Ratenkauf Grundstück: Restkaufpreisfälligkeit trotz behaupteter Mängel und Wandlung
KI-Zusammenfassung
Die Verkäufer verlangten nach Ausbleiben mehrerer Raten aus einem notariellen Grundstückskaufvertrag die Zahlung des gesamten Restkaufpreises. Die Käufer beriefen sich auf Mängel, erklärten Aufrechnung und erhoben Widerklage auf Wandlung wegen arglistig verschwiegener Kellerfeuchte. Das LG bejahte die vertragliche Fälligstellung des Gesamtrestbetrags nach Mahnung und Zahlungseinstellung und hielt den Gewährleistungsausschluss mangels nachgewiesener Arglist für wirksam. Die Widerklage wurde abgewiesen; die Klage nur hinsichtlich eines geringen Teils der Zinsen abgewiesen.
Ausgang: Klage auf Zahlung des gesamten Restkaufpreises überwiegend zugesprochen; lediglich ein geringer Teil der Zinsforderung abgewiesen, Widerklage auf Wandlung vollständig abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Ein vertraglich vereinbarter Fälligkeitsmechanismus, wonach bei ausbleibender Rate nach Mahnung bzw. bei Zahlungseinstellung der gesamte Restkaufpreis sofort fällig wird, greift ein, wenn die Voraussetzungen tatsächlich eintreten.
Ein im Grundstückskaufvertrag vereinbarter Gewährleistungsausschluss bleibt wirksam, sofern der Käufer ein arglistiges Verschweigen eines Mangels durch den Verkäufer nicht beweist.
Die Beweislast für Kenntnis und arglistiges Verschweigen eines Mangels, das den Gewährleistungsausschluss zu Fall bringt, trägt der Käufer, der sich auf Gewährleistungsrechte wegen Arglist beruft.
Eine Aufrechnung mit Mängelbeseitigungskosten setzt das Bestehen eines durchsetzbaren Gegenanspruchs voraus; ist der Gewährleistungsausschluss wirksam und Arglist nicht nachgewiesen, scheidet ein solcher Anspruch regelmäßig aus.
Verzugszinsen auf fällige Kaufpreisraten entstehen bei kalendermäßig bestimmter Leistungspflicht ab dem Folgetag; für den Restkaufpreis beginnt der Verzug nach Fristsetzung jedenfalls nach den gesetzlichen Voraussetzungen (insb. 30-Tage-Regel) und die Zinshöhe richtet sich nach der jeweils anwendbaren Fassung des § 288 BGB a.F.
Tenor
1.
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger 442.983,28 € (866.400,-- DM) nebst 4 % Zinsen aus jeweils 1.942,91 € (3.800,-- DM) ab dem 16.12.1999, 16.01.2000, 16.02.2000, 16.03.2000, 16.04.2000, sowie Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz, jedoch nicht mehr als 9,26 % aus jeweils 1.942,91 € (3.800,-- DM) ab dem 16.05.2000, 16.06.2000, 16.07.2000, 16.08.2000, 16.09.2000, 16.10.2000 und aus 421.611,28 € (824.600,-- DM) seit dem 21.01.2001 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2.
Die Widerklage wird abgewiesen.
3.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten als Gesamtschuldner.
4.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Mit notariellem Kaufvertrag vom 15.12.1998 erwarben die Beklagten von den Klägern das Hausgrundstück N-Straße in X2. Der Kaufpreis sollte nach den Vereinbarungen auf 20 Jahre in monatlichen Raten
von 3.800,-- DM, mithin insgesamt 910.000,-- DM, gezahlt werden, fällig jeweils zum 15. eines jeden Monats, beginnend mit dem 15.12.1998. Unter Ziff. 5 des vereinbarten die Parteien weiter:
"Die jeweils noch offene Summe ist fällig in voller Höhe und ohne weiteres, wenn a) eine Rate am 15. des auf die Fälligkeit folgenden Monats noch nicht bezahlt ist und angemahnt wurde, b) ein Schuldner Konkurs oder Vergleich zur Abwendung des Konkurses anmeldet oder die Zahlungen einstellt,
..."
Darüber hinaus vereinbarten die Parteien Folgendes:
"Der Grundbesitz wird übertragen ohne Gewähr für Größe, Güte und Beschaffenheit, frei von nicht übernommenen eingetragenen und nicht eingetragenen Belastungen und Beschränkungen, insbesondere Baulasten, Steuern und Abgaben. Der Veräußerer versichert, daß ihm keine wertmindernden rechtlichen und/oder tatsächlichen Mängel des Kaufobjektes bekannt sind, insbesondere keine Altlasten."
