Berufung zur Geltendmachung von Nebenkostennachzahlungen wegen formeller Mängel zurückgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Klägerinnen fordern Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen für 2006 und 2007; das Landgericht bestätigt die Abweisung der Klage. Zentrales Problem war die formelle Mängelhaftigkeit der Abrechnungen, insbesondere fehlende Nachweise zur Ermittlung der Schwimmbad‑Heizkosten. Die Klägerinnen konnten nicht substantiiert darlegen, dass Einzelabrechnungen rechtzeitig übermittelt wurden. Deshalb sind die streitigen Nachzahlungsbeträge nicht fällig.
Ausgang: Berufung der Klägerinnen gegen Abweisung der Nebostkostennachforderung mangels formgerechter Abrechnung abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Eine Betriebskostenabrechnung muss als geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben die Gesamtkosten, die zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Mieteranteils und den Abzug der Vorauszahlungen erkennen lassen.
Sind in der Abrechnung lediglich bereits bereinigte Kosten oder nicht erläuterte Vorwegabzüge angesetzt, liegt ein formeller Fehler vor, weil der Mieter nicht erkennen kann, ob und wie Abzüge vorgenommen wurden.
Wer sich auf durch Messeinrichtungen ermittelte Verbrauchswerte beruft, muss erkennbar machen, dass die Werte nach Verbrauch gemessen wurden; ist dies nicht ersichtlich, ist der Nachweis der rechtzeitigen Übersendung der entsprechenden Einzelabrechnungen erforderlich.
Fehlen die erforderlichen formellen Angaben oder der Nachweis rechtzeitiger Übermittlung maßgeblicher Einzelabrechnungen, sind die betreffenden Nachzahlungsansprüche nicht fällig und der Anspruch abzuweisen.
Vorinstanzen
Amtsgericht Köln, 208 C 422/09
Tenor
Die Berufung der Klägerinnen gegen das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 19.03.2010 (Az.: 208 C 422/09) wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens werden den Klägerinnen als Gesamtschuldner auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
I.
Auf die Darstellung eines Tatbestandes wird gemäß § 540 Abs. 1 ZPO verzichtet, insoweit wird auf die Darstellung im angefochtenen Urteil Bezug genommen.
II.
Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.
Das Amtsgericht hat zu Recht angenommen, dass den Klägerinnen gegen den Beklagten kein Anspruch auf Nebenkostennachzahlungen zusteht, da die Beträge der Heizkosten in den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2006 (824,22 €; Bl. 13 d.A.) und 2007 (815,16 €; Bl. 15 d.A.) jeweils nicht fällig sind, womit auch die erheblich geringeren Nachzahlungsbeträge von 375,53 € (2006) und 509,08 € (2007) nicht fällig sind.
Die Abrechnung entspricht nicht den allgemeinen formalen Anforderungen, §§ 259 ff. BGB. Voraussetzung ist, dass sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (BGH NZM 2005, 13).
Das Amtsgericht ist in zutreffender Weise davon ausgegangen, dass zur formalen Rechtmäßigkeit der Abrechnung auch gehört darzulegen, auf welche Weise die auf das Schwimmbad entfallenden Heizkosten ermittelt und berechnet wurden.
Ein formeller Fehler liegt jedenfalls vor, wenn in der Nebenkostenabrechnung lediglich schon bereinigte Kosten angesetzt werden (vgl. BGH NZM 2007, 244). Denn dann kann der Mieter aus der Abrechnung nicht ersehen, ob überhaupt vorweg Abzüge vorgenommen wurden. Dies gilt entsprechend auch dann, wenn nicht ersichtlich ist, auf welche Weise die Vorwegabzüge ermittelt wurden (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, MietR (10. Aufl.), § 556 Rn. 337). Zwar bedarf es grundsätzlich keiner näheren Erläuterung, soweit bestimmte, durch Messeinrichtung erfasste Verbrauchswerte in die Abrechnung eingestellt werden. Denn solche Werte sind aus sich heraus verständlich (vgl. BGH NJW 2008, 2260). Dies setzt aber voraus, dass erkennbar ist, dass der Wert durch Messung nach Verbrauch bestimmt wurde. Dies haben die Klägerinnen nicht innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 und 3 BGB angegeben.
In der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006 sind die Schwimmbadkosten zwar gesondert ausgewiesen mit Menge und Betrag und als „nicht umlegbar“ bezeichnet (Bl. 13 d.A.). In einem weiteren Schritt sind die Anteile betreffend das Schwimmbad für Strom (7.149,45 €), Hausreinigung (11.733,72 €), Heizung (15.122,65 €) und Gebäudeversicherung (3.574,83 €) aufgeführt (Bl. 14 d.A.). Eine entsprechende Aufstellung erfolgte ebenso für das Jahr 2007 mit leicht erhöhten Beträgen (Bl. 15-16 d.A.). Hinsichtlich der Heizkosten wird zudem auf die Abrechnung der Firma C verwiesen. Diese weist die entsprechenden Beträge von 15.122,65 € bzw. 15.715,84 € als Kosten „Sonstige Nutzer“ aus, ohne allerdings näher zu erläutern, dass sie nach Verbrauch bestimmt wurden (Bl. 47 d.A.). Dies ergibt sich erst aus der Einzelabrechnung betreffend das Schwimmbad für 2006 (Bl. 50R d.A.) und 2007 (Bl. 58 d.A.), worin erläutert wird, dass die Ermittlung der Kosten des Schwimmbads über Wärmezähler erfolgt. Dass auch diese Einzelabrechnungen dem Beklagten rechtzeitig übersandt wurden, was der Beklagte bestreitet, konnten die Klägerinnen nicht substantiiert darlegen, geschweige denn beweisen.
Damit waren die gesamten Heizkostenpositionen in Höhe von 824,22 € für 2006 und 815,16 € für 2007 nicht fällig und aufgrund deren Höhe die Klage insgesamt abzuweisen. Auf die Problematik der Einrohrheizung und die Erfassung anhand der Verdunstungsgeräte kommt es daher ebenso wenig an wie auf die Frage, ob die Hausmeisterkosten sowie die Stromkosten ordnungsgemäß abgerechnet wurden.
Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 97 Abs. 1, 100 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 10 ZPO.
Streitwert für das Berufungsverfahren: 884,61 €