Berufung abgewiesen – Hundehaltung in Mietwohnung trotz generellem Verbot zulässig
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin beruft gegen die Abweisung ihrer Klage auf Beseitigung des in der Mietwohnung gehaltenen Hundes. Streitpunkt sind die Wirksamkeit pauschaler Verbots- und Zustimmungsklauseln sowie die Zulässigkeit der konkreten Hundehaltung. Das Landgericht erklärt die generellen Klauseln nach § 307 BGB für unwirksam und bejaht nach Einzelfallabwägung die zulässige Hundehaltung; die Berufung wird zurückgewiesen.
Ausgang: Berufung der Klägerin gegen die Abweisung der Klage auf Beseitigung des Hundes als unbegründet abgewiesen; Kosten trägt die Klägerin.
Abstrakte Rechtssätze
Eine generelle vertragliche Untersagung der Haltung von Hunden und Katzen stellt regelmäßig eine unangemessene Benachteiligung des Mieters i.S.v. § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB dar und ist unwirksam.
Eine Klausel, die jede Tierhaltung der vorherigen Zustimmung des Vermieters unterwirft (Erlaubnisvorbehalt), ist einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB zugänglich und kann unwirksam sein, wenn sie keine Ausnahmen für vertragsgemäßen Gebrauch vorsieht.
Fehlt eine wirksame vertragliche Regelung, ist die Zulässigkeit der Tierhaltung anhand einer Einzelfallabwägung zu prüfen; maßgebliche Kriterien sind Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, Lage, Größe und Zustand der Wohnung, Interessen der Mitbewohner und bisheriges Verhalten des Vermieters.
Die Tatsache, dass der Mieter den Hund ohne vorherige Zustimmung angeschafft hat, führt nicht automatisch zur Unzulässigkeit der Haltung; der Vermieter kann sich nach Treu und Glauben nur dann hierauf berufen, wenn die Abwägung die Unzulässigkeit ergibt.
Ein pauschales Interesse des Vermieters an Konfliktvermeidung rechtfertigt ohne konkrete Anhaltspunkte für Störungen oder Gefahren regelmäßig nicht die Untersagung einer im Übrigen unproblematischen Hundehaltung.
Vorinstanzen
Amtsgericht Köln, 220 C 391/12
Tenor
Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 14.12.2012 – 220 C 391/12 – wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
I.
Zum Tatbestand wird auf das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 14.12.2012 – 220 C 391/12 – Bezug genommen, § 540 ZPO.
II.
Die zulässige Berufung der Klägerin hat in der Sache keinen Erfolg.
Zu Recht hat das Amtsgericht Köln die auf Beseitigung des von der Beklagten in der angemieteten Wohnung gehaltenen Hundes gerichtete Klage abgewiesen; das gilt auch für den weiteren Antrag der Klägerin, eine erneute Hundehaltung nicht mehr ohne Zustimmung der Klägerin durchzuführen.
1.
Soweit der Mietvertrag zwischen den Parteien in § 3 eine Verpflichtung der Beklagten vorsieht, keine Hunde und Katzen zu halten und in Nr. 6 der Allgemeinen Vertragsbedingungen eine Tierhaltung von der vorherigen Zustimmung der Vermieterseite abhängig macht, sind die genannten Regelungen als Allgemeine Geschäftsbedingungen wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Wie der Bundesgerichtshof in der im Laufe des Berufungsverfahrens ergangenen Entscheidung vom 20.03.2012 – VIII ZR 168/12 – (BGH WuM 2013, 416) klargestellt hat, liegt in der generellen Untersagung der Haltung von Hunden – hier in § 3 des Mietvertrages - eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, weil sie ihm eine Hundehaltung in jeder denkbaren Form untersagt und damit zugleich gegen den wesentlichen Grundgedanken der Gebrauchsgewährungspflicht der Vermieters aus § 535 Abs. 1 BGB verstößt.
Auch die weitere Regelung in Nr. 6 der Allgemeinen Vertragsbedingungen hält einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB nicht stand. Auch zu einer solchen Regelung hat der Bundesgerichtshof (Urt. v. 14.11.2007 – VIII ZR 340/06 -; WuM 2008, 23) festgestellt, dass eine Klausel, nach der jede Tierhaltung der Zustimmung des Vermieters bedarf, den Mieter unangemessen benachteiligt. Denn diese Regelung steht einem Verbot mit Erlaubnisvorbehalt gleich und führt zu einer unangemessenen Benachteiligung, weil sie keine Ausnahme für Tiere vorsieht, deren Haltung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehört (vgl. dazu auch BGH WuM 2013, 220).
2.
