Maklerlohn entfällt bei nichtigem Grundstückskaufvertrag (Scheingeschäft/Formmangel)
KI-Zusammenfassung
Die Maklerin verlangte vom Käufer Maklerprovision aus § 652 BGB nach Abschluss eines notariellen Kaufvertrags über eine Immobilie. Das Gericht verneinte den Anspruch, weil kein wirksamer Hauptvertrag zustande kam. Der beurkundete Kaufpreis war als Scheingeschäft (§ 117 BGB) vereinbart, während ein tatsächlich gewollter niedrigerer Kaufpreis mangels notarieller Beurkundung (§§ 125, 311b BGB) formnichtig blieb. Daher wurden die vorherigen (Vorbehalts-)Versäumnisurteile aufgehoben und die Klage abgewiesen.
Ausgang: Versäumnis- und Vorbehaltsurteil aufgehoben; Klage auf Maklerprovision wegen Nichtigkeit des Hauptvertrags abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Maklerlohnanspruch nach § 652 Abs. 1 BGB setzt das Zustandekommen eines wirksamen Hauptvertrags voraus; ist der Hauptvertrag von Anfang an nichtig, entsteht kein Provisionsanspruch.
Ein notariell beurkundeter Grundstückskaufvertrag ist als Scheingeschäft gemäß § 117 BGB nichtig, wenn die Parteien einverständlich einen anderen Kaufpreis als den beurkundeten vereinbart haben und den beurkundeten Preis nur zum Schein festlegen.
Der tatsächlich gewollte Grundstückskauf zu einem abweichenden Kaufpreis bedarf der notariellen Beurkundung; fehlt diese, ist die Vereinbarung gemäß §§ 125, 311b BGB formnichtig.
Im Nachverfahren nach einem Vorbehaltsurteil ist die Verteidigung grundsätzlich nicht auf das Vorbringen des Vorverfahrens beschränkt; eine Bindungswirkung besteht nur hinsichtlich der Punkte, die im Vorbehaltsurteil tragend entschieden werden mussten.
Die Formnichtigkeit eines Grundstückskaufvertrags wird nur durch die Eintragung im Grundbuch geheilt; unterbleibt die Eintragung, bleibt der Vertrag nichtig.
Tenor
Das Versäumnisurteil vom 05.11.2009 sowie das Urkunden-Vorbehaltsurteil vom 25.06.2009 werden aufgehoben und die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin auferlegt, mit Ausnah-me der Kosten der Säumnis, die der Beklagte zu tragen hat.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Klägerin, ein Maklerunternehmern, nimmt den Beklagten auf Zahlung von Maklerlohn in Anspruch.
Die Klägerin betreibt ein Unternehmen, das unter anderem im Bereich der Projektentwicklung und der Vermarktung von Immobilien tätig ist. Der Beklagte betreibt das Unternehmen Dr. J, dessen Tätigkeitsspektrum unter anderem den Kauf, die Entwicklung, die Umwandlung und die Vermietung von Gebäudekomplexen umfasst. Die Klägerin wurde mit der Vermittlung der Liegenschaft M Straße 80/82 in ####1 Dortmund von der Eigentümerin des Objekts, der Zeugin N beauftragt. Die Klägerin erstellte im Rahmen ihrer Vermittlungstätigkeit eine Objektbeschreibung. Aus der Objektbeschreibung (Stand 11/2007) geht hervor, dass von dem Käufer der Immobilie eine Provision in Höhe von 2,5 % zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer geschuldet wird. Als Kaufspreis werden 4 Mio. € angegeben. Laut der Beschreibung Stand 11/2007 wird die Provision fällig bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages und Rechnungslegung. Wegen des weiteren Inhalts der Objektbeschreibung Stand 11/07 wird auf Bl. 12 d.A. Bezug genommen.
Es existiert eine weitere Objektbeschreibung mit Stand 2/2007. Diese weist handschriftliche Änderungen auf. So ist die Provisionshöhe von 4% auf 2,5% geändert und die Provision soll fällig sein "mit Finanzierung". Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf Bl. 186 d. A. verwiesen.
Am 04.11.2007 fand ein Besprechungstermin wegen des Kaufobjekts M Straße 80/82 in Dortmund zwischen den Parteien statt.
