Gewerberaummiete: Sonderkündigungserklärung muss eindeutig sein
KI-Zusammenfassung
Die Vermieterin begehrte die Feststellung, dass ein Gewerbemietvertrag trotz behaupteter Sonderkündigung der Mieterin über den 31.12.2018 hinaus fortbesteht. Streitpunkt war, ob das Schreiben vom 19.03.2018 eine wirksame Ausübung des vertraglichen Sonderkündigungsrechts darstellt. Das LG Hagen verneinte eine Kündigung, weil die Erklärung („…Gebrauch machen werden“) jedenfalls nicht eindeutig den Willen zur Vertragsbeendigung erkennen ließ; Zweifel gehen zulasten des Erklärenden. Vorgerichtliche Anwaltskosten wurden mangels Verschuldens der Mieterin nicht zugesprochen.
Ausgang: Feststellung des Fortbestands des Mietvertrags zugesprochen; Anspruch auf vorgerichtliche Anwaltskosten abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Eine Kündigung als einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung setzt voraus, dass der Wille zur einseitigen Vertragsbeendigung eindeutig zum Ausdruck kommt; eine bloße Ankündigung oder In-Aussicht-Stellung genügt nicht.
Ist eine Erklärung mehrdeutig und kann sie auch als bloße Warnung/Androhung oder Verhandlungsanstoß verstanden werden, ist sie nicht als Kündigung wirksam; die verbleibende Ungewissheit geht zulasten des Erklärenden.
Empfangsbedürftige Willenserklärungen sind nach §§ 133, 157 BGB vom Wortlaut ausgehend unter Berücksichtigung von Zweck, Interessenlage und Begleitumständen aus dem Empfängerhorizont nach Treu und Glauben auszulegen; nachträgliches Verhalten kann Indiz für den tatsächlichen Willen sein.
Ist eine rechtlich bedeutsame Erklärung von einer juristisch geschulten Person formuliert, darf der Empfänger regelmäßig erwarten, dass der Wortlaut bewusst gewählt ist; das Risiko missverständlicher Formulierungen oder der Verwendung von Vorlagen trägt der Erklärende.
Die Geltendmachung eines nicht bestehenden Gestaltungsrechts stellt zwar eine Pflichtverletzung dar, führt aber nur bei schuldhaft unterlassener Plausibilitätsprüfung zu einem Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten (§§ 280, 241 Abs. 2 BGB).
Tenor
Es wird festgestellt, dass der Mietvertrag vom 10.04.2014 über den Laden XXX der XXX-Galerie, XXX zwischen den Vertragsparteien über den 31.12.2018 hinaus ungekündigt fortbesteht.
Die weitergehende Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Klägerin begehrt die Feststellung, dass ein mit der Beklagten begründetes Gewerbemietverhältnis ungekündigt fortbesteht.
Die Klägerin ist ein Vermögensverwaltungsunternehmen mit Sitz in XXX und befasst sich hierzu u. a. mit der Vermietung von Grundstücken und Gebäuden. Sie ist Eigentümerin der XXX-Galerie in XXX.
Die Beklagte ist die deutsche Gesellschaft des italienischen XXX-Vertreibers XXX.
Unter dem 04./10.04.2014 schlossen die Parteien einen Mietvertrag, mit dem die Beklagte von der Klägerin Räumlichkeiten mit einer Größe von ca. 68,11 m² in der XXX-Galerie XXX mietete.
Nach Teil III § 5 Ziff. 1 und 2 hatte die Beklagte eine monatliche Kostenpauschale für das Center-Management zu zahlen, u.a. auch für das Nebenkostenabrechnungswesen.
Die Vertragslaufzeit betrug nach Teil II § 3 a) und c) 10 Jahre ab Übergabe. In Teil II § 2 d) war für den Mieter ein „Sonderkündigungsrecht“ geregelt:
„Dem Mieter steht ein einmaliges Sonderkündigungsrecht zum 31.12.2018 für den Fall zu, dass der auf der Mietfläche getätigte Jahresnettoumsatz im Kalenderjahr 2017 (01.01.2017 - 31.12.2017) nachweislich unter € 300.000,00 (in Worten: EURO Dreihunderttausend) liegt.
