Bauträgervertrag: Anspruch auf vollflächige Glasfassade an Laubengängen
KI-Zusammenfassung
Der Erwerber einer Eigentumswohnung verlangte vom Bauträger die Errichtung einer vollflächigen Glasfassade vor den zur Straße gelegenen Laubengängen. Streitpunkt war, ob eine Vollverglasung vertraglich geschuldet war oder eine Teilverglasung genügt. Das Landgericht bejahte einen Herstellungsanspruch aus § 631 Abs. 1 BGB, weil Baubeschreibung, notarielle Anlagen/Ansichtszeichnungen und Begleitumstände eine Beschaffenheitsvereinbarung zur Vollverglasung ergaben. Ein Änderungsvorbehalt griff nicht ein; zudem hatte die WEG die Ansprüche nicht durch Beschluss „an sich gezogen“, sodass der einzelne Erwerber klagebefugt blieb.
Ausgang: Klage auf Herstellung einer vollflächigen Glasfassade aus Bauträgervertrag vollständig zugesprochen.
Abstrakte Rechtssätze
Bis zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums kann der Erwerber aus dem Bauträgervertrag den ursprünglichen Herstellungsanspruch nach § 631 Abs. 1 BGB geltend machen; erst ab Abnahme ist er grundsätzlich auf Mängelrechte nach § 634 BGB verwiesen.
Ob eine bestimmte Bauausführung als Sollbeschaffenheit vereinbart ist, bestimmt sich durch Auslegung der formbedürftigen Vertragsunterlagen nach §§ 133, 157 BGB aus objektivem Empfängerhorizont; hierbei können auch als Anlagen einbezogene Pläne/Ansichten maßgeblich sein.
Eine Klausel, wonach bei Divergenzen die Baubeschreibung vor Plänen gilt, schließt ergänzende verbindliche Vereinbarungen außerhalb der Baubeschreibung nicht aus, sofern sie der Baubeschreibung nicht widersprechen.
Allgemeine Änderungsvorbehalte in Baubeschreibungen rechtfertigen Abweichungen von der vereinbarten Ausführung nur in den genannten Ausnahmefällen (z.B. konstruktive/statische Gründe oder behördliche Auflagen); bloße Zweckmäßigkeits- oder Kostenerwägungen genügen nicht.
Der Anspruch auf Erfüllung hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums ist ein sekundär gemeinschaftsbezogenes Recht, das der einzelne Erwerber grundsätzlich selbst geltend machen kann, solange die Wohnungseigentümergemeinschaft es nicht durch Beschluss an sich zieht.
Tenor
hat die 8. Zivilkammer des Landgerichts Hagenauf die mündliche Verhandlung vom 24.02.2021durch den Vorsitzenden Richter am Landgericht xxx, die Richterin am Landgericht xxx und den Richter xxxfür Recht erkannt:
Die Beklagte wird verurteilt, vor den zur xxx hin gelegenen Laubengängen der Eigentumswohnanlage xxx jeweils eine vollflächige Glasfassade herzustellen gemäß der beigefügten Zeichnung Anlage K4, in welcher die Verglasungen wie folgt eingezeichnet sind: 3 x 4 Scheiben bei dem Hauseingang, 4 x 4 Scheiben links neben dem links davon befindlichen Standerker, 3 x 3 Scheiben links neben dem links davon befindlichen weiteren Standerker (Treppenhaus) sowie 3 x 3 Scheiben links dem links davon befindlichen weiteren Standerker.
Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 40.000,00 € vorläufig vollstreckbar.
Rubrum
| 8 O 151/20 |  |
Landgericht HagenIM NAMEN DES VOLKESUrteil
In dem Rechtsstreit
Tatbestand
Der Kläger nimmt die Beklagte auf Erfüllung aus einem Bauträgervertrag in Anspruch.
Mit Bauträgervertrag vom 15.03.2014, UR-Nr. xxx des Notars xxx, xxx, erwarb der Kläger von der Beklagten eine Eigentumswohnung im 2. OG rechts der WEG xxx (Wohnung Nr. xxx des Aufteilungsplans) sowie einen Stellplatz in der zur Wohnanlage gehörenden Tiefgarage (Nr. xxx gemäß des Aufteilungsplans) zum Preis von insgesamt 246.100,00 €. Von diesem Kaufpreis hat der Kläger einen Betrag von etwa 6.500,00 € noch nicht gezahlt. Bei dem Objekt handelt es sich um eine aus 20 Wohneinheiten, einer Einzelhandelsfläche, einem Lager und 20 Tiefgaragenstellplätzen bestehende Anlage. Mit dem Bau der Anlage war kurz vor Vertragsschluss im Februar 2014 begonnen worden; die Baugenehmigung war am 09.11.2012 in Verbindung mit einem Nachtrag vom 22.08.2013 erteilt worden.
Von Beginn an war eine Verglasung der auf der Nordseite zur xxx hin gelegenen Laubengänge Gegenstand der Überlegungen und Planungen, wobei zwischen den Parteien streitig ist, wie konkret dies der Fall war.
In § 1 Abs. 4 „Baubeschreibung / vertragliche Sonderwünsche / Eigenleistungen“ des zwischen den Parteien geschlossenen Erwerbsvertrages heißt es unter lit. a):
„Für die Durchführung des Bauvorhabens ist - sofern in diesem Vertrag nichts Abweichendes vereinbart ist - ausschließlich die Baubeschreibung der Verkäuferin maßgebend, die zu UR-Nr. xxx des Notars xxx in xxx, am 04.09.2013 beurkundet worden ist. Jegliche bisher abgegebenen Erklärungen abweichenden Inhaltes insbesondere in Prospekten und sonstigem dem Käufer bisher ausgehändigtem Informationsmaterial - verlieren hiermit ihre Gültigkeit. Bei Divergenzen gilt die Baubeschreibung vor Plänen.“
Zu den Anlagen des Erwerbsvertrages gehörten verschiedene Ansichtszeichnungen, u.a. eine Ansichtszeichnung „Nordansicht xxx“ (Bl. 59 d. A.). Wegen des weiteren Inhalts des Erwerbsvertrages wird auf dessen zur Akte gereichte Kopie Bezug genommen (Bl. 11 ff. d. A.).