Die Kaufvertragsverhandlungen begannen bereits im März 1998. Vor dem Erwerb der Immobilie hatten die Beklagten durch einen Sachverständigen, den Zeugen K, ein Wertgutachten eingeholt. Sichtbare Bauschäden oder -mängel hat der Sachverständige nicht festgestellt.
Über einen Zeitraum von einem Jahr zahlten die Beklagten die vereinbarten Kaufpreisraten absprachegemäß. Ab Dezember 1999 leisten die Beklagten keine Zahlungen mehr.
Die Beklagten rügten mit Schreiben vom 15.09.1999 diverse Mängel und forderten die Kläger zur Mängelbeseitigung auf.
Mit Schreiben vom 27.01.2000 forderten die Kläger die Beklagten erfolglos auf, die bis zu diesem Zeitpunkt rückständigen zwei Raten (Dezember 1999, Januar 2000) bis zum 04.04.2000 zu zahlen.
Mit der vorliegenden Klage verlangten die Kläger zunächst Zahlung von rückständigen Kaufpreisraten.
Die Beklagten haben zunächst gegenüber den eingeklagten Kaufpreisraten die Aufrechnung mit behaupteten Mängelbeseitigungskosten erklärt.
Die Beklagten haben mit Schriftsatz vom 04.12.2000, dem Beklagtenvertreter zugestellt am 07.12.2000, Widerklage erhoben und die Wandlung des notariellen Kaufvertrages erklärt, mit der Begründung, die Kläger hätten die Beklagten arglistig über einen schwerwiegenden Mangel des Gebäudes, die Regendurchlässigkeit der gesamten Kellergemäuer, getäuscht. Der mit der Widerklage verlangte Zahlungsbetrag in Höhe von 112.701,18 DM setzt sich aus den gezahlten Kaufpreisraten, behaupteten notwendigen Verwendungen und Vertragskosten zusammen. Wegen der Einzelheiten der Berechnung wird auf den Schriftsatz der Beklagtenvertreter vom 04.12.2000 (Bl. 92 ff. d. GA) Bezug genommen.
Mit anwaltlichem Schriftsatz vom 18.12.2000 stellten die Kläger den gesamten Restkaufpreis in Höhe von 866.400,-- DM fällig und forderten die Beklagten unter Fristsetzung bis zum 02.01.2001 zur Zahlung auf.
Die Kläger tragen vor:
Ihnen seien die von den Beklagten gerügten Mängel, deren Vorliegen sie bestreiten, nicht, jedenfalls nicht vor Kaufvertragsabschluss bekannt gewesen, so dass sie keine Mängel arglistig verschwiegen hätten.
Das Objekt sei während der Kaufvertragsverhandlungen 20-30 mal besichtigt worden, wobei niemals Mängel entdeckt oder vorgebracht worden seien.
Mängel hätten zum Zeitpunkt des Gefahrenübergangs am 15.12.1998 nicht vorgelegen.
Zu den einzelnen von dem Beklagten behaupteten Mängeln tragen sie wie folgt vor:
1.
Die Bausubstanz im L sei in der Besitzzeit der Kläger nicht wasserdurchlässig gewesen und sei es auch jetzt nicht. Diesbezügliche Mängel seien den Kläger nicht bekannt gewesen. Auch seien die Kellerräume nicht vor der Besichtigung neu gestrichen worden. Der einzige von den Klägern durchgeführte Anstrich sei im Dezember 1978 vorgenommen worden.
Der von den Beklagten beauftragte Sachverständige habe das Objekt bei seiner Besichtigung am 14.10.1998 intensiv zur Kenntnis genommen und auch auf Mängel und Schäden in der Bausubstanz hin untersucht.
Als die Beklagten im Rahmen eines Gespräches vom 15.09.1999 erklärt haben, dass Wasser in den L laufe, habe man festgestellt, dass das Tonrohr, in dem das Fallrohr der Dachentwässerung abgeleitet werde, defekt sei. Dieses sei wahrscheinlich durch ein Rangieren eines Gastes mit einem PKW entstanden. Nunmehr laufe bei Regenfällen die Dachentwässerung über das Fallrohr nicht mehr in die dafür vorgesehene Entwässerungsbereiche, sondern ungehindert an der betroffenen Wand entlang.
In der Besitzzeit der Kläger sei keine Feuchtigkeit in die Kellerräume gelangt.
Die vermeintlichen Kosten der Mangelbeseitigung aus dem Kostenvoranschlag der Firma M bestreiten die Kläger dem Grunde und der Höhe nach.
2.
Zum Zeitpunkt des Betriebes der Gaststätte durch die Kläger habe die elektrische Anlage ordnungsgemäß gearbeitet und sei nicht mangelhaft oder lebensgefährlich gewesen.
Das Legen der Elektroleitungen sei kein Mangel, sondern auf Wunsch des Beklagten erfolgt, um zusätzliche Steckdosen und zusätzliche Leitungen zu erhalten.
