Werklohn nach Kündigung eines Bauvertrags; Rücktritt wegen Finanzierung nur bei substantiiertem Nachweis
KI-Zusammenfassung
Nach Kündigung eines Bauvertrags verlangte die Unternehmerin von den Bauherren Werklohn abzüglich ersparter Aufwendungen. Die Beklagten beriefen sich u.a. auf ein vertragliches Rücktrittsrecht bei nicht möglicher Finanzierung sowie auf einen Widerruf nach §§ 312, 355 BGB. Das LG Hagen verneinte ein Widerrufsrecht, weil bereits zuvor in Geschäftsräumen verhandelt worden sei und die Haustürsituation nicht entscheidend gewesen sei. Das Rücktrittsrecht griff mangels substantiierten Vortrags zur ursprünglichen Finanzierungsplanung nicht; die Klägerin erhielt die berechnete Kündigungsvergütung und vorgerichtliche Anwaltskosten zugesprochen.
Ausgang: Klage auf Kündigungsvergütung und vorgerichtliche Anwaltskosten vollumfänglich zugesprochen; Widerruf/Rücktrittseinwände erfolglos.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Widerrufsrecht nach §§ 312, 355 BGB scheidet aus, wenn die Vertragsverhandlungen bereits zuvor in den Geschäftsräumen des Unternehmers geführt wurden und die Haustürsituation nicht entscheidender Beweggrund für den Vertragsschluss war.
Ein vertragliches Rücktrittsrecht wegen fehlender Finanzierung greift nur, wenn die Sicherstellung der Finanzierung grundsätzlich nicht möglich ist und diese Unmöglichkeit anhand der maßgeblichen Finanzierungsplanung substantiiert dargelegt wird.
Zur Darlegung der fehlenden Finanzierbarkeit sind insbesondere Finanzierungsbedarf, Eigenmittel, eingeplante Erlöse (z.B. aus Immobilienverkauf) sowie vorgesehene Darlehenskonditionen konkret vorzutragen; nachträgliche Finanzierungsunterlagen ersetzen dies regelmäßig nicht.
Nach Kündigung des Werkvertrags kann der Unternehmer gemäß § 649 Satz 2 BGB die vereinbarte Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen verlangen; weitergehende Ersparnisse hat grundsätzlich der Besteller darzulegen und zu beweisen.
Verzug und vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten können bei berechtigter Zahlungsaufforderung nach §§ 286, 288, 280 BGB verlangt werden.
Tenor
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin
1.
44.603,03 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 28.08.2008 sowie
2.
1.530,58 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 17.11.2008
zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Klägerin nimmt die Beklagten, nachdem einen Bauwerkvertrag gekündigt haben, auf Zahlung einer Werklohnvergütung in Anspruch.
Der „Erstkontakt“ zwischen dem Mitarbeiter der Klägerin C2 und den Beklagten kam am 25.02.2008 auf der Fertighausausstellung in Wuppertal zustande. Unter dem 30.05.2008 erstellte der vorgenannte Mitarbeiter der Beklagten ein Angebot, in welchem – bei Baukosten von 379.000 EUR ein Sonderpreis = von 349.000 EUR angegeben wurde. Die Baukosten wurden wie folgt aufgeschlüsselt:
Haus 306.900 EUR, Keller gem. Kohnert-Angebot 46.700,00 EUR und Garage gem. Angebot Lippe-Carport 18.400,00 EUR. Weiterhin sei ein Kragarm evtl. erst nach dem Baustellentermin kalkulierbar. Mitte Juni 2008 besuchten die Beklagten die Produktionsstätte der Klägerin in Celle.