In der notariellen Urkunde vom 04.09.2013, UR-Nr. xxx des Notars xxx in xxx, heißt es im Vorspann u.a.: „Die xxx erklärt hiermit, die im Konvolut als Anlage dieser Urkunde beigefügte Baubeschreibung vom Juni 2013, bestehend aus 14 Seiten den zu beurkundenden Kaufverträgen zugrunde zu legen.“ In der Anlage enthalten sind sodann eine aus 12 Seiten bestehende „Leistungsbeschreibung“ sowie ein zweiseitiger „Anhang zur Elektroausstattung Seite 9/10 der Baubeschreibung“; der Leistungsbeschreibung vorangestellt ist eine Seite, auf der es unten heißt „Die Bau- und Leistungsbeschreibung“ und auf der zwei Ansichten der Wohnanlage dargestellt sind, u.a. die Ansicht der zur xxx gelegenen Fassade mit einer vollflächigen Verglasung vor den Laubengängen. Im Text der Leistungsbeschreibung selbst heißt es unter der Überschrift „Fassade: „Durchgefärbter Mineralischer Außenputz gemäß Vorgabe der Unteren Denkmalbehörde und Vorgabe der Gestaltungsatzung der Stadt xxx. Teile der Außenfassade erhalten eine Verblendung aus Natursteinen in Abstimmung mit der Unteren Denkmalbehörde der Stadt xxx und der Vorgabe der Gestaltungssatzung der Stadt xxx. Der Gebäudesockel wird nach Vorgabe der Unteren Denkmalbehörde der Stadt xxx und der Gestaltungsatzung der Stadt xxx umlaufend mit Natursteinen verkleidet. Die Laubengänge der Fassade zur xxx hin erhalten eine LED-Ambientebeleuchtung, die über Dämmerungsschalter und Bewegungsmelder gesteuert werden. Die Anordnung und Art erfolgt gemäß Vorgabe eines Beleuchtungsplaners.“
Im nachfolgenden Absatz heißt es unter der Überschrift „Haustür“: „Das Gebäude wird mit drei Haustüranlagen ausgestattet. Davon befindet sich eine Haustüranlage im Bereich der xxx. Die Haustüranlage ist hier über eine Rampe hinter der Glasfassade erreichbar. (…)“
Unter der Überschrift „Allgemeine Hinweise“ heißt es u.a.: „Abweichungen und/oder Änderungen zu den Plänen und der Baubeschreibung aus konstruktiven oder statischen Gründen, aufgrund der Ausführungs- und Installationsplanung oder behördlicher Auflagen im Rahmen der Baugenehmigung sowie Farb- und Musterabweichungen von Materialien bleiben ausdrücklich vorbehalten. (…)“ und etwas später: „Sind perspektivische Zeichnungen in den Verkaufsunterlagen dargestellt, so dienen sie der Vermittlung eines räumlichen Gesamteindrucks. Die Zeichnungen sind nicht in den Einzelheiten Vertragsbestandteil.“
In dem für das Bauvorhaben erstellten Exposè hieß es: „Die einzelnen Wohnungen sind in jedem Geschoss über einen Laubengang erreichbar. Vor den Laubengängen befindet sich über allen Geschossen eine Glasfassade, die durch einzelne Mauerscheiben unterteilt ist."; auf dem Titelbild des Exposès war die zur xxx gelegene Fassade mit einer vollflächigen Verglasung vor den Laubengängen dargestellt (Bl. 116 d. A.), ebenso in einem 3D-Modell der Wohnanlage aus der Verkaufsausstellung.
Eine vollflächige Verglasung der zur xxx hin gelegenen Laubengänge wurde nicht ausgeführt.
Die Thematik „Glasfassade“ wurde auf einer Eigentümerversammlung am 16.08.2017 diskutiert. In der für die Versammlung seitens der Beklagten erstellten Tischvorlage hieß es diesbezüglich: „Die Fassade ist zwischenzeitlich geplant, gezeichnet und mit der Stadt xxx abgestimmt. Der letzte Schritt ist die Vorlage bei der zuständigen Denkmalbehörde. In diesem Zusammenhang werden immer wieder von einigen Eigentümer ein Verzicht auf die Fassade gewünscht. Ausschlaggebend sind die Erfahrungen im Sommer und die Befürchtung, dass sich die Laubengänge zu stark aufwärmen und die Belüftung der angrenzenden Räume in den Laubengängen, eingeschränkt ist. Ein weiteres Argument sind die laufenden Reinigungskosten pro Jahr vom ca. bei 3.500 - 4.000 €. (Miete Hubwagen, Parkstreifensperrung, Arbeitslohn etc.) Im Falle eines Verzichtes werden die Kosten in Höhe von ca. 38.000 €, als gemeinsame Rücklage auf das Hauskonto einzahlt. Alternativ kann dieser Wert auch an die Eigentümer ausgezahlt werden.“ Von der Beklagten wurde der Vorschlag einer Teilverglasung der Laubengänge unterbreitet; die Tischvorlage enthielt eine entsprechende Zeichnung. In der Versammlung wurde allerdings kein Konsens der Eigentümer erzielt und es wurde kein Beschluss gefasst.
In der Eigentümerversammlung am 06.06.2018 teilte die Beklagte mit, dass die noch ausstehende Erstellung der Glasfassade bedingt durch weitere Forderungen des Bauamts betreffend die Statik noch nicht beauftragt wurde, dies aber nach Freigabe durch das Bauordnungsamt umgehend geschehen werde. Die Verwalterin wies in diesem Zusammenhang darauf hin, dass über die Erstellung der Glasfassade nicht durch die Eigentümergemeinschaft entschieden werden könne, jene sei Teil der Baubeschreibung und -genehmigung und daher zwingend auszuführen; über einen evtl. Erstattungsanspruch sei daher nicht zu entscheiden.
