Klage auf Abriss einer Bebauung bei Miteigentum abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin verlangte die Beseitigung von Gebäuden nach Beendigung eines Mietverhältnisses. Zentral war, ob sie als Miteigentümerin den Abriss allein durchsetzen kann. Das Landgericht wies die Klage ab: die Bauwerke sind gemeinschaftliches Eigentum, vertragliche Regelungen geben den Vermietern ein gemeinsames Wahlrecht und eine einseitige Beseitigung ist nicht gerechtfertigt.
Ausgang: Klage auf Entfernung der Bebauung als unbegründet abgewiesen; Klägerin kann den Abriss nicht alleine durchsetzen.
Abstrakte Rechtssätze
Bauwerke, die mit dem Grund und Boden verbunden sind, sind wesentliche Bestandteile gemäß § 94 BGB und gehören bei Miteigentum gemeinschaftlich allen Miteigentümern; ein einzelner Miteigentümer kann nicht ohne Zustimmung der anderen über deren Miteigentumsanteile verfügen.
Die Verwaltung eines gemeinschaftlichen Grundstücks erfolgt nach § 744 Abs. 1 BGB gemeinschaftlich; Entscheidungen über die Beseitigung von Teilen des Gemeinschaftseigentums bedürfen der gemeinschaftlichen Beschlussfassung nach § 745 BGB, sofern keine abweichende vertragliche Regelung besteht.
Spezielle vertragliche Regelungen, die den Vermietern ein gemeinschaftliches Wahlrecht zur Übernahme oder zur entschädigungslosen Zurücklassung von Bauten einräumen, verdrängen allgemeinere Rückgaberegelungen und sind ebenfalls gemeinschaftlich auszuüben.
Die Ausnahme des § 744 Abs. 2 BGB für notwendige Erhaltungsmaßnahmen greift nur für Maßnahmen, die zur Erhaltung der Substanz oder des Wertes objektiv erforderlich sind; bloß wertsteigernde oder nützliche Maßnahmen rechtfertigen keine einseitige Beseitigung.
Der Widerspruch eines Miteigentümers gegen eine Beseitigungsmaßnahme ist nicht als rechtsmissbräuchlich anzusehen, wenn er auf nachvollziehbaren, berechtigten Eigentumsinteressen beruht.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten der Nebenintervention werden der Klägerin auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Tatbestand
Die Klägerin begehrt vom Beklagten Abriss von Bauwerken nach Beendigung eines Mietvertrages.
Seit dem Jahre 1955 wurde das damals unbebaute Grundstück H2. in ####6 I Flur X, Flurstück X, von den damaligen Miteigentümern, der Klägerin und Herrn N, fortlaufend an den Inhaber des Handelsgeschäfts Heinrich Boquoi & Sohn e.K. vermietet.
Durch den Mieter wurden gem. den Vereinbarungen im Mietvertrag auf dem Grundstück Gebäude errichtet. Dazu enthält der Anschlussmietvertrag aus dem Jahre 1995, der bis zum bis zum 31.12.2000 befristet war, folgende Regelungen:
§ 3 Nr. 3:
„Der Mieter ist berechtigt, das gemietete Grundstück mit festen Aufbauten zu versehen.
Die Vermieter können bei Beendigung des Mietverhältnisses die Entfernung der von dem Mieter vorgenommenen baulichen Veränderungen unter Wiederherstellung des früheren Zustandes auf dessen Kosten verlangen. Die Vertragspartner sind sich darüber einig, daß diese Entfernungsverpflichtung auch die baulichen Maßnahmen beinhaltet, die der Mieter seit der Begründung des ersten Mietverhältnisses im Jahre 1955 vorgenommen hat.
Die Vermieter können allerdings verlangen, daß der Mieter auf eigene Kosten auf dem Mietgrundstück veranlaßte bauliche Maßnahmen ganz oder teilweise ohne einen Anspruch auf Kostenersatz zurückläßt bzw. an die Vermieter übergibt.“
§ 8:
„Der Mieter verpflichtet sich, das Mietobjekt nach Beendigung des Mietvertrages in dem Zustand zurückzugewähren, in dem es sich bei der ersten Übergabe im Jahre 1955 befunden hat.“
Nach Übernahme des Handelsgeschäfts Heinrich Boquoi & Sohn e.K. durch den Beklagten schloss dieser am 01.12.2000 mit den damaligen Miteigentümern einen Mietvertrag für die Zeit vom 01.01.2001 bis zum 31.12.2010. Darin heißt es wörtlich, dass das Mietverhältnis „zu den Bedingungen des in der Anlage beigefügten Mietvertrages fortgeführt wird.“ Der Mietvertrag aus dem Jahre 1995 wurde nur bzgl. der Dauer, der Höhe der Miete und der Sicherheitsleistung abgeändert.
Als Sicherheit stellte der Beklagte eine Bankbürgschaft der Stadtsparkasse H über 61.355,03 €, befristet bis zum 31.12.2010 (Bl. 14). Diese schloss lt. Schreiben der Stadtsparkasse H vom 07.08.2006 (Bl. 48) auch den Abriss der mieterseitigen Bebauung ein.