Bei einem Besuch des Mitarbeiters C2 der Klägerin bei dem Beklagten am 27.06.2008 unterzeichneten die Beklagten eine als „Bauvertrag“ bezeichnete Urkunde bezüglich der Errichtung eines Einfamilienhauses durch die Klägerin zu einer Vergütung von 295.400,00 EUR. In Ziffer I 1 der technischen Ergänzung zu dieser Urkunde heißt es, die Planung und Ausführung des Kellers bzw. der Fundamentplatte liege in der Verantwortlichkeit des vom Bauherrn beauftragten Fachunternehmens. Zu dem Angebot gehörte weiterhin eine sogenannte „Ergänzung zur Leistungsbeschreibung“, die wiederum sogenannte Sondervereinbarungen enthält. In diesem heißt es im Punkt „Rücktrittsrecht“:
„Der Bauherr erhält ein kostenfreies Rücktrittsrecht vom Bauvertrag, für den Fall, dass die Sicherstellung der Finanzierung grundsätzlich nicht möglich ist.“ Mit Schreiben vom 17.07.2008 erklärte die Klägerin die Annahme des vorgenannten Angebotes.
Die Beklagten erklärten sodann unter dem 31.07.2008 schriftlich den Rücktritt vom Vertrag, den sie damit begründeten, dass wegen falsch „bepreister“ Geamtleistungen und mangelnder Information in Bezug auf die entstehenden Zusatzkosten das Verhältnis unwiderruflich gestört sei. Im Anschluss lehnten die Beklagten ein von der Klägerin
angebotenes persönliches Gespräch ab. Mit Schreiben vom 10.08.2008 baten die Beklagten um Bestätigung der Kündigung und schriftliche Aufhebung des Vertrages. Die Klägerin forderte die Beklagten daraufhin mit Schreiben vom 18.08.2008 auf, eine Bestätigung des von den Beklagten angefragten Kreditinstitutes vorzulegen, dass die Finanzierung nicht möglich sei. Dies lehnten die Beklagten mit Schreiben vom 19.08.2008 ab.
Die ehemaligen Prozessbevollmächtigten der Beklagten führten in einem Schreiben vom 28.08.2008 an die Klägerin aus, dass eine Erklärung zur Nichtfinanzierbarkeit von dem Finanzberater noch eingehen werde. Es habe insgesamt 3 separate Aufträge gegeben, die unter Federführung Klägerin zustande gekommen seien. Als kleiner Hinweis solle dienen, dass der Verkauf des derzeitigen Eigentums sich nicht so entwickelt habe, wie grundsätzlich geplant und erhofft. Darüber hinaus seien weitere Baukosten zu berücksichtigen, von denen die Beklagten nicht hätten ausgehen können. In einem weiteren Schreiben übermittelten diese eine E-Mail des Finanzberaters der Beklagten, Herrn T2, in welcher dieser ausführt, eine Kreditgewährung wegen des zur ursprünglichen Bausumme erhöhten Finanzierungsbedarfs sei derzeit nicht darstellbar. Diese E-Mail war von dem Finanzberater T2 an die Beklagten nur als Entwurf versandt worden, mit der Maßgabe sie Dritten nicht zugänglich zu machen.
Nachdem die ehemaligen Prozessbevollmächtigten unter dem 26.09.2008 ihr Mandat niederlegten, meldeten sich die jetzigen Prozessbevollmächtigten der Beklagten unter dem 20.10.2008 für diese und erklärten den Widerruf des Bauvertrages gem. § 312 BGB.
Die Klägerin behauptet, die Beklagten hätten bereits bei ihrem Besuch in der Produktionsstätte in Celle Kaufinteresse signalisiert. Ihr Mitarbeiter habe nicht gesagt, dass Verträge vorbereitet wurden, die direkt unterschrieben werden könnten. Er habe auch nicht erklärt es gäbe einen Festpreis von 350.000,00 EUR ohnd Folgekosten. Die Beklagten hätten auch keine ausdrückliche Zusicherung dahingehend gefordert, dass keine zusätzlichen Kosten entstünden.