Die Beklagte setzte in der Folgezeit die bereits im Vorjahr vorgeschlagene Teilverglasung um. An den Seiten der Laubengänge im Anschlussbereich zu den angrenzenden gemauerten Wänden wurden hierbei jeweils 2 Glasscheiben auf den Brüstungen angebracht. Diese Arbeiten waren im Februar 2019 abgeschlossen.
In der Eigentümerversammlung vom 08.07.2019 wurde erneut über die Frage der Vollverglasung der Fassade diskutiert, wobei die Beklagte an den Einigungsversuch aus der Versammlung vom 16.08.2017 erinnerte. Es wurde (wegen der offenen Laubengänge) der Beschluss gefasst, die zweite Eingangstür zum Haupttreppenhaus mit einer Video-Sprech-Anlage auszustatten.
Der Kläger behauptet, die im Erwerbsvertrag in § 1 Abs. 5 in Bezug genommene Baugenehmigung vom 09.11.2012 habe ebenfalls u.a. die komplette Verglasung der Laubengänge entlang der xxx beinhaltet; die Beklagte habe aber am 2.10.2018 einen Nachtrag genehmigen lassen, der statt der Voll- eine Teilverglasung vorgesehen habe. Aus den zur Baugenehmigung gehörenden Plänen aus März und August 2013 ergebe sich, dass die Glasfassade von Anfang an genauso vorgesehen und genehmigt gewesen, wie vom Kläger vorgetragen.
Der Kläger ist der Ansicht, er habe aus dem mit der Beklagten geschlossenen Bauträgervertrag nebst dazugehöriger Baubeschreibung Anspruch auf eine vollflächige Verglasung der Laubengänge. Er sei auch zur Geltendmachung dieses Anspruchs befugt, da die WEG ihn nicht durch entsprechenden Eigentümerbeschluss an sich gezogen habe.
Dass die Glasfassade in der Baubeschreibung unter dem Punkt „Fassade“ nicht genannt sei, sei ohne Belang, da die dortigen Angaben auch sonst nicht abschließend seien. Die Glasfassade sei aber auf dem Deckblatt der Baubeschreibung sowie dem zum Erwerbsvertrag gehöhrenden Ansichtsplan „Nordansicht xxx“ eingezeichnet. Mangels anderslautender Hinweise habe daher ein Erwerber davon ausgehen können und müssen, dass eine derartige Glasfassade errichtet werde. Nur dann mache im Übrigen der in der Baubeschreibung vorgesehene Einbau von Haustüranlagen mit Wärmedämmfunktion Sinn. Die beklagtenseits angesprochenen Passagen in den allgemeinen Hinweisen der Baubeschreibung beträfen dagegen nicht die geänderte Ausführung der Glasfassade.
Nur wenn die Beklagte zur Erstellung der Glasfassade vertraglich verpflichtet war, mache ihr Angebot auf der Eigentümerversammlung vom 16.08.2017 Sinn, bei Verzicht auf die Glasfassade der WEG den Betrag von 38.000,- € zu erstatten. Unerheblich seien – mangels eines Beschlusses der Gemeinschaft – die unterschiedlichen Meinungen der Wohnungseigentümer, die unzutreffende Befürchtung einer zu starken Aufheizung im Sommer und die behaupteten jährlichen Reinigungskosten.
Bei den von der Beklagten eigenmächtig angebrachten Glasscheiben handele es sich weder um eine Verglasung/Glasfassade im Sinne der Baubeschreibung noch um die in der Versammlung vom 16.08.2017 vorgeschlagene Ausführung; der damalige Vorschlag habe nämlich eine von unten nach oben durchgehende Teilverglasung beinhaltet.
Soweit der Kläger der Beklagten aus dem Erwerbsvertrag noch ca. 6.000,- € schulde, sei die Schlussrate noch nicht fällig; Voraussetzung hierfür sei gemäß § 3 Abs. 1 g) des Erwerbsvertrages die vollständige Fertigstellung, die bisher nicht erfolgt sei. Hierfür müssten die festgestellten Baumängel beseitigt und die Glasfassade angebracht werden. Auf ein Zurückbehaltungsrecht komme es daher aus Rechtsgründen nicht an; lediglich höchst vorsorglich werde dieses daher geltend gemacht.
Der Kläger beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, vor den zur xxx hin gelegenen Laubengängen der Eigentumswohnungsanlage xxx jeweils eine vollflächige Glasfassade herzustellen gemäß der Zeichnung Anlage K4, in welcher die Verglasungen wie folgt eingezeichnet sind: 3 mal 4 Scheiben über dem Hauseingang, 4 mal 4 Scheiben links neben dem links davon befindlichen Standerker, 3 mal 3 Scheiben links neben links davon befindlichen weiteren Standerker (Treppenhaus) sowie 3 mal 3 Scheiben links dem links davon befindlichen weiteren Standerker.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, zum Zeitpunkt der Vermarkung habe die genaue Ausgestaltung der Fassade noch gar nicht festgestanden; es habe unterschiedliche Entwurfsskizzen, aber noch keine abschließende Planung gegeben. Auch in der Zeichnung zum Bauantrag sei die Fassade noch nicht enthalten, sondern nur angedeutet gewesen. Es sei keine Baugenehmigung über die komplette Verglasung der Laubengänge erteilt worden. In der am 09.11.2012 gemäß Bauantrag genehmigten Ansicht des Gebäudes sei die Fassade noch nicht im Einzelnen geplant gewesen. Vorsorglich habe sich die Beklagte daher mehrere Varianten baubehördlich genehmigen lassen.
Auch das Deckblatt der beurkundeten Baubeschreibung mit den zwei Gebäudeansichten habe noch keine abschließend geplante Fassade enthalten; vielmehr seien sowohl die vordere als auch die hintere Ansicht mit Veränderungen zur Ausführung gekommen. Deswegen habe sich die Beklagte in den mit den Erwerbern geschlossenen Verträgen auch ausdrücklich vorbehalten, dass es noch zu „Abweichungen und/oder Änderungen zu den Plänen unter Baubeschreibung“ kommen könne.
