Räumung Campingparzelle: Kein § 566 BGB bei GbR als Vermieterin und Gesellschafter-Eigentum
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin (Grundstückseigentümerin) verlangte von den Beklagten Räumung und Herausgabe einer Campingparzelle sowie Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten. Streitig war insbesondere, ob ein früheres Miet-/Pachtverhältnis über § 566 BGB auf die Klägerin übergegangen ist, obwohl Vermieterin eine GbR war und nur ein Gesellschafter Eigentümer des Grundstücks war. Das LG bejahte einen Herausgabeanspruch aus § 985 BGB, weil den Beklagten kein Besitzrecht nach § 986 BGB zustand; § 566 BGB greife in dieser Konstellation nicht (auch nicht analog). Hilfsweise sei ein etwa übergegangenes Mietverhältnis jedenfalls wegen Zahlungsverzugs wirksam fristlos gekündigt worden; vorgerichtliche Kosten seien als Verzugsschaden zu ersetzen.
Ausgang: Berufung der Klägerin erfolgreich; Beklagte zur Räumung/Herausgabe und Kostenerstattung verurteilt.
Abstrakte Rechtssätze
§ 566 BGB setzt voraus, dass Vermieter und Veräußerer/Eigentümer der Mietsache identisch sind; ist Vermieterin eine (Außen‑)GbR und steht das Eigentum nur einem Gesellschafter zu, sind die Voraussetzungen regelmäßig nicht erfüllt.
Eine analoge Anwendung des § 566 BGB kommt als Ausnahme nur in eng begrenzten Fallgestaltungen in Betracht und scheidet aus, wenn die vermietende Gesellschaft ein eigenes wirtschaftliches Interesse an Abschluss und Durchführung der Mietverträge verfolgt.
Die Auflösung einer Außen‑GbR führt grundsätzlich nicht zu deren sofortigem Wegfall, sondern zur Fortsetzung als Abwicklungsgesellschaft bis zur Vollbeendigung; ein Übergang bestehender Mietverhältnisse auf einen Gesellschafter ist ohne konkrete Auseinandersetzungsabrede nicht anzunehmen.
Zahlt der Mieter trotz Kenntnis der geschuldeten Miete über mehrere Termine hinweg nur einen Teilbetrag und erreicht der Rückstand die Schwelle des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB, kann der Vermieter fristlos kündigen; ein behaupteter, nicht nachgewiesener Nebenvertrag rechtfertigt die Kürzung nicht.
Vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten sind bei Verzug als Schadensersatz nach §§ 280, 286 BGB erstattungsfähig, wenn die Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe zur Rechtsverfolgung erforderlich war.
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 31.08.2009 verkündete Urteil des Amtsgerichts Rheinberg abgeändert.
Die Beklagten werden verurteilt,
1.
die von ihnen genutzte Parzelle Nr. 000 auf dem Camping- und Wochen- endplatz "Der C", V2 a, #### W, mit einer Größe von 508 m2 zu räumen und geräumt an die Klägerin heraus- zugeben,2.
als Gesamtschuldner der Klägerin deren außergerichtliche Anwaltsgebühren und Kosten in Höhe von 359,50 € zu erstatten.
Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision gegen das Urteil wird zugelassen.
Rubrum
| 6 S 145/09 12 C 365/08Amtsgericht Rheinberg | Verkündet am 25.02.2010 | |
| Landgericht Kleve IM NAMEN DES VOLKES Urteil | ||
hat die 6. Zivilkammer des Landgerichts Kleve
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 31.08.2009 verkündete Urteil des Amtsgerichts Rheinberg abgeändert.
Die Beklagten werden verurteilt,
1.
die von ihnen genutzte Parzelle Nr. 000 auf dem Camping- und Wochen- endplatz "Der C", V2 a, #### W, mit einer Größe von 508 m2 zu räumen und geräumt an die Klägerin heraus- zugeben,2.
als Gesamtschuldner der Klägerin deren außergerichtliche Anwaltsgebühren und Kosten in Höhe von 359,50 € zu erstatten.
Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision gegen das Urteil wird zugelassen.
Gründe
I.
Die Klägerin verlangt von den Beklagten Räumung und Herausgabe einer Grundstücksparzelle.