Auch der Beklagte nahm einige bauliche Veränderungen am Grundstück vor.
Mit Vertrag vom 30.11.2010 verkaufte Herr N seinen hälftigen Miteigentumsanteil am Grundstück zu je ¼ Miteigentumsanteil an die Herren X und X2, die mit Schriftsatz vom 17.05.2011 dem Rechtstreit auf Seiten des Beklagten beigetreten sind (im Folgenden: die Streithelfer).
Vor Vollzug des Kaufvertrags widersprach Herr N schriftlich gegenüber den Prozessbevollmächtigten des Beklagten dem Abriss der Gebäude bis zur Übertragung auf die Käufer. Mit dem Tag der Übergabe sollten dann diese entscheiden, ob sie den Abriss wünschten oder die Gebäude bestehen bleiben sollten.
Auch die Streithelfer widersprachen dem Abriss. Zudem betrieben sie die Teilungsversteigerung, so dass nunmehr die Zwangsversteigerung angeordnet ist.
Die Klägerin behauptet, der Abriss sei zwingend notwendig, da nur so eine Neuvermietung möglich sei. Die Bebauung entspreche nicht mehr heutigen Standards. Auf die Mieteinnahmen sei die Klägerin auch dringend angewiesen, da sie in den letzten Jahren ihren Lebensunterhalt aus dem Grundstück bestritten habe.
Die Streithelfer des Beklagten dagegen hätten ihr zu verstehen gegeben, dass sie kein Interesse am Grundstück oder der Bebauung hätten, auch wenn sie vor Abschluss des Kaufvertrages über Herrn N geäußert hätten, das Grundstück nur mit Bebauung zu erwerben. Den Abriss würden sie nunmehr rechtsmissbräuchlich verhindern, um die Teilungsversteigerung durchführen zu können.
Sie ist der Ansicht, die Streithelfer des Beklagten hätten kein Mitspracherecht bzgl. des Abrisses oder Stehenbleibens der Bebauung, da sie erst nach Beendigung des Mietverhältnisses in den Mietvertrag eingerückt sein könnten (Bl. 45).
Ihre Rechte aus dem Mietvertrag könne sie gem. § 1011 BGB auch alleine geltend machen, da das Bestehenlassen der Bebauung eine Eigentumsbeeinträchtigung darstelle (Bl. 3). Zum Abrissverlangen sei auch die Zustimmung der Miteigentümer nicht erforderlich, da es sich um eine notwendige Erhaltungsmaßnahme i. S. v. § 744 Abs. 2 BGB handle.
Sie beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, die auf dem Grundstück H-Straße in ####6 I Flur X, Flurstück X vorhandene Bebauung zu entfernen.
Der Beklagte und die Streithelfer beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie behaupten, neben Herrn N und der Klägerin sei auch der Ehemann der Klägerin, Herr y ¼ Anteil Eigentümer und Vermieter des Grundstücks gewesen.
Eine Neuvermietung des Grundstücks sei nicht geplant, vielmehr sei beabsichtigt, das Grundstück zur Erweiterung des Autohauses der Streithelfer zu nutzen.
Sie sind der Ansicht, neben dem Widerspruch der Miteigentümer stehe auch die Beschlagnahme aufgrund der Anordnung der Zwangsversteigerung einer Anordnung zu Lasten der Streithelfer entgegen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze und die zu den Akten gereichten Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Beseitigung der Bebauung auf dem Grundstück.
Die Beseitigung der Bebauung würde einen Eingriff in das Eigentum der Streithelfer darstellen, dem diese ausdrücklich widersprochen haben.
Die Bauwerke sind als wesentliche Bestandteile des Grundstücks gem. § 94 BGB Miteigentum der Streithelfer. Sie wurden nicht gem. § 95 BGB zu einem vorrübergehenden Zweck errichtet, da den Eigentümern ein Wahlrecht zur Übernahme der Gebäude nach Ende der Mietzeit eingeräumt war (vgl. Palandt/Ellenberger, BGB § 95 Rn. 3).
Der Beklagte ist nicht berechtigt, in das Miteigentum der Streithelfer durch Abriss der Bauwerke einzugreifen.
1.
Grundsätzlich erfolgt gem. § 744 Abs. 1 BGB die Verwaltung des im Miteigentum stehenden Grundstücks gemeinschaftlich. Ein Mehrheitsbeschluss nach § 745 Abs. 1 S. 1 BGB liegt hier nicht vor. Ob die Klägerin einen hälftigen Miteigentumsanteil hat, oder diesen mit ihrem Ehemann teilt, ist nicht entscheidend. Die Streithelfer haben mit jedenfalls hälftigem Anteil nach § 745 Abs. 1 S. 2 BGB der Beseitigung widersprochen, so dass ohne die Zustimmung zumindest eines Streithelfers eine Mehrheitsentscheidung nicht herbeigeführt werden kann.
