Beschwerde gegen Zurückweisung von Eintragungsanträgen wegen §181 BGB abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Beteiligten rügen die Zurückweisung ihrer Anträge auf Löschung und Umschreibung im Grundbuch. Zentrales Problem ist, ob die Zustimmung der Verwalterin zur Veräußerung wirksam ist, obwohl deren Geschäftsführer zugleich Erwerber ist. Das Landgericht bestätigt die Anwendung des §181 BGB analog und die Schwebende Unwirksamkeit des Kaufvertrags; formelle Nachweise einer Befreiung vom Selbstkontrahierungsverbot wurden nicht erbracht.
Ausgang: Beschwerde gegen die Zurückweisung der Eintragungsanträge wegen Verstoßes gegen §181 BGB als unbegründet abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung nach § 12 WEG ist unwirksam, wenn der Verwalter zugleich als Erwerber handelt; in diesem Fall ist der zugrundeliegende Kaufvertrag schwebend unwirksam.
§ 181 BGB findet entsprechend auf einseitige empfangsbedürftige Erklärungen (wie Zustimmungserklärungen) Anwendung, wenn typischerweise eine Interessenkollision vorliegt, auch wenn formal kein Insichgeschäft vorliegt.
Eine Befreiung vom Selbstkontrahierungsverbot des § 181 BGB muss in der vom § 29 GBO verlangten Form nachgewiesen werden; eine einfache Abschrift des Verwaltervertrags genügt nicht.
Die Wahrnehmung der Verwalterfunktion durch eine juristische Verwalterin entbindet nicht von der Anwendung des § 181 BGB; der Geschäftsführer der Verwalterin kann sich nicht zu seinen Gunsten für die Eigentümergemeinschaft zustimmen.
Tenor
Die Beschwerde wird zurückgewiesen.
Gründe
Mit Schriftsatz vom 21. November 2005 hat der Beteiligte zu 3. - unter Überreichung der von dem Beteiligten zu 2. a) unterzeichneten Zustimmungserklärung vom 4. August 2005 (UR-Nr. 191/2005 des Notars Dr. L in I) und der Zustimmungs- und Verzichtserklärung der X vom 8. August 2005, (UR-Nr. 638/05 des Notars Y in I) – unter Bezugnahme auf den von ihm am 22.07.2005 beurkundeten Kaufvertrag der UR-Nr. 183/2005 die Löschung des Rechts in Abt. II Nr. 3 und die Umschreibung des Eigentums auf die Erwerber, den Beteiligten zu 2. a), beantragt.
Durch Zwischenverfügung vom 25. November 2005 hat das Grundbuchamt dem Notar mitgeteilt, dass die Zustimmungserklärung, die der Beteiligte zu 2. a) als Geschäftsführer der Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage abgegeben hat, wegen Verstoßes gegen § 181 BGB nicht wirksam sei. Ein Erwerber könne nicht seinen eigenen Kaufvertrag im Namen der Eigentümergemeinschaft nach § 12 WEG genehmigen. Vielmehr sei eine Genehmigung durch Beschluss der Eigentümerversammlung gemäß §§ 23, 25 WEG einzuholen. Um Einreichung der Unterlagen werde binnen eines Monats gebeten. Nach fruchtlosem Fristablauf müsse mit der kostenpflichtigen Zurückweisung der Anträge gerechnet werden.
Dieser Zwischenverfügung ist der Notar mit Schriftsatz vom 29.11.2005 entgegengetreten. Er hat geltend gemacht, nicht der Beteiligte zu 2. a) sei Verwalter, sondern die
A + H Bauträger- und W mbH. Der Verwalter sei gerade nicht Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern Treuhänder. Ein Treuhänder handele immer im eigenen Namen und nicht in Vertretung eines Dritten, hier auch nicht der Eigentümergemeinschaft.