Die Klägerin ist Eigentümerin der Grundstücke G1, Flur X, Flurstück X und Flurstück X in W, auf welchen sie den Camping- und Wochen- endplatz „Der C“ betreibt.Diese Grundstücke hat sie im März 2007 von dem Voreigentümer, dem Zeugen C2, erworben. Die Klägerin ist seit dem 04.10.2007 im Grundbuch als Eigentümer dieser Grundstücke eingetragen. Auf den Grundstücken betrieben der Zeuge C2 und seine Ehefrau, Frau T, eine Wochenend- und Ferienanlage. Ihr Gewerbe hatten sie seit dem 01.01.2001 unter dem Namen C2 und T GbR angemeldet. Das Gewerbe ist seit dem 05.09.2006 wegen Betriebsaufgabe abgemeldet worden.Die Beklagten nutzten und nutzen auf dem Gelände die 504 m² große Parzelle unter Berufung auf einen Mietvertrag des Beklagten zu 1., datiert auf den 31.10.1997 (Bl. 150). Auf dieser Parzelle hat der Beklagte gemäß Baugenehmigung vom 10.04.2001 ein Platzwartwohnhaus mit Verwaltungsbüro errichtet. Außerdem war der Beklagte zu 1. zeitweise für die T GbR als Platzwart tätig. Infolge von Streitigkeiten wurde der Platzwartvertrag von Seiten der T GbR gekündigt. Mit Schreiben vom 14.08.2006 nahm die T GbR, vertreten durch den Zeugen C2, das Angebot des Beklagten zu 1., den Platzwartvertrag wiederaufzunehmen, an . Als deutlich wurde, dass die Eheleute T den Platz nicht mehr weiter betreiben wollten, schloss sich ein Großteil der Mieter des Wochenendplatzes - unter anderem auch der Beklagte zu 1. - zu einer Genossenschaft, nämlich der Klägerin, zusammen, die im Frühjahr 2007 begann, den Camping- und Wochenendplatz „Der C“ zu betreiben, nachdem für sie eine Auflassungsvormerkung bezüglich der Grundstücke im Grundbuch eingetragen worden war. Dabei war von Seiten der Klägerin zumindest geplant, den Beklagten weiter mit der Platzwarttätigkeit zu betrauen und wegen dieser Tätigkeit die monatliche Miete, die in
der Generalversammlung vom 24.03.2007 mit 6,30 EUR/m² und Jahr, zahlbar in monatlichen Teilbeträgen festgesetzt wurde, für den Beklagten zu 1. um die Hälfte herabzusetzen.Der Beklagte zu 1. verweigerte jedoch die Unterzeichnung der von der Klägerin überreichten schriftlichen Verträge, nämlich Mietvertrag und Platzwartvertrag.Die Klägerin verlangt nunmehr von den Beklagten Herausgabe und Räumung der Parzelle. Vorsorglich hat die Klägerin mit anwaltlichem Schreiben vom 29.10.2007 einen etwaigen Platzwartvertrag mit dem Beklagten zu 1. gekündigt und außerdem mit Schreiben vom 07.04.2008 einen etwaigen bestehenden Mietvertrag fristlos wegen Zahlungsverzuges in Höhe von 1.000,12 EUR gekündigt. Die Klägerin war der Ansicht, zwischen den Parteien bestehe kein wirksames Mietverhältnis betreffend die streitgegenständliche Parzelle. Vor der Veräußerung des Wochenendplatzes seien nämlich nicht der Zeuge T, sondern die C GbR Vermieterin der einzelnen Grundstücksparzellen gewesen. Im Übrigen sei die von den Beklagten vorgelegte Mietvertragsurkunde vom 31.10.2007 nicht authentisch. So habe der Zeuge T im Rahmen eines Parallelverfahrens vor dem Amtsgericht Rheinberg stets vorgetragen, dass lediglich ein mündlicher Mietvertrag bestehe. Es werde das Vorliegen einer verbindlichen mündlichen Absprache bestritten, so dass die Klägerin in einen etwaigen Mietvertrag mit den Beklagten nicht eingetreten sei.Aber selbst wenn dies der Fall gewesen wäre, sei ein solcher durch entsprechende Kündigung der Klägerin aufgelöst worden. Das Mietverhältnis sei zum einen bereits aufgrund der Kündigung des Platzwartvertrages mit dem Beklagten vom 11.11.2005 gegenstandslos geworden, da das Bestehen eines Mietvertrages von Anfang an durch den Fortbestand der Platzwarttätigkeit bedingt gewesen sei. Für die Parzelle sei durch die Bauaufsichtsbehörde eine gesonderte Genehmigung erteilt worden, welche an die Tätigkeit des jeweiligen Nutzers als Platzwart gebunden sei. Im Übrigen habe sie den Platzwartvertrag mit Schreiben vom 29.10.2007 gekündigt. Auch ein etwaiger Mietvertrag sei infolge der außerordentlichen Kündigung durch die Klägerin vom 07.04.2008 beendet worden.
Die Klägerin hat beantragt,
1.
die Beklagten werden verurteilt, die von ihnen genutzte Parzelle Nr. 000 auf dem Camping- und Wochenendplatz "Der C", V2 a, #### W, mit einer Größe von 508 m2 zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben; 2. die Beklagten werden ferner verurteilt, als Gesamtschuldner der Klägerin ent- standene außergerichtliche Anwaltsgebühren und Kosten in Höhe von 359,50 € zu erstatten.
Die Beklagten haben beantragt, die Klage abzuweisen.Die Beklagten waren der Ansicht, es bestehe ein wirksames Mietverhältnis zwischen der Klägerin und dem Beklagten zu 1. aufgrund des schriftlichen Mietvertrages mit dem Zeugen T vom 31.10.2007, den der Zeuge T den Beklagten überlassen habe. In den Mietvertrag sei die Klägerin kraft Erwerbs der Liegenschaft im Jahre 2007 eingetreten. Vor diesem Hintergrund sei auch die Beklagte zu 2. zum Besitz der Parzelle berechtigt, da diese sie mit Wissen und Wollen des Beklagten nutze. Dies gelte auch dann, wenn ursprünglich die C GbR Vermieterin der fraglichen Parzelle gewesen sei. Denn die GbR mit den beiden Gesellschaftern C2 und T sei bereits am 05.09.2006 aufgelöst worden und habe jedenfalls nach diesem Zeitpunkt keine geschäftlichen Aktivitäten mehr entfaltet. Im Hinblick darauf sei vor Übertragung des Grundbesitzes an die Klägerin der Zeuge T, welcher die laufenden Geschäfte fortan allein geführt habe, in das bestehende Mietverhältnis mit dem Beklagten zu 1. eingetreten.