Bei dem Termin im Hause der Beklagten habe der Mitarbeiter C2 nicht erklärt, dass die Ersteller des Kellers und der Garage Subunternehmer der Klägerin seien. Die Leistungen der Klägerin ergäben sich aus der Leistungsbeschreibung, die Bauverträge bezüglich Garage bzw. Bodenplatte seien von der Beklagten mit dritten Firmen gesondert abgeschlossen worden. Der Verkauf der Altimmobilie sei nicht als Bedingung für den Vertrag zwischen den Parteien vereinbart worden. Es fehle auch an jeglichem Bemühen um die Finanzierung des Kaufpreises. Den Inhalt des Schreibens der Deutschen Bank vom 29.09.2009 bestreitet die Klägerin mit Nichtwissen.
| Die Klägerin beantragt, | |||
| die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie | |||
| 1. | 44.603,03 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 28.08.2008 sowie | ||
| 2. | 1.530,58 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 17.11.2008 | ||
| zu zahlen. | |||
| Die Beklagten beantragen, | |||
| die Klage abzuweisen. | |||
Sie behaupten, schon ihre Hausbank, die Deutsche Bank, habe Bedenken wegen der Finanzierbarkeit im Hinblick auf den Verkauf des bisherigen Hauses geäußert. Der Mitarbeiter C2 der Klägerin habe deshalb erklärt, er kenne zwei Finanzoptimierer, die Herren T und T2, er könne Herrn T vorbeischicken. Es sei dann zunächst Herr T erschienen, der eine Unterschrift unter den Bauvertrag verlangt habe und sodann der Herr T2. Dieser habe erklärt, er könne den zu finanzierenden Kaufpreis von 350.000,00 EUR unter Berücksichtigung einer hypothetischen Einliegerwohnung und dem hypothetischen Verkauf der vorhandenen nicht schuldenfreien Immobilie darstellen. Hierzu hätten sie erklärt, maximal sei die bisherige Rate möglich.
Die Beklagten hätte sich dann um den Kauf eines Grundstücks gekümmert, zu einem Gespräch wegen der Finanzierung des Grundstückskaufs habe man dann einen Termin mit Herrn T2 gemacht, der auch stattgefunden habe. Dieser habe erklärt, 350.000 EUR seien finanzierbar. Auch Herr C2 habe Kenntnis vom Termin erhalten und Besuch nach T2 angekündigt. Dieser sei dann mit Champagner erschienen und habe erklärt, die Verträge könnten unterzeichnet werden. Die Kellerfirma und die Carport-Firma seien Subunternehmer der Klägerin, diese Verträge könnten mitunterzeichnet werden. Verschwiegen habe er, dass der Carport eine Bodenplatte gebraucht habe und das zusätzlich Kosten für den Erdaushub bezüglich des Kellers entstünden, insgesamt seien Zusatzkosten von 40.000,00 EUR verschwiegen worden.
Die Deutsche Bank habe erklärt, die Finanzierung sei nicht darstellbar. Auch der Finanzberater T2 habe sodann erklärt, dass wegen der Zusatzkosten die Finanzierung nicht darstellbar sei.
Man habe sei Mai 2008 die eigene Immobilie zum Verkauf angeboten, bislang sei ein Verkauf nicht gelungen. Auch die Einschaltung eines Maklerbüros am 25.08.2008 sei erfolglos verlaufen.
Die geltend gemachte Höhe des Schadens sei völlig überzogen, für nur 3 grobe Zeichnungen entstehen nur ein Aufwand von 35,00 EUR.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die überreichten Schriftsätze und die zu den Akten gelangten Unterlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet.
I.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten aus §§ 8 Nr. 1 2. Absatz VOB/B, 649 Satz 2 BGB einen Anspruch auf Zahlung von 44.603,03 EUR.
1. Zwischen den Parteien ist ein Werkvertrag über die Errichtung eines Hauses im Sinne des § 631 BGB zustande gekommen. Die VOB Teil B wurden Vertragsbestandteil, der Vertrag nimmt in § 2 Nr. 6 auf sie Bezug; sie sind den Beklagten auch ausgehändigt worden.
