Berufung abgewiesen: Kautionsrückzahlung trotz Mietminderung wegen Nutzungsbeeinträchtigungen
KI-Zusammenfassung
Die Beklagten wandten sich in der Berufung gegen ein Urteil, das den Klägern die Rückzahlung einer Mietkaution zusprach. Zentral war die Frage, ob die Beklagten wegen angeblicher Mietrückstände gegenrechnen konnten, da sie Mieten wegen Nutzungsausfall und einer defekten Gegensprechanlage gemindert hatten. Das Landgericht verwarf die Aufrechnung, da Mietrückstände nicht festgestellt wurden und die Beklagten ihre Darlegungs- und Beweislast nicht erfüllten. Die Kosten des Verfahrens trägt die Berufungsklägerin; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Ausgang: Berufung der Beklagten gegen Urteil über Kautionsrückzahlung als unbegründet abgewiesen; Aufrechnung wegen nicht nachgewiesener Mietrückstände nicht anerkannt
Abstrakte Rechtssätze
Die Aufrechnung nach § 389 BGB setzt voraus, dass der aufrechnende Anspruch gegen den Anspruch des Gegners besteht; besteht infolge wirksamer Mietminderung kein Mietrückstand, ist eine Aufrechnung ausgeschlossen.
Trägt der Mieter eine Mietminderung wegen eingeschränkten Gebrauchs vor, obliegt dem Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für Tatsachen, die einen geringeren Nutzungsverlust oder tatsächlichen Zugang trotz Beschränkung belegen.
Wenn der Vermieter einen ihm angezeigten Mangel nicht überprüft, trifft ihn die Darlegungs- und Beweislast für das ordnungsgemäße Funktionieren der streitgegenständlichen Einrichtung.
Die Höhe der vom Gericht festgestellten Mietminderung ist nur auf Ermessensfehler überprüfbar; eine sachgerechte Bemessung bleibt der Würdigung des Tatrichters vorbehalten.
Vorinstanzen
Amtsgericht Köln, 205 C 126/06
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das am 19.9.2006 verkündete Urteil des Amtsgerichts Köln – 205 C 126/06 – wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Beklagten zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 540 Abs. 2, § 313a Abs. 1 Satz 1,§ 542 Abs. 1, §§ 543, 544 ZPO, 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.
Gründe
Mit ihrer Berufung wenden sich die Beklagten gegen das stattgebende Urteil erster Instanz, das den Klägern einen Kautionsrückzahlungsanspruch in Höhe von 1.400 € zuspricht. Sie berufen sich auf einen aufrechenbaren Gegenanspruch wegen rückständiger Miete für Mai 2004 bis Juni 2005 von monatlich 100 €, um welche die Beklagten die Miete gemindert haben.
Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.
Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung der Beklagten hat in der Sache keinen Erfolg.
Der Kautionsrückzahlungsanspruch der Kläger ist nicht durch Aufrechnung gemäß § 389 BGB erloschen, da die Beklagten Mietrückstände nicht beanspruchen können.
Die Kläger schulden für die Monate Mai 2004 bis Juni 2005 nur die um jeweils 100 € geminderte Miete wegen des Ausschlusses von der Nutzung der Kellerräume und wegen der defekten Gegensprechanlage, so dass Mietrückstände nicht bestehen.
Unstreitig waren die Kläger durch das von den Beklagten neu installierte Schloss von der Nutzung der Waschküche und des Trockenraums grundsätzlich ausgeschlossen, was den Mietgebrauch beeinträchtigte. Es hätte nunmehr, wovon das Amtsgericht zu Recht ausgegangen ist, den Beklagten oblegen, die ihnen günstige Tatsache der tageweise bestehenden Zugangsmöglichkeit nachzuweisen, die den geschuldeten Mietgebrauch trotz des Schlosses eröffnet haben soll. Hierzu haben die Beklagten aber weder im einzelnen vorgetragen, noch Beweis angetreten. Zu welchen Zeiten und durch wen etwa das Schloss geöffnet wurde, ist nicht dargetan. Beweis ist nicht angetreten.
Zudem haben die Beklagten nicht ausreichend dargelegt und bewiesen, dass die Kläger um die angebliche Zugangsmöglichkeit am Montag und Dienstag einer jeden Woche wussten, wodurch den Klägern der Mietgebrauch erst ermöglicht worden wäre. Die vorgelegten Schreiben vom 25.3.2004 (Bl. 19 d.A.), 7.4.2004 (Bl. 20 d.A.) und 3.5.2004 (Bl. 39 d.A.) lassen eine solche Kenntnis nicht erkennen. Das Wissen der Kläger um das Anliegen der Beklagten, die Wasch- und Trockenzeiten auf Montag und Dienstag zu begrenzen, beinhaltet noch nicht, dass die Beklagten den Klägern damit auch mitgeteilt haben, dass die Räume an diesen Tagen trotz des Schlosses tatsächlich zugänglich waren.
Ein weiterer Mangel der gemieteten Wohnung liegt in dem Defekt der Gegensprechanlage. Auch insoweit haben die Beklagten der ihnen obliegenden Darlegungs- und Beweislast für das Fehlen des Mangels nicht Genüge getan. Zwar muss grundsätzlich der Mieter das Vorliegen eines Mangels darlegen und beweisen. Dies ändert sich aber dann, wenn der Vermieter sich nicht um die Feststellung eines ihm angezeigten Mangels kümmert (Schmidt-Futterer § 536 BGB Rn. 451). Da die Beklagten die Funktionstüchtigkeit der Gegensprechanlage in der Wohnung der Kläger nicht überprüft haben, trifft sie nunmehr die Darlegungs- und Beweislast für das ordnungsgemäße Funktionieren. Konkrete Ausführungen aber dazu, weshalb die Beklagten, auch ohne dass sie den angeblichen Defekt von der Wohnung der Kläger aus überprüft haben, davon ausgingen und ausgehen konnten, dass die Anlage in Ordnung war, fehlen.
Die Einschätzung des Amtsgerichts zur Höhe der geltend gemachten Mietminderung ist nur auf Ermessensfehler hin überprüfbar. Solche sind nicht erkennbar.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10, §§ 711 und 713 ZPO.
Streitwert für das Berufungsverfahren: 1.400 €