3.
Auch die Tankanlage sei mängelfrei gewesen. Der Kreis X habe die Beklagten - insoweit unstreitig - erstmals im Mai 1999 auf Mängel hingewiesen. Den Klägern seien diese Mängel nicht bekannt gewesen, sondern erst mit Schreiben der Beklagten vom 13.05.1999 bekannt geworden. Die Heizungsanlage sei stets durch eine Heizungsfirma kontrolliert worden, die gegenüber den Klägern zu keinem Zeitpunkt auf Mängel hingewiesen habe.
Die Beseitigung der von dem Kreis X monierten Mängel sei mit Kosten von 300 - 400 DM durchzuführen.
4.
Die Urinale seien während des Besitzes der Kläger einwandfrei gewesen. Soweit tatsächlich Mängel an den Urinalen und den Installationen bestünden, die jedoch be-
stritten werden, seien diese auf Fehlgebrauch oder unzureichende Reinigung zurückzuführen.
5.
Die Arbeiten des Feuerschutzes seien auf Wunsch des Beklagten durchgeführt worden, ohne dass ein Mangel der Anlage vorgelegen habe.
Die Kläger behaupten weiter, dass die Beklagten sich im Falle eines wirksamer Wandlung Nutzungsvorteile entgegenhalten lassen müssten, wobei diese dem ortsüblichen Mietzins entsprechen würden. Der Nutzungsvorteil sei mit monatlich 5.638,-- DM zu berechnen. Bei einer 24-monatigen Nutzung betrage der anzurechnende Gebrauchsvorteil 135.312,-- DM. Hiermit erklären die Kläger hilfsweise gegenüber der Widerklageforderung die Aufrechnung.
Die Kläger behaupten Bankkredit in einer die Klageforderung übersteigenden Größenordnung zu einem Zinssatz von 10 % in Anspruch zu nehmen.
Die Kläger bestreiten im Übrigen die einzelnen mit der Widerklage geltend gemachten Ansprüche.
Die Kläger haben mit der Klageschrift zunächst angekündigt zu beantragen, die Beklagten als Gesamtschulder zu verurteilen, 19.000,-- DM nebst 10 % Zinsen aus jeweils 3.800,-- DM ab dem 16.12.1999, 16.01.2000, 16.02.2000, 16.03.2000, 16.04.2000 zu zahlen.
Mit Schriftsatz vom 03.08.2000, der den Beklagten am 11.08.2000 zugestellt wurde, erhöhten die Kläger die Klage auf einen Zahlungsbetrag von 30.400,-- DM nebst Zinsen, da hierin drei weitere Raten (bis Juli 2000) einbezogen wurden.
Mit den Beklagten am 25.10.2000 zugestellten Schriftsatz erhöhten die Kläger die Klage auf einen Gesamtbetrag von 41.800,-- DM zzgl. Zinsen, womit die rückständigen Raten bis Oktober 2000 erfasst wurden.
Mit den Beklagten spätestens am 07.03.2001 zugestellten Schriftsatz haben die Kläger die Klage erneut erhöht, wobei einerseits die Kaufpreisraten bis Oktober 2000 berücksichtigt wurden, im Übrigen der restliche Gesamtkaufpreis verlangt wurde.
Die Kläger beantragen nunmehr,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie als Gesamtgläubiger DM 866.400,-- nebst 9,26 % Zinsen aus jeweils DM 3.800,-- ab dem 16.12.1999, 16.01.2000, 16.02.2000, 16.03.2000, 16.04.2000, 16.05.2000, 16.06.2000, 16.07.2000, 16.08.2000, 16.09.2000, 16.10.2000 und aus DM 824.600,-- seit dem 03.01.2001 zu zahlen.
Die Beklagten beantragten,
die Klage abzuweisen.
Widerklagend beantragen sie,
die Kläger zu verurteilen, an die Beklagten gesamtschuldnerisch 112.701,18 DM Y-um-Y gegen Rückauflassung des Grundstückes G1, Flur X, Flurstück X und 553, Gebäude- und Freifläche, N-Straße und Verkehrsfläche, Grundbuch von Vynen Blatt 282 und Bewilligung der Eintragung der Kläger und Widerbeklagten im Grundbuch zu zahlen.
Die Kläger beantragen,
die Widerklage abzuweisen.
Die Beklagten tragen vor:
1.
Bereits im Herbst 1999 hätten sie festgestellt, dass die Kellerräume des erworbenen Objektes erhebliche Feuchtigkeitsschäden aufgewiesen hätten. Diese seien bei den Verkaufsverhandlungen und der Besichtigung nicht zu erkennen gewesen, da die Kellerräume mit weißer Farbe frisch gestrichen worden seien. Die Bausubstanz der Kellerräume sei in hohem Maße wasserdurchlässig, so dass bei jedem stärkeren Regen Wasser die Wände herunter rinne.