Mangels Mehrheitsbeschlusses kann auch dahinstehen, ob der Abriss eine wesentliche Veränderung des Grundstücks darstellt; eine solche könnte gem. § 745 Abs. 3 BGB ohnehin nicht nach Abs. 1 beschlossen oder nach Abs. 2 verlangt werden.
2.
Es ist keine entsprechende Regelung vorab im Mietvertrag getroffen worden.
Eine für alle Parteien verbindliche Regelung, wie sie die Klägerin § 8 des Mietvertrages entnehmen will, wurde im Mietvertrag gerade nicht getroffen.
a)
Unerheblich ist dabei zunächst, ob der Eigentumsübergang vor oder nach dem Ablauf des Mietvertrages erfolgt ist. Auch bei bereits beendetem Mietverhältnis wären die Streithelfer gem. §§ 566, 578 Abs. 1 BGB in das dann bestehende Abwicklungsverhältnis eingetreten, das den Herausgabeanspruch umfasst, der in diesem Falle durch die Regelungen in §§ 3 und 8 des Mietvertrages bzgl. der Bebauung konkretisiert worden ist (vgl. Staudinger/F, 2011, BGB § 566 Rn. 50).
b)
In § 3 Nr. 3 des Mietvertrages haben die ursprünglichen Mietvertragsparteien ein Wahlrecht der Vermieter auf Abriss oder entschädigungsloses Zurücklassen der Bauwerke durch den Mieter geregelt. Auszuüben ist dieses Recht nach dem Wortlaut des Mietvertrags durch „die Vermieter“ (Plural), also gemeinschaftlich.
Mangels abweichender vertraglicher Regelung ist diese gemeinschaftliche Entscheidung der Vermieter entsprechend § 745 BGB zu treffen, was hier nicht geschehen ist.
c)
Auch aus § 8 des Mietvertrags ergibt sich keine Beseitigungsverpflichtung des Beklagten, die die Streithelfer zu dulden hätten. Dieser wird von § 3 Nr. 3 als speziellerer Regelung verdrängt.
Geregelt wird in § 8 der vertraglich geschuldete Zustand der Mietsache bei Rückgabe gem. § 546 Abs. 1 BGB, hier also der Zustand von 1955. Sofern vertraglich nichts anderes vereinbart ist, besteht auch grundsätzlich die Verpflichtung, auf dem Grundstück errichtete Bauten zu beseitigen, auch wenn diese mit Zustimmung des Vermieters errichtet wurden (vgl. BGH NJW-RR 1994, 847).
Im vorliegenden Mietvertrag ist aber mit § 3 Nr. 3 eine Regelung speziell bzgl. der Bauwerke getroffen worden. Die Vereinbarung eines Wahlrechts der Vermieter macht schon deutlich, dass gerade nicht die im Übrigen getroffene pauschale Regelung über den Zustand des Grundstücks bei Rückgabe gelten soll.
Das Ziel dieser Vereinbarung der Parteien bei Vertragsschluss ist darin zu sehen, den Vermietern, sofern sie bei Vertragsende ein Interesse an der Bebauung haben, eine Möglichkeit zu gewähren, diese zu übernehmen, ohne dem Mieter gegenüber entschädigungspflichtig zu sein oder schon vor Ende des Mietvertrags für die Bauwerke verantwortlich zu sein.
Es erscheint nicht interessengerecht, für den Fall einer Uneinigkeit der Vermieter die Eigentumsrechte durch Rückgriff auf die allgemeinere Regelung des § 8 des Mietvertrages einzuschränken, obwohl sie sich bei Vertragsschluss erkennbar die Entscheidung offenhalten wollten. Vielmehr muss – mangels vertraglicher Vereinbarungen für einen solchen Fall – der Konflikt zwischen den Miteigentümern nach den gesetzlichen Regeln über die Gemeinschaft gelöst werden, nötigenfalls und in letzter Konsequenz durch Aufhebung der Gemeinschaft.
2.
Die Klägerin kann auch nicht nach § 744 Abs. 2 BGB alleine entscheiden. Beim Abriss der Gebäude handelt es sich nicht um eine notwendige Erhaltungsmaßnahme.
Notwendig sind Maßnahmen, die aus Sicht eines vernünftigen Eigentümers erforderlich sind, um die Substanz oder den Wert des Gegenstands erhalten. Nur nützliche (wertsteigernde) Maßnahmen sind von § 744 Abs. 2 BGB nicht gedeckt (vgl. Staudinger/Langhein, 2008, BGB § 744 Rn. 21).
Es kommt daher nicht darauf an, ob der Abriss – wie von der Klägerin vorgetragen – den Wert des Grundstücks steigern würde. Jedenfalls ist er nicht erforderlich, um die Substanz oder den Wert zu erhalten.
3.
Die Verweigerung der Zustimmung seitens der Streithelfer erscheint auch nicht rechtsmißbräuchlich. Die Klägerin trägt selbst vor, dass die Streithelfer das Grundstück nur mit Bebauung erwerben wollten.
4.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 101, 709 ZPO.