Die Beklagte ist der Ansicht, eine vollflächige Verglasung der Laubengänge sei in den vertraglichen Unterlagen nicht versprochen und verkauft worden. Mangels vertraglicher Vereinbarung sei eine Vollverglasung nicht geschuldet. Die Vereinbarungen in der Baubeschreibung zur Lage der Haustür seien voll erfüllt worden, da die zweite, vor dem Hausflur-/Treppentrakt befindliche Hauseingangstür hinter der Verglasung liege.
Die Beklagte behauptet, sie sei stets willens und bereit gewesen, die Verglasung der Laubengänge vorzunehmen; als Hemmnis bzw. Hindernis habe sich aber die Eigentümergemeinschaft erwiesen, in der dazu komplett unterschiedliche Auffassungen vertreten wurden. Auch der Kläger sei damals wegen der Reinigungskosten gegen die Verglasung gewesen. Wenn er heute die Vollverglasung verlange, verhalte sich der Kläger nach Ansicht der Beklagten hochgradig treuwidrig.
Weil die Eigentümer sich damals nicht einigen konnten, habe die Beklagte sich für die Ausführung der Teilverglasung entschieden, die im Hinblick auf die zu erwartende Temperaturentwicklung deutliche Vorteile gegenüber der Vollverglasung habe und im Hinblick auf die zu erwartenden Wartungs- /Reinigungskosten deutlich kostengünstiger sei. Auch ohne die Vollverglasung sei es aufgrund der gegebenen Höhenverhältnisse für Unbefugte nicht möglich, einfach über die Brüstung zu klettern und so auf den Laubengang und zur zweiten Haustür zu gelangen.
Die Beklagte ist der Auffassung, der Kläger fordere von ihr eine rechtlich unmögliche Leistung. Die Beklagte sei nicht Eigentümer des Objektes und könne nicht nachträglich einfach eine Verglasung vornehmen. Dies wäre ein Eingriff in das Gemeinschaftseigentum, über das der Kläger gar nicht allein verfügen könne. Gegen den Willen der Eigentümer dürfte die Beklagte dort gar keine Vollverglasung anbringen.
Der Kläger sei der einzige Eigentümer, der gegen die ausgeführte Teilverglasung Einwände erhebe. Er versuche sich mit der Klage nur seiner Verpflichtung zur Zahlung des restlichen Kaufpreises zu entziehen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 24.02.2021 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig und begründet.
I.
Die Klage ist zulässig.
Das Landgericht ist aufgrund der Höhe des Streitwerts sachlich zuständig gemäß § 1 ZPO i.V.m. §§ 71 Abs. 1, 23 Nr. 1 GVG.
Die örtliche Zuständigkeit des Landgerichts Hagen folgt hier schon aus §§ 12, 17 ZPO, da die Beklagte ihren Sitz in xxx und damit im hiesigen Landgerichtsbezirk hat. Sie besteht zudem aus § 29 ZPO folgen, da bei einem Bauwerkvertrag, um den es sich bei dem streitgegenständlichen Bauträgervertrag jedenfalls hinsichtlich der vorliegend streitgegenständlichen Herstellungsverpflichtung handelt, gemeinsamer Erfüllungsort für die beiderseitigen Verpflichtungen in der Regel der Ort ist, wo das Bauwerk errichtet wird (vgl. Zöller-Schultzky, ZPO, 32. Aufl. 2018, § 29 Rn. 25 „Bauwerkvertrag“ m.w.N.), hier mithin xxx.
II.
Die Klage hat auch in der Sache Erfolg.
Dem Kläger steht gegen die Beklagte der mit dem Klageantrag geltend gemachte Anspruch auf Herstellung der vollflächigen Glasfassade vor den zur xxx hin gelegenen Laubengängen der Eigentumswohnungsanlage xxx aufgrund des zwischen den Parteien geschlossener Bauträgervertrags i.V.m. § 631 Abs. 1 BGB zu.
1. Der Kläger macht vorliegend den ursprünglichen Herstellungsanspruch nach § 631 Abs. 1 BGB aus dem mit der Beklagten geschlossenen Bauträgervertrag geltend und nicht etwa einen Nacherfüllungsanspruch gemäß §§ 634 Nr. 1, 635, 633 BGB. Die zeitliche Zäsur zwischen Erfüllungsanspruch und Nacherfüllungsanspruch bildet im Werkvertragsrecht grundsätzlich der Gefahrübergang und damit die Abnahme: Bis zur Abnahme hat der Besteller einen auf Herstellung/Verschaffung des versprochenen mangelfreien Werks gerichteten Erfüllungsanspruch; ab Abnahme beschränkt sich der Erfüllungsanspruch auf das hergestellte und durch die Abnahme als Erfüllung angenommene konkrete Werk und dessen Mängel und der Besteller hat nur noch die Rechte aus § 634 BGB (vgl. Palandt-Sprau, BGB, 79. Aufl. 2020, § 634 Rn. 4 ff.; Werner/Pastor, Der Bauprozess, 16. Aufl. 2018, Rn. 2068 – 2070). Vorliegend ist eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums unstreitig noch nicht erfolgt. Nach dem Vortrag des Klägers war dies nicht der Fall. Die Beklagte meint zwar, dass das Gemeinschaftseigentum abnahmefähig hergestellt sei, trägt aber ebenfalls vor, dass eine förmliche Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft über die Abnahme des Gemeinschaftseigentums (coronabedingt) noch nicht erfolgt ist.
Ausgehend hiervon macht der Kläger seinen vertraglichen Herstellungsanspruch aus § 631 Abs. 1 BGB geltend.
