Berufung: Mietminderung wegen Schließung stationärer Diakoniestation in „Betreutes Wohnen“
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin begehrt Feststellung einer Mietminderung infolge der Schließung einer im Objekt betriebenen Diakoniestation. Das Landgericht gibt der Berufung teilweise statt und erkennt ab 01.01.2005 eine Minderung der Monatsmiete von 505,47 € auf 465,00 € an. Die Kammer sieht die Betreuungseinrichtung als vermieterseitige Leistung aus Werbung und Vertragsauslegung an und bemisst die Minderung unter Abwägung der Umstände.
Ausgang: Berufung der Klägerin teilweise stattgegeben: Feststellung der Mietminderung auf 465,00 € ab 01.01.2005, weitergehende Klage abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Eine Mietminderung nach § 536 Abs. 1 BGB tritt ein, wenn eine vermietete Wohnsache in ihrer Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch durch den Wegfall einer vertraglich geschuldeten Einrichtung gemindert wird.
Bei der Auslegung eines Mietvertrags sind vertragsüberschreitende Umstände wie vordem getätigte Werbung und die Vertragsüberschrift zu berücksichtigen; daraus kann sich eine vermieterseitige Leistungspflicht ergeben.
Die Höhe der Mietminderung bemisst sich nach der Wertminderung der Nutzungsqualität; dabei sind sowohl die besonderen Bedürfnisse des Mieters (z. B. Lebensalter, Inanspruchnahme von Leistungen) als auch das Vorhandensein alternativer Angebote in der Umgebung zu berücksichtigen.
Fehlt die vertraglich geschuldete Betreuungseinrichtung dauerhaft und ist sie für die Bezeichnung "Betreutes Wohnen" wesentlich, rechtfertigt dies eine prozentuale Minderung der vereinbarten Miete.
Tenor
Für Recht erkannt:
Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Köln - 214 C 41/05 vom 17.08.2005 - unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung - teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:
Es wird festgestellt, dass der von der Klägerin an die Beklagten zu entrichtende Mietzins ausschließlich der Heiz- und Betriebskosten, für die von den Beklagten gemietete Wohnung im Hause Straße entf., 00000 L., ab dem 01.01.2005 monatlich 465,00 Euro beträgt.
Die weitergehende Klage wird abgewiesen.
Die im ersten Rechtszug angefallenen außergerichtlichen Kosten der ursprünglichen Beklagten, nämlich der Firma M. GmbH und der Firma Immobilien Investitionsgesellschaft mbH, trägt die Klägerin. Von den übrigen Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen tragen die Klägerin 30 % und die Beklagten je 35 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Von der Darstellung eines Tatbestandes wird gemäß den §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1, 542 Abs. 1, 543, 544 ZPO, 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Berufung der Klägerin gegen das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts hat in der Sache teilweise - wie tenoriert - Erfolg.
Der vertraglich vereinbarte Mietzins, der seit dem 01.07.2001 505,47 Euro (ohne Heiz-und Betriebskosten) beträgt, hat sich gemäß § 536 Abs. 1 S. 1 und 2 BGB mit Wirkung ab dem 01.01.2005 auf monatlich 465,00 Euro gemindert. Seit dem 01.01.2005 ist an der der Klägerin überlassenen Mietwohnung ein Mangel im Sinne des Gesetzes entstanden, weil - wie in tatsächlicher Hinsicht unstreitig - seit diesem Tage die bis dahin im Erdgeschoss des Hauses unterhaltene Betreuungseinrichtung der K-
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V.-I. geschlossen worden ist. Eine neue gleichwertige Einrichtung ist - ebenfalls unstreitig - weder im Hause Straße entf., noch in einem der angrenzenden, zum Gesamtkomplex gehörenden Häuser der Wohnanlage Straße entf./ Straße entf. eröffnet worden.
Durch den Wegfall der vorgenannten Betreuungseinrichtung ist ein Mangel im Rechtssinne entstanden. Dies ergibt sich daraus, dass Bestand und Betrieb der Betreuungseinrichtung im Hause zu den aufgrund des Mietvertrages vom 22.04.1998 vermieter-seits geschuldeten Leistungen gehören. Diese Leistung wird seit dem 01.01.2005 nicht mehr erbracht und wird auch in absehbarer Zukunft nicht mehr erbracht werden.
Dass Bestand und Betrieb der Betreuungseinrichtung im Hause zu den vermieterseits geschuldeten Leistungen gehören, ergibt sich aufgrund einer sinn- und interessewah-renden Auslegung des vorgenannten Mietvertrages: Die Überschrift dieses Vertrages nimmt mit der Formulierung - „... Wohnform `Betreutes Wohnen' - dem Sinne nach Bezug auf die dem Vertragsschluss vorausgegangene Werbung; dort war als Kern des sogenannten Konzeptes „Betreutes Wohnen" herausgestellt worden, dass in der Wohnanlage eine Diakoniestation der K. vorhanden sei, die die Betreuung der älteren Bewohner der Anlage gewährleiste. Dadurch stehe den Mietern ein umfangreiches Hilfsangebot zur Verfügung, das von der Grund- und Behandlungspflege über den Mobilen Sozialen Dienst bis zum Menü-Service reiche. Unstreitig bestand, als der oben genannte Mietvertrag geschlossen wurde und als die Klägerin die von ihr angemietete Wohnung bezog, eine der vorstehend auszugsweise zitierten Werbung entsprechende Betreuungseinrichtung im Hause Straße entf., ebenso in der weiteren Folgezeit.