Die Kelleraußenabdichtung würde ausweislich eines bei der Firma X2. M eingeholten Kostenvoranschlages Kosten in Höhe von 37.120,-- DM verursachen. Mit diesem Betrag erklären die Beklagten die Aufrechnung gegen die rückständigen Kaufpreisraten.
Den Klägern sei bekannt gewesen, dass die gesamten Kellergemäuer regendurchlässig waren, da bereits in der Vergangenheit häufige Wassereinbrüche festzustellen gewesen seien. Hierauf hätten die Kläger nicht hingewiesen. Um die Nässeschäden unkenntlich zu machen, hätten sie die Kellerwände neu angestrichen.
Der von ihnen beauftragte Sachverständige habe die Kellerinnenräume nicht gesehen. Im Übrigen sei zu diesem Zeitpunkt der Neuanstrich vorhanden gewesen.
Er habe das Objekt nicht auf Schäden in der Bausubstanz hin untersucht, sondern lediglich ein Wertgutachten erstellt.
Über eine Beschädigung des Tonrohres (Regenrohr) habe man nie gesprochen, eine solche sei den Beklagten auch nicht bekannt.
2.
Die elektrische Anlage, die Leitungsbahnen, seien in einem maroden, lebensgefährlichen Zustand gewesen. Leitungen seien innerhalb der Kabel miteinander vertauscht gewesen, eine Schutzerdung habe gefehlt. Die Stromführung im Bereich von Gastraum und Küche ist - unstreitig - saniert worden. Hierfür seien Kosten in Höhe von 1.288,91 DM entstanden, die zur Aufrechnung gegenüber den rückständigen Raten gestellt werden. Bei der mangelhaften Stromführung habe es sich um fehlende Absicherungen und um fehlende Schutzerdungen gehandelt. Dies sei nicht von den Beklagten zu vertreten.
3.
Die Mängel der Tankanlage seien bereits mündlich mitgeteilt worden. Die Tankanlage befinde sich in einem Raum, der nicht gegen das Einsickern von Brennstoffen in das Grundwasser abgeschirmt sei. Den Beklagten sei durch das Ordnungsamt - insoweit unstreitig - mitgeteilt worden, dass sie innerhalb eines Jahres entsprechende Vorkehrungen gegen die Gefährdung des Grundwasser zu treffen hätten.
Im Übrigen sei der Grenzwertgeber am falschen Tank angebracht, der Auffangraum weise Risse auf und die Beschichtung sei schadhaft.
Die Kläger hätten von den Mängeln Kenntnis haben müssen.
4.
Die Urinale seien durch unsachgemäße Ableitungen häufig verstopft.
5.
Die Beklagten rechnen weiter auf mit Kosten der Firma NW Feuerschutz in Höhe von 461,10 DM (77, 79 €).
Die Beklagten sind der Auffassung, dass bei der Nutzungsentschädigung von einem Immobilienwert von 873.130,-- DM auszugehen sei. Für die jährliche Nutzung sei 1 % des Wertes anzusetzen.
Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen ergänzend Bezug genommen.
Das Gericht hat Beweis erhoben, durch Vernehmung der Zeugen K, T2, Q und T und durch Einholung eines Sachverständigengutachtens.
Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsprotokolle vom 10.04.2001 (Bl. 188 d. GA), auf das Sachverständigengutachten des Herrn. Dr. G2 vom 30.09.2001 (Bl. 220 ff.) sowie auf dessen Ergänzungsgutachtens vom 31.09.2001 (Bl. 262 d. GA) sowie auf das Sitzungsprotokoll vom 03.02.2003 (Bl. 282 d. GA) verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist begründet, die zulässige Widerklage unbegründet.
Auf das vorliegende Rechtsverhältnis ist das BGB in der bis zum 31.12.2001 gültigen Fassung maßgeblich, Art. 229 § 5 EGBGB, da das Schuldverhältnis der Parteien vor dem 01.01.2002 entstanden ist.
I.
Den Kläger steht gegen die Beklagten als Gesamtschuldner ein Zahlungsanspruch in Höhe von 442.983,28 € (866.400,00 DM) gem. § 433 Abs. 2 BGB a. F. i. V. m. dem notariellen Kaufvertrag vom 15.12.1998 zu.
1. Gem. Ziff. 2 des notariellen Kaufvertrages haben die Parteien vereinbart, dass die Beklagten den Kaufpreis auf 20 Jahre in monatlichen Raten zu je 3.800,-- DM, fällig jeweils am 15. eines jeden Monats, erstmals am 15.12.1998 zahlen. Nach Ziff. 5 des Kaufvertrages wird die jeweils noch offene Summe in voller Höhe fällig, wenn u. a. a) eine Rate am 15. des auf die Fälligkeit folgenden Monats noch nicht bezahlt ist und angemahnt wurde oder b) ein Schuldner die Zahlungen einstellt.