2. Zwischen den Parteien ist ein Bauträgervertrag wirksam zustande gekommen.
Unstreitig haben der Kläger und die Beklagte am 15.03.2014 einen notariellen Bauträgervertrag geschlossen, mit dem die Beklagte an den Kläger einen 359/10.000stel Miteigentumsanteil an dem Grundstück Grundbuch von xxx Blatt xxx, Flurstück wie in § 1 Ziffer 1 des Vertrages bezeichnet, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im 2. Obergeschoss rechts Nr. WE13 des Aufteilungsplanes, sowie ein Teileigentum an 28/10.000 Miteigentumsanteil, Grundbuch von xxx Blatt xxx, verbunden mit dem Sondereigentum an dem Stellplatz Nr. ST15, verkauft hat. Wirksamkeitsbedenken ergeben sich nach dem Vortrag der Parteien nicht, insbesondere ist die gemäß § 311b Abs. 1 BGB erforderliche notarielle Beurkundung des Vertrages erfolgt.
Der Bauträgervertrag unterfällt im Hinblick auf die hier streitgegenständliche Herstellungsverpflichtung der Beklagten dem Werkvertragsrecht. Ein Bauträgervertrag wurde auch unter Geltung des alten, vor dem 01.01.2018 anwendbaren Rechts als einheitlicher gemischttypischer Vertrag angesehen, bei dem sich die Pflicht des Bauträgers aus verschiedenen Elementen zusammensetzt, nämlich der Herstellungspflicht und der Übergabepflicht; der Vertrag enthält also werk- und kaufvertragliche Elemente. Durch die vorliegend in Rede stehende Herstellungsverpflichtung hat der Bauträgervertrag eindeutig werkvertragliches Gepräge, so dass insoweit eine Zuordnung zum Werkvertragsrecht erfolgte (vgl. Werner/Pastor, Der Bauprozess, 16. Aufl. 2018, Rn. 1953 ff.; Basty, Der Bauträgervertrag, 8. Aufl. 2014, Rn. 9, 10).
3. Aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Bauträgervertrag i.V.m. § 631 Abs. 1 BGB ergibt sich ein Anspruch des Klägers auf Herstellung einer vollflächigen Glasfassade, wie sie im Klageantrag bezeichnet ist. Denn eine solche Beschaffenheit der Fassade ist zwischen den Parteien vertraglich vereinbart worden.
a) Die sog. Sollbeschaffenheit richtet sich bzgl. Inhalt, Art und Umfang danach, was die Vertragsparteien vereinbart haben oder bei Vertragsschluss gemeinsam, auch stillschweigend, vorausgesetzt haben. Eine Beschaffenheit ist vereinbart, wenn sie im Vertrag oder stillschweigend festgelegt ist. Grundsätzlich genügt jede verbindliche Beschreibung; bei formbedürftigen Verträgen bedarf sie aber ebenfalls der entsprechenden Form (Palandt-Sprau, BGB, 79. Aufl. 2020, § 633 Rn. 5, 6).
Ob im Rahmen eines Werkvertrages eine Beschaffenheit und ggf. welche vereinbart ist, ergibt sich durch Auslegung des Vertrages (BGH NJW 2017, 3590, Rn. 23 f.). Dabei sind empfangsbedürftige Willenserklärungen gemäß §§ 133, 157 BGB so auszulegen, wie sie der Erklärungsempfänger nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte verstehen musste (Palandt-Ellenberger, BGB, 79. Aufl. 2020, § 133 Rn. 9 m.w.N.). Maßgeblich ist daher, wie ein objektiver Dritter in der Person des Erklärungsempfängers die Erklärung verstehen konnte. Dabei dürfen bei der Auslegung nur solche Umstände berücksichtigt werden, die dem Empfänger bei Zugang der Erklärung bekannt oder für ihn erkennbar waren (Palandt-Ellenberger, § 133 Rn. 9). Maßgeblich ist daher nicht der empirische Wille des Erklärenden, sondern der durch normative Auslegung zu ermittelnde objektive Erklärungswert seines Verhaltens.
Hinsichtlich des bei der Auslegung zu beachtenden Verfahrens gilt, dass die Auslegung vom Wortlaut der Erklärung auszugehen hat. Nach der Ermittlung des Wortsinns sind die außerhalb des Erklärungsaktes liegenden Begleitumstände in die Auslegung einzubeziehen, soweit sie einen Schluss auf den Sinngehalt der Erklärung zulassen, soweit sie dem Empfänger bekannt oder für ihn erkennbar waren. Solche Begleitumstände können sein die Entstehungsgeschichte (also etwa Vorverhandlungen, das Gesamtbild der Vertragsverhandlungen) und Äußerungen der Parteien über den Inhalt des Rechtsgeschäfts; dabei kann auch späteres Verhalten der Parteien zumindest als Indiz für die Auslegung von Bedeutung sein (Palandt-Ellenberger, § 133 Rn. 14 – 17). Außerdem ist die bestehende Interessenlage und der mit dem Rechtsgeschäft verfolgte Zweck zu berücksichtigen (Palandt-Ellenberger, § 133 Rn. 18): Geboten ist eine nach beiden Seiten interessengerechte Vertragsauslegung. Bei der Auslegung im Hinblick auf eine etwaige Beschaffenheitsvereinbarung ist zudem die berechtigte Erwartung des Bestellers an die Werkleistung von Bedeutung (BGH NJW 2017, 3590, Rn. 25).
b) Danach ist in erster Linie der Inhalt der zwischen den Parteien geschlossenen vertraglichen Vereinbarung maßgeblich. Nach der Regelung in § 1 Abs. 4 a) S. 1 des Bauträgervertrages ist für die Durchführung des Bauvorhabens – vorbehaltlich einer abweichenden Vereinbarung im Bauträgervertrag selbst – ausschließlich die Baubeschreibung der Beklagten gemäß der notariellen Urkunde v. 04.09.2019 zu UR-Nr. xxx des Notars xxx in xxx maßgebend.
