Berufung gegen Eigenbedarfskündigung wegen mangelnder Ernsthaftigkeit des Nutzungswillens zurückgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Kläger verlangten Räumung wegen Eigenbedarfs für ihren 20‑jährigen Sohn; das Amtsgericht wies ab und das Landgericht Köln ließ die Berufung nicht gelten. Streitpunkt war die Ernsthaftigkeit des Nutzungsinteresses. Das Gericht sah erhebliche Zweifel wegen vorhandener Alternativwohnung, früherer Kündigungen und geringen Verbrauchsangaben. Ohne konkrete Darlegungen zu Ausbau und Unzumutbarkeit sei die Kündigung unwirksam.
Ausgang: Berufung der Kläger gegen Räumungs- und Herausgabeanspruch wegen Eigenbedarfs als unbegründet abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Eine Eigenbedarfskündigung setzt voraus, dass der Vermieter die Ernsthaftigkeit des tatsächlichen Nutzungsinteresses substantiiert darlegt; bloße Absichtserklärungen genügen nicht.
Besteht eine alternative zumutbar nutzbare Wohnung, spricht dies gegen die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung, sofern der Vermieter nicht konkrete Gründe für deren Unzumutbarkeit vorträgt.
Frühere, nicht realisierte Eigenbedarfskündigungen oder nachweislich nur geringe tatsächliche Nutzung durch Angehörige begründen Zweifel an der Ernsthaftigkeit eines späteren Nutzungswillens.
Der Vermieter trägt Darlegungs- und Beweislast für die Notwendigkeit und Konkretisierung des Eigenbedarfs; fehlende Angaben zu Ausbaumöglichkeiten oder zu entstehenden Mehrkosten können die Kündigung entfallen lassen.
Tenor
Die Berufung der Kläger gegen das am 12.11.1997 verkündete Urteil des Amtsgerichts Köln - 2o7 C 185/97 wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens werden den Klägern als Gesamtschuldnern auferlegt.
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die Berufung der Kläger ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, in der Sache indes ohne Erfolg.
Das amtsgerichtliche Urteil ist im Ergebnis nicht zu beanstanden.
Ein Räumungs- und Herausgabeanspruch ist nicht gemäß § 556 BGB begründet. Das Mietverhältnis der Parteien besteht fort, weil es nicht wirksam durch die Kündigungserklärung der Kläger vom 3o.12.1996 beendet worden ist. Die mit Eigenbedarf für den 2o-jährigen Sohn I. begründete Kündigung (§ 564 b BGB) gegenüber der Beklagten ist nicht wirksam.
Obgleich der vorgegebene Bedarf für den 2o-jährigen Sohn, der in der elterlichen Wohnung ein Zimmer mit einem jüngeren Bruder teilt und mit seiner Freundin zusammenziehen will, als solcher nachvollziehbar vorgetragen ist, ergeben sich durchgreifende Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches. Die Ernsthaftigkeit des Erlangungsinteresses ist im Prozeß vom Vermieter darzulegen. Sie ist zu ‚verneinen, wenn der Entschluß zur Selbstnutzung noch nicht über das Stadium einer allgemeinen Absicht des späteren Zusammenlebens hinausgekommen ist (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rnr. 1953 ff. m.w.N.).
Zweifel an der Ernsthaftigkeit ergeben sich zum einen daraus, daß eine alternative Wohnung im Dachgeschoß zur Verfügung stand und für Familieninteressen ausgebaut wurde, dann aber ab dem 1.1o.1996 vermietet wurde, kurz bevor die Kündigung mit Schreiben vom 3o.12.1996 gegenüber der Beklagten erfolgte. Das diesbezügliche Vorbringen der Kläger hinsichtlich ihrer Nutzungsabsicht als Alterswohnsitz schließt nicht aus, daß die 9O m2 große Wohnung im Dachgeschoß vorher noch für eine begrenzte Zeit, wie auch für den jetzigen Mieter, von den Söhnen der Beklagten hätte genutzt werden können. Die Kläger haben bereits die andere im 2. Obergeschoß gelegene Wohnung von 45 m² wegen Eigenbedarfs für ihren Sohn L. M. dem damaligen Mieter gekündigt.
Dieser Sohn aber hat auch nach dem Vortrag der Kläger nur einen sehr geringen Wohnbedarf, weil er sich sehr oft bei seinen Eltern und im Großelternhaus aufhält, dort seine ‚Wäsche waschen läßt, meistens dort ißt und zudem wegen seiner Arbeitszeit zumeist erst in den Nachtstunden in die Wohnung kommt, vielfach aber auch bei seinem Großvater übernachtet.
Angesichts dessen ist nicht ersichtlich, daß nicht beide Söhne, die sowieso zu Familienzwecken ausgebaute 90 m2-Wohnung hätten nutzen können, statt die in der zweiten Etage gelegenen 2 x 45 m2-Wohnungen. Da die Wohnung im Dachgeschoß erst geschaffen wurde, wäre ein Ausbau unter Berücksichtigung des 2 x gegenüber Mietern geltend gemachten Eigenbedarfs für die Söhne möglich gewesen. Die Kläger haben es unterlassen, anhand der örtlichen Gegebenheiten der Wohnung im Dachgeschoß vorzutragen, daß deren Nutzung nicht entsprechend dem Wohnbedarf der Söhne möglich war bzw. welche Mehrkosten entstanden wären, wenn der konkrete - vorübergehende - Wohnbedarf der beiden Söhne bei Ausbau berücksichtigt worden wäre. Angesichts des nach Klägervortrag nur geringen Wohnbedarfs des Sohnes L. M. war jedenfalls ein Ausbau von zwei getrennten gleichgroßen Wohnungen im Dachgeschoß nicht erforderlich.
Mangels näherer Angaben zum konkreten Ausbau kann die Verwendung der unstreitig zeitnah zur Kündigung vorhandenen Alternativwohnung zur Abdeckung des Eigenbedarfs nicht als unzumutbar angesehen werden. Ergänzend sei noch angeführt, daß sich Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswillens auch daraus ergeben, daß die Kläger zuvor für ihren Sohn L. M. bereits einmal ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs aufkündigen, obwohl dieser allenfalls einen sehr geringen Wohnbedarf hatte, was die Kläger selbst einräumen und die vorgelegten unbestrittenen Verbrauchszahlen bzgl. dieser Wohnung für Gas und Strom auch zeigen. In nahezu zwei Jahren wurde in dieser Wohnung nur ca. 1oo m3 Gas und nur ca. 24o Kwh verbraucht. Dies ist für eine 45 m² große Wohnung ein so niedriger Verbrauch, der belegt, daß durch den Bezug der Wohnung jedenfalls nur ein minimaler Wohnbedarf abgedeckt wurde.
Ein früherer vorgetäuschter (regelmäßiger) Wohnbedarf ergibt auch bei einer erneuten Eigenbedarfskündigung Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswillens (vgl. Sternel, Rnr. 1o54) .
Insgesamt kann aufgrund des Vortrags der Kläger von einer wirksamen Eigenbedarfskündigung nicht ausgegangen werden.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs.1 ZPO.