Die Beklagten haben unstreitig die monatlichen Kaufpreisraten über ein Jahr, also 12 Raten zu je 3.800,--DM gezahlt. Weiter Zahlungen erfolgten nicht. Bereits mit Schreiben vom 27.01.2000 mahnten die Kläger die zum damaligen Zeitpunkt rückständigen zwei Raten erfolglos unter der Ankündigung, den gesamten Restkaufpreis bei fruchtlosem Fristablauf zu verlangen, an. Unter dem 18.12.2000 haben die Kläger den gesamten Restkaufpreis von 866.400,-- DM, 228 Raten zu je 3.800,-- DM, fällig gestellt. Die vertraglichen Voraussetzungen hierfür waren erfüllt. Am 15.01.2000 hatten die Beklagten die Raten für Dezember 1999 und Januar 2000 noch nicht gezahlt; diese Raten waren angemahnt worden. Darüber hinaus haben die Beklagten ab Dezember 1999 die Zahlung vollständig eingestellt.
2. Dem Zahlungsanspruch stehen auch keine von den Beklagten geltend gemachten Gegenansprüche entgegen.
a)
Der notarielle Kaufvertrag ist nicht nichtig. Die Beklagten haben ihn nicht wegen arglistiger Täuschung angefochten. Vielmehr haben sie mit Schriftsatz vom 04.12.2000 aufgrund der von ihnen behaupteten arglistigen Täuschung seitens der Kläger ausdrücklich Gewährleistungsrechte in Anspruch genommen, indem sie die Wandlung des Kaufvertrages begehren. Im Übrigen haben die Beklagten bereits zuvor die Aufrechnung mit vermeintlichen Schadensersatzansprüchen erklärt.
b) Der Zahlungsanspruch der Kläger ist auch nicht durch Aufrechnung gem. §§ 398, 397 BGB a. F. untergegangen.
Soweit die Beklagten dem Anspruch der Kläger bzgl. der einzelnen nicht gezahlten Raten zunächst entgegen setzen, dass Mängel vorhanden seien, den Beklagten Gewährleistungsansprüche, insbesondere Schadensersatzansprüche wegen Nichterfüllung gem. § 463 BGB a. F. zustünden, verfängt dieser Einwand nicht.
Die Parteien haben im Rahmen des notariellen Kaufvertrages einen Gewährleistungsausschluss i. S. d. § 476 BGB a. F. vereinbart, wobei die Kläger versicherten, dass ihnen keine wertmindernden rechtlichen und/oder tatsächlichen Mängel des Kaufobjektes bekannt waren (S. 7, Ziff. 1 des Kaufvertrages).
Der zwischen den Parteien vereinbarte Gewährleistungsausschluss ist wirksam. Insbesondere liegt keine Nichtigkeit gem. § 476 BGB a. F. wegen arglistigen Verschweigens eines Mangels vor.
Die Beweislast für das arglistige Verschweigen eines Mangel tragen die Beklagten. Nach der durchgeführten Beweisaufnahme ist das Gericht nicht davon überzeugt, dass die Kläger den Beklagten Mängel arglistig verschwiegen haben.
aa) Feuchtigkeitsmängel
Hinsichtlich der im Kellerbereich aufgetretenen Feuchtigkeitsprobleme hat die Beweisaufnahme nicht ergeben, dass die Kläger hiervon Kenntnis hatten, insbesondere weil bereits während der Besitzzeit der Kläger Feuchtigkeit im Kellerbereich aufgetreten wäre.
Die hierzu vernommen Zeugen haben übereinstimmend erklärt, keine Feuchtigkeit vor dem 15.12.1998 erkannt zu haben.
Der Zeuge K, der als Architekt im Auftrag der Beklagten vor dem Erwerb der Immobilie ein Wertgutachten erstellt hat, hat erklärt, dass er auch die Kellerräume besichtigt habe, jedoch keine sichtbaren Schäden habe feststellen können. Dem Zeugen K sind auch keine Feuchtigkeitsschäden aufgefallen. Angaben dazu, ob der L frisch gestrichen war, konnte der Zeuge nicht machen, auch konnte er sich an einen Farbgeruch nicht erinnern.
Die Angaben des Zeugen T2 stehen in Übereinstimmung mit den Angaben des Zeugen K. Der Zeuge T2 hatte nach seinen Angaben mehrmals, erstmalig bereits im Frühjahr 1998 das Objekt besichtigt und auch den L gesehen. Feuchtigkeit ist auch dem Zeugen T2 nicht aufgefallen. Er hat zwar erklärt, dass der L "frisch getüncht" gewirkt habe. Aber auch er konnte keine Angaben zum Alter des Anstrich machen. Allerdings sind ihm auch keine Veränderungen bis zum Dezember 1998 aufgefallen.