In dem danach in erster Linie maßgeblichen, zwischen den Parteien geschlossenen Bauträgervertrag selbst finden sich im Textteil keine Regelungen zur Fassadengestaltung. Als Anlage 3 g enthält der Vertrag jedoch u.a. Ansichtszeichnungen des Gebäudes, und zwar auch eine Ansicht der zur xxx hin gelegenen Nordseite. Auf dieser Ansichtszeichnung ist die Fassade mit vollflächig verglasten Laubengängen dargestellt (vgl. Bl. 59 d. A.). Auch wenn die Ansichtszeichnung in diesem Punkt nicht besonders detailliert ist, ergibt sich dieses Verständnis aus den eingezeichneten senkrechten Linien über den entsprechenden Fassadenteilen und zumindest in Verbindung mit den sonstigen, von der Fassade dem Kläger zur Verfügung gestellten Unterlagen (dazu s.u.). Dass auf dieser Ansichtszeichnung eine vollflächige Verglasung der Fassade dargestellt ist, hat auch die Beklagte nicht in Abrede gestellt.
In der nach § 1 Abs. 4 a) S. 1 des Vertrages maßgeblichen notariellen Baubeschreibung vom 04.09.2013 ist ein Abschnitt zur „Fassade“ enthalten. Hier finden sich Regelungen zur Ausführung des Außenputzes und einer teilweisen Verblendung der Fassade mit Natursteinen, von der streitgegenständlichen Glasfassade ist in diesem Abschnitt nicht die Rede ist. Es findet sich dort hinsichtlich der Laubengänge lediglich eine Regelung für deren Beleuchtung. In dem darunter befindlichen Abschnitt, in dem es um die Haustüranlagen geht, heißt es allerdings, dass die Haustüranlage im Bereich der xxx über eine Rampe „hinter der Glasfassade“ erreichbar ist. Auf dem Vorblatt zu dem Textteil der Baubeschreibung, das wie die übrigen folgenden Seiten ebenfalls mit einem Kürzel unterzeichnet ist, finden sich über dem unten befindlichen Schriftzug „Die Bau- und Leistungsbeschreibung“ zwei Ansichtszeichnungen des Gebäudes, wobei auf der zur xxx hin gelegenen Ansicht eine vollflächige Verglasung vor den - deswegen nicht sichtbaren - Laubengängen dargestellt ist (vgl. Bl. 95 d. A.).
Bereits aufgrund dieser Umstände konnte und durfte ein objektiver Erklärungsempfänger in der Person des Klägers die vertraglichen Regelungen dahin verstehen, dass vor den Laubengängen eine Glasfassade errichtet werden sollte. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass in dem für das Bauvorhaben erstellten Exposè diesbezüglich ausgeführt war, dass sich vor den Laubengängen über allen Geschossen eine Glasfassade befindet, die durch einzelne Mauerscheiben unterteilt ist, und auf dem Titelbild des Exposès die zur xxx hin gelegene Fassade ebenfalls mit einer vollflächigen Verglasung vor den Laubengängen dargestellt war (vgl. Anlage K4, Bl. 116 d. A.), ebenso nach dem unbestrittenen Vortrag des Klägers in einem 3D-Modell der Wohnanlage aus der Verkaufsausstellung.
Etwas anderes gilt entgegen der Auffassung der Beklagten auch nicht deswegen, weil die vertragliche Regelung in § 1 Abs. 4 a) des Bauträgervertrages dahin verstanden werden muss, dass hinsichtlich derjenigen Aspekte des Bauvorhabens, die in der Baubeschreibung geregelt sind, ausschließlich die dort enthaltenen Regelungen verbindlich vereinbart sein sollen und alle anderen Angaben in Bezug auf die Ausführung des Bauvorhabens in sonstigen Unterlagen wie etwa in Plänen, im Verhältnis zum Erwerber nicht verbindlich/geschuldet sein sollen. Für ein Verständnis in diesem Sinne könnte zwar die Verwendung des Wortes „ausschließlich“ im ersten Satz von § 1 Abs. 4 a) sprechen. Allerdings spricht nach Auffassung der Kammer gegen ein solches Verständnis der Inhalt der Sätze 2 und 3 von § 1 Abs. 4 a), wonach bisher abgegebene Erklärungen abweichenden Inhalts ihre Gültigkeit verlieren und bei Divergenzen die Baubeschreibung vor Plänen gilt. Hieraus folgt im Umkehrschluss, dass es neben der Baubeschreibung andere verbindliche Regelungen geben kann. Denn wenn alles andere außerhalb der Baubeschreibung, wie etwa Pläne und Zeichnungen, unverbindlich wäre, bräuchte es die in § 1 Abs. 4 a) des Bauträgervertrages aufgenommenen Regelungen über die Priorität der einzelnen Unterlagen nicht. Mithin folgt aus dieser vertraglichen Gestaltung im Umkehrschluss, dass es außerhalb der Baubeschreibung verbindliche Vereinbarungen geben kann, wenn diese dem Inhalt der Baubeschreibung nicht widersprechen, sondern diesen etwa in dort nicht erfassten Punkten ergänzen.
Sowohl der Wortlaut bzw. der Inhalt des Bauträgervertrages selbst und der einbezogenen Baubeschreibung sowie die sonstigen Begleitumstände des Vertragsschlusses sprechen daher aus Sicht der Kammer für eine Auslegung im Sinne des Klägers, dass die Errichtung einer vollflächigen Glasfassade vor den an der Nordseite des Objekts gelegenen Laubengängen vertraglich vereinbart war.
c) Dieses Auslegungsergebnis wird zudem gestützt durch das nachvertragliche Geschehen. Denn dieses zeigt, dass sowohl die Erwerber wie auch die Beklagte von einem derartigen Verständnis der vertraglich getroffenen Vereinbarungen im Hinblick auf die Gestaltung der zur xxx hin gelegenen Fassade ausgegangen sind.