Eine Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung sei nicht erfolgt. Eine Innehaltung der Versorgungsparzelle sei nicht an die Tätigkeit als Platzwart gebunden gewesen. Im Übrigen sei der Platzwartvertrag auch nicht wirksam beendet worden. Ferner sei auch eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges nicht berechtigt.Von dem Beklagten zu 1. sei monatliche eine Miete in Höhe von 133,35 EUR entrichtet worden. Es sei auch nur ein Betrag in dieser Höhe geschuldet gewesen. Auch die Klägerin habe die Miete mit Schreiben vom 16.04.2007 exakt in der vorgenannten Höhe eingefordert.
Das Amtsgericht hat mit Urteil vom 31.08.2009 - auf dessen weitere Feststellungen verwiesen wird - die Klage abgewiesen.Zur Begründung hat es ausgeführt, der Klägerin stehe kein Anspruch auf Heraus- gabe und Räumung der streitgegenständlichen Parzelle gegenüber den Beklagten zu.Ein solcher Anspruch ergebe sich nicht aus § 546 Abs. 1 BGB, da zwischen der Klägerin und dem Beklagten zu 1. ein wirksames Mietverhältnis im Sinne der §§ 535, 578 Abs. 1 BGB bestehe. Dabei könne dahin stehen, ob es sich bei dem beklagtenseits vorgelegten Mietvertrag vom 31.10.1997 um eine echte Urkunde handele. Das Gericht gehe jedenfalls davon aus, dass ursprünglich, dass heißt vor Übertragung des Eigentums an dem Wochenendplatz an die Klägerin ein wirksamer konkludent abgeschlossener Mietvertrag zwischen dem Zeugen T bzw. der C GbR einerseits und dem Beklagten andererseits bestanden habe. Zum einen sei das Vorbringen der Klägerin hinsichtlich eines mündlichen Mietvertrages widersprüchlich.Im Übrigen ergebe sich aus dem unstreitigen Parteivorbringen, dass der Beklagte die betreffende Parzelle mit Wissen und Wollen des Zeugen T gegen Entgelt genutzt habe, so dass schon vor diesem Hintergrund die Voraussetzungen des § 535 BGB vorlägen.
Dabei könne dahin stehen, ob der Zeuge T oder die C GbR Partei des Mietvertrages gewesen sei, da der Zeuge T den Mietvertrag noch vor Eigentumsübertragung im Jahre 2007 mit der Folge des Übergangs sämtlicher daraus resultierender Rechte und Pflichten übernommen habe. So stehe nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die C GbR jedenfalls ab September 2006 keine rechtsgeschäftlichen Aktivitäten nach außen hin mehr entfaltet habe und vor diesem Hintergrund als solche nicht mehr existiert habe. Dagegen spräche auch nicht der Umstand, dass die Eheleute T auch nach dem vorgenannten Zeitpunkt noch auf dem Platz anwesend gewesen seien. Zum einen sei der Zeuge T weiterhin noch Eigentümer der Grundstücke gewesen und im Übrigen hätten sich die von Frau T ausweislich der Angaben des Zeugen T noch unregelmäßig vorgenommenen Arbeiten auf reine Abwicklungstätigkeiten hinsichtlich der laufenden Geschäfte beschränkt.In Anbetracht dieses Sachverhaltes sei der Zeuge T als derjenige, welcher als ehemaliger Gesellschafter und Alleineigentümer des Platzes die Geschäfte der GbR selbständig nach außen weitergeführt habe, in die bestehenden Mietverträge im Rahmen der Auseinandersetzung eingetreten.Aufgrund der alleinigen Vermieterstellung des Zeugen T nach September 2006 sei die Klägerin in das zu dem Beklagten bestehende Vertragsverhältnis im Zeitpunkt der Vollendung des Eigentumserwerbs am 04.10.2007 eingetreten. Dieses Mietverhältnis sei auch nicht wirksam beendet worden.