Auch dem Zeugen Q, der in der Zeit vom 1987 bis 1992 die Räumlichkeiten öfters gesehen hatte, hat die Behauptungen der Beklagten, Feuchtigkeitsschäden seien bereits vor dem 15.12.1998 aufgetreten, nicht bestätigt. Der ehemalige Getränkelieferant der Kläger hat bei seinen Besuchen regelmäßig die Kellerräume gesehen. Feuchtigkeitsschäden sind dem Zeugen hierbei nicht aufgefallen. Er hat zwar von feuchten Fliesen vor dem Kühlkeller berichtet, wobei er es für möglich hielt, dass es sich hierbei um Schwitzwasser vom Kühlhaus handelte. Größere Pfützen hat aber auch dieser Zeuge nicht gesehen. Auch an Wassereinbrüche bis Dezember 1998 vermochte sich der Zeuge nicht zu erinnern.
Auch die Zeugin T, die von 1984 bis 1998 in der Küche der Kläger gearbeitet hat, hat Feuchtigkeitsschäden nicht beobachten können. Sie hat im Rahmen ihrer Tätigkeit regelmäßig die Kellerräume aufgesucht. Ihr sind weder Feuchtigkeitsschäden noch Feuchtigkeitsgerüche aufgefallen. Auch habe sie keine Renovierungsarbeiten mitbekommen.
Auch das eingeholte Gutachten des Sachverständigen Dr. G2 führt nicht zu der Annahme, dass die Feuchtigkeitsschäden den Klägern bekannt gewesen wären. Der Sachverständige hat im Rahmen seines Gutachtens Mängel an dem streitgegenständlichen Objekt festgestellt, die sich insbesondere in Feuchtigkeitsschäden im L zeigten.
Der Sachverständige Dr. G2, der dem Gericht aus einer Vielzahl von Verfahren als kompetenter Gutachter bekannt ist, hat plausibel dargelegt, dass die Feuchtigkeit im Heizungsraum einerseits auf einen schadhaften Regenrohranschluss zurückzuführen ist, bei der Kelleraußenwand im Anschluss zu dem nicht unterkellerten Gebäudeteil eine unzureichende Abdichtung im Erdreich Ursache der Feuchtigkeit ist. Im Bereich des Treppenraumes vermutete der Sachverständige ebenfalls eine unzureichende Außenwandabdichtung, wobei er wegen der nicht im erforderlichen Umfang erfolgten Freilegung die Schadensursache nicht exakt feststellen konnte. Letzteres gilt auch für die Feuchtigkeitsprobleme im linken Kellerraum und in der linken Kelleraußenwand. In dem insoweit freigelegten Fundament hatte erhebliches Wurzelwerk die vorhandene Kelleraußenwandabdichtung durchwachsen und beschädigt.
Hinsichtlich des Regenrohranschlusses vermochte der Sachverständige keine Angaben zu dem Zeitpunkt der Beschädigung zu machen. Soweit er dargestellt hat, dass die schadhafte Außenwandabdichtung wahrscheinlich schon vor dem 15.12.1998 vorlag, führt dies auch unter Berücksichtigung der Tatsache, dass nach dem Gutachten des Sachverständigen bei einer kurzzeitigen Durchfeuchtung Wasserkranzbildungen auf dem Wandinnenputz und der hellen Farbbeschichtung entstanden wären, nicht zu der Überzeugung, dass Wassereinbrüche tatsächlich vor dem 15.12.1998 vorgelegen haben und die Kläger hiervon Kenntnis hatten.
Den Zeitpunkt des letzten Anstriches vermochte der Sachverständige nicht zu bestimmen. Ein Rückschluss von dem Zeitpunkt des Anstriches auf eine Kenntnis der Kläger hinsichtlich der Feuchtigkeitsschäden kann daher nicht erfolgen. Dies gilt auch vor dem Hintergrund, dass der Sachverständige in seinem Ergänzungsgutachten ausgeführt hat, dass der konkrete Zeitpunkt des Wassereintritts nicht festzustellen ist.
Nachdem der Sachverständige auch im Rahmen der mündlichen Erläuterung seines Gutachtens dargelegt hat, dass die festgestellten Feuchtigkeitsschäden nicht durch Überstreichen hätten unkenntlich gemacht werden können, erscheint es naheliegen, dass bei einem entsprechenden Wassereintritt noch vor dem 15.12.1998 dieser wohl bei den Besichtigungen sichtbar gewesen wären.