So heißt es in der beklagtenseits erstellten Tischvorlage für die Eigentümerversammlung vom 16.08.2017 (vgl. Anlage B2, Bl. 170 d. A.) direkt zu Beginn, dass die Fassade zwischenzeitlich geplant, gezeichnet und mit der Stadt xxx abgestimmt ist. Aus den folgenden Ausführungen der Tischvorlage, dass einige Eigentümer eine zu starken Aufwärmung der Laubengänge im Sommer und eine eingeschränkte Belüftung der angrenzenden Räume befürchten und deswegen einen Verzicht auf die Fassade wünschen, ergibt sich, dass damit nur eine vollflächige Verglasung der Fassade gemeint sein kann. Zudem wurde seitens der Beklagten unstreitig in der Eigentümerversammlung der zeichnerisch auf der Tischvorlage dargestellte Vorschlag einer Teilverglasung der Laubengänge unterbreitet. Zudem bot die Beklagte in dieser Versammlung den Eigentümern an, ihnen im Falle eines Verzichts auf die Erstellung der Glasfassade einen Betrag von 38.000,00 € zu erstatten.
Ausweislich des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 06.06.2018, dort unter TOP 7 (vgl. Anlage K8, Bl. 130 d. A.) wurde dort beklagtenseits erklärt, dass die noch ausstehende Erstellung der Glasfassade bedingt durch weitere Forderungen seitens des Bauordnungsamtes (Statik) noch nicht beauftragt wurde, dies aber nach Freigabe durch das Bauordnungsamtes umgehend beauftragt wird. Außerdem erläuterte die Verwalterin Frau xxx den Anwesenden, dass über die Erstellung der „Glasfassade“ nicht durch die Eigentümergemeinschaft entschieden werden könne, da diese Teil der Baubeschreibung und –genehmigung sei und daher zwingend auszuführen sei.
Ausweislich des Protokolls der Versammlung vom 08.07.2019 wurde auch dort (TOP 8 und 9, vgl. Anlage K9, Bl. 136 d. A.) über die Fassadenthematik diskutiert: So heißt es dort, dass über die unterschiedlichen Meinungen zum Anspruch an eine Vollverglasung der Fassade diskutiert und beklagtenseits an den Einigungsversuch aus der Versammlung vom 16.08.2017 erinnert wurde.
Dies alles spricht bei lebensnaher Betrachtung aus Sicht der Kammer dafür, dass alle Beteiligten, auch die Beklagte, damals davon ausgingen, dass nach den getroffenen vertraglichen Vereinbarungen eine vollflächige Verglasung der Fassade erstellt werden sollte und mithin geschuldet war. Ansonsten hätte es keinen Sinn gemacht, eine solche Fassade zu planen und bei „Verzicht“ der Eigentümer auf die (vertraglich vereinbarte) Ausführung die diesbezüglichen Kosten zu erstatten. Wenn das Verständnis der Beklagten zutreffend wäre, dass es damals noch gar keine abschließende Planung der Fassade gab und eine solche mithin auch nicht versprochen und verkauft worden sei, wäre hingegen zu erwarten gewesen, dass im Rahmen der ganzen Diskussionen über diese Problematik seitens der Beklagten der Hinweis erfolgt wäre, dass eine solche Ausführung ja gar nicht vereinbart wurde, da dies die ganze Thematik ja erheblich vereinfacht hätte.
d) Soweit die Beklagte darauf verweist, dass zum Zeitpunkt der Vermarkung und des Vertragsschlusses die genaue Ausgestaltung der Fassade noch nicht abschließend geplant gewesen sei und es unterschiedliche Entwurfsskizzen gegeben habe, führt dies zu keinem anderen Auslegungsergebnis führen. Dies wäre nur dann der Fall, wenn der Umstand, dass die Fassadengestaltung noch nicht abschließend geplant war, gegenüber den Erwerbern, insbesondere dem Kläger, kommuniziert worden wäre. Die behauptet allerdings die Beklagte selbst nicht und dies ergibt sich auch nicht aus den sonstigen Umständen.
Gleiches gilt im Ergebnis für die zwischen den Parteien streitige Frage, welche Fassadengestaltung Gegenstand der ursprünglichen Baugenehmigung aus November 2012 in Verbindung mit den Nachträgen aus 2013 war oder ob ggf. mehrere Ausführungsvarianten genehmigt wurden, wie die Beklagte behauptet. Denn unstreitig ist, dass dem Kläger vor bzw. bei Vertragsschluss die entsprechenden Pläne nicht bekannt waren. Selbst wenn es also verschiedene Planungsvarianten gegeben haben sollte, ändert dies nichts, solange dies gegenüber den Erwerbern nicht offengelegt wurde. Dass dies der Fall gewesen wäre, lässt sich nicht feststellen; dies trägt auch die Beklagte nicht vor.
e) Unter Berücksichtigung der genannten Gesamtumstände sind die vertraglichen Regelungen in dem zwischen den Parteien geschlossenen Bauträgervertrag im Rahmen der gemäß §§ 133, 157 BGB gebotenen Auslegung nach dem objektiven Empfängerhorizont dahin zu verstehen, dass eine vollflächige Verglasung vor den Laubengängen an der Nordseite des Objekts vertraglich vereinbart war. Diesem Auslegungsergebnis stehen auch keine Wirksamkeitsbedenken entgegen, denn dem Formerfordernis ist dadurch, dass sich die entsprechende Vereinbarung der Glasfassade sowohl aus dem notariellen Bauträgervertrag selbst, nämlich dort aus der Ansichtszeichnung in der Anlage 3 g, als auch aus der notariellen Baubeschreibung ergibt, genügt.
f) Eine von dieser vertraglichen Vereinbarung abweichende Ausführung der Fassadengestaltung, wie sie von der Beklagten tatsächlich umgesetzt wurde, ist entgegen der Ansicht der Beklagten auch nicht durch sonstige Regelungen, etwa in den allgemeinen Hinweisen der Baubeschreibung, gedeckt.
Die Beklagte beruft sich zum einen auf die Ausführungen direkt zu Beginn der allgemeinen Hinweise in der Baubeschreibung, wonach Abweichungen und/oder Änderungen zu den Plänen und der Baubeschreibung aus konstruktiven oder statischen Gründen, aufgrund der Ausführungs- und Installationsplanung oder behördlicher Auflagen im Rahmen der Baugenehmigung sowie Farb- und Musterabweichungen von Materialien ausdrücklich vorbehalten bleiben. Diese Regelung eröffnet zwar grundsätzlich die Möglichkeit einer von der Vereinbarung abweichenden Ausführung, allerdings nicht in dem Sinne, dass die Möglichkeit beliebiger Änderungen der vereinbarten Ausführung eröffnet wird; Änderungen sollen vielmehr nur ausnahmsweise in den dort genannten Fällen gestattet sein. Dass eine derartige Konstellation vorliegt, trägt die Beklagte selbst nicht vor. Vielmehr hat sie sich nach ihrem eigenen Vortrag vor dem Hintergrund der Meinungsverschiedenheiten unter den Eigentümern für die umgesetzte Ausführung entschieden, da diese nach ihrer Auffassung im Hinblick auf die Temperaturentwicklung und die Wartungs- und Reinigungskosten vorteilhafter gegenüber der Vollverglasung ist.
Soweit die Beklagte sich weiter auf den Passus unter den allgemeinen Hinweisen beruft, wonach in den Verkaufsunterlagen dargestellte perspektivische Zeichnungen der Vermittlung eines räumlichen Gesamteindrucks dienen und die Zeichnungen nicht in den Einzelheiten Vertragsbestandteil sind, unterfällt die abweichende Ausführung der Glasfassade auch diesem Vorbehalt nicht. Es geht bei der streitgegenständlichen Glasfassade nicht um perspektivische oder räumliche Aspekte - darunter könnten ggf. Maßabweichungen o.ä. fallen -, sondern um die Änderung der Ausführung der vereinbarten Fassadengestaltung. Der genannten Regelung über den Wortlaut hinaus zu entnehmen, dass jegliche Zeichnungen oder Pläne nicht Vertragsbestandteil sein sollen, wäre zu weitgehend und kommt vor dem Hintergrund der oben dargestellten Gesamtumstände nicht in Betracht.
g) Schließlich stehen auch sonstige nachvertragliche Umstände der ursprünglich vereinbarten Ausführung der Nordfassade als vollflächige Glasfassade nicht entgegen. Insbesondere gibt es unstreitig bisher keinen Beschluss der Eigentümergemeinschaft dahin, dass anstelle der ursprünglichen Vollverglasung die jetzt umgesetzte Ausführung mit einzelnen Glasscheiben erfolgen sollte. Dass möglicherweise die Mehrheit der Eigentümer die jetzige Ausführung akzeptiert, ändert nichts an dem Anspruch auf Herstellung des vertraglich geschuldeten Zustands durch die Beklagte. Entgegen der Ansicht der Beklagten stellt die Herstellung des vertraglich geschuldeten Zustandes daher auch keine unmögliche Leistung dar.
4. Der Kläger ist zur Geltendmachung des vertraglichen Erfüllungsanspruchs bzgl. der Glasfassade schließlich auch berechtigt.
Im Hinblick auf die Anspruchsberechtigung bei Mängeln des Gemeinschaftseigentums wird zwischen verschiedenen Anspruchsgruppen differenziert, nämlich den primär/originär gemeinschaftsbezogenen Rechten, den ausschließlich den einzelnen Erwerbern aus ihren Verträgen zustehenden Individualrechten und solchen Ansprüchen, die sowohl die einzelnen Wohnungseigentümer geltend machen als auch von der Gemeinschaft an sich gezogen werden können (sog. sekundär gemeinschaftsbezogene Rechte) (vgl. hierzu Kniffka/Koeble/Jurgeleit/Sacher, Kompendium des Baurechts, 5. Aufl. 2020, 10. Teil Rn. 479 ff.). Zu den letztgenannten sekundär gemeinschaftsbezogenen Rechten gehört u.a. der Anspruch auf Erfüllung, so dass jedem einzelnen Erwerber das Recht zusteht, vom Bauträger Erfüllung zu verlangen (Kompendium des Baurechts Rn. 482, 495). Soweit diese Ansprüche von der WEG an sich gezogen werden können, sind die einzelnen Erwerber, wenn die WEG einen Beschluss fasst, mit dem sie die Ansprüche an sich zieht, von der Verfolgung dieser Rechte ausgeschlossen; ausschließlich zuständig für die Durchsetzung der Ansprüche ist dann die WEG und ein selbständiges Vorgehen des einzelnen Erwerbers ist nicht mehr möglich (Kompendium des Baurechts Rn. 516 – 518).
Vorliegend wurde die Problematik der Glasfassade zwar wiederholt auf Eigentümerversammlungen diskutiert; es wurde aber unstreitig kein Beschluss dahin gefasst, dass die WEG die diesbezüglichen Ansprüche an sich gezogen hat. Der Kläger ist daher zur Geltendmachung des Herstellungsanspruchs bzgl. der Glasfassade gegenüber der Beklagten berechtigt.
Nach alledem kann der Kläger von der Beklagten die Herstellung der vollflächigen Glasfassade, wie sie im Klageantrag unter Bezugnahme auf die Anlage K4 (Bl. 116 d. A.) bezeichnet ist, beanspruchen, so dass der Klage wie geschehen stattzugegeben war.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 1 ZPO.
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xxx, Justizbeschäftigte
als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
| 8 O 151/20 |  |
Landgericht HagenBeschluss
In dem Rechtsstreit
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Klägers,
Prozessbevollmächtigte: xxx
gegen
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Beklagte,
Prozessbevollmächtigte: xxx
wird der Tenor des Urteils der 8. Zivilkammer des Landgerichts Hagen vom 24.02.2021 gemäß § 319 ZPO wegen offenbarer Unrichtigkeit dahingehend berichtigt, dass es entsprechend dem gestellten Klageantrag im Hauptsachetenor nach dem Doppelpunkt heißt "3 x 4 Scheiben über dem Hauseingang".
Hagen, 26.05.20218. Zivilkammer
| xxxVorsitzender Richter am Landgericht | xxxRichterin am Landgericht | xxxRichter |