Berufung zurückgewiesen: Kein Rechtsschutzbedürfnis gegen mietvertragliche Abmahnung
KI-Zusammenfassung
Der Kläger begehrt die Beseitigung bzw. Unterlassung einer mietvertraglichen Abmahnung bzw. hilfsweise deren Unrechtmäßigkeit feststellen zu lassen. Das Landgericht hält die Klage für unzulässig mangels Rechtsschutzbedürfnisses, da die Abmahnung nur Warnfunktion hat und die Rechte des Mieters nicht beeinträchtigt. Eine Ausnahme besteht bei wiederholter willkürlicher Belästigung durch zahlreiche Abmahnungen. Die Berufung wird zurückgewiesen.
Ausgang: Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts wegen fehlenden Rechtsschutzbedürfnisses zurückgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Eine mietvertragliche Abmahnung erfüllt primär eine Warnfunktion und begründet regelmäßig kein schutzwürdiges Interesse an ihrer gerichtlichen Beseitigung oder einem Unterlassungsanspruch.
Die Abmahnung im Mietrecht bedarf keiner bestimmten Form; sie ist Tatbestandsvoraussetzung für mögliche weitere mietrechtliche Maßnahmen (z. B. Kündigung).
Ein gerichtlicher Unterlassungs- oder Beseitigungsanspruch kann nur dann bestehen, wenn der Vermieter den Mieter durch eine Vielzahl willkürlicher Abmahnungen in schutzwürdiger Weise belästigt.
Abmahnungen des Mietrechts sind mit arbeitsrechtlichen Abmahnungen nicht vergleichbar, da bei Mietverhältnissen keine vergleichbaren Akten- oder Dokumentationsfolgen bestehen und daher typischerweise weniger Eingriffsfolgen für den Abgemahnten entstehen.
Die Rechtmäßigkeit einer Abmahnung kann im Rahmen eines konkreten auf der Abmahnung gestützten weiteren Rechtsverfahrens (z. B. Kündigungsschutzverfahren) überprüft werden, nicht jedoch ohne schutzwürdiges Interesse isoliert durchgesetzt werden.
Vorinstanzen
Amtsgericht Köln, 217 C 206/05
Tenor
Die Berufung des Klägers gegen das am 22.03.2006 verkündete Urteil des Amtsgerichts Köln – 217 C 206/05 – wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 540 Abs. 1 ZPO abgesehen und auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Berufung des Klägers gegen das im Tenor näher bezeichnete Urteil des Amtsgerichts Köln ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt sowie begründet worden.
In der Sache führt sie jedoch nicht zum Erfolg. Das amtsgerichtliche Urteil ist unter keinem rechtlichen oder tatsächlichen Gesichtspunkt zu beanstanden. Namentlich beruht dieses weder auf Rechtsfehlern, noch lassen die zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung zu (§ 513 ZPO).
Zu Recht hat das Amtsgericht die Klage als unzulässig mit der Begründung abgewiesen, ein Rechtsschutzbedürfnis bestehe nicht.
Hauptsächlich begehrt der Kläger die Beseitigung einer Abmahnung, die ihm die Beklagte mit Schreiben vom 21.08.2005 hat zukommen lassen, hilfsweise verfolgt er das Begehren, dass die vorzitierte Abmahnung künftig zu unterlassen und weiter hilfsweise, dass festzustellen sei, dass diese Mahnung unberechtigt sei.
Ein schutzwürdiges Interesse an dem begehrten Urteil liegt nicht vor; denn diese mietvertragliche Abmahnung beinhaltet keine durch gerichtliche Inanspruchnahme schutzbedürftige Beeinträchtigung der Rechtssphäre des Klägers, wobei dahinstehen kann, ob die Abmahnung zu Recht erfolgt ist. Hierzu hat das Amtsgericht zutreffend ausgeführt, dass der mietvertraglichen Abmahnung lediglich eine Warnfunktion zukommt, die den Mieter darüber informieren soll, welches tatsächliche Verhalten vom Vermieter missbilligt wird. Die Abmahnung bedarf auch keiner bestimmten Form. Sie ist zwar Tatbestandsvoraussetzung für ein mögliches weiteres Vorgehen des Vermieters im Falle von Zuwiderhandlungen des Mieters. Durch die Abmahnung wird der Mieter jedoch in seinen Rechten nicht beeinträchtigt. Daher wird nach allgemeiner überwiegender Rechtsprechung ein Rechtsmittel nur für den Fall bejaht, dass der Vermieter den Mieter mit einer Vielzahl willkürlicher Abmahnungen belästigt.
Deshalb verbietet sich auch ein Vergleich mit einer Abmahnung des Arbeitgebers im Arbeitsrecht. Diese wird Bestandteil der geführten Personalakte. Die arbeitsrechtliche Abmahnung kann als solche schon das berufliche Fortkommen des Arbeitnehmers behindern (vergleiche BAG, Urteil vom 12.06.1986 – 6 AZR 559/84 - ; LAG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 06.09.2005 – 5 Sa 397/05 - ).
Demgegenüber gibt es im Mietrecht keine Vorschriften dazu, etwa ein Mietbuch über das Verhalten des Mieters zu führen.
Soweit die Abmahnung Tatbestandsvoraussetzung für weitere Regelungen im Mietrecht ist, sind die Rechte des Mieters – etwa im Falle der Kündigung ausreichend durch die Möglichkeit gewahrt - gegen diese gerichtlich vorzugehen und dabei die Berechtigung der Abmahnung überprüfen zu lassen.
Demgemäss war die Berufung des Klägers mit der Kostenfolge aus § 97 Abs. 1 ZPO zurückzuweisen.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 10 ZPO.
Wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache wird die Revision zugelassen (§ 543 Abs. 2 Ziffer 1 ZPO).
Berufungswert: 800 €.