Mit Verfügung vom 1. Dezember 2005 hat das Grundbuchamt die Beanstandung vom 25.11.2005 aufrechterhalten und zur Begründung angeführt, der Beteiligte zu 2. a) habe im eigenen Namen als Erwerber des Grundstücks gehandelt und zugleich als Geschäftsführer der WEG Verwalterin, die wiederum die Eigentümergemeinschaft vertreten habe. Somit liege ein Fall des § 181 BGB vor. Ein Verstoß gegen diese Vorschrift lasse sich nur vermeiden, wenn ein anderer gesetzlicher Vertreter der W handele oder die Eigentümerversammlung anstelle des Verwalters die notwendige Zustimmung zu dem Kaufvertrag vom 22.07.2005 erteile. Abgesehen davon sei der Beteiligte zu 2. auch wegen des bestehenden Interessenkonfliktes nicht zustimmungsbefugt. Im Rahmen des § 12 Abs. 2 WEG sei es seine Aufgabe zu prüfen, ob in der Person des Erwerbers Gründe vorlägen, die gegen dessen Eintritt in die Eigentümergemeinschaft sprächen. Wie der Bundesgerichtshof entschieden habe, könne ein Verwalter nicht gleichzeitig die Miteigentümer vertreten und Makler eines Käufers sein. Umsomehr sei dem Beteiligten zu 2. a) hier ein Tätigwerden zugleich als Vertreter der Miteigentümer und als Erwerber versagt.
Hiergegen hat der Notar unter Vorlage einer "Leseabschrift" des Verwaltervertrages zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und der A + H Bauträger- und W mbH in I eingewandt, dass die Verwalterin "von den Bestimmungen des § 181 BGB" befreit sei und es deshalb der Zustimmung der Eigentümerversammlung zu dem in Rede stehenden Kaufvertrag nicht bedürfe.
Mit Verfügung vom 17. Mai 2006 hat das Grundbuchamt die Beteiligten "letztmalig" zur Behebung der mit Zwischenverfügung vom 25.11. 2005 aufgezeigten Eintragungshindernisse binnen vier Wochen aufgefordert und zur Begründung angeführt, auch der vorgelegte Verwaltervertrag sei nicht geeignet, die Beanstandungen auszuräumen. Zum einen handele es sich um eine einfache Abschrift eines privatschriftlichen Vertrages, der nicht die Formvorschrift des § 29 GBO erfülle. Zum andern könne nicht überprüft werden, ob die drei Wohnungseigentümer, die den Verwaltervertrag unterzeichnet hätten, gemäß § 164 BGB befugt gewesen seien, den Vertrag im Namen der gesamten Eigentümergemeinschaft abzuschließen.
Nachdem innerhalb der gesetzten Vierwochenfrist keine weitere Erklärung der Beteiligten zu 1. bis 3. eingegangen war, hat das Grundbuchamt durch Beschluss vom
22. Mai 2006 die Anträge vom 21. November 2005 zurückgewiesen.
Gegen diesen Beschluss wenden sich die Beteiligten zu 1. bis 3. mit der Beschwerde vom 9. Juni 2006, die sie trotz Ankündigung und mehrfacher Fristverlängerung nicht begründet haben.
Die Beschwerde der Beteiligten zu 1. bis 3. gegen den die Eintragungsanträge vom 21. November 2005 zurückweisenden Beschluss des Amtsgerichts ist zulässig, in der Sache aber nicht begründet.
Zu Recht hat das Amtsgericht den Eintragungsanträgen der Beteiligten nicht entsprochen.
Der Kaufvertrag vom 22. Juli 2005 (UR-Nr. 183/2005 des Notars Dr. L in I), auf dem die Anträge beruhen, ist schwebend unwirksam. Es fehlt die nach der Teilungserklärung vom 16. Mai 1974 notwendige Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung des Wohnungserbbaurechts gemäß § 12 WEG. Zwar hat der Beteiligte zu 2. a) in seiner Eigenschaft als Geschäftsführer der Verwalterin am 4. August 2005 (UR-Nr. 191/2005 des Notars Dr. L in I) der Veräußerung des Erbbaurechts durch Kaufvertrag vom 22. Juli 2005 zugestimmt. Diese Zustimmung ist aber nicht wirksam gegen § 181 BGB.
Gemäß § 181 BGB kann, soweit nicht ein anderes ihm gestattet ist, ein Vertreter im Namen des Vertretenen mit sich im eigenen Namen oder als Vertreter eines Dritten ein Rechtsgeschäft nicht vornehmen, es sei denn, dass das Rechtsgeschäft ausschließlich in der Erfüllung einer Verbindlichkeit besteht.
Entsprechendes gilt bei einseitigen Rechtsgeschäften, wie Kündigung, Rücktritt und Zustimmung (vgl. Palandt/Heinrichs, § 181 BGB Rdn. 6).