Zunächst sei das Mietverhältnis nicht gemäß § 158 Abs. 2 BGB mit einer Auflösung des Platzwartvertrages wirkungslos geworden. Dabei komme es nicht darauf an, ob die Kündigung des Platzwartvertrages durch die Klägerin selbst wirksam gewesen sei, da sich die klägerseits vorgetragene Verknüpfung des Mietverhältnisses mit der Innehabung der Platzwartstellung des Beklagten nicht feststellen lasse. Zum einen sei eine entsprechende Bedingung nicht in der Mietvertragsurkunde vom 13.10.1997 enthalten. Zwar werde die Echtheit des vorgelegten Originals des Mietvertrages von der Klägerin in Abrede gestellt. Es könne jedoch dahin stehen, da auch im Falle des Nichtbestehens einer schriftlichen Fixierung der vertraglichen Abrede zwischen den Parteien keinerlei Anhaltspunkte für das vorgetragene Abhängigkeitsverhältnis ersichtlich seien. Dies ergebe sich auch aus dem Schreiben der Klägerin vom 13.05.2007.Darüber hinaus führe auch die von der Klägerin vorgetragene bauordnungswidrige Nutzung der Parzelle nach Beendigung der Platzwarttätigkeit nicht zur Nichtigkeit des Mietvertrages kraft gesetzlichen Verbotes.Schließlich habe das Mietverhältnis auch nicht aufgrund der außerordentlichen Kündigung der Klägerin vom 07.04.2008 sein Ende gefunden. In diesem Zusammenhang könne es offen bleiben, ob der Beklagte aufgrund der Beendigung seiner Platzwarttätigkeit tatsächlich wie klägerseits vorgetragen, ab Mitte August 2007 einen Mietzins in Höhe von 266,70 EUR monatlich schuldete und daher grundsätzlich ein kündigungsbegründender Rückstand nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung anzunehmen war. Denn jedenfalls sei der Beklagte insoweit nicht in Verzug gewesen. Es fehle an dem den Verzug begründenden Verschulden des Mieters. Der Beklagte sei von der Klägerin lediglich zur Zahlung eines monatlichen Betrages in vorgenannter Höhe aufgefordert worden. In Anbetracht der zwischen den Parteien fortwährend bestehenden Uneinigkeit hinsichtlich der Höhe bzw. des Fortbestandes etwaiger Vergünstigungen habe sich der Beklagte jedenfalls nicht ohne weitere Klarstellung dazu verpflichtet sehen müssen, den doppelten Betrag zu leisten. Die Mahnung der Klägerin vom 07.04.2008 sei nicht geeignet
gewesen, eine Klarstellung herbeizuführen, da insoweit lediglich auf den Inhalt des Beschlusses der außerordentlichen Generalversammlung vom 23.03.2007 Bezug genommen worden sei. Ebenso wenig bestehe ein dinglicher Anspruch der Klägerin gegenüber den Beklagten. Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Klägerin, die ihre erstinstanzlichen Anträge weiterverfolgt.
Die Klägerin bestreitet weiterhin, dass zwischen dem Beklagten zu 1. und der C GbR der vorgelegte schriftliche Mietvertrag geschlossen worden sei. Sie verweist darauf, dass die Zeugen T und C2 selbst in anderen Prozessen vorgetragen hätten, es sei mit dem Beklagten zu 1. lediglich mündlich ein Pachtvertrag geschlossen worden. Dafür spreche auch, dass sämtliche Mietverträge betreffend die einzelnen Parzellen seinerzeit bei Erwerb des Gesamtareals durch die Klägerin durch den Zeugen T übergeben worden seien mit Ausnahme eines schriftlichen Mietvertrages betreffend den Beklagten zu 1.. Die Klägerin ist weiterhin der Ansicht, dass es nicht zum Übergang eines mündlich zwischen dem Beklagten zu 1. und der C GbR geschlossenen Mietvertrages auf die Klägerin gekommen sei. Das Gericht sei unzutreffenderweise davon ausgegangen, dass die C GbR seit September 2006 keine rechtsgeschäftlichen Aktivitäten nach außen hin mehr entfaltet habe und vor diesem Hintergrund als nicht mehr existent zu gelten habe. Entgegen der Auffassung des Gerichts könne der Aussage des Zeugen Q entnommen werden, dass sich die Umstände betreffend die Verwaltung der Anlage im Verhältnis zum Zustand, welcher vor der Gewerbeabmeldung vorhanden gewesen war, nicht geändert hätten.Im Übrigen scheitere ein Übergang eines Mietverhältnisses zwischen der C GbR und dem Beklagten auch daran, dass die Bedingung für dessen Bestand eine Platzwarttätigkeit des Beklagten zu 1. gewesen wäre.
Dies habe der Zeuge T in seinem Schriftsatz vom 16.12.2008 ausdrücklich vorgetragen. Der Platzwartvertrag zwischen der C GbR und dem Beklagten zu 1. sei jedoch durch Ausspruch der fristlosen Kündigung vom 11.11.2005 beendet gewesen. Im Übrigen sei auch das Mietverhältnis durch den Zeugen T fristlos gekündigt worden. Soweit von der Klägerseite vorsorglich die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges ausgesprochen worden sei, sei das Gericht zu Unrecht davon ausgegangen, dass die Voraussetzungen für eine entsprechende Kündigung nicht vorgelegen hätten. Der Beklagte zu 1. habe aufgrund der gesamten Schreiben der Klägerin nicht davon ausgehen können, dass er lediglich den hälftigen Mietzins zu zahlen habe.
Die Klägerin beantragt, 1. unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Rheinberg - 12 C 365/08 - ver- kündet am 31.08.2009 - werden die Beklagten verurteilt, die von ihnen genutzte Parzelle Nr. 200 auf dem Camping- und Wochenendplatz "Der C", V2 a, #### W, mit einer Größe von 508 m2 zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben; 2. die Beklagten werden ferner unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils des Amtsgerichts Rheinberg verurteilt, als Gesamtschuldner der Klägerin ent- standene außergerichtliche Anwaltsgebühren und Kosten in Höhe von 359,50 € zu erstatten.Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen.Die Beklagten verweisen noch einmal darauf, dass der Beklagte zu 1. in einem früheren Verfahren vorgetragen habe, dass ein schriftlicher Mietvertrag geschlossen worden sei, ihm jedoch das Exemplar abhanden gekommen sei. Im Übrigen verweist er auf die nach seiner Ansicht zutreffenden Ausführungen im amtsgerichtlichen Urteil.
