Berufung: Erstattung von Anwaltskosten wegen unwirksamer Eigenbedarfskündigungen
KI-Zusammenfassung
Die Kläger machten Erstattung von Rechtsanwaltskosten wegen zwei unwirksamer Eigenbedarfskündigungen geltend. Das Landgericht Köln hob das Urteil des Amtsgerichts auf und verurteilte die Beklagten gesamtschuldnerisch zur Zahlung von 737,80 € nebst Zinsen. Das Gericht nahm eine schuldrechtliche Sonderverbindung (§ 311 BGB) und Verschulden der Beklagten an und billigte die angefallenen Kosten.
Ausgang: Berufung der Kläger erfolgreich; Kläger erhalten Erstattung von Rechtsanwaltskosten in Höhe von 737,80 € nebst Zinsen; Urteil des AG aufgehoben.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Anspruch auf Schadensersatz in Form von Erstattung von Rechtsanwaltskosten kann sich aus §§ 280 Abs. 1, 311 BGB i.V.m. § 398 BGB ergeben, wenn eine schuldrechtliche Sonderverbindung besteht und Pflichten daraus verletzt werden.
Eine schuldrechtliche Sonderverbindung nach § 311 BGB kann bereits durch tatsächliches Verhalten der Parteien (z.B. Entgegennahme der Miete, Auftreten als Vermieter) vor Eintragung im Grundbuch begründet werden.
Die Unwirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung begründet Haftung des Kündigenden, wenn dieser die Unwirksamkeit hätte erkennen oder sich darüber hätte informieren müssen (objektiver Sorgfaltsmaßstab).
Mietern steht es frei, sich gegen unberechtigte Kündigungen anwaltlich zu verteidigen; hierfür notwendige und angemessene Rechtsanwaltskosten sind als Schadensposten ersatzfähig.
Vorinstanzen
Amtsgericht Köln, 219 C 487/09
Tenor
1.
Das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 15.12.2009 (219 C 487/09) wird aufgehoben und die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 737,80 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 11.03.2009 zu zahlen.
2.
Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz tragen die Beklagten als Gesamtschuldner.
3.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
4.
Die Revision wird nicht zuzulassen.
Gründe
Von der Darstellung eines Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1, 542 Abs. 1, 543, 544 ZPO, 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.
Die zulässige Berufung der Kläger hat auch in der Sache Erfolg.
Die Kläger haben gegenüber den Beklagten einen Anspruch auf Schadensersatz, nämlich Erstattung von Rechtsanwaltskosten in Höhe von 737,80 € aus §§ 280 Abs. 1, 311 i.V.m. § 398 BGB.
In Höhe von 150,- € haben die Kläger diese Kosten selbst aufgewandt, in Höhe von 587,80 € hat ihre Rechtsschutzversicherung diese Kosten beglichen und ihren Erstattungsanspruch an die Kläger abgetreten.
Durch Ausspruch der –unstreitig- unwirksamen Eigenbedarfskündigungen vom 27.08.2007 und 16.1.2008 haben die Beklagten die ihnen aus der schuldrechtlichen Sonderverbindung zu bzw. dem Mietverhältnis mit den Klägern obliegende Pflichten verletzt.
Bereits bei Ausspruch der ersten Kündigung vom 27.08.2007 bestand zwischen den Parteien eine schuldrechtliche Sonderverbindung im Sinne von § 311 BGB. Die Beklagten waren zu diesem Zeitpunkt zwar noch nicht Vermieter, da sie noch nicht im Grundbuch eingetragen waren. Auch ist richtig, dass sich dieser Vermieterwechsel später aufgrund Gesetzes, quasi automatisch, mit dem Eigentumsübergang, ohne dass es hierfür irgendeines Zutuns der Parteien bedurfte, vollzogen hat. Die Sonderverbindung zwischen den Parteien ist jedoch dadurch entstanden, dass die Beklagten bereits ab April 2007 die Miete für die Wohnung vereinnahmten und sie sich selbst – mit Schreiben vom 23.04.2007 – als neue Vermieter gerierten. Auch wenn dies aufgrund der fehlenden Eigentumsumschreibung (noch) falsch war, genügt es für eine jedenfalls faktische Geschäftsbeziehung zwischen den Parteien. Bei Ausspruch der zweiten Kündigung vom 16.01.2008 waren die Parteien durch Mietverhältnis miteinander verbunden.
