Gewerbemietminderung wegen Verletzung des Konkurrenzschutzes durch Vermietung an Heilpraktiker
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin verlangt Nachzahlung der von den Beklagten seit Febr. 2018 einbehaltenen 25% Nettomiete wegen einer behaupteten Konkurrenzschutzverletzung durch Vermietung an eine Heilpraktikerin. Das Landgericht hält die Konkurrenzlage für einen Sachmangel und bestätigt die Minderung nach § 536 BGB für April 2018 bis Sept. 2021. Entscheidungsgrund ist die weitgehende Überschneidung der Leistungsbereiche aus Sicht potentieller Kunden.
Ausgang: Klage der Vermieterin auf Nachzahlung der gekürzten Mieten abgewiesen; Beklagte zur Mietminderung berechtigt
Abstrakte Rechtssätze
Eine in einem Geschäftshaus begründete Konkurrenzsituation kann als Sachmangel der Mietsache i.S.v. § 536 BGB gelten.
Die schuldhafte Verletzung eines vertraglich vereinbarten Konkurrenzschutzes durch den Vermieter begründet einen Mangel, der den Mieter zur Mietminderung berechtigt.
Bei der Beurteilung einer Konkurrenzlage ist die Verkehrsanschauung maßgeblich; entscheidend ist, ob potenzielle Kunden die Angebote als austauschbar ansehen.
Die Erstattungsfähigkeit von Leistungen durch die Krankenkassen ist kein ausschlaggebendes Kriterium, das eine Konkurrenzlage grundsätzlich ausschließt.
Die Angemessenheit der Minderung bemisst sich nach dem Umfang der Leistungsüberschneidung und der räumlichen Nähe des konkurrierenden Angebots.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Parteien sind verbunden über ein Gewerbemietverhältnis. Die Beklagten haben von der Klägerin in dem Mietobjekt I. das Gebäude
„D“ mit einer Fläche von rund 650 qm und 54 Stellplätzen zu einer Gesamt-Nettomiete von monatlich EUR 6.280,00 gemietet.
Seit Februar 2018 mindern die Beklagten die Nettomiete um 25 % (EUR 1.570,00) monatlich und behaupten die Verletzung einer Konkurrenzschutzvereinbarung.
Die Klägerin hatte die aus ihrer Sicht ungerechtfertigt um 25 % geminderte Nettomiete für die Monate Februar und März 2018 beim Amtsgericht Moers gerichtlich geltend gemacht und war in diesem Rechtsstreit und auch dem anschließenden Berufungsverfahren unterlegen (Urteil des Amtsgerichts Moers vom 16.08.2018, Az. 562 C 89/18; Urteil des Landgerichts Kleve vom 14.03.2019, Az. 6 S 93/18).
Aufgrund dieses Urteils ist die Klägerin gegen die angeblich die Konkurrenzklausel verletzende Mitmieterin vorgegangen und in diesem Rechtsstreit ebenfalls unterlegen (Urteil des Landgerichts Kleve vom 23.12.2020, Az. 2 O 124/20), auch im anschließenden Berufungsverfahren (Beschluss des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 13.08.2021, Az. I-24 U 14/21).
Gegenstand dieses Rechtsstreits ist die „geminderte“ Miete für den Zeitraum April 2018 bis September 2021, mithin für insgesamt 42 Monate á jeweils 1.570,00 EUR.
Gemäß § 2 Ziffer 1. des Mietvertrags vom 26.10.2010, Anlage K 2, mieteten die Beklagten die Mieträume „zum Betrieb einer physiotherapeutischen Praxis“. In § 19 vereinbarten die Parteien einen Konkurrenzschutz mit folgendem Inhalt:
„Der Vermieter verpflichtet sich, auf dem Gelände Hörnemannshof keine Räume an Unternehmen bzw. Personen zu vermieten oder zu überlassen oder eine Überlassung zu dulden, die mit dem Geschäftsbereich des Mieters direkt
konkurrieren. Damit ist der Betrieb einer weiteren glei physiotherapeutischen Praxis nicht zulässig.“.