Mit an die Klägerin gerichteten Schreiben vom 06.11.2007 bestätigte der Beklagte den "Erhalt einer Dokumentation" über das Kaufobjekt und bekundete sein Interesse am Erwerb der Immobilie. Wegen des weiteren Inhalts dieses Schreibens wird auf Bl. 13 der Akte Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 12.12.2007 gab der Beklagte bei der Klägerin ein Kaufangebot für das Objekt M Straße 80/82 zu einem Kaufpreis i. H. v. 2.700.000,00 € ab. Wegen des weiteren Inhalts des Schreibens wird auf Bl. 27 d. A. verwiesen.
Am 20.02.2008 wurde ein notarieller Kaufvertrag zwischen dem Beklagten, handelnd für die Firma M GmbH i. G. und der Zeugin N über das Objekt M Straße 80/82 zu einem Kaufpreis von 2.750.000,00 € geschlossen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Vertrages wird auf Bl. 14 ff. d.A. Bezug genommen. Ebenfalls am 20.02.2008 schlossen der Beklagte und Frau N eine Vereinbarung mit unter anderem dem Inhalt, dass mit Zahlung von 2.510.000,00 € die Kaufpreiszahlung erfüllt ist für den wirtschaftlichen Übergang und die in Abteilung III des Grundbuches bestehenden Lasten gelöscht werden. Wegen des weiteren Inhalts der Vereinbarung vom 20.02.2008 wird auf Bl. 192 d.A. verwiesen.
Die Klägerin stellte dem Beklagten unter dem 13.03.2008 ein Vermittlungshonorar in Höhe von 2,5 % des Kaufpreises, mithin einen Betrag in Höhe von 68.750,00 € zuzüglich 19 % Mehrwertsteuer, im Ergebnis also 81.812,50 € brutto, in Rechnung.
Der Beklagte sandte die Rechnung mit handschriftlichen Änderungen betreffend die Rechnungsanschrift und der Bitte, die Rechnung ohne Mehrwertsteuer auszustellen, an die Klägerin zurück. Wegen des weiteren Inhalts dieses Schreibens wird auf Bl. 28 d.A. verwiesen. Der Beklagte leistete keine Zahlung an die Klägerin.
Da eine Finanzierungszusage der Bank für das Kaufobjekt nicht erfolgte, schlossen der Beklagte und die Zeugin N am 09.07.2008 einen notariellen Aufhebungsvertrag betreffend den notariellen Kaufvertrag vom 20.02.2008. Wegen des Inhalts des Aufhebungsvertrages im Einzelnen wird auf Bl. 188 ff. d.A. Bezug genommen.
Die Klägerin vertritt die Auffassung, sie habe den Beklagten an die Zeugin N vermittelt. Die Vermittlung finde im Schreiben vom 12.12.2007 und den handschriftlichen Änderungen der Provisionsrechnung vom 13.03.2008 Bestätigung. Des Weiteren behauptet die Klägerin, dem Beklagten sei die Objektbeschreibung mit Stand 11/2007 (Bl. 12) übermittelt worden. Soweit der Beklagte behauptet, die Objektbeschreibung Stand 02/2007 mit der handschriftlichen Änderung, dass eine Provision erst mit Finanzierung fällig werde, versehen und ihr zugesandt zu haben, sei ihr dieses Schriftstück weder von dem Beklagten vorgelegt noch in einer Ausfertigung überreicht worden. Schließlich behauptet die Klägerin, die Maklerprovision bzw. ihre Fälligkeit sei in dem Notartermin nicht thematisiert worden. Es sei zudem völlig lebensfern anzunehmen, dass ihr seit Jahren im Immobiliengeschäft tätiger Geschäftsführer eine solche Erklärung abgebe.
Die vom Beklagten vorgelegte, angeblich vor der notariellen Beurkundung getroffene Vereinbarung eines Kaufpreises von 2.500.000,00 € regele den wirtschaftlichen Übergang des Kaufobjektes bei anteiliger Kaufpreiszahlung und beziehe sich dabei insofern weiterhin auf den Zeitpunkt der Übergabe der Löschungsunterlagen.
Die Klägerin hat zunächst beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an sie den Betrag i. H. v. 81.812,50 € nebst Zinsen in Höhe von 8%-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.04.2008 zu zahlen.
Der Beklagte hat keinen Antrag gestellt.
Antragsgemäß hat die Kammer am 30.04.2009 ein Versäumnisurteil gem. § 313a Abs. 5 ZPO erlassen. Die Einspruchsfrist hat die Kammer gem. § 339 Abs. 2 ZPO auf drei Wochen festgesetzt.
Gegen das Versäumnisurteil, das dem Beklagten am 06.05.2009 zugestellt worden ist, hat dieser mit einem am 20.05.2009 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz Einspruch eingelegt und diesen begründet.