Die Kammer hat nicht verkannt, dass der Text des Mietvertrages vom 22.04.0000 nichts über die vorbezeichnete Diakoniestation aussagt. Dies steht indes der vorgenannten Auslegung, wonach Bestand und Betrieb der Diakoniestation im Objekt zu den Vermieterseits geschuldeten Vertragspflichten zählen, nicht entscheidend entgegen. Denn die Diakoniestation der K., sowie sie bei Mietbeginn tatsächlich vorhanden war, stellte - wie auch die Beklagten nicht ernstlich in Abrede stellen - das einzige Merkmal dar, das - der vorzitierten Werbung entsprechend - die Bezeichnung
„Betreutes Wohnen" rechtfertigen konnte. Abgesehen hiervon handelte es sich bei der von der Klägerin angemieteten Wohnung um eine „normale" 1 1/2 Zimmer-Wohnung,
- 4 - wobei allerdings deren Ausstattung ebenso wie bestimmte Merkmale der allen Bewohnern zugänglichen Teile der Wohnanlage auf die besonderen Bedürfnisse älterer Menschen abgestimmt sind. Letztgenannte Ausstattungsmerkmale, wie etwa die von den Beklagten hervorgehobene Kameraanlage und die besondere Gestaltung der Treppen, der Treppenabgänge, der Flurräume etc. rechtfertigen indes - auch bei noch so weitem Verständnis - nicht die im Mietvertrag genannte Wohnform „Betreutes Wohnen". Letzteres trifft vielmehr - wie vorgenannt - allein auf die durch die Diakoniestation der K. im Hause angebotenen Leistungen zu. Bei alledem erscheint, auch unter Mit berücksichtigung der beträchtlichen Höhe der vertraglich vereinbarten Miete, allein eine Auslegung des Mietvertrages dahin interessegerecht, dass Bestand und Betrieb einer Betreuungsstation im Hause zu den Vermieterseits geschuldeten Pflichten zählen. Wollte man dies - mit den Beklagten - anders sehen, so liefe die in der Überschrift des Mietvertrages getroffende an die vorangegangene Werbung anknüpfende übereinstimmende Erklärung der Vertragsparteien, wonach die Klägerin eine Wohnung im Rahmen des Konzepts „Betreutes Wohnen" angemietet habe, vollständig leer.
Die Kammer erachtet eine Minderung der monatlichen Vertragsmiete von 505,47 Euro auf 465,00 Euro, entsprechend einer Minderungsquote von etwa 8 %, für erforderlich, aber auch ausreichend, um der durch die Schließung der Diakoniestation im Hause eingetretenen Minderung des Wohnwerts der von der Klägerin angemieteten Wohnung angemessen Rechnung zu tragen. Dabei ist zum einen berücksichtigt worden, dass gerade für ältere Menschen, wie die 1929 geborene Klägerin, das Vorhandensein einer räumlich nahegelegenen Betreuungseinrichtung mit ihren vielfältigen Hilfsangeboten von erheblichem Interesse ist. Erfahrungsgemäß geraten ältere Menschen eher als jüngere, verhältnismäßig häufig in Lebenssituationen, in denen sie auf rasch erreichbare fremde Hilfe angewiesen sind. So hat denn auch die Klägerin, wie sie in der mündlichen Verhandlung vor der Kammer geschildert hat, im Verlaufe der Mietzeit wiederholt in gesundheitlichen Krisensituation die Hilfsangebote der Diakoniestation der K. im Hause in Anspruch genommen. Speziell für ältere Menschen, die ihr Leben eigenverantwortlich gestalten (auf solche ist die hier streitige Altenwohnanlage ausgerichtet) ist die Sicherheit, dass im Notfall rasch erreichbare Hilfe und Unterstützung im Hause jederzeit abrufbar bereit steht, von erheblichem Gewicht. Andererseits hat die Kammer auch berücksichtigt, dass in gewisser Entfernung von der Wohnanlage weiterhin eine Station der K. betrieben wird, in der Hilfeleistungen der hier fraglichen Art vorgehalten werden.
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Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, 100 Abs. 1, 269 Abs. 3 S. 2 ZPO.
Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10 (711 S. 1), 713 ZPO.
Streitwert für das Berufungsverfahren: 685,92 Euro (entsprechend dem Jahresbetrag der von der Klägerin erstrebten Mietherabsetzung)