Hätten sich die Mängel der Abdichtung und des defekten Regenrohrs bereits vor dem 15.12.1998 durch Feuchtigkeitsspuren im L gezeigt, hätten diese jedenfalls auch dies Zeugen Q und T erkennen können. Anhaltspunkte dafür, dass diese beiden Zeugen wahrheitswidrige Angaben gemacht haben, sind nicht ersichtlich. Wenig wahrscheinlich erscheint dem Gericht, dass diese beiden Zeugen einen entsprechenden Wassereintritt nicht erkannt hätten, wenn dieser sich in der vom Sachverständigen dargestellten Weise gezeigt hätte.
Im Übrigen ist es auch denkbar, dass der Defekt des Regenrohrs erst nach dem 15.12.1998 eingetreten und ein erheblicher Wassereinbruch vor diesem Zeitpunkt nicht eingetreten ist. Auch ist es denkbar, dass die Wurzeln die Abdichtung des Gebäudes erst nach dem 15.12.1998 in einem Maße beschädigt haben, der einen deutlichen Wassereintritt an der Kelleraußenwand zuließ. Dies gilt insbesondere für den linken Kellerraum und die linke Kelleraußenwand, wobei der Sachverständige hierin die einzige Ursache für den Wassereintritt vermutet hat. Soweit die Beklagten für eine weitergehende Untersuchung das Fundament nicht in ausreichender Weise freigelegt haben, geht dies zu ihren Lasten, da sie hinsichtlich der arglistigen Täuschung darlegungs- und beweisbelastet sind und den Beklagten die Freilegung in Eigenarbeit auf eigenen Wunsch überlassen wurde.
Nach alledem steht nicht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Kläger die Feuchtigkeitsprobleme im Kellerbereich vor dem 15.12.1998 kannten und den Mangel gegenüber den Beklagten arglistig verschwiegen haben.
bb) Elektroanlagen
Soweit die Beklagten dem Zahlungsanspruch der Kläger Kosten für die Sanierung der Elektroanlage entgegen setzen, führt dies nicht zum Erfolg. Die Beklagten haben bereits nicht ausreichend substantiiert dargetan, dass die Elektroanlage vor dem 15.12.1998 mangelhaft war und die Kläger hierüber Kenntnis hatten. Der Vortrag, dass die Leitungsbahnen in einem maroden und lebensgefährlichen Zustand gewesen sein, Leitungen innerhalb der Kabel miteinander verbunden gewesen seien und eine Schutzerdung gefehlt habe, ist nicht ausreichend. Dies gilt auch hinsichtlich des Vortrages, dass die Beklagten den Zustand nicht zu vertreten hätten. Ein Beweisantritt hinsichtlich der - bestrittenen - Kenntnis seitens der Kläger fehlt.
cc) Heizungsanlage
Auch hinsichtlich der Heizungsanlage ist eine arglistige Täuschung durch die Kläger, die zu einer Nichtigkeit des Gewährleistungsausschlusses führen könnte, nicht hinreichend dargetan und unter Beweis gestellt. Insbesondere ist eine Kenntnis der Kläger bezüglich der behaupteten Mängel nicht ausreichend unter Beweis gestellt. Im Übrigen ist nicht erkennbar, dass tatsächlich ein Schadensersatzanspruch der Beklagten bezüglich dieser Mängel vorliegt. Ein solcher ist auch hinsichtlich der Höhe nicht ausreichend dargetan. Die prozessuale Stellung der behaupteten Mängel ist ebenfalls unklar. Eine Aufrechnung mit etwaigen Mängelbeseitigungskosten wurde nicht erklärt, ein Zurückbehaltungsrecht ist nicht ersichtlich.
S) Urinale Soweit die Beklagten behaupten, die Urinale seien durch unsachgemäße Ableitungen verstopft, ist der Vortrag ebenfalls unerheblich.
Es ist weder ausreichend dargetan, noch unter Beweis gestellt, welcher konkrete Mangel vorliegen soll, und dass die Kläger einen Mangel kannten. Eine arglistige Täuschung ist daher nicht ersichtlich. Auch sind die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruches nicht ausreichend dargetan.
Auch bezüglich der behaupteten mangelhaften Urinale ist die prozessuale Stellung dieser Einwendung nicht klar. Eine Aufrechnung mit vermeintlichen Mängelbeseitigungskosten wurde nicht erklärt. Ein Zurückbehaltunsrecht ist nicht ersichtlich.
ee) Feuerschutz
Soweit die Beklagten mit Kosten der Firma NW Feuerschutz in Höhe von 461,10 DM die Aufrechnung erklären, ist eine Anspruchsgrundlage für einen Anspruch gegenüber den Klägern nicht erkennbar. Soweit hier ein Schadensersatz wegen Nichterfüllung gem. § 463 BGB a. F. in Betracht käme, ist ein solcher bereits aufgrund des wirksamen Gewährleistungsausschluss nicht durchsetzbar. Dass dieser gem. § 467 BGB a. F. nichtig sein soll ist nicht erkennbar. Anhaltspunkte dafür, dass die Kläger die Beklagten hinsichtlich der Feuerschutzeinrichtungen arglistig getäuscht haben, sind nicht ersichtlich. Substantiierter Vortrag hierzu fehlt. Im Übrigen sind auch die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruch gem. § 463 BGB a. F. nicht ausreichend dargetan.
