages auch bei Vorliegen der Voraussetzungen nicht verpflichtet, d. h. er habe
pflichtgemäß die widerstreitenden Interessen gegeneinander abzuwägen. Dabei hat er zum einen zutreffend berücksichtigt, dass insbesondere in einem Grundstücks-
kaufvertrag als Verbrauchervertrag ein Zurückbehaltungsrecht des Erwerbers gegenüber dem Kaufpreisanspruch des Veräußerers nicht verkürzt werden darf ( Krauß, Immobilienkaufverträge in der Praxis, 6. Aufl. 2012, Rdnr. 952).
Zum anderen hat der Notar ebenso zutreffend berücksichtigt, er sei gehalten, eine
Gefährdung des Veräußerers zu vermeiden, die dadurch entsteht, dass im Fall der
Rückabwicklung des Kaufvertrages der Kaufgegenstand bei dem Bestehenbleiben der Vormerkung des Erwerbers im Grundbuch für den Veräußerer faktisch unver- käuflich ist ( BGH, NJW 1988, 143, 1144 ). Seine Abwägungsentscheidung, der Stellung des Löschungsantrages den Vorzug zu geben, ist hier seitens der Kammer aus den nachfolgenden weiteren Gründen unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu beanstanden und daher im Ergebnis ermessensfehlerfrei.
Vorliegend haben die Beteiligten zu 1. mit anwaltlichem Schreiben vom 30.04. 2012 gegenüber der Beteiligten zu 2. den Rücktritt wegen der rechtlich nicht möglichen Durchführung der vereinbarten Regelungen im Kaufvertrag betreffend die Zuwegung verlangt und dem Notar hiervon mit Scheiben ebenfalls vom 30.04. 2012 Kenntnis gegeben. Die Beteiligte zu 2. ihrerseits hat unstreitig gegenüber dem Notar unter dem 19.07. 2012 erklärt, dass auch sie den Kaufvertrag nicht mehr durchführen wolle, weil die Beteiligten zu 1. den Kaufpreis nicht gezahlt hätten. Dementsprechend wollen übereinstimmend beide Vertragsparteien den Kaufvertrag nicht mehr erfüllen mit der Folge, dass die zu Gunsten der Beteiligten zu 1. eingetragene Auflassungs- vormerkung nicht mehr dem beiderseits vertraglich verfolgten Zweck erfüllen kann, den Anspruch der Beteiligten zu 1. auf Übertragung des Eigentums ( §§ 873, 929 BGB ) zu deren Gunsten im Grundbuch künftig auch gegen Zwischeneintragungen zu sichern.
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Hiernach sind die in Abschnitt V. Ziff. 3 des Kaufvertrages benannten Voraussetzun- gen der nachgewiesenen Nichterfüllung des Kaufpreisanspruchs seitens der Erwer- ber sowie der Erklärung des Veräußerers, den Kaufvertrag nicht mehr durchführen zu wollen, kumulativ erfüllt. Denn auch die Beteiligten zu 1. haben nach den von ihnen aufgrund anwaltlicher Beratung abgegebenen Erklärungen kein Interesse mehr an einer weiteren Durchführung des Kaufvertrages nebst Übereignung des Kaufge- genstandes mit Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch und zwar nunmehr verbunden mit einer Modifizierung der Erschließung gemäß der Anforde-
rung des Rheinisch-Bergischen Kreises durch eine gemeinsame Grundstückszufahrt mit einem weiteren Grundstücksnachbarn und der Eintragung entsprechender Dienstbarkeiten auf dem Kaufgrundstück.
Bei einer solchen Fallkonstellation handelt der Notar ersichtlich ermessensfehlerfrei, wenn er, wie hier der Urkundsnotar, seine Entscheidung maßgeblich darauf stützt, eine Vermögensgefährdung des Veräußerers zu vermeiden, die dadurch entsteht, dass trotz der beiderseits gewollten Rückabwicklung des Kaufvertrages der Kaufgegenstand bei dem Bestehenbleiben der Vormerkung des Erwerbers im Grundbuch für den Verkäufer zwischenzeitlich praktisch unverkäuflich wäre. In diesem Zusammenhang hat der Urkundsnotar ebenfalls zutreffend berücksichtigt, dass vorliegend die Beteiligten zu 1. bisher unstreitig keinerlei Zahlungen auf den vereinbarten Kaufpreis an die Beteiligte zu 2. erbracht haben und diese auch künftig keine Zahlungen auf den vereinbarten Kaufpreis mehr beabsichtigen (vgl. hierzu auch BGH, NJW 1988, 1143, 1144).