Die Klägerin hat sodann beantragt,
das Versäumnisurteil aufrecht zu erhalten.
Der Beklagte hat beantragt,
das Versäumnisurteil aufzuheben und die Klage abzuweisen, hilfsweise ihm die Ausübung seiner Rechte im Nachverfahren vorzubehalten.
Mit Urkunden-Vorbehalts-Urteil vom 25.06.2009 hat die Kammer das Versäumnisurteil vom 30.04.2009 aufrechterhalten und dem Beklagten die Ausführung seiner Rechte im Nachverfahren vorbehalten.
Mit Versäumnisurteil vom 05.11.2009 hat die Kammer das Urkunden-Vorbehaltsurteil vom 25.06.2009 für vorbehaltlos erklärt.
Gegen das Versäumnisurteil, das dem Beklagten am 18.11.2009 zugestellt worden ist, hat dieser mit einem am 30.11.2009 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz Einspruch eingelegt und diesen begründet.
Die Klägerin beantragt zuletzt,
das Versäumnisurteil vom 5.11.2009 aufrechtzuerhalten.
Der Beklagte beantragt,
das Versäumnisurteil vom 05.11.2009 aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Der Beklagte meint, ein Maklervertrag sei nicht zustande gekommen, jedenfalls scheitere an Makleranspruch daran, dass der vermittelte Kaufvertrag nichtig sei. Auch sei zwischen den Parteien keine wirksame Provisionsabrede getroffen worden. Die Objektbeschreibung Stand 11/2007 (Bl. 12) sei ihm zu keinem Zeitpunkt übergeben worden. In seinem Schreiben vom 06.11.2007 bestätige er lediglich den "Erhalt einer Dokumentation über das Kaufobjekt (…)". Dies stelle keine Bestätigung der Objektbeschreibung Stand 11/2007 dar. Er habe stattdessen vor dem Treffen mit dem Geschäftsführer der Klägerin die Objektbeschreibung mit dem Stand 02/2007 von einem Herrn C2 aus Düsseldorf zugemailt bekommen. Gegenüber der Klägerin habe er von Anfang an deutlich gemacht, dass er die Bestimmungen der Objektbeschreibung Stand 02/2007 im Hinblick auf die Fälligkeitsregelung nicht akzeptieren könne. Er habe mündlich geäußert und auf der Objektbeschreibung auch schriftlich niedergelegt, dass eine Provisionsvereinbarung für ihn unter der Bedingung der Freigabe der Kreditmittel durch die finanzierende Bank stünde. Diese Objektbeschreibung sei auch Grundlage des notariellen Vertragsschlusses bzw. in Zusammenhang mit dem Vertragsschluss Gesprächsinhalt gewesen. Der Beklagte behauptet, die Klägerin habe sich damit einverstanden erklärt, dass keine Maklerprovision gezahlt werden müsse, falls er, der Beklagte, keine Freigabe für die Finanzierung des Objekts erhalte. Dies sei jedenfalls anlässlich der notariellen Beurkundung zwischen ihm und dem Geschäftsführer der Klägerin vereinbart worden. Dass die Provision nur für den Fall einer Finanzierungsfreigabe gezahlt werden sollte, ergäbe sich auch aus den Umständen, wie § 3 Ziff 2. des notariellen Kaufvertrages zustande gekommen sei. Die Kaufpreis-Fälligkeitsregelung zum 15.04.2008 sei mit Rücksicht auf den Umstand bestimmt worden, dass eine schriftliche Finanzierungszusage der Bank gefehlt habe. Der Beklagte ist weiterhin der Ansicht, bei der Berechnung eines etwaigen Provisionsanspruchs sei entsprechend einer zweiten vertraglichen Vereinbarung vom 20.02.2008 zwischen ihm und der Zeugin N ein Kaufpreis in Höhe von 2.510.000,00 € (netto) in Ansatz zu bringen. Dazu behauptet er unter Verweis auf die schriftliche Vereinbarung vom 20.02.2008 (Bl. 192 d.A.), es sei bereits vor der notariellen Beurkundung eine einvernehmliche Regelung zwischen den Kaufvertragsparteien getroffen worden, dass mit Zahlung von 2.510.000,00 € die Kaufpreiszahlung erfüllt sei.
Der Beklagte hat zunächst die örtliche Zuständigkeit des Landgerichts I gerügt. In der mündlichen Verhandlung vom 25.06.2009 (Bl. 201) hat er sich jedoch rügelos zur Sache eingelassen.