Der Mieter verpflichtet sich, dem Vermieter den im Kalenderjahr 2017 auf der Mietfläche getätigten Jahresnettoumsatz innerhalb von 8 Wochen nach Ende des Kalenderjahres 2017 zu melden. Die Meldung des Jahresumsatzes muss dabei gern, Teil II Ziffer 4.1 lit. c) von einem Wirtschaftsprüfer oder Angehörigen der steuerberatenden Berufe geprüft und unterzeichnet sein.
Das Sonderkündigungsrecht ist gegenüber dem Vermieter bis zum 31.03.2018 schriftlich per Einschreiben gegen Rückschein unter Beilegung der vorgenannten Umsatzbestätigung zu erklären. Das Sonderkündigungsrecht wirkt zum 31.12.2018. Für die Rechtzeitigkeit der Erklärung kommt es auf den Zugang bei der anderen Partei an. Wird das Sonderkündigungsrecht nicht form- und fristgerecht erklärt, so entfällt dieses.
Bei form- und fristgerechter Sonderkündigung durch den Mieter hat er eine Abstandszahlung in Höhe von zur Zeit der Ausübung der Sonderkündigung dann geltenden 3 monatlichen Mindestmieten (zzgl. USt) unverzüglich nach Erhalt einer Rechnung an den Vermieter zu zahlen.“
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zur Akte gereichte Vertragsurkunde (K1 = Bl. 9 ff EA, B1 = 148 ff EA) verwiesen, die von den Parteien bzw. ihren Organvertretern selbst unterschrieben worden war.
Das Mietobjekt wurde der Beklagten am 04.09.2014 übergeben.
Unter dem 01./31.10.2014 schlossen die Parteien einen Nachtrag zum Mietvertrag (B2).
Die Nebenkostenabrechnungen wurden von der XXX erstellt und von der für Centermanagement zuständigen XXX GmbH an die Beklagte weitergeleitet.
Unter dem 20.04.2017 schrieb der Syndikusrechtsanwalt der Beklagten adressiert an die „XXX GmbH“:
„XXX-Galerie XXX
Ausübung Sonderkündigungsrecht
Sehr geehrte Damen und Herren,
hiermit weisen wir sie darauf hin, dass wir im Hinblick auf den oben genannten Shop von unserem Sonderkündigungsrecht in Ziff. 3 d) Teil II des Mietvertrages vom 12.08./15.09.2014 Gebrauch machen werden, so dass das Mietverhältnis zum 31.12.2018 enden wird.
Wir weisen darauf hin, dass wir aller Voraussicht nach die notwendige Umsatzschwelle in Höhe von 300.00 € nicht erreichen werden. Den erforderlichen Umsatznachweis für das Jahr 2017 werden wir selbstverständlich schnellstmöglich einreichen. (…)“
Mit Schreiben vom 09.02.2018 (Bl. 56 f EA) wurde der Beklagten von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft XXX GmbH mitgeteilt, dass die Umsatzerlöse für 2017 190.885,14 € betragen hätten, was auch zutraf.
Am 19.03.2018 (K2 = Bl. 55 EA) schrieb der Syndikusrechtsanwalt der Beklagten adressiert an die „XXX GmbH“:
„XXX-Galerie XXX
Ausübung Sonderkündigungsrecht
Sehr geehrte Damen und Herren,
hiermit weisen wir sie darauf hin, dass wir im Hinblick auf den oben genannten Shop von unserem Sonderkündigungsrecht in Ziff. 3 d) Teil II des Mietvertrages vom 12.08./15.09.2014 Gebrauch machen werden, so dass das Mietverhältnis zum 31.12.2018 enden wird.
Den erforderlichen Umsatznachweis für das Jahr 2017 fügen wir in der Anlage bei. [..]“
Dem Schreiben lag der geprüfte Umsatzsteuernachweis für 2017 bei.
Die XXX GmbH leitete ihr das per Einschreiben/Rückschein am 20.03.2018 (B4 = Bl. 292 EA) zugestellte Schreiben an die Klägerin weiter, der dieses vor dem 31.03.2018 zuging.