Ist damit eine wirksame vertragliche Regelung zwischen den Parteien über eine Hundehaltung nicht vereinbart, kommt es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH WuM 2013, 295, Rz. 21, 24 nach JURIS) auf eine Einzelfallentscheidung zu der Frage an, ob die Tierhaltung konkret im Rahmen des bestimmungsgemäßen Gebrauchs zulässig ist. Kriterien sind dabei Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung und des Hauses, Anzahl, persönliche Verhältnisse wie Alter und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn, Anzahl und Art anderer Tiere im Haus, bisherige Handhabung durch den Vermieter und besondere Bedürfnisse des Mieters (vgl. BGH WuM 2008, 23; WuM 2013, 295).
Diese führt nach Auffassung der Kammer dazu, dass vorliegend die Haltung des in Rede stehenden Hundes durch die Beklagte in der angemieteten Wohnung zumindest derzeit zum bestimmungsgemäßen Gebrauch gehört und damit nach § 535 BGB zulässig ist.
Vorauszuschicken ist, dass der Umstand, dass die Beklagte den Hund ohne Zustimmung und Wissen der Klägerin angeschafft und in der Wohnung gehalten hat, nicht für sich genommen zu einer Unzulässigkeit der Hundehaltung führt. Denn wenn die Abwägung ergäbe, dass die Haltung des Hundes vom bestimmungsgemäßen Gebrauch gedeckt ist, kann sich der Vermieter nach Treu und Glauben nicht darauf berufen, der Mieter habe die Hundehaltung nicht vorher angezeigt und allein daraus einen Anspruch auf Versagung ableiten (vgl. auch BGH WuM 2013, 295, Rz. 27 nach JURIS). Andererseits könnte, wenn die Hundehaltung nach Abwägung nicht mehr zum bestimmungsgemäßen Gebrauch gehört, der Mieter sich nicht seinerseits auf den Umstand berufen, er halte den Hund schon eine längere Zeit.
Unstreitig handelt es sich bei dem Hund der Beklagten um einen ca. 30 cm großen Mischling, der seit etwa 2007 in der Wohnung gehalten wird. Die Wohnung ist mit 81 m² für sich genommen so groß, dass in ihr eine Haltung eines einzelnen Hundes dieser Größe unproblematisch möglich erscheint. Ein Hund, zumal in dieser Größe, wirkt sich zunächst auch nicht auf andere Mieter des Hauses aus, wenn er sich – wie hier ebenfalls unstreitig – überwiegend in der Wohnung aufhält. Im Gegensatz zu der Auffassung der Klägerin im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 14.10.2013 ist eine Abwägung auch möglich, ohne dass die Beklagte über die gemachten Angaben hinaus weiteres zu ihrem Hund vorträgt. Die Angabe, es handele sich um einen ca. 30 cm großen Mischlingshund, reicht aus. Es mag durchaus bezweifelt werden, ob der Halter eines Mischlingshundes immer nähere Angaben zu den im Tier vereinigten Hunderassen machen kann; dies ist indes auch nicht erforderlich. Der Klägerin wäre durchaus zuzugeben, dass die Beklagte gehalten wäre, ihr bekannter Angaben zu etwa einer als sog. Kampfhund eingestuften Hunderasse offenzulegen. Konkrete Anhalte dazu sind aber hier nicht ersichtlich.
Dass auch bei einer Hundehaltung überwiegend in der Wohnung der Hund auch im allgemein zugänglichen Teil des Hauses in Erscheinung tritt und auch sein Aufenthalt in der Wohnung durch Bell- und andere Geräusche nach außen sich mitteilen kann, ist nicht zu bezweifeln. Dass es in der Zeit der Hundehaltung aber zu Beeinträchtigungen anderer Mieter in irgendeiner Form durch den Hund gekommen ist, trägt die Klägerin – was sie müsste - nicht konkret vor. Auch für den denkbaren Ansatz des Auftretens einer Allergie bei Mitmietern fehlen hier konkrete Anhalte.
Darüber hinaus gehende besondere Bedürfnisse der Mieterin an der Hundehaltung sind dagegen nicht ersichtlich. Solche könnten sich ergeben aus dem Umständen, dass der Mieter auf das Halten des Hundes als Blindenhund oder aus therapeutischen Zwecken angewiesen ist oder zumindest mit der Hundehaltung solche Zwecke verfolgt. Vorliegend stützt sich die Beklagte lediglich auf das aus dem allgemeinen Recht auf eigene Lebensgestaltung nach ihrer Meinung abzuleitende Recht auf Hundehaltung, das sich aus der Sozialadäquanz derartigen Verhaltens herleiten lässt.
In die Abwägung einfließen muss dagegen auch das Interesse der Vermieterseite.