II.Die Berufung ist zulässig und begründet.Der Klägerin steht nach Ansicht der Kammer ein Anspruch auf Herausgabe und Räumung der Parzelle 200 auf dem Camping- und Wochenendplatz "Der C", V-Straße a, #### W, mit einer Größe von 508 m2 gemäß § 985 BGB zu.
Die Klägerin ist Eigentümerin der Grundstücksfläche.
Den Beklagten steht gegenüber der Klägerin kein Recht zum Besitz an der Parzelle gemäß § 986 BGB zu. Die Beklagten sind nicht aufgrund eines vom Beklagten zu 1. abgeschlossenen Mietvertrages zum Besitz und Nutzung der Parzelle berechtigt. Zwischen der Klägerin selbst und dem Beklagten zu 1. ist kein Mietvertrag über die von den Beklagten genutzte Parzelle abgeschlossen worden. Der Beklagte zu 1. hat sich geweigert, den von der Klägerin vorbereiteten schriftlichen Mietvertrag zu unterschreiben.Die Klägerin ist jedoch auch nicht gemäß den §§ 566, 578 BGB in einen vor ihrem Erwerb der Grundstücke bestehenden Mietvertrag zwischen dem Voreigentümer I T und dem Beklagten zu 1. eingetreten.Dabei kann dahinstehen, ob der Beklagte zu 1. überhaupt einen Mietvertrag über die Parzelle abgeschlossen hatte oder er einen Mietvertrag mündlich oder schriftlich abgeschlossen hatte und ob ein solcher Mietvertrag wirksam gekündigt worden war.
Wenn der Beklagte zu 1. über die Parzelle einen Mietvertrag mündlich oder schriftlich abgeschlossen hat, so hat er diesen Vertrag nicht mit dem Eigentümer I T, sondern mit der Vermieterin - der Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, bestehend aus den Gesellschaftern I und T, abgeschlossen.Hatte der Beklagte zu 1. wie die klagende GbR "Der C", vertreten durch die Gesellschafter C2 und T in ihrer Klageschrift vom 10.03.2006 in einem Räumungsrechtsstreit gegenüber den Beklagten behauptet hat, einen mündlichen "Pachtvertrag" über die Parzelle abgeschlossen, so ist dieser Vertrag mit der GbR "Der C" geschlossen worden und nicht mit dem Gesellschafter T persönlich.Es kann auch dahinstehen, ob der Beklagte zu 1. den von den Beklagten übergebenen schriftlichen Mietvertrag im Jahre 1997 für die von ihnen genutzte Parzelle geschlossen hat. Denn auch der von den Beklagten vorgelegte schriftliche Mietvertrag ist mit der Betreibergesellschaft des bürgerlichen Rechts "Der C" und nicht mit dem früheren Eigentümer C2 zustande gekommen.
Zwar hat nur der Zeuge T den Mietvertrag unterzeichnet, jedoch ergibt sich aus dem schriftlichen Vertrag, dass der Zeuge C2 diesen in Vertretung für die Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, bestehend aus den Gesellschaftern I und T, unterschrieben hat.Dieser Vertrag enthält zunächst die Überschrift "C, der etwas andere Platz".Es folgt dann die Angabe "C, Familie T, V/W" nebst einem nicht lesbaren Zusatz. Mangels weiterer Angaben in dem folgenden "Pachtvertrag C" ist davon auszugehen, dass "C Familie T" nicht nur als Briefkopf, sondern auch als Bezeichnung des Vertragspartners und Vermieters angesehen werden muss, wobei dann auf der 2. Seite des Vertrages unten näher angegeben wird, aus wem die Familie T besteht. Dort ist nämlich angegeben, dass Eigentümer und Betreiber C2 und T, V, #### W sind. Damit wird deutlich, dass es sich um einen "Pachtvertrag" der Eigentümer und Betreiber T und I T betreffend die Parzellen des "Ns" handelt, so dass der Zeuge T im Namen dieser Gesellschaft bürgerlichen Rechts tätig geworden ist und den Vertrag unterschrieben hat. Grundsätzlich sind zwar die Gesellschafter einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts gemäß den §§ 714, 709 BGB gesamtvertretungsberechtigt. Jedoch kann ein Gesellschafter berechtigt sein, bei bestimmten Geschäften die Gesellschaft allein vertreten zu dürfen. Dass dies für den Gesellschafter und Zeugen T zutraf und dieser zum Abschluss der Mietverträge für die Gesellschaft allein vertretungsberechtigt war, davon ist im Hinblick auf den Umstand auszugehen, dass dieser - wie der Kammer aus dem Verfahren 6 S 299/05 bekannt ist - überwiegend allein die Mietverträge unterschrieben hat.Im Übrigen hat die Mitgesellschafterin T die Vertretung ihres Ehemannes genehmigt, indem sie nämlich im Namen dieser Gesellschaft entsprechende Pacht- und Nebenkostenzahlungen von dem Beklagten zu 1. verlangt hat.
Aus dem Umstand, dass der Gesellschafter C2 nicht mit Vertretungs- zusatz unterschrieben hat, kann nicht geschlossen werden, dass er in eigenem Namen unterschrieben hat und Nebenkostenzahlungen von dem Beklagten zu 1. verlangt hat, § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB.