Das Gericht hat Beweis erhoben über das Beweisthema der Fälligkeitsvereinbarung zwischen den Parteien anlässlich des Notartermins am 20.02.2008 durch Vernehmung des Zeugen N3, der Zeugin N2 und durch Vernehmung des präsenten Zeugen C. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 22.07.2010 (Bl. 321 ff. d.A.) verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
Der Klägerin steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Zahlung von Maklerlohn gem. § 652 Abs. 1 S. 1 BGB nicht zu. Es fehlt in inofern am Zustandekommen eines wirksamen Hauptvertrages.
Voraussetzung für einen Anspruch auf Zahlung einer Maklerprovision ist, dass ein wirksamer Hauptvertrag zu Stande kommt. Dies ist jedenfalls dann nicht der Fall, wenn der Hauptvertrag von vornherein, etwa wegen Verstoßes gegen Formvorschriften gem. §§ 125, 311b BGB, nichtig ist. Hierbei kommt es nicht darauf an, ob der Auftraggeber die Formnichtigkeit selbst, etwa durch Unter- oder Überbeurkundung des Grundstückkaufvertrages, veranlasst hat (Palandt/Sprau, BGB-Komm., § 652, Rn. 35).
In dieser Weise verhält es sich vorliegend. Der Kaufvertrag zwischen dem Beklagten, handelnd für die Firma M GmbH i. G., und der Zeugin N über das Objekt M Straße 80/82 zu einem Kaufpreis von 2.750.000,00 € ist gem. § 117 BGB nichtig. Ein etwaiger Kaufvertragsschluss betreffend der vorgenannten Immobilie zu einem Kaufpreis in Höhe von 2.510.000,00 € ist formunwirksam gem. §§ 125, 311b BGB und damit gleichfalls nichtig.
1.
Ein Scheingeschäft gem. § 117 BGB liegt vor, wenn die Parteien einvernehmlich nur den äußeren Schein des Abschlusses eines Rechtsgeschäfts hervorrufen, die mit dem betreffenden Rechtsgeschäft verbundenen Rechtswirkungen aber nicht eintreten lassen wollen (Staudinger/Singer, BGB-Komm., § 117, Rn. 1). Vorliegend einigten sich der Beklagte und die Zeugin N im Vorfeld des Beurkundungstermins am 20.02.2008 tatsächlich auf einen Kaufpreis von 2.510.000,00 €. Im notariell beurkundeten Kaufvertrag vom 20.02.2008 wurde der Kaufpreis von den Kaufvertragsparteien hingegen einvernehmlich auf den Betrag von 2.750.000,00 € festgelegt. Dementsprechend wurde das eigentlich gewollte Geschäft mit einem simulierten Geschäft verdeckt mit der Folge, dass ein Scheingeschäft gem. § 117 BGB vorliegt.
Nach der durchgeführten Beweisaufnahme steht zur Überzeugung der Kammer fest, dass der Beklagte in seiner Funktion als Geschäftsführer der M GmbH i. G. als Käuferin und die seinerzeitige Eigentümerin Frau N als Verkäuferin einen höheren Kaufpreis haben beurkunden lassen als tatsächlich von vornherein abgesprochen war. Dies haben sowohl die Zeugin N2 als auch deren Ehemann, der Zeuge C, im Rahmen der im Termin vom 22.07.2010 durchgeführten Beweisaufnahme ausgesagt. Beide Zeugen haben von sich aus und damit glaubhaft bekundet, dass bereits vor der Beurkundung mit dem Beklagten vereinbart worden sei, dass für das Grundstück ein Kaufpreis von 2.510.000,00 € gezahlt, aber im Kaufvertrag ein Kaufpreis von 2.750.000,00 € beurkundet werden sollte. Auf tatsächlicher Ebene nachvollziehen lässt sich die Aussage der Zeugen anhand der Vereinbarung vom 20.02.2008 (Bl. 192 d.A.), ausweislich welcher sich die Kaufvertragsparteien dahingehend einigten, dass der Kaufpreisanspruch des Beklagten durch Zahlung von 2.510.000,00 € erfüllt sein sollte. Es sollte offenbar durch diese schriftliche Fixierung sichergestellt sein, dass der Beklagte lediglich einen Kaufpreis von 2.510.000,00 € zahlen muss. Das Beweisergebnis hat sich der Beklagte im Schriftsatz vom 11.08.2010 (Bl. 344 d.A.) zu Eigen und damit zum Gegenstand seines Vortrags gemacht.