Hier kann die Klägerin keine konkreten Bedenken gegen den Hund der Beklagten dahingehend geltend machen; dass dieser sich in irgendeiner Weise störend verhält bzw. das gemeinschaftliche Zusammenleben im Haus bzw. das Verhältnis zwischen den Parteien belastet. Diese trägt vielmehr nur vor, in ihren Mietobjekten schon seit Jahren keine Hunde- und Katzenhaltung mehr zu dulden. Ihr Interesse daran ergebe sich aus dem Umstand, dass Hunde und Katzen potentiell einen Ansatz für Streit zwischen den Mietern, aber auch zwischen Vermieter und Mieter bieten könnten. Um solchen Streitigkeiten auch mit anderen Mietern von vorneherein aus dem Weg zu gehen, habe sie die Hundehaltung in ihren Objekten generell untersagt. Im weiteren muss berücksichtigt werden, dass bei tatsächlich von einem Hund ausgehenden Störungen diese wirtschaftliche Folgen für den Vermieter haben können, wenn etwa Mitmieter unter Bezugnahme darauf Mieten mindern oder Ersatzansprüche gegen den Vermieter erheben.
Die nunmehr unter Berücksichtigung aller Umstände vorzunehmende Abwägung führt nach Auffassung der Kammer bezogen auf den vorliegenden Einzelfall dazu, dass das Interesse der Beklagten an der Hundehaltung überwiegt und mit einer derartigen Hundehaltung die Interessen der Klägerin nicht unzumutbar beeinträchtigt werden.
Das Halten von Hunden auch in Wohnungen ohne unmittelbaren Außenzugang gehört gerade auch in Städten zu den durch lange Übung gefestigten Verhaltensweisen und ist nicht zu beanstanden. Zwar ist anzuerkennen, dass von einem Hund potentiell sogar Gefahren für dritte Personen ausgehen können; davon kann konkret aber nicht ausgegangen werden. Es ist auch anzuerkennen, dass ein Vermieter zumal in großen Mietshäusern ein gewisses Interesse daran haben könnte, schon zur Vermeidung von Konfliktpotential eine Hunde- bzw. Katzenhaltung generell zu untersagen, um sich mit den daraus möglicherweise ergebenden Problemen nicht erst befassen zu müssen und auch Probleme für Mitmieter gar nicht entstehen zu lassen. Dieses, nur auf eine mögliche Konfliktvermeidung gerichtete Interesse wiegt aber nach Auffassung der Kammer weniger schwer als das Interesse des Mieters, im Rahmen seiner freien Lebensgestaltung und Entfaltung seiner Persönlichkeit in einer Mietwohnung einen – im übrigen unproblematischen – Hund halten zu wollen. Denn der Mieter ist im Rahmen eines Mietverhältnisses grundsätzlich frei in seiner Lebensführung, soweit nicht konkret höherwertige Rechte des Vermieters entgegenstehen. Das gleiche gilt im Hinblick auf durchaus denkbare wirtschaftliche Folgen für den Vermieter: Auch deren Eintritt ist allerdings konkret derzeit hier nicht zu erwarten; unbeschadet dessen könnte dieser dann auch ggfls. bei dem Mieter Regress nehmen.
Bei einem Verbot der Hundehaltung wären somit hier letztlich die Rechte der Beklagten an der Nutzung der Wohnung unangemessen eingeschränkt, ohne dass dafür ein Ausgleich gegeben ist (vgl. dazu auch Apitz, WuM 2013, 127). Im übrigen bleibt es natürlich dem Vermieter auch hier unbenommen, im Fall von konkreten Beeinträchtigungen die Beklagte auf Unterlassung der Hundehaltung in Anspruch zu nehmen.
Überwiegen aber die Interessen der Beklagten wie ausgeführt, so stellt sich die Hundehaltung als bestimmungsgemäßer Gebrauch der Mietsache dar, den die Vermieterin nicht berechtigt ist zu untersagen.
3.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 10 ZPO.
4.
Für eine Zulassung der Revision bestand keine Veranlassung. Nach der bestehenden Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind die Grundlagen für die Zulässigkeit der Hundehaltung in Mietwohnungen geklärt, so dass nicht von einer grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache ausgegangen werden kann. Derartige Fälle sind, wie der Bundesgerichtshof betont hat, nur aufgrund einer Abwägung im Einzelfall zu bewerten, (vgl. dazu BGH WuM 2013, 152; dort wurde ausdrücklich erklärt, dass die Voraussetzungen für die Zulassung einer Revision nicht vorgelegen hatten). Dass sich dabei unterschiedliche Ergebnisse abhängig vom Einzelfall ergeben können, hat er dabei offensichtlich in Kauf genommen.
Streitwert für das Berufungsverfahren: 1.000,- €