Hat aber der Beklagte zu 1. die Mietverträge - mündlich oder schriftlich - mit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bestehend aus den Gesellschaftern C2 und T, die die Wochenend- und Ferienhausanlage betrieben, abgeschlossen, so sind die Voraussetzungen des § 566 BGB nicht gegeben, da vorliegend Vermieter und Eigentümer der Grundstücksparzelle nicht identisch sind. Abgesehen davon, dass nicht beide Gesellschafter, sondern nur einer von ihnen Eigentümer des vermieteten Grundstücks ist, ist Vermieter die Gesamthandsgemeinschaft der Gesellschafter, eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts - die als Außengesellschaft fähig ist, am Rechtsverkehr teilzunehmen und selbst Rechte und Pflichten für sich zu begründen. Sie ist als Außengesellschaft rechtsfähig, wenn sie auch keine juristische Person darstellt (siehe hierzu die grundlegende Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 29.01.2001, BGHZ 146, 341 ff). So würde z.Bsp. auch eine aus mehreren Gesellschaftern bestehende GbR Vermieterin bleiben, wenn der Gesellschafter, der Alleineigentümer des vermieteten Grundstücks ist, aus der GbR ausscheiden würde (siehe hierzu Schmidt-Futterer-Gather, Mietrecht, 9. Auflage, § 566 BGB Rd-Ziffer 27). Auch ist der vorliegende Fall nach Ansicht der Kammer dem der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 22.10.2003, NRM 2004, 300, zugrunde liegenden Fall vergleichbar. Denn in dem dort entschiedenen Rechtsstreit war Vermieter eine GmbH, deren Alleingesellschafter der Eigentümer des vermieteten Grundstücksteils war. Hier hat eine am Rechtsverkehr teilnehmende Gesellschaft des bürgerlichen Rechts den Mietvertrag über ein Grundstücksteil abgeschlossen, dessen Eigentümer einer der Gesellschafter war.Nach Ansicht der Kammer kommt auch eine analoge Anwendung des § 566 BGB nicht in Betracht. Grundsätzlich ist eine analoge Anwendung von § 566 BGB abzulehnen, denn § 566 BGB stellt eine Ausnahmeregelung von dem Rechtsgrundsatz dar, dass Rechte und Pflichten nur zwischen den am Schuldverhältnis beteiligten Personen bestehen. Deshalb ist die Vorschrift als Ausnahmevorschrift nur auf die Veräußerung und die ausdrücklich vom Gesetz erwähnten Fälle zu beschränken (siehe hierzu Schmidt-Futterer-Gather a.a.O., Rd-Ziffer 5; BGH NZM 2004, 300). Allenfalls in ganz besonderen Fallgestaltungen kommt eine Analogie möglicherweise in Betracht. Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 22.10.2003 (NZM 2004, 300) kommt eine Analogie des § 566 BGB möglicherweise dann in Betracht, wenn ein zum Abschluss von Mietverträgen bevollmächtigter Hausverwalter den Mietvertrag im Rahmen seiner ausschließlichen Verwaltungstätigkeit im eigenen Namen abschließt und kein eigenes Interesse an dem Zustandekommen und Durchführung des Mietvertrages hat. Dies ist jedoch hier nicht der Fall. Der Gesellschaftszweck "Der C GbR" bestand offensichtlich nicht nur in der Verwaltung der Grundstücke des Herrn T, sondern in der Erschließung und und Bebauung der Grundstücke zum gewerbsmäßigen Betreiben eines Wochenend- und Ferienhausplatzes gemäß dem Erschließungsplan der Stadt W (siehe hierzu auch Beiakte
6 S 296/05, Blatt 30 ff.), verbunden mit einer entsprechenden eigenen Gewinnerzielung. Dabei war Frau T insbesondere in die finanzielle Verwaltung dieses Unternehmens entscheidend mit eingebunden - wie der Kammer aus dem früheren Verfahren bekannt ist -. Anders ausgedrückt: hier diente die GbR C nicht ausschließlich dem Zweck der Verwaltung der Grundstücke des Herrn T, sondern Herr T hat diese Grundstücke erworben, um das von der C GbR beabsichtigte Unternehmen - Betreiben eines Wochenend- und Ferienhausplatzes - durchführen zu können. Ob der Gesellschafter C2 konkludent mit der Vermietung der Grundstücke einverstanden war, reicht für eine analoge Anwendung von § 566 BGB nicht aus (siehe hierzu BGH NJW 1974, 1551). Die Beklagten können sich auch nicht auf die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 27.11.1995 (ZMR 1996, 120 ff.) berufen. Abgesehen davon, dass es fraglich ist, ob dieser Entscheidung überhaupt zu entnehmen ist, dass § 571 BGB a.F. analog anwendbar ist - der BGH hat dies in seiner Entscheidung vom 22.10.2003 offen gelassen - hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 22.10.2003 unter Berücksichtigung dieser Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts ausgeführt, dass allenfalls dann, wenn ein Mietvertrag vom Hausverwalter ohne Eigeninteresse im eigenen Namen abgeschlossen worden sei, eine analoge Anwendung des § 566 BGB möglicherweise in Betracht komme. Dieser Fall ist jedoch - wie bereits dargelegt - hier nicht gegeben.
Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts ist ein etwaiger zwischen dem Beklagten zu 1. und der GbR "Der C" abgeschlossener Mietvertrag nicht vor Veräußerung des Grundstückes an die Klägerin auf den Zeugen T übergegangen. Es ist aufgrund des Umstandes, dass die GbR im September 2006 ihr Gewerbe abgemeldet hat, weil diese - wie der Kammer aus anderen Verfahren bekannt ist und auch der Zeuge T bekundet hat - auf Dauer nicht das genügende Kapital hatte, um den Camping- und Wochenendplatz weiter zu betreiben, davon auszugehen, dass die GbR sich wegen Unmöglichkeit des Erreichens des Gesellschaftszweckes gemäß § 726 BGB aufgelöst hat. Dies führt jedoch nicht zum Wegfall der Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, sondern dazu, dass sich die Gesellschaft des bürgerlichen Rechts in eine Abwicklungsgesellschaft umwandelt mit dem Ziel, eine Auseinandersetzung herbeizuführen. Erst wenn dieser Vorgang abgeschlossen ist, erlischt die Gesellschaft (siehe zu dem Ganzen: Staudinger-Habermeyer, Kommentar zum BGB, Bearbeitung 2003, § 727 ff. sowie vor § 723 Rd-Nr. 20 ff.).Eine sofortige Beendigung der Gesellschaft wird nur in folgenden Fällen bejaht:1.Es liegt zum Zeitpunkt der Auflösung eine Innengesellschaft oder stille Gesellschaft vor. Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht gegeben. Die GbR hat als Außengesellschaft am allgemeinen Geschäftsverkehr teilgenommen.2.Es bedarf einer Abwicklung nicht, weil das Gesellschaftsvermögen verbraucht ist, Gesellschaftsschulden nicht bestehen und auch gegenseitige Beziehungen nicht mehr abzuwickeln sind. Dass diese Voraussetzungen vorliegen, ist nach dem Vortrag der Beklagten, die hierfür darlegungspflichtig sind, nicht feststellbar. Dies ergibt sich auch nicht aus den Aussagen der Zeugen Q und T.
Es mag sein, dass die GbR nach Abmelden des Gewerbes keine werbende Tätigkeit mehr ausgeübt hat, insbesondere auch keine neuen Mietverträge mehr abgeschlossen hat. Auf jeden Fall wurde die Anlage bis zur Veräußerung der Grundstücke weiter durch die Gesellschafter T verwaltet. Dies ergibt sich nicht nur aus der Aussage des Zeugen Q, sondern auch aus der Aussage des Zeugen T, der bekundet hat, dass auch seine Frau Tätigkeiten im Zusammenhang mit der Abwicklung der GbR ausgeführt hat. Nicht zu vergessen ist, dass die Eheleute T den Pächter S auf Schadenersatz in Anspruch genommen haben u.a. auf Ersatz von Stunden, die sie in dem Zeitraum September 2006 bis April 2007 für das Betreiben des Wochenend- und Ferienplatzes aufwendet haben. Inwieweit aber noch Gesellschaftsvermögen vorhanden war - dazu gehört zumindest das Nutzungsrecht an den Grundstücken nebst Forderungen gegenüber den Mietern -, welche Gesellschaftsschulden existierten und inwieweit die im Eigentum des Gesellschafters C2 befindlichen Grundstücke aufgrund interner Abmachungen der Gesellschafter für die Gesellschaftsschulden haften sollten, ist nach dem Vortrag der Beklagten nicht festzustellen. So weit die Beklagten vortragen, fällige Mietzinsforderungen seien zum Zeitpunkt der Beendigung der werbenden Tätigkeit der Gesellschaft nicht mehr vorhanden gewesen, so ist dieser Vortrag unzureichend und rechtfertigt insbesondere nicht die Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung, zumal der Kammer aus dem Verfahren 6 S 299/05 und anderen Parallelverfahren bekannt ist, dass nicht alle Mieter die Miete zurückgehalten haben, sondern einige weiter Miete gezahlt haben bzw. wieder andere Mieter, nachdem sie durch das Amtsgericht zur Zahlung der Miete verurteilt worden waren, sich dagegen nicht mehr weiter gewehrt haben.
3.Als weiterer Ausnahmefall der sofortigen Beendigung der Gesellschaft wird bejaht, wenn sich die Mitgliederzahl der Gesellschaft auf einen Gesellschafter reduziert, sei es durch rechtsgeschäftlichen Erwerb aller Anteile durch einen Gesellschafter oder durch Ausscheiden des vorletzten Gesellschafters. Dies führt zu einer sofortigen Vollbeendigung und zur Umwandlung des Gesellschaftsvermögens in das Alleineigentum des verbleibenden Gesellschafters.Dass dies vorliegend der Fall ist, kann nicht festgestellt werden. Dass insbesondere der Gesellschafter C2 den Gesellschaftsanteil seiner Ehefrau T T durch Vertrag erworben hat, haben die Beklagten konkret nicht vorgetragen. Soweit sie vorgetragen haben, es sei zwischen den Gesellschaftern eine Auseinandersetzung dergestalt erfolgt, dass Alleineigentümer C2 nach Liquidierung der GbR sämtliche Mietverhältnisse in eigener Person ausschließlich fortgesetzt habe, so ist dieser Vortrag völlig unbestimmt. Dagegen spricht auch, dass die Zeugin T im Rahmen der Abwicklung der GbR bis zum Verkauf der Grundstücke im Frühjahr 2007 für diese tätig war. Die Gesellschafterin T ist auch nicht ausgeschieden aus der Gesellschaft. Weder ist eine entsprechende Vereinbarung noch eine Kündigung des Gesellschaftsvertrages durch die Zeugin T der Beklagten dargetan.