Unter dem 28.05.2018 bat die Beklagte die XXX GmbH um die Abgabe einer Kündigungsbestätigung. Die XXX GmbH leitete das Schreiben an die Klägerin weiter. Die Klägerin weigerte sich mit Schreiben vom 05.06.2018 (B3), eine Kündigungsbestätigung auszustellen, da eine Kündigung lediglich angekündigt, nicht aber erklärt worden sei. Mit Schreiben vom 25.06.2018 (K3 = Bl. 59 ff. EA) antwortete die Beklagte u. a., dass das Schreiben vom 19.03.2018 eine Kündigung gewesen und an den rechtlichen Vertreter gemäß § 164 Abs. 3 BGB geschickt worden sei.
Danach wies die Beklagte noch einmal mit anwaltlichem Schreiben vom 25.06.2018 (K4 = 61 ff EA) das Anliegen zurück, worauf die Beklagte mit anwaltlichem Schriftsatz vom 20.07.2018 erwiderte (K5 = 63 ff EA).
Die Klägerin ist der Ansicht, das Feststellungsinteresse läge auf der Hand.
Die Beklagte habe eine Kündigung nicht, jedenfalls nicht wirksam erklärt.
So sei bereits nach ihrer Behauptung der Jahresumsatznachweis für 2017 nicht binnen 8 Wochen vorgelegt worden, sondern unter Bezugnahme auf K7 (Bl. 281 EA) bei der XXX GmbH erst per Fax am 27.02.2018. Die entsprechende vertragliche Regelung sei ihrer Ansicht nach keine allgemeine Geschäftsbedingung, weil die Vertragsregelungen ausgehandelt worden seien.
Ferner richte sich das Schreiben vom 19.03.2018 an den falschen Adressaten, nämlich nicht an die Klägerin als Vermieterin, sondern an die XXX GmbH. Der Zweck des Schreibens sei es gewesen, mit ihr, der Klägerin, zu führende Gespräche über die Herabsetzung des Mietzinses vorzubereiten. Ein anderer innerer Wille bei der Beklagten / ihren Mitarbeitern werde mit Nichtwissen bestritten.
Die XXX GmbH sei auch nicht ihre, der Klägerin, rechtliche (Empfangs-) Vertreterin gewesen. Der Verwaltervertrag enthalte keine Bevollmächtigung, verbindliche Erklärungen gegenüber den Mietern abzugeben. Die Zuständigkeit für das Erstellen und Versenden von Nebenkostenabrechnungen folge bereits aus dem Mietvertrag und begründe keine (Empfangs-) vollmacht, zumal nicht für die XXX GmbH. Sie behauptet auch, die XXX GmbH sei nicht als ihre Vertreterin aufgetreten, insbesondere nicht bei bestrittenen Verhandlungen in 2017 über eine Anpassung des Mietzinses.
Das Schreiben vom 19.03.2018 könne auch nicht als Kündigungserklärung ausgelegt werden, da es eine Absichtserklärung beinhalte. Der Einleitungssatz könne nicht anders ausgelegt werden als der wortgleiche Einleitungssatz in der unstreitig als Absichtsbekundung gemeinten Erklärung im Schreiben vom 20.04.2017. Bei der immerhin von einem Syndicusanwalt gewählten Formulierung sei ein strenger am Wortlaut orientierter Auslegungsmaßstab anzulegen.
Die Anwaltskosten seien erforderlich geworden, weil die Beklagte einen (unberechtigten) Auszug zum 31.12.2018 angekündigt und damit eine Pflichtverletzung begangen habe.
Die Klägerin beantragt,
| 1. festzustellen, dass der Mietvertrag vom 10.04.2014 über den Laden XXX in der XXX-Galerie XXX, XXX zwischen den Prozessparteien über den 31.12.2008 hinaus angekündigt fortbesteht. 2. Die Beklagte zu verurteilen, an sie, die Klägerin, vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 1.434,40 € zu bezahlen. |
Die Beklagte beantragt,
| die Klage abzuweisen. |
Sie ist der Ansicht, sie habe unter dem 19.03.2018 eine wirksame Kündigung gegenüber der Klägerin erklärt.
Sie behauptet hierzu, der Jahresumsatznachweis für 2017 sei nach dem 09.02.2018 unverzüglich an die XXX GmbH weitergeleitet worden. Zudem sei nach ihrer Ansicht die Einreichung binnen 8 Wochen nach Ende des Kalenderjahres 2017 nicