Teilweise Bewilligung von Prozesskostenhilfe bei Aufrechnung und WEG-Mängeln
KI-Zusammenfassung
Die Beklagten beantragen Prozesskostenhilfe zur Verteidigung gegen die Klage und für die Widerklage. Das Landgericht bewilligt PKH teilweise (u.a. 569,36 € zur Aufrechnung und 4.983,50 € für die Widerklage) und weist den weitergehenden Antrag zurück. Die Klage ist fällig; Aufrechnung und Schadensersatz sind nur bei Mängeln des Sondereigentums erfolgversprechend. Unsubstantiiertes Vorbringen bleibt ohne Aussicht auf Erfolg.
Ausgang: Prozesskostenhilfe für die Beklagten teilweise bewilligt (Teilbeträge zugesprochen), der weitergehende Antrag zurückgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Die Erklärung der Aufrechnung gegen eine Forderung führt zur Fälligkeit der Forderung mit Zugang der Aufrechnungserklärung.
Ein Erwerber kann Schadensersatzansprüche oder Aufrechnungen nur insoweit geltend machen, als die gerügten Mängel sein Sondereigentum betreffen; Mängel des Gemeinschaftseigentums sind grundsätzlich von der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend zu machen.
Bauliche Einrichtungen und Leitungen gehören nur dann zum Sondereigentum, wenn sie sich innerhalb der abgeschlossenen Wohnung befinden und ohne Eingriff in das Gemeinschaftseigentum verändert werden können.
Zur Begründung der Aussicht auf Erfolg einer Widerklage oder Aufrechnung ist substantiierter Vortrag zu tatsächlichen Voraussetzungen (z.B. Zurordnung zum Sondereigentum, Bezugsgrößen, Kostenberechnung) erforderlich; bloße Behauptungen genügen nicht.
Vorinstanzen
Oberlandesgericht Hamm, I-19 W 38/10 [NACHINSTANZ]
Tenor
Auf den Antrag vom 4.3.2010 wird den Beklagten für die Verteidigung gegen die Klage Prozesskostenhilfe bewilligt, soweit die Kläger einen über 24.607,54 € hinausgehenden Betrag (569,36 €) beanspruchen. Den Beklagten wird Prozesskostenhilfe für die Widerklage in Höhe von 4.983,50 € bewilligt. Im Umfang der Bewilligung der Prozesskostenhilfe wird den Beklagten Rechtsanwältin O beigeordnet.
Der weitergehende Antrag auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe wird zurückgewiesen.
Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei, Auslagen werden nicht erstattet.
Gründe
Der mit der Klage geltend gemachte Anspruch ist fällig. Die Fälligkeitsvoraussetzungen nach § 3 Abs. 3 des Bauträgererwerbervertrages vom 31.11.2002 für die Zahlung der streitgegenständlichen vorletzten Rate liegen vor. Soweit die Beklagten gerügt haben, dass ihnen die Freistellungserklärung der Globalgläubigerin im Original nicht zugegangen sei, haben die Kläger unwidersprochen unter Bezugnahme auf das Schreiben des Notars B vom 5.8.2004 vorgetragen, dass die Freistellungserklärung auf Wunsch der Beklagten an die Sparkasse N gesandt worden sei und diese den Eingang bestätigt habe.
Nachdem die Beklagten gegenüber der Forderung der Kläger die Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen erklärt haben, ist diese spätestens zu diesem Zeitpunkt fällig geworden (vgl. hierzu Palandt, § 641 Rn. 4).
Die Verteidigung gegen die Klage im Wege der Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen hat jedoch lediglich in Höhe von 569,36 € Aussicht auf Erfolg.
Dieser Betrag setzt sich im einzelnen zusammen aus folgenden Positionen:
Bezüglich der fehlenden Dämmung der Zu-/Ableitung zu einem Heizkörper im Kellergeschoss können die Beklagten 87,20 € geltend machen, da es sich insoweit um gem. § 3 lit. d) der Teilungserklärung um Sondereigentum der Beklagten handelt.
Die Beklagten können ferner wegen eines Schadensersatzanspruches wegen mangelhafter Dichtstofffugen in Höhe von 482,16 € aufrechnen, weil auch insoweit allein ihr Sondereigentum betroffen ist. Die gegenüber den Feststellungen des Sachverständigen erhöhten Beträge resultieren aus einer zwischenzeitlichen Erhöhung der Umsatzsteuer.
Den Beklagten steht hinsichtlich der Schadenspositionen "Fensterrahmen", "Wanddurchbruch", "Rolläden/Fensterbänke", "Dämmung Dachgeschoss", "Dachrandabschluss Heizungsraum", "Zirkulationsleitung" sowie "Kunststoffminderwert" für die Haustür kein weiterer aufrechenbarer Anspruch zu, da es sich insoweit sämtlich um Mängel an Gemeinschaftseigentum handelt und die Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch durch die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche nicht geschaffen worden sind. Der Wanddurchbruch durch die Trennwand zwischen den einzelnen Einheiten betrifft nach Auffassung der Kammer – da die Trennwand im Gemeinschaftseigentum steht – ebenfalls das Gemeinschaftseigentum, unabhängig davon, ob die Rohrleitung im Sondereigentum steht. Soweit das Fehlen einer Zirkulationsleitung durch den Sachverständigen mit Rücksicht auf die Größe des Objektes sowie die dezentrale Heizungsanlage bemängelt worden ist, dient eine solche Zirkulationsleitung sämtlichen Eigentumseinheiten und stünde im Gemeinschaftseigentum, zumal sie als Hauptleitung anzusehen wäre.
Entgegen der Auffassung der Beklagten ist ein Nacherfüllungsverlangen durch die WEG für die einzelnen Mangelpositionen nicht entbehrlich, weil sich die Rechtsverteidigung der Kläger gegenüber Mängeln lediglich gegen einzelne Erwerber richtete und nicht gegen die WEG als solche, zumal nicht alle Erwerber gleichförmig Mängelrechte gegenüber den Klägern geltend gemacht haben. Dies gilt ebenso für die Aufrechnung mit einem Teilbetrag in Höhe von 8.802,15 € aus dem Bereich "Schallschutzmängel". Auch dieser Mangel betrifft das Gemeinschaftseigentum.
Die Widerklage hat nur in Höhe von 4.983,50 € hinreichende Aussicht auf Erfolg, soweit die Beklagten Schadensersatz wegen des Spaltes im Keller zwischen Kamin und Wand in Höhe von 178,50 €, wegen einer Heizsäule "Idealstandard" und einem zweiten Waschbecken im Bereich des Bades in Höhe von 2.130,00 €, wegen einer fehlenden Einhebelmischbatterie sowie eines 50 cm breites Waschbeckens (statt 30 cm) und einer Halbsäule in Höhe von 845,00 € sowie des fehlenden Fliesenspiegels in der Küche in Höhe von 1.830,00 € geltend machen.
Ein weitergehender Anspruch steht den Beklagten nicht zu. Da hinsichtlich des Schallschutzes das Gemeinschaftseigentum betroffen ist, und die WEG die Voraussetzung für die Geltendmachung von Schadensersatz nicht geschaffen hat, hat die Widerklage in Höhe des weiteren auf Schallschutzmängel entfallenden Teilbetrages von 39.987,85 € keine Aussicht auf Erfolg.
Die Widerklage hat in Höhe von weiteren 2.940,00 € wegen der im Kellerraum verlegten Entwässerungsrohre keine Aussicht auf Erfolg, da der Sachvortrag der Beklagten insoweit nicht hinreichend substantiiert ist. Die Entwässerungsrohre sind in einer Höhe von 30 bis 40 cm unterhalb der Kellerdecke installiert. Vor diesem Hintergrund ist eine Minderung von 10 % auf der Basis von etwa 49 qm und Kosten von 600,00 € nicht nachvollziehbar, da die Bezugsgrößen unklar bleiben und die Minderung von 10 % übersetzt erscheint. Darüber hinaus fehlt es in Hinblick auf § 3 der Teilungserklärung an substantiiertem Vortrag dazu, ob es sich um die Hauptabwasserleitung handelt, die durch sämtliche Einheiten geführt wird oder um eine Abwasserleitung, die lediglich zur Hauptabwasserleitung führt.