Dieser Werkvertrag ist nicht in ein Abwicklungsverhältnis gem. § 357 BGB umgewandelt worden, weil die Beklagten kein Widerrufsrecht im Sinne der §§ 312, 355 BGB hatten. Zwar ist die Vertragsurkunde in der Privatwohnung der Beklagten unterzeichnet worden. Über den Abschluss des Vertrages war aber bereits zuvor schon in den Geschäftsräumen der Klägerin verhandelt worden, es ist nicht ersichtlich, dass die Haustürsituation entscheidender Beweggrund für die Unterzeichnung der vorgenannten Urkunde gewesen ist. Ob bei der Terminsabsprache schon von einer möglichen Vertragsunterzeichnung die Rede war oder nicht, ist dann unerheblich.
Ein gesetzliches Kündigungsrecht ist nicht ersichtlich.
2. Die Voraussetzungen für das vertraglich eingeräumte Kündigungsrecht sind von den Beklagten nicht substantiiert dargelegt worden. Unstreitig sind die Sondervereinbarungen mit dem dort genannten Rücktrittsrecht allerdings Vertragsbestandteil geworden. Dieses Rücktrittsrecht greift aber nur dann, wenn die Sicherstellung der Finanzierung grundsätzlich nicht möglich ist.
Die Klausel bedarf zunächst der Auslegung dahingehend, nach welchen Maßstäben überhaupt beurteilt werden soll, ob die Sicherstellung der Finanzierung möglich ist oder nicht möglich ist. Bei der Auslegung ist § 4 Satz 1 des Vertrages zu berücksichtigen, wonach die Beklagten verpflichtet waren, die Erklärung eines Kreditinstitutes zu beschaffen, welches gegenüber der Klägerin versichert, dass die Finanzierung des Bauvorhabens gesichert ist. Dies impliziert, dass die Beklagten schon vor Abschluss des Kaufvertrages eine Finanzierungsplanung erstellen oder erstellen ließen. Im Übrigen entspricht es der allgemeinen Üblichkeit vor dem Abschluss eines Vertrages über die Errichtung eines Hauses, durch einen Finanzierungsplan festzulegen, wie die Finanzierung der Vergütung erfolgen soll, weil in der weitaus größeren Zahl der Fälle eine sofortige Begleichung der Vergütung nicht möglich sein wird. Hierzu tragen die Beklagten auch selbst vor, dass sie den Finanzberater T2 um die Erstellung eines solchen Finanzierungsplanes gebeten haben und dieser unter der Voraussetzung des Verkaufs des alten Hauses der Beklagten und der Erstellung einer Einliegerwohnung eine Finanzierung auch für möglich hielt.
Nur dann, wenn die in diesem Finanzierungsplan beabsichtigte Finanzierung nicht sichergestellt werden kann, besteht ein Rücktrittsrecht der Beklagten. Dass dies der Fall war, ist von den Beklagten trotz eines ausdrücklichen entsprechenden Hinweises, der auch in den Schriftsätzen der Klägerin mehrfach wiederholt worden ist, nicht substantiiert dargelegt worden. Hier hätte im Einzelnen dargelegt werden müssen, welcher Finanzierungsbedarf bestand, welche Eigenmittel zur Verfügung standen, insbesondere ob und in welcher Höhe oder in welcher Form ein etwaiger Erlös aus dem Verkauf des alten Hauses insoweit berücksichtigt werden sollte und welche Darlehen in welcher Höhe mit welchem Zinssatz und mit welcher Laufzeit aufgenommen werden sollten. Insoweit haben die Beklagten zwar einen Finanzierungsplan der Deutschen Bank vorgelegt. Dieser datiert allerdings vom 27.04.2009 bzw. Dezember 2008, entspricht also nicht der Finanzierungsplanung vor Unterzeichnung des Vertrages. Im Übrigen war die Deutsche Bank ja nach dem Vorbringen der Beklagten schon vor der Unterzeichnung des Vertrages zu dem Ergebnis gelangt, dass eine Finanzierung nicht möglich erschien. Wenn die Beklagten sich dann dennoch zur Unterzeichnung entschlossen haben, lag ihnen entweder – was anzunehmen ist – eine andere Finanzierungsplanung vor oder sie haben – was abwegig erscheint – ohne Rücksicht auf eine mögliche Finanzierbarkeit den Vertrag unterzeichnet. Im letztgenannten Fall wäre eine Berufung auf das Rücktrittsrecht wegen mangelnder Finanzierungsmöglichkeit zudem wegen widersprüchlichen Verhaltens nicht möglich. Die vor Abschluss des Vertrages erfolgte Finanzierungsplanung wurde weder im Einzelnen dargelegt noch – etwa als Anlage - vorgelegt. Dann kann aber insbesondere nicht festgestellt werden, wie konkret oder in welcher konkreten Höhe der Erlös aus dem Verkauf des alten Hauses bei der Planung berücksichtigt werden sollte.
Ist nicht substantiiert dargelegt, wie die Finanzierung vor Unterzeichnung des Vertrages im Einzelnen geplant war, kann auch nicht beurteilt werden, ob nach Unterzeichnung des Vertrages Umstände vorlagen, die diese zunächst geplante Finanzierung nicht mehr möglich machten. Insoweit kann auch nicht beurteilt werden, ob die von den Beklagten behauptete Unmöglichkeit des Verkaufs des alten Hauses die zunächst geplante Finanzierung nicht mehr möglich machte. Insoweit ist das Vorbringen der Beklagten zunächst nicht dahin zu verstehen, dass das alte Haus völlig unverkäuflich wäre, vielmehr wollen die Beklagten wohl ausführen, dass dieses Haus zu einem angemessenen Preis nicht verkauft werden konnte. Welche Ausführungen dies auf die ursprünglich geplante Finanzierung hatte, lässt sich aber nicht beurteilen: Hierzu fehlt es an Angaben dazu, in welcher Form der Erlös aus dem Hausverkauf bei der geplanten Finanzierung berücksichtigt werden sollte.
Unter den vorgenannten Umständen lässt sich auch nicht beurteilen, ob die zusätzlichen Kosten für die Fundamentplatte des Carports und den Erdaushub für die Erstellung des Kellers, die die Beklagten auf 40.000,00 EUR beziffert haben, zu der Nichtfinanzierbarkeit führten. Nur bei Vorlage der konkreten Finanzierungsplanung, die unmittelbar vor Unterzeichnung des Vertrages erstellt worden ist, könnte dies beurteilt werden.
3. Als Vergütung abzüglich der ersparten Aufwendung kann die Klägerin 44.603,03 EUR verlangen. Die Klägerin hat in der Klageschrift unter Ziffer 2 b) im Einzelnen dargelegt, wie sie das Bauvorhaben der Beklagten kalkuliert hat. Sie hat weiterhin im Einzelnen dargelegt, welche Positionen sie insoweit ganz oder teilweise erspart hat. Dass die Klägerin als Auftragnehmerin darüber hinaus weitere Aufwendungen erspart hat, ist von den Beklagten als Bestellern darzulegen und zu beweisen (allgemeine Meinung, vgl. für § 649 BGB nur: Palandt/Sprau, Bürgerliches Gesetzbuch, 68. Aufl. 2009, § 649 BGB Rn. 11). Hierzu haben die Beklagten nur unsubstantiiert vorgetragen. Die Klägerin wird eine konkrete Vergütung (für die ersten 12 Monate) als Festpreis nur dann kalkulieren können, wenn die von einem Architekten durchzuführende Planung nicht lediglich aus 3 Handzeichnungen besteht.
4. Die Verzugszinsforderung der Klägerin ergibt sich aus §§ 286 Abs. 2 Nr. 3, 288 Abs. 1 BGB. Der Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Anwaltskosten folgt aus §§ 280 Abs. 1, 286 Abs. 2 Nr. 3 BGB.
II.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 Satz 1 ZPO.