Anders als die Kägerin meint, kann sich der Beklagte auch in prozessual zulässiger Weise auf die Nichtigkeit des Hauptvertrages gem. § 117 BGB und insofern wiederum auch auf die Aussagen der Zeugin N2 und des Zeugen C berufen. Insoweit hat die Kammer mit dem Vorbehaltsurteil vom 25.06.2009 nämlich keine bindenden Feststellungen getroffen.
Die Verteidigung des Beklagten ist im Nachverfahren grundsätzlich nicht beschränkt (Zöller/Greger, ZPO-Komm., § 600, Rn. 19). Einschränkungen können sich aber aus der Rechtsprechung des BGH (siehe nur BGH, NJW 1991, 1117 ff.) zur Bindungswirkung des Vorbehaltsurteils ergeben. Laut Rechtsprechung des BGH erstreckt sich die Bindungswirkung des Vorbehaltsurteils auf diejenigen Teile des Streitverhältnisses, die im Vorbehaltsurteil beschieden werden mussten, damit es überhaupt ergehen konnte. Dies gilt insbesondere für materielle Einwendungen, die im Vorbehaltsurteil als unbegründet erkannt worden sind (Zöller/Greger, ZPO-Komm., § 600, Rn. 19). Die Bindungswirkung des Vorbehaltsurteils kann jedoch nicht weiter reichen als das Verteidigungsvorbringen des Beklagten im Vorverfahren (Zöller/Greger, ZPO-Komm., § 600, Rn. 12). Anspruchsbegründende Tatsachen, die im Urkundenprozess nicht bestritten worden sind, kann der Beklagte daher im Nachverfahren wirksam bestreiten. Das nachträgliche Bestreiten ist dabei sogar dann möglich, wenn der Beklagte den Gegenbeweis im Vorverfahren hätte führen können (Zöller/Greger, ZPO-Komm., § 600, Rn. 13).
Bindende Feststellungen hat die Kammer im Vorbehaltsurteil vom 25.06.2009 allenfalls in Bezug auf die rechtlichen Auswirkungen der schriftlichen Vereinbarung vom 20.02.2008 mit Blick auf die geschuldete Provisionshöhe getroffen. Konkret hat die Kammer ausgeführt, dass sich die Vereinbarung vom 20.02.2008 nicht auf die Höhe des Provisionsanspruches auswirkt, weil für diese maßgeblich der Kaufpreis des vermittelten Kaufvertrages ist und ein niedrigerer Kaufpreis in der Vereinbarung vom 20.02.2008 jedoch nicht (wirksam) vereinbart worden ist (Bl. 218 d.A.). Für das Nachverfahren bindend festgestellt ist damit nur, dass die Kaufvertragsparteien mit Vereinbarung vom 20.02.2008 den notariell beurkundeten Kaufpreis nicht wirksam abgeändert haben. Zur Frage der Wirksamkeit des Hauptvertrages in Bezug auf die mündlich getroffene Vereinbarung vor Vertragsschluss sind damit keine bindenden Feststellungen getroffen worden.
Schließlich gründet das Verteidigungsvorbringen des Beklagten betreffend der Nichtigkeit des Hauptvertrages gem. § 117 BGB auf Tatsachenebene im Wesentlichen auf der von der Zeugin N2 und dem Zeugen C dargelegten Übereinkunft der Kaufvertragsparteien. Diese Vereinbarung hat erstmals in der mündlichen Verhandlung vom 01.07.2010 ausdrücklich Erwähnung gefunden. Eine für die vorliegende Entscheidung bindende Beweiswürdigung betreffend der oben genannten Übereinkunft der Parteien bzw. eine Würdigung der Aussagen der Zeugin N2 und des Zeugen C enthält das Vorbehaltsurteil daher nicht.
2.
Ein zwischen den Parteien geschlossener Kaufvertrag betreffend der streitgegenständlichen Immobilie zu einem Kaufpreis in Höhe von 2.510.000,00 € ist gem. §§ 125, 311b BGB formunwirksam. Mangels gem. § 311b BGB erforderlicher notarieller Beurkundung liegt nämlich weder mit der am 20.02.2008 getroffenen schriftlichen Vereinbarung, noch mit der Übereinkunft der Parteien betreffend des Kaufpreises im Vorfeld des Notartermins ein wirksamer Kaufvertragsschluss vor. Die Vereinbarungen sind gem. § 125 BGB nichtig.
Schließlich ist die Formunwirksamkeit eines etwaigen Kaufvertrages vorliegend auch nicht durch Eintragung im Grundbuch geheilt worden. Zu einer Eintragung im Grundbuch ist es nämlich nicht gekommen.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 344 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ist auf der Grundlage des § 709 ZPO ergangen.
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