Mit Mietvertrag vom 10.12.2017, auszugsweise beigefügt als Anlage K 3, vermietete die Klägerin Räume an die Heilpraktikerin, Frau D., in der Ostscheune Erdgeschoß und Obergeschoß sowie drei Stellplätze zum Betrieb einer kpraxis mit dem Tätigkeitsschwerpunkt hpraxis sowie zum Wohnen.
Die Klägerin ist der Ansicht, es liege keine Verletzung der in § 19 des Mietvertrages vom 26.10.2010 verankerten Konkurrenzschutzklausel vor. Gemäß ausdrücklicher Vereinbarung beziehe sich der Mietzweck auf eine physiotherapeutische Praxis und der Konkurrenzschutz auf eine direkte Konkurrenz zu einer physiotherapeutischen Praxis. Physiotherapie und eine von einem Heilpraktiker betriebene Chiropraktik seien grund- und wesensverschieden. Frau D sei Heilpraktikerin, welche die Behandlungsmethode amerikanische Chiropraktik ausübe. Amerikanische Chiropraktik sei eine alternativmedizinische Behandlungsmethode mit dem Ziel, Kommunikationsstörungen zwischen Gehirn und den der Bewegung und Stützung des menschlichen Körpers dienenden Körperteilen, besonders der Wirbelsäule, zu finden und durch sanfte äußere Eingriffe zu beseitigen. Sie unterscheide sich wesentlich von der Physiotherapie, die eine Form des spezifischen Trainings und der äußeren Anwendung von Heilmitteln sei. Soweit der Physiotherapeut eine manuelle Therapie durchführe, führe er mit fester Hand aktive Eingriffe in das Haltungs- und Bewegungssystem des Körpers durch mit dem Ziel, den körperlichen Sollzustand durch aktivmechanische Eingriffe wiederherzustellen und dies sei grundverschieden von der amerikanischen Chiropraktik. Deren Wesenselement sei das sanfte Ertasten und Erfühlen des Ungleichgewichts und dessen Behebung durch sanften Eingriff.
Zudem sei die Höhe der Mietminderung nicht angemessen. Der angebliche Konkurrenzverstoß habe sich nicht auf den Betrieb der Beklagten ausgewirkt. Der Betrieb der Beklagten sei weiterhin voll ausgelastet und der von ihnen angemietete Parkplatz übervoll. Auch sei zu berücksichtigen, dass ein Chiropraktiker nicht mit den Krankenkassen abrechnen könne, ein Physiotherapeut hingegen schon. Darüber hinaus sei erforderlich, dass durch die Tätigkeit der Frau D der Gebrauch der Mietsache der Beklagten nicht oder nur unerheblich beeinträchtigt werde, was vorliegend nicht der Fall sei. Im Betrieb von Frau D könnten täglich maximal drei oder vier Patienten behandelt werden.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten zu 1. zu verurteilen, an sie 32.970,00 € nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über Basiszinssatz ab 01.09.2021 als Mietnachzahlung für die Zeit von April 2018 bis September 2021 zu zahlen und den Beklagten zu 2. zu verurteilen, an sie 32.970,00 € nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über Basiszinssatz ab 01.09.2021 als Mietnachzahlung für die Zeit von April 2018 bis September 2021 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten sind der Ansicht, es liege eine Konkurrenzschutzverletzung vor. Hierzu sei ausreichend, dass es sich bei der von der Mieterin D ausgeübten Tätigkeit, manuelle Einwirkung auf den Körper zu Gesundheitszwecken, um eine mit der von den Beklagten ausübten Tätigkeit vergleichbare handele.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Der Klägerin steht gegen die Beklagten kein Anspruch auf Zahlung der offenen Teilmieten für die Monate April 2018 bis September 2021 in Höhe von insgesamt 65.940 EUR gemäß § 535 Abs. 2 BGB zu.
Vielmehr waren die Beklagten gemäß § 536 BGB berechtigt, die Mieten um 1.570,00 EUR monatlich, d.h. um 25 %, zu mindern.
