Berufung gegen Urteil wegen verfristeter Betriebskostennachforderung zurückgewiesen
KI-Zusammenfassung
Der Kläger beruft sich gegen ein Urteil des Amtsgerichts bezüglich nachgeforderter Betriebskosten. Zentrale Frage war, ob Nachforderungen trotz Überschreitung der Abrechnungsfrist nach § 556 BGB noch zulässig sind und ob den Vermieter ein Verschulden trifft. Das Landgericht weist die Berufung zurück: Die Nachforderungen sind verfristet, der Kläger hat die Verspätung zu vertreten (§§ 276, 278 BGB) und kann sich nicht auf die Abrechnungsfirma berufen.
Ausgang: Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts zurückgewiesen; Nachforderungen wegen Fristversäumnis und zurechenbarem Verschulden abgelehnt.
Abstrakte Rechtssätze
Nachforderungen aus Betriebskosten sind ausgeschlossen, wenn die Abrechnung nicht spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt wird, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (§ 556 BGB).
Der Vermieter haftet für Vorsatz und Fahrlässigkeit bei der Geltendmachung von Nachforderungen und muss alles Zumutbare veranlassen, um erforderliche Abrechnungsunterlagen zu beschaffen (§ 276 BGB).
Die Delikts- bzw. Erfüllungshaftung für das Verschulden eines eingeschalteten Abrechnungsunternehmens fällt dem Vermieter zur Last; das Verhalten des Erfüllungsgehilfen ist dem Schuldner nach § 278 BGB zuzurechnen.
Kommt eine beauftragte, erfahrene Abrechnungsfirma ihrer Prüf- und Nachforschungspflicht nicht nach, kann dies als dem Vermieter zurechenbares Verschulden gelten und eine fristwahrende Geltendmachung der Nachforderung ausschließen.
Vorinstanzen
Amtsgericht Köln, 201 C 181/05
Tenor
Die Berufung des Klägers gegen das am 10. März 2006 verkündete Urteil des Amtsgerichts Köln – 201 C 181/05 – wird zurückgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens mit Ausnahme der Kosten der Streithelferin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Rubrum
I.
Von der Darstellung eines Tatbestandes wird gemäß § 540 Abs. 1 ZPO abgesehen.
Insoweit wird auf die tatbestandlichen Ausführungen des Amtsgerichts verwiesen.
II.
Entscheidungsgründe
Die Berufung des Klägers gegen das im Tenor näher bezeichnete Urteil des Amtsgerichts Köln ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, in der Sache allerdings nicht erfolgreich. Das angefochtene Urteil ist unter keinem rechtlichen oder tatsächlichen Gesichtspunkt zu beanstanden. Namentlich beruht es weder auf Rechtsfehlern noch lassen die zu Grunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung zu, § 513 ZPO.
Für eine Nachforderung von Betriebskosten für die Abrechnungszeiträume 2001/ 2002, 2002/ 2003 und 2003/ 2004 ist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB kein Raum. Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Dies Frist des § 556 Abs. 2 BGB hat der Kläger nicht eingehalten, so dass er mit Nachforderungen ausgeschlossen ist.
Im vorliegenden Fall hat der Kläger die verspätete Geltendmachung der Betriebskostennachforderungen zu vertreten. Nach der gesetzlichen Systematik hat der Vermieter gemäß § 276 BGB für Vorsatz und Fahrlässigkeit einzustehen. Daraus folgt, dass der Vermieter alles in seinem Einfluss Stehende veranlassen muss, um die Abrechnungen seiner Zulieferer zu erlangen. Nach der gesetzlichen Systematik findet daneben aber auch die Vorschrift des § 278 BGB Anwendung ( vgl. Münchener Anwaltshandbuch Hannemann/ Wiegner 2. Aufl., § 36 Rdnr,. 64 ). Der Kläger hat demgemäß für seinen Erfüllungsgehilfen einzustehen und hat sich ein eventuelles Verschulden dieses Erfüllungsgehilfen zurechen zu lassen. Im zu entscheidenden Fall hat sich der Kläger der Firma F bedient, um seine Abrechnungen erstellen zu lassen. Damit ist die Firma F des Klägers im Hinblick auf die Erstellung der Betriebskostenabrechnungen. Dem Amtsgericht ist darin beizutreten, dass es der Abrechnungsfirma hätte auffallen müssen, dass der Abrechnung ungewöhnliche und nicht zu erklärende Zahlen zu Lasten der Beklagten zu Grunde gelegt worden waren. Aus den zutreffenden Darlegungen des Amtsgerichts in seiner angefochtenen Entscheidung ergibt sich, in welch ungewöhnlichem Maße hier niedrige Verbrauchszahlen vorlagen, die angesichts der Einschaltung einer erfahrenen Abrechnungsfirma zu entsprechenden Nachfragen beim Energielieferanten hätten führen müssen. Die Kammer tritt diesen Ausführungen bei. Das Rechtsmittel des Klägers unterlag daher der Zurückweisung.
Aus der Berufungsbegründung ergeben sich keine Gesichtspunkte, die der angefochtenen Entscheidung entgegenstehen. Die Kammer weist ergänzend darauf hin, dass sie – wie bereits ausgeführt - als Erfüllungsgehilfin des Klägers im Hinblick auf die Erstellung der Betriebskostenabrechnungen nicht die Streithelferin ansieht, sondern die Firma F, die der Kläger mit der Fertigung der Abrechnung und der Ablesung der Messeinheiten beauftragt hatte.
Die Kostenentscheidung basiert auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Ziffer 10 ZPO.
Streitwert für das Berufungsverfahren: 1.000,13 €