Gewährleistungsansprüche, insbesondere Schadensersatzansprüche wegen Nichterfüllung sind aufgrund des vereinbarten Ausschlusses nicht durchsetzbar.
3)
Den Kläger stehen Zinsen aus jeweils 3.800,-- DM ab dem 16.12.1999, 16.01.2000, 16.02.2000, 16.03.2000, 16.04.2000, 16.05.2000, 16.06.2000, 16.07.2000, 16.08.2000, 16.09.2000, 16.10.2000 aus §§ 288, 286, 284 Abs. 2, 3 BGB a. F. zu. Ausweislich des Notarvertrages waren die Beklagten verpflichtet die monatlichen Raten jeweils am 15. eines Monates zu entrichten. Dieser Verpflichtung sind sie ab Dezember 1999 nicht mehr nachgekommen. Mit den jeweiligen monatlichen Raten befanden die Beklagten sich demnach ab jeweils dem 16. eines Monates in Verzug.
Zinsen aus 824.600,-- DM sind ab dem 21.01.2001 zu zahlen (§ 284 Abs. 3 S. 1 BGB a. F.). Die Kläger haben die Beklagten zur Zahlung des restlichen Gesamtkaufpreises mit Schreiben vom 18.12.2000 zum 02.01.2001 aufgefordert. Unabhängig von der Fristsetzung trat Verzug gem. § 284 Abs. 3 S. 1 BGB a. F. erst nach Ablauf von 30 Tagen nach Fälligkeit der Geldforderung und Zugang der Zahlungsaufforderung ein. Ein weitergehender Zinsanspruch besteht, soweit Zinsen ab dem 02.01.2001 geltend gemacht wurden, nicht. Die Klage ist daher bezüglich des weitergehenden Zinsanspruches abzuweisen.
Die Kläger haben zuletzt einen Zinssatz von 9,26 % beantragt. Soweit die Kläger Verzugszinsen für bis zum 30.04.2000 fällig gewordene Raten verlangen, besteht insoweit nur ein Anspruch auf Zinsen in Höhe von 4 %, da insoweit die bis zum 30.04.2000 gültige Regelung des § 288 BGB Anwendung findet. Im Übrigen besteht ein Anspruch auf Zinsen in der ausgeurteilten Höhe gem. § 288 BGB in der bis zum 31.12.2001 gültigen Fassung. Den Kläger steht jedoch kein Anspruch auf Verzinsung zu, soweit diese 9,26 % übersteigt, da Zinsen nur in dieser Höhe beantragt wurden.
Da der Basiszinssatz im Zeitraum vom 01.09.2000 bis zum 31.12.2001 lediglich 3,26 % betrug, den Klägern für diesen Zeitraum Zinsen lediglich in Höhe von 8,26 % zustehen, ist die Klage auch insoweit abzuweisen.
II.
Die zulässige Widerklage ist unbegründet.
Die Beklagten haben mit der Widerklage Ansprüche nach erklärter Wandlung wegen arglistiger Täuschung eines Mangels, nämlich der Regendurchlässigkeit der gesamten Kellergemäuer, geltend gemacht.
Gewährleistungsansprüche wegen arglistiger Täuschung, insbesondere wegen Verschweigens der Feuchtigkeitsmängel bestehen - wie bereits dargestellt aufgrund des wirksam vereinbarten Gewährleistungsausschlusses - nicht. Damit besteht auch kein Anspruch auf Wandlung gem. §§ 462, 467 BGB a. F. und dementsprechend auch keine Zahlungsansprüche aus Wandlung.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Klage ist nur in einem sehr geringen Maße bzgl. des Zinsausspruches abzuweisen.
Die Entscheidung hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.
Der Streitwert wird wie folgt festgesetzt:
bis zum 10.08.2000: 9.714,54 € (19.000,-- DM)
vom 11.08.2000 bis zum 24.10.2000: 15.543,27 € (30.400,-- DM)
vom 25.10.2000 bis zum 06.12.2000: 21.372,-- € (41.800,-- DM)
vom 06.12.2000 bis zum 06.03.2001: 78.995,20 €
(41.800,-- DM + 112.701,18 DM
= 154.501,18 DM
ab dem 07.03.2001: 500.606,48 €
(866.400,-- DM + 112.701,18 DM
= 979.101,18 DM)