Streitwertermittlung bei Räumungsklage: Nettomietzins ohne Nebenkosten
KI-Zusammenfassung
Der Kläger rügte den vom Amtsgericht festgesetzten Streitwert für eine Räumungsklage, das den monatlichen Mietzins ohne Nebenkosten zugrunde gelegt hatte. Streitpunkt war, ob Nebenkosten in den Gebührenstreitwert nach § 16 GKG einzubeziehen sind. Das Landgericht hält an der bisherigen Rechtsprechung fest und bestätigt, dass der Nettomietzins ohne gesondert vereinbarte Nebenkosten maßgeblich ist. Zur Begründung führt es Trennung der Leistungen, Verbrauchsabhängigkeit der Nebenkosten und Praktikabilitätsgesichtspunkte an.
Ausgang: Beschwerde gegen den Streitwertheschluss des Amtsgerichts wegen Einbeziehung von Nebenkosten in den Streitwert als unbegründet abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Bei der Bemessung des Gebührenstreitwerts einer Räumungsklage nach § 16 GKG ist grundsätzlich auf den vereinbarten Nettomietzins (Grundmiete) ohne gesondert vereinbarte Nebenkosten abzustellen.
Sind im Mietvertrag Grundmiete und Nebenkosten getrennt ausgewiesen, rechtfertigt diese vertragliche Differenzierung, die Nebenkosten bei der Streitwertbemessung außer Ansatz zu lassen.
Verbrauchsabhängige Nebenkosten (Heizung, Warmwasser, Strom, Gas, Kanalisation) beeinflussen den reinen Nutzungswert der Wohnung nicht und sind daher nicht Teil des Streitwerts für die Räumungsklage.
Die Einbeziehung verbrauchsabhängiger Nebenkosten in den Streitwert würde erhebliche Erhebungen (z. B. Nebenkostenabrechnungen) erfordern; aus Gründen der Praktikabilität ist daher auf deren Berücksichtigung zu verzichten.
Vorinstanzen
Amtsgericht Geldern, 3 C 206/84
Leitsatz
Bei der Berechung des Gebührenstreitwertes für die Räumnungsklage ist vom Nettomietzins ohne Nebenkosten auszugehen.
Tenor
Die Beschwerde des Prozeßbevollmächtigten des Klägers gegen den Streitwertheschluß des Amtsgerichts Geldern vom 5. Juli 1984 - 3 C 206/84 - wird zurückgewiesen.
Gründe
Durch den angefochtenen Beschluß hat das Amtsgericht den Streitwert für die vom Kläger erhobene Räumungsklage auf 4.200,0 DM festgesetzt; bei der Berrechnung nach § 16 GKG ist es von dem vereinbarten Mietzins von monatlich 350,00 DM ohne die zusätzlich vereinbarten Nebenkosten ausgegangen.
Die dagegen eingelegte Beschwerde, die eine Einbeziehung der Nebenkosten in die Streitwertberechnung fordert, ist nicht begründet.
Bei der Berechnung des Gebührenstreitwertes für eine Räumungsklage nach §16 GKG ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten, ob und in welchem Umfange Nebenkosten mit zu berücksichtigen sind. Bereits mit Beschluß vom 30. Juni 1982 - 3 T 57/82 -hat die Kammer die Auffassung zum Ausdruck gebracht, daß der Streitwert nach § 16 GKG für eine B1umungsklage nach dem Nettomietzins ohne die vereinbarten Nebenkosten zu berechnen ist. Die Kammer hält es nämlich hei der Streitwertbemessung nach § 11 GKG für sachgerecht, die Leistungen des Vermieters in die "eigentliche Raumüberlassung" und "zusätzliche Leistungen" aufzuteilen, wenn die Parteien in dem Mietvertrag für die einzelnen Teile der Vermieterleistungen gesonderte Ansätze ausgeworfen haben. Denn durch eine derartige Vereinbarung haben die Vertragsschließenden zu erkennen gegeben, daß sie selbst differenzieren zwischen der Überlassung des Wohnraumes und den Nebenleistungen des Vermieters.
Zudem sind die wertmäßig besonders relevanten Nebenkosten, nämlich die für Heizung, Warmwasser, Kanalisation, Elektrizität, Gas, entweder vom Verbrauch oder von der Personenzahl der Mietpartei abhängig. Wenn etwa im Falle hoher Verbrauchskosten die vom Vermieter insoweit zu erbringenden Leistungen den Wert der Vermieterleistung in ihrer Gesamtheit nicht unerheblich steigern, so bleibt doch der reine Nutzungswert des überlassenen Wohnraumes gleich und spiegelt sich allein in der vom Mieter zu zahlenden Grundmiete, nicht aber in den verbrauchsahhingigen Nebenkosten wieder (siehe LandgerichtUlm, MDT 1979,768 mit weiteren Nachweisen).
Ferner werden die verbrauchsabhängigen Nebenkosten von den Mietvertragsparteien bewußt von dem eigentlichen Mietzins getrennt, weil die erheblichen Schwankungen auf dem. Energiesektor diese Kosten für den Vermieter nicht mehr kalkulierbar machen und es angemessen erscheint, das Risiko dieser vom Verbrauch des Mieters abhängigen Kosten dem Vermieter nicht anzulasten.
Weiter ist nicht ersichtlich, aus welchem Grund der Nutzungstwert einer Wohnung davon abhängen soll, oh der Mieter die zur Versorgung mit Wärme, Wasser, Strom etc. nötigen Energieverträge mit dem Vermieter oder unmittelbar mit dem Versorgungsunternehmen abgeschlossen hat. Damit steht im Zusammenhang, daß der Vermieter fiir die Versorgungsleistungen kein Entgelt erhält, sondern daß die dafür entstehenden Kosten bei dem Vermieter lediglich ein durchlaufender Posten sind, den er nach den üblichen mietvertraglichen Vereinbarungen ohne irgendwelchen Zuschlag dem Mieter anteilmäßig in RechnuSchließlich spricht für eine ausschließliche Berückichtigung der Grundmiete hei der Berechnung des Nietzinses im Sinne des § 16 GKG auch die dann mögliche einfachere und damit praktikabelere Berechnungsweise. Denn die Einbeziehung gerade der verbrauchsabhängigen Nebenkosten erfordert zumindest die Vorlage der Nehenkostenabrechnung für den letzten Berechnungszeitraum, wenn nicht sogar die erst noch anzustellende Abrechnung für den unmittelbar vor dem Urteil über das Räumungsbegehren liegenden Zeitraum. Wenn nämlich die Nebenkosten als Bestandteil des Mietzinses in die Streitwertberechnung aufgenommen würde, so ist nicht einzusehen, aus welchem Grunde lediglich die monatlichen Vorauszahlungen zugrunde gelegt werden sollten (so aber LG Anwaltsblatt 1081, 286); vielmehr müßten dann nicht Fiktive, sondern die tatsäichlich entstandenenng stellt.
Nebenkosten in die Streitwertberechnung einfließen. Da die Nebenkosten also meist nur nach weiteren Nachforschungen zu ermitteln sind, erscheint es auch aus Gründen der Praktikabiltät angebracht, sie bei der Streitwertberechnung außer Ansatz zu lassen, wenn und soweit die Parteien sie im Mietvertrag bewußt vom eigentlichen Mietzins getrennt haben.
Auch abweichende Entscheidungen einzelner Gerichte geben der Kammer keine Veranlassung, von ihrer bisherigen Rechtsprechung zur Frage der Streitwertfestsetzung bei Räumungsklagen abzuweichen. Sie befindet sich mit ihrer Hinsicht vielmehr in Übereinstimmung mit der überwiegenden Rechtsnrechung sowie der herrschenden Meinung (vgl. Gelhaar, zum Streitwert in Räumungssachen in ZMR 1982, 359; LG Frankfurt in MDR 1982, 504 u. a. ).
Die Entscheidung {über die Beschwerde ergeht gerichtsgebührenfrei. Eine Auslagenerstattung findet nicht statt (§ 25 Abs. 3 GKG)
Beschwerdewert: 160,-- DM