Die Veräußerungsbeschränkung nach § 12 Abs. 1 WEG dient dem Schutz der Wohnungseigentümer vor einem persönlich oder finanziell unzuverlässigen Erwerber (BayObLGZ 1977, 42; Palandt/Bassenge, § 12 WEG Rn. 1). Dieses durch den Verwalter als Treuhänder und mittelbarer Stellvertreter der Wohnungseigentümer wahrzunehmende Interesse läuft seinem eigenen Interesse an dem Erwerb des Wohnungseigentums zuwider. Eine objektive Eignungsprüfung des Erwerbers durch den Verwalter ist im Falle des Eigenerwerbs- noch wesentlich mehr als schon im Falle einer Veräußerung des ihm gehörenden Wohnungseigentums, bei der der Verwalter ein Eigeninteresse an der Abwicklung des mit dem Erwerber geschlossenen Vertrages hat - schon wegen der Personenidentität ausgeschlossen.
Danach ist eine entsprechende Anwendung des § 181 BGB geboten, auch wenn, rein formal betrachtet, die Zustimmungserklärung des Verwalters mangels Nennung eines Erklärungsempfängers, auch gegenüber der Veräußerin als anderen Vertragsbeteiligten erklärt worden ist, wie § 182 Abs. 1 BGB dies grundsätzlich ermöglicht. Eine ausdehnende Anwendung des § 181 BGB ist gerechtfertigt und geboten, wenn bei formaler Betrachtung ein Insichgeschäft zwar nicht angenommen werden kann, eine Interessenkollision aber typischerweise und offensichtlich gegeben ist (vgl. MünchKomm/Thiele, § 181 Rn. 10; BayObLG NJW-RR 1986, 1078). Dies ist bei einseitigen empfangsbedürftigen Rechtsgeschäften dann der Fall, wenn der Vertreter persönlich und der Vertretene die sachlich Betroffenen sind und es um die Wahrnehmung gegenläufiger Interessen geht (vgl. MünchKomm/Thiele, § 181 Rn. 26 f; BayObLG NJW-RR 1986, 1078). Der das Motiv für § 181 BGB bildende Interessenkonflikt besteht auch dann, wenn die Erklärung gegenüber verschiedenen privaten Adressaten abgegeben werden kann. Es liegt eine einem formalen Insichgeschäft vergleichbare Umgehung des Schutzzweckes vor, wenn der Verwalter zugleich als Erwerber über die Zustimmung zur Veräußerung entscheidet, da eine objektive Prüfung wegen der bestehenden Personidentität von vornherein ausgeschlossen ist. Richtigerweise ist deshalb § 181 BGB auf die Zustimmungserklärung des selbsterwerbenden Verwalters § 181 BGB entsprechend anzuwenden (so auch: LG U BayNot 1980, 164; Riecke/Schmid, WEG, 2005, § 12 Rn. 82; Meikel/Böttcher, Grundbuchrecht, 9. Aufl. 2004, Einl. I Rn. 283; Sohn NJW 1985, 3060; Böttcher RPfleger 2005, 48; so wohl auch BayObLG NJW-RR 1986, 1078; andere Ansicht Kammergericht NJW-RR 2004, 1162; Palandt Bassenge, § 12 WEG Rn. 7). Es kann nicht dem Beteiligten zu 2. a) überlassen sein zu überprüfen, ob sich aus seiner Person oder aus seiner beabsichtigten Nutzung des Teileigentums Gründe für eine Versagung der Zustimmung zur Veräußerung nach § 12 WEG ergeben. Daran ändert auch nichts, dass der Beteiligte zu 2. a) nicht selbst Verwalter der Wohnungseigentumsanlage ist, sondern als Geschäftsführer der Verwalterin vertreten hat. Auch der mit Schriftsatz vom 13.02.2006 vorgelegte Verwaltervertrag führt zu keiner anderen Bewertung.
Es ist nicht in der erforderlichen Form des § 29 GBO nachgewiesen, dass die Verwalterin von dem Selbstkontrahierungsverbot des § 181 BGB befreit ist. Die vorgelegte einfache Abschrift eines privatschriftlichen Vertrages genügt den Formvorschriften des § 29 GBO nicht. Weiter lässt sich nicht feststellen, ob die unterzeichnenden Miteigentümer gemäß § 164 BGB befugt waren, diesen Vertrag im Namen der gesamten Eigentümergemeinschaft abzuschließen.
Danach erweist sich die Beschwerde als unbegründet.