Aber selbst wenn ein zwischen der T GbR oder dem Zeugen T und dem Beklagten zu 1. bestehender Mietvertrag auf die Klägerin übergegangen wäre, so wäre dieser Vertrag durch die fristlose Kündigung der Klägerin vom 07.04.2008 gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB beendet worden.
Der Beklagte zu 1. war mit der Zahlung von Miete in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug, der die Miete für zwei Monate erreicht. Die Miete des ursprünglichen Mietvertrages ist einverständlich auf 6,30 € pro m2 der angemieteten Parzelle pro Jahr angehoben worden, wobei die Miete in monatlichen Teilbeträgen gezahlt werden sollte. Damit hat sich der Beklagte zu 1. einverstanden erklärt. Nicht nur, dass er als Mitglied der Klägerin der Erhöhung der Miete auf 6,30 € pro m2 zugestimmt hat, er hat auch selbst in seiner Klageerwiderung vortragen, er sei bereit gewesen, um jeden Streit zu vermeiden, die Miete auf einen Preis von 6,30 € anzuheben. Er hat auch monatlich Miete gezahlt. Er hat allerdings nicht den monatlich geschuldeten Betrag von 266,70 €, sondern nur einen Betrag von 133,35 € ab September 2007 gezahlt unter Berufung auf einen bestehenden Platzwartvertrag mit der Klägerin. Der Beklagte zu 1. hat jedoch den von der Klägerin angebotenen schriftlichen Platzwartvertrag nicht unterschrieben. Dass der Beklagte zu 1. mit dem Vorstand der Klägerin einen mündlichen Platzwartvertrag abgeschlossen hat, hat er nicht dargetan. Dies war wohl so von der Klägerin geplant, dass es jedoch konkrete Absprachen zwischen dem Vorstand der Klägerin und dem Beklagten zu 1. gegeben hat, hat dieser nicht dargetan. Soweit ein wirksamer Platzwartvertrag des Beklagten zu 1. mit der T GbR bestanden hat, so ist dieser nicht auf die Klägerin übergegangen. Für den Platzwartvertrag, bei dem es sich um einen Dienstvertrag handelt, gibt es keine gemäß § 566 BGB entsprechende Vorschrift.Soweit der Beklagte zu 1. noch während des laufenden Verfahrens eine Zahlung von 2.362,27 € geleistet hat, ist dies unerheblich, da die Voraussetzungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht vorliegen. Zum einen handelt es sich um eine Teilleistung, zum anderen ist die Zahlung erst am 28.05.2009 geleistet worden, die Räumungsklage ist jedoch seit dem 20.08.2008 rechtshängig. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts, war der Beklagte zu 1. mit der restlichen Mietzahlung in Verzug. Aufgrund der Versammlung der Klägerin am 24.3.2007, in der der Beklagte zu 1 selbst für die Anhebung der Miete gestimmt hat, sowie der Schreiben der Klägerin vom 01.05. und 13.05.2007 war dem Beklagten zu 1. ausreichend bekannt, dass die monatlich von ihm geschuldete Miete 266,70 € betrug und sich diese nur bei Abschluss eines Platzwartvertrages mit der Klägerin auf die Hälfte ermäßigen sollte. Im Übrigen war der Beklagte zu diesem Zeitpunkt bereits anwaltlich beraten. Denn, wie sich aus dem Schreiben der Bevollmächtigten der Klägerin vom 29.10.2007 ergibt, war der Beklagte zu 1. zu diesem Zeitpunktdurch den Mieterbund, vertreten durch Rechtsanwalt T2, den jetzigen Prozessbevollmächtigten des Beklagten zu 1. vertreten . Die Geltendmachung des Räumungs- und Herausgabeanspruches gegenüber den Beklagten verstößt auch nicht gegen Treu und Glauben. Die Klägerin hat sich bemüht, dem Beklagten zu 1. bezüglich der Höhe der Miete entgegen zu kommen und war auch bereit, mit dem Beklagten einen Platzwartvertrag zu schließen. Sie hat dem Beklagten zu 1. sogar angeboten, ihn pro forma als Platzwart zu führen, damit dieser die Parzelle und das von ihm errichtete Gebäude weiter nutzen kann. Jedoch hat sich der Beklagte zu 1. geweigert, irgendeinen Vertrag- Mietvertrag und Platzwartvertrag - zu unterschreiben und hat sich auf die früheren Vereinbarungen mit der T GbR bezogen.
Vorgerichtliche Anwaltsgebühren und Kosten kann die Klägerin in Höhe eines Betrages von 359,50 € gem. den §§ 280, 286 BGB verlangen.
Ausgehend von einem Streitwert von 3200,40 € ergeben sich folgende Gebühren und Kosten:
Gebühr §§ 13,14,Nr.2300 VV RVG 1,3 282,10 €
Pauschale Nr. 72002 VV RVG 20,00 €
Summe 302,10 €
19 % Umsatzsteuer Nr. 7008 VV RVG 57,40 €
Gesamtbetrag 359,50 €
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gemäß den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
Die Revision der Beklagten wird zugelassen, da die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat. Die Frage, ob § 566 BGB Anwendung findet, wenn der Vermieter eine GbR ist und nur einer der Gesellschafter Eigentümer des vermieteten Grundstücks ist, ist bisher nicht entschieden worden, § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.
Streitwert: 3.200,40 €.