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Eine rechtliche abweichende Beurteilung ergibt sich insbesondere daher auch nicht daraus, dass die Beteiligten zu 1. sich auf ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB wegen der von ihnen gegen die Beteiligte zu 2. geltend gemachten sekundären Schadensersatzansprüche, hier wegen frustrierter Aufwendungen, in Höhe von € 15.655,03 zuzüglich Anwaltskosten in Höhe von € 5.048,46 € berufen haben.
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Das Bestehen oder Nichtbestehen der vorgenannten sekundären Schadensersatz- ansprüche seitens der Beteiligten zu 1. einschließlich der Frage eines etwaigen Zurückbehaltungsrechts gegenüber der Beteiligten zu 2. kann nach der vorge- nannten Rechtsprechung des BGH eine rechtliche Relevanz nur in einem etwaigen zivilprozessualen Erkenntnisverfahren zwischen den Beteiligten zu 1. und 2. haben. Der beurkundende Notar kann über diese streitigen Ansprüche nicht im vorliegenden Verfahren gemäß § 15 BNotO mitentscheiden. Demzufolge bezieht sich auch das Kommentarzitat im Beschwerdevorbringen der Beteiligten zu 1. zum dort angeführ- ten Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB betreffend den Anspruch auf die Einwilligung in die Löschung einer Auflassungsvormerkung konkret auf ein streitiges Erkenntnisverfahren, nicht indes auf ein Beschwerdeverfahren gemäß § 15 BNotO ( vgl. Palandt/ Grüneberg, BGB , 71. Aufl. 2012, § 273 Rdnr. 2 mit Hinweis auf RGZ 163,62 ; vgl. ferner BGH, ZIP 2003, 1406 ff. ; ebenso MünchKomm/Krüger, BGB, Schuldrecht Allgemeiner Teil, 4. Aufl., § 273 Rdnr. 85 ).
Ebenfalls zur Entscheidung in einem etwaigen künftigen Erkenntnisverfahren gehört die noch gegebenenfalls näher zu klärende Vorfrage für das Bestehen oder Nichtbe- stehen des geltend gemachten Zurückbehaltungsrechts gemäß § 273 BGB, ob den Beteiligten zu 1. gegen die Beteiligte zu 1. kaufrechtliche Gewährleistungsansprüche wegen eines Sach- bzw. Rechtsmangels des verkauften Grundstücks gemäß den §§ 434, 435 BGB, aufgrund der straßenrechtlich nicht genehmigten unmittelbaren Zufahrt an die Kreisstraße K 30 zustehen oder nicht.
Diese rechtliche Vorfrage, bei der möglicherweise unter anderem auch über weitere in Betracht kommende zivilrechtliche Anspruchsgrundlagen der Beteiligten zu 1.
sowie gegebenenfalls auch Ansprüche der Beteiligten zu 2. gegen die Beteiligten zu 2. zu befinden sein dürfte, kann und darf vorliegend verfahrensrechtlich der Notar nicht entscheiden und zwar auch nicht etwa im Rahmen seiner Ermessensausübung. Denn die hier im Verfahren gemäß § 15 BNotO allein für die Entscheidung über die
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Amtstätigkeit des Notars gerichtlich zuständige Beschwerdekammer des Landge- richts ist verfahrensrechtlich ebenfalls nicht befugt, diese rechtlichen Vorfragen für
die Beteiligten zu 1. und 2. zu klären und rechtsverbindlich zu entscheiden. Ebenso gilt dies für die Berechtigung bzw. Nichtberechtigung der von den Beteiligten zu 1. gegen die Beteiligte zu 2. geltend gemachten sekundären Schadensersatzansprüche der Höhe nach.
All dies bedarf noch eines streitentscheidenden Gerichtsverfahrens bei der hierfür zuständigen Zivilkammer des Landgerichts mit einer ebenfalls möglichen Über- prüfung der dortigen Entscheidung in der Berufungsinstanz durch das Oberlandes- gericht, wenn sich die Beteiligten zu 1. und 2. hierüber nicht künftig außergerichtlich einigen sollten.
6.
Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 81 Abs. 2 Nr. 2, 84 FamFG.
Die Rechtsbeschwerde (§ 70 FamFG) war nicht zuzulassen, da die Rechtssache
keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die
Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Rechtsbe-
schwerdegerichts nicht erfordert.
Beschwerdewert: Bis 22.000 €