Es besteht ferner kein Schadensersatzanspruch der Beklagten für die Außenzapfstelle in Höhe von 535,50 €, da es sich insoweit um Gemeinschaftseigentum handelt. Leitungen sind allenfalls dann vom Sondereigentum umfasst, wenn sie sich innerhalb der Wohnung befinden und eine Veränderung ohne Eingriff in das Gemeinschaftseigentum möglich ist. Dies ist vorliegend bei der Außenzapfstelle auch unter Zugrundelegung der beschriebenen Arbeiten, die zur Verlegung erforderlich sein sollen, nicht der Fall. Eine andere Regelung ergibt sich auch nicht aus § 3 der Teilungserklärung, da dort zum einen Bezug genommen wird auf Lage und Ausmaß des Sondereigentums und sich die Auflistung dort nur auf solche Gegenstände bezieht, die sich räumlich innerhalb der abgeschlossenen Wohnungseinheit befinden.
Die Widerklage hat auch in Bezug auf den Schadensersatzanspruch wegen der fehlenden Errichtung der Garage im Rohbau in Höhe von 6.650,00 € keine hinreichende Aussicht auf Erfolg. Die Beklagten haben bislang nicht hinreichend substantiiert vorgetragen, dass es sich bei der zu errichtenden Garage um Sondereigentum handelt. Die bloße Behauptung dieser Rechtstatsache mit Schriftsatz vom 11.2.2010 ist angesichts des bisherigen – anderslautenden Vortrags – nicht hinreichend substantiiert, auch wenn die Kläger dieser Behauptung nicht dezidiert entgegengetreten sind. Zuvor wurde dieser Mangel dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet, bzw. behauptet, die Garage werde auf einem Teil des Gemeinschaftseigentums errichtet, das den Beklagten zur Sondernutzung zugewiesen ist. Darüber hinaus haben die Kläger substantiiert dazu vorgetragen, dass sich die Beklagten in Annahmeverzug hinsichtlich der Garage befunden haben sollen und die Errichtung der Garage vereitelt hätten.
Die Beklagten haben aus den vorgenannten Gründen auch keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen des behaupteten fehlerhaften Einbaus von Klarglas oder Strukturglas in Höhe von 428,40 €, 142,80 € und 368,90 €, da es insoweit um Mängel am Gemeinschaftseigentum handelt.
Die Widerklage hat auch in Höhe von weiteren 68.987,86 € keine hinreichende Aussicht auf Erfolg. Soweit die Kläger nunmehr Schadensersatzansprüche der Eheleute X geltend machen, betreffen diese in Höhe von 66.047,86 € Ansprüche wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum, bezüglich derer die Voraussetzungen – wie bereits oben ausgeführt – nicht vorliegen. Soweit die Kläger einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 2.940,00 € geltend machen wegen der Verlegung von Abwasserleitungen im Kellerraum, wird wegen der Substantiierung auf die obigen Ausführungen Bezug genommen. Selbst wenn es sich um Sondereigentum handelt, fehlt Vortrag dazu, ob die Forderung durch das Urteil des Oberlandesgerichts Hamm rechtskräftig aberkannt wurde, weil dort davon ausgegangen worden ist, dass es sich um einen Mangel am Gemeinschaftseigentum handelt. Darüber hinaus ist die Forderung verjährt, wenn sie nicht Gegenstand des Verfahrens zwischen den Eheleuten X und den Klägern war.
Hagen, 17.08.2010 6. Zivilkammer