Eintragung einer Reallast mit abweichender Rangfolge in der Zwangsversteigerung unzulässig
KI-Zusammenfassung
Der Notar legte Beschwerde gegen die Ablehnung der Eintragung einer Reallast vor, in der vereinbart wurde, das Stammrecht im Versteigerungsfall in das geringste Gebot aufzunehmen (abweichend von §12 ZVG). Das Landgericht hält die Vereinbarung für nicht eintragungsfähig und weist die Beschwerde zurück. Begründend führt es aus, dass das Grundbuch die materiell-rechtliche Einigung nach §§1105 ff. BGB abbildet und eine verfahrensrechtliche Abrede zur Tilgungsreihenfolge mangels dinglicher Wirkung unberücksichtigt bleibt; eine Allgemeingültigkeit der Erbbauzinsregel ist nicht gegeben.
Ausgang: Beschwerde gegen Zwischenverfügung des Grundbuchamts zur Eintragung einer Reallast mit abweichender Rangregelung im Zwangsversteigerungsfall abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Die Eintragung einer Reallast im Grundbuch nach § 19 GBO setzt eine materiell-rechtliche Einigung nach den Vorschriften über die Reallast (§§ 1105 ff. BGB) voraus; verfahrensrechtliche Abreden über die Befriedigungsreihenfolge im Zwangsversteigerungsverfahren sind nicht Gegenstand der Eintragung.
Vorschriften des Zwangsversteigerungsrechts (§§ 10–12 ZVG) regeln die Verfahrensbefriedigungsreihenfolge und begründen keine Änderung des sachlich-rechtlichen Rangverhältnisses nach § 879 BGB.
Innerhalb einer Reallast bildet die Summe der wiederkehrenden Leistungen ein einheitliches dingliches Stammrecht; es ist nicht zulässig, unterschiedliche Rangverhältnisse für einzelne (rückständige oder künftige) Einzelleistungen der Reallast zu begründen.
Die gesetzliche Ausnahme für vollstreckungsfeste Erbbauzinsreallasten (§ 9 Abs. 3 Nr. 1 ErbbauVO) ist eine speziell auf Erbbaurechtsverhältnisse zugeschnittene Regelung und lässt sich nicht ohne Weiteres auf sonstige Reallasten übertragen.
Tenor
Die Beschwerde wird zurückgewiesen.
Beschwerdewert: 10.000,00 Euro.
Gründe
Mit Vertrag vom 26. August 2008 (UR-Nr. 328/2008) des Notars Dr. K in Dortmund verpflichtete sich die Firma E. H & Co. KG in I-X, E-Straße, ####1 I-X, gesetzlich vertreten durch die Firma W mbH, diese gesetzlich vertreten durch die Geschäftsführer G und xxx geborene xxxx, gegenüber der Beteiligten XXXXXXXX W geborene xxxx, an sie auf Lebenszeit eine monatliche Rente in Höhe von 3.000,00 € zu zahlen. Der monatliche Rentenbetrag sollte bis zum Dritten eines jeden Kalendermonats entrichtet werden, beginnend ab
3. Juli 2008. § 2 sah eine Wertsicherungsklausel vor.
In § 3 der Urkunde vom 26.08.2008 bestellte die Beteiligte XXXX xxxx W zu ihren Gunsten an den im Grundbuch von I Blatt ####2 eingetragenen Grundstücken G1 1 Flurstücke 4, 5, 182/3, 178 und 177 eine entsprechende Reallast. Dabei sah der Vertrag u.a. folgende Regelung vor:
"Es ist Inhalt der Reallast, dass Rückstände Rang nach dem übrigen aus der Reallast folgenden Ansprüchen (Stammrecht) haben, untereinander haben die älteren Rückstände Rang vor den jüngeren. Abweichend von § 12 ZVG ist deshalb im Falle der Zwangsversteigerung aus der Reallast das Stammrecht in das geringste Gebot aufzunehmen. Die Vertragsteile bewilligen und beantragen, die Reallast mit der Maßgabe in das Grundbuch einzutragen, dass zu ihrer Löschung der Nachweis des Todes der Berechtigten genügen soll."
Unter dem 5. September 2008 überreichte der Notar Dr. K dem Grundbuchamt die Ausfertigung des Übertragungsvertrages vom 26. August 2008 mit dem Antrag, die Reallast einzutragen.
Mit Zwischenverfügung vom 23. September 2008 hat das Grundbuchamt unter b) beanstandet, bei Reallasten könne keine dingliche Rangbestimmung zwischen Stammrecht und Rückständen getroffen werden, da dies unterschiedliche Ränge innerhalb des gleichen Rechtes zur Folge habe. Dieser Passus sei daher unzulässig. Es werde insoweit um Einreichung einer korrigierten Bewilligung gebeten.
Dem ist der Notar mit Schriftsatz vom 07.10.2008 entgegengetreten. Zur Begründung hat er angeführt, eine Vereinbarung, dass das Stammrecht in der Zwangsversteigerung abweichend von § 12 ZVG den Vorrang vor den einzelnen Leistungen habe, könne zum dinglichen Inhalt der Reallast gemacht werden.
Das Amtsgericht hat an der Zwischenverfügung festgehalten und ergänzend angeführt, ein Bestehenbleiben des Stammrechts im Falle der Versteigerung könne bei einer Reallast, die keinen Erbbauzins sichere, nicht vereinbart werden. Allenfalls seien abweichende Zahlungsbestimmungen möglich, die jedoch nicht zu unterschiedlichen Rängen innerhalb des Rechts führten. Falls der Notar sich dem nicht anschließen könne, werde anheim gestellt, insoweit Beschwerde nach §§ 71, 19 GBO einzureichen.
Daraufhin hat der Notar mit Schriftsatz vom 18.11.2008 Beschwerde erhoben.
Das Amtsgericht hat – nach Nichtabhilfe – die Beschwerde dem Landgericht
– Beschwerdekammer – zur Entscheidung vorgelegt.
Die Beschwerde ist in der Sache nicht begründet.
Zu Recht hält das Grundbuchamt die in § 3 des Leibrentenvertrages vom
26. August 2008 getroffene Vereinbarung, dass abweichend von § 12 ZVG im Falle der Zwangsversteigerung aus der Reallast das Stammrecht in das geringste Gebot aufzunehmen sei, nicht für eintragungsfähig.
Die Möglichkeit, von Vorschriften des Zwangsversteigerungsrechts durch Vereinbarung zwischen Schuldner und Gläubiger, gegebenenfalls mit Zustimmung betroffener weiterer Beteiligter des Versteigerungsverfahrens abzuweichen (§§ 59, 91 ZVG), scheidet als Grundlage für die Eintragung der Reallast mit dem vereinbarten Inhalt aus. § 12 ZVG enthält, wie auch die Bestimmungen über die Rangordnung der Rechte im Zwangsversteigerungsverfahren nach Klassen (§ 10 ZVG) und die Rangfolge innerhalb derselben Klasse (§ 11 ZVG), keine Anordnung über den Rang der Rechte nach dem sachlichen Recht. Die Vorschriften regeln die Befriedigungsreihenfolge im Verfahren nach eigenständigen Gesichtspunkten. Auf den Rang der Rechte
(§ 879 BGB) nehmen sie Bezug, soweit bestimmte Ansprüche in derselben vollstreckungsrechtlichen Klasse zu befriedigen sind (§ 11 ZVG). Gegenstand der Eintragung im Grundbuchverfahren nach §§ 13 ff. GBO ist dagegen die sachlich-rechtliche Einigung der Parteien, deren Inhalt im Falle der Reallast durch die §§ 1105 ff. BGB bestimmt wird. Die Eintragungsbewilligung des Grundbuchverfahrensrechts,
§ 19 GBO, hat die materiell-rechtliche Einigung, deren Vollzug im Grundbuch das Recht zum Entstehen bringt, § 873 BGB, nicht eine dem Zwangsversteigerungsrecht zuzuordnende verfahrensrechtliche Absprache zum Gegenstand. Eine von § 12 ZVG abweichende Vereinbarung über die Tilgungsreihenfolge ist als verfahrensrechtliches Geschäft ohne Auswirkung auf den Inhalt des sachlichen Rechts (vgl. BGH Beschluss vom 02.10.2003 – V ZB 38/02, zitiert nach juris, in der sich der Bundesgerichtshof auf Vorlage des OLG Hamm vom 11.07.2002 (OLG Hamm Rpfleger 2003, 24 f) mit der von der Beschwerdeführerin angeführten Entscheidung des BayObLG (deutsche Notarzeitung 1991, 805) – ablehnend – befasst.
Das sachliche Recht gibt keine Möglichkeit, eine Reallast mit unterschiedlichem Rang für rückständige und noch nicht fällige Einzelleistungen zu begründen. Zum gesetzlichen Inhalt der Reallast bestimmt § 1105 Abs. 1 Satz 1 BGB, ein Grundstück könne in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind. Auf die einzelnen Leistungen finden nach § 1107 BGB die für die Zinsen einer Hypothekenforderung bestehenden Vorschriften entsprechende Anwendung. Die wiederkehrenden Leistungen sind zwar, anders als Hypotheken- oder Grundschuldzinsen, nicht als Erträge einer dinglichen Schuld aufzufassen. Ihnen liegt im Regelfall kein verwertbares Recht zugrunde. Sie bilden aber in ihrer Summe das einheitliche dingliche Recht (Stammrecht). Der Zugriff auf das Grundstück wird mit dem sukzessiven Fälligwerden der Einzelleistungen in deren jeweiliger Höhe möglich. Ein unterschiedlicher Rang von Teilen eines Rechts ist im sachlichen Recht nicht vorgesehen. § 879 BGB legt das Rangverhältnis unter mehreren Rechten, mit denen ein Grundstück belastet ist, fest. Eine Reallast kann mithin nicht mit verschiedenem Rang zwischen ihren Bestandteilen begründet werden (vgl. BGH, a.a.O., zitiert nach juris).
Zwar hat das Sachenrechtsänderungsgesetz mit § 9 Abs. 3 Nr. 1 ErbbauVO eine vollstreckungsfeste Reallast geschaffen. Dies ist aber aus einem besonderen Anlass, der Einführung des Anspruchs des Nutzers gegen den Grundstückseigentümer auf Bestellung eines Erbbaurechts (§§ 3, 32 ff. SachenRBerG), geschehen. Einer über die Erbbauzinsreallast hinausgehenden Regelung hat sich der Gesetzgeber, obwohl die Rechtsstellung des Reallastberechtigten nach §§ 1105, 1107 BGB Anlass zu seinem Tätigwerden war, enthalten.
Danach kann zwar eine von der Rangfolge des § 12 ZVG abweichende Vereinbarung getroffen werden, jedoch nicht mit dem Inhalt, dass das Stammrecht in das geringste Gebot im Falle der Zwangsversteigerung aufzunehmen ist (vgl. BGH a.a.O.; OLG Hamm Rpfleger 2003, 24 f; LG Münster Rpfleger 2002, 435; Schöner/Stöber, 13. Aufl., Rdnr. 1317 a).
Danach erweist sich die Beschwerde als unbegründet.