Die Unwirksamkeit der beiden Kündigungen ist auch durch die Beklagten zu vertreten. Soweit die Unwirksamkeit der ersten Kündigung auch darauf beruhte, dass sie noch gar nicht Vermieter waren, konnten sie dies ohne weiteres erkennen. Selbst wenn sie, wie man ihrem Schreiben vom 23.04.2007 entnehmen kann, davon ausgingen, bereits Vermieter zu sein, handelten sie insoweit fahrlässig. Sie hätten sich über die Rechtslage informieren müssen. Der gleiche Vorwurf ist ihnen auch hinsichtlich des weiteren Unwirksamkeitsgrundes – Sperrfrist – zu machen. Der zwischen den Beklagten und dem Voreigentümer T geschlossene Notarvertrag vom 04.12.2006 enthält in Ziffer (1) lit. a) den Hinweis auf die tatsächlichen Umstände, aus denen das Eingreifen der Sperrfrist folgte: dort heißt es, dass das Objekt – erst – durch notarielle Teilungserklärung vom 26.10.2006 in Eigentumswohnungen aufgeteilt worden war. Dadurch, dass der Voreigentümer T die hier streitige Wohnung sodann an die Beklagten veräußerte, eben durch den Notarvertrag vom 04.12.2006, wurde die Sperrfrist ausgelöst. Dass die Beklagten als rechtliche Laien hieraus nicht den Schluss auf das Bestehen einer Sperrfrist gezogen haben, entlastet sie nicht. Im Zivilrecht gilt ein objektiver Sorgfaltsmaßstab; wenn die Beklagten wegen fehlender Rechtskenntnisse aus der vorzitierten Information im notariellen Kaufvertrag nicht den Schluss auf das Bestehen einer Sperrfrist gezogen haben, so ist doch nicht zweifelhaft, dass ein Rechtskundiger diesen Schluss bei Aufwendung der erforderlichen Sorgfalt sehr wohl gezogen hätte. Auch insoweit traf die Beklagten, wenn sie selbst nicht hinreichend kundig waren, eine Erkundigungspflicht.
Die Kläger durften sich gegen die unberechtigten Eigenbedarfskündigungen zur Wehr setzen und hierzu auch einen Rechtsanwalt hinzuziehen. Bereits aufgrund der zuerst ausgesprochenen Kündigung drohte den Klägern der Verlust ihrer Wohnung. Um dies zu verhindern, durften sie anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen. Gleiches gilt für die zweite Kündigung, die sogar von einem Rechtsanwalt ausgesprochen worden ist. Es ist danach nicht zweifelhaft, dass man sich gegen eine solche auch unter Hinzuziehung eines Rechtsanwaltes zur Wehr setzen darf.
Bezüglich der Höhe der geltend gemachten Rechtsanwaltskosten steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zur Überzeugung der Kammer fest, dass die in Ansatz gebrachten Gebühren angemessen waren. Nach den Erörterungen in der mündlichen Verhandlung vor der Kammer am 02.12.2011 ziehen auch die Beklagten nicht (mehr) die Höhe der angefallenen Kosten in Zweifel.
Entgegen der Auffassung der Beklagten ist der Anspruch der Kläger auch nicht durch Mitverschulden ausgeschlossen oder eingeschränkt. Den Beklagten ist insoweit zuzugestehen, dass die Kläger selbst einräumen, dass sie vom Voreigentümer im September 2006 darauf hingewiesen worden waren, dass nach den gesetzlichen Vorgaben eine Kündigungsmöglichkeit erst nach acht Jahren bestehe. Allerdings steht damit nicht fest, dass die Kläger als rechtliche Laien diese Information richtig eingeordnet haben und dass die Information ihnen noch präsent vor Augen stand, als sie ihren Prozessbevollmächtigten mit der Abwehr der Kündigungen beauftragten. Selbst wenn ihnen die Erklärung des Voreigentümers noch präsent gewesen wäre, ist ihnen danach nicht vorzuwerfen, anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Woher sollten die Kläger wissen, dass die Angaben des Voreigentümers zutreffend waren? Dies konnten sie nur unter Hinzuziehung eines Rechtsanwaltes sicher herausfinden.
Der Zinsanspruch ist aus §§ 286 Abs. 1 Satz 1, 288 Abs. 1 BGB begründet.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, da die Sache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung einer Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordert.
Streitwert: 737,80 €.