Ein Sachmangel der Mietsache war im streitgegenständlichen Zeitraum gegeben. Dieser stellt sich als Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache in für den Mieter nachteiliger Weise von dem vertraglich vorausgesetzten Zustand der Mietsache dar (Weidenkaff, in: Palandt, BGB, 80. Aufl. 2021, § 536 Rn. 16). Dabei stellt die vertragswidrige Konkurrenzsituation in einem Geschäftshaus eine Sachmangel der Mietsache dar (Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, Aufl. 2019, § 536 Rn. 206).
Die Klägerin hat gegen die ihr aus § 19 des Mietvertrages vom 26.10.2010 obliegende Pflicht, den Beklagten Konkurrenzschutz zu gewähren, durch Vermietung der Geschäftsräume an Frau D zum Betrieb einer Heilpraktikerpraxis, schuldhaft verstoßen. Sie war verpflichtet, keine Räume an Personen zu vermieten, die mit dem Geschäftsbereich des Mieters direkt konkurrieren. Bei den vermieterseitig gestellten Vertragsbedingungen ist jedenfalls gemäß § 305c Abs. 2 BGB davon auszugehen, dass nicht ausschließlich die Vermietung an einen anderen Physiotherapeuten, sondern auch eine Konkurrenz durch andere Mieter erfasst wird, soweit diese vergleichbare Leistungen anbieten (LG Kleve, Urt. v. 14.03.2019, Az. 6 S 93/18 m.w.N.).
Die beiden Tätigkeitsbereiche, physiotherapeutische Praxis und Heilpraktikerpraxis überschneiden sich. In beiden Fällen geht es vorranging um eine manuelle Einwirkung auf den Bewegungsapparat, um Schmerzen/Beschwerden zu lindern. Beide Praxen nutzen einen therapeutischen Ansatz, der durch manuelle Einwirkung auf den Körper die Behebung bzw. Linderung von körperlichen Beeinträchtigungen des Bewegungsapparates zum Ziel hat. Entscheidend ist die Verkehrsanschauung, mithin, ob ein potentieller Patient beide Behandlungsbereiche aus austauschbar ansieht. Patienten sind meist nicht auf eine konkrete Behandlungstechnik festgelegt, sodass zur Behandlung etwaiger körperlicher Leiden alternativ sowohl physiotherapeutische Leistungen als auch alternative Heilpraktiken, wie auch die Chiropraxis, in Betracht kommen.
Aufgrund der weitgehenden Überlappung der Tätigkeitsbereiche ist die Beeinträchtigung auch nicht unerheblich.
Dass die Kosten der Leistungen der Mieterin D möglicherweise von den gesetzlichen Krankenkassen nicht erstattet werden mögen, ändert an der Konkurrenzlage nichts. Es gibt durchaus Kunden, die bereits sind, entsprechende Leistungen aus eigener Tasche zu bezahlen. Überdies schließt die Möglichkeit der Beklagten, Kassenpatienten zu behandeln, offensichtlich nicht aus, dass sie auch privat krankenversicherte Patienten behandeln können (vgl. LG Kleve, aaO).
Die Minderungshöhe von 25 % ist aufgrund der weitgehenden Überlappung konkurrierenden Angebotes in enger räumlicher Nähe angemessen (vgl. Düsseldorf, Urt. v. 19.02.2013, Az. 24 U 157/12, zitiert nach juris, Rn. 25). Eine enge räumliche Nähe liegt vor. Chiropraxis und Physiotherapie weisen weitgehende Überschneidungen auf, wie oben ausgeführt.
Mangels Hauptanspruchs bestehen die geltend gemachten Zinsansprüche nicht. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.
Der Streitwert wird auf 65.940,00 EUR festgesetzt.
Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Landgericht Kleve statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Landgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Landgericht Kleve, Schloßberg 1 (Schwanenburg), 47533 Kleve, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.
Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:
Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Auf die Pflicht zur elektronischen Einreichung durch professionelle Einreicher/innen ab dem 01.01.2022 durch das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 05.10.2021 wird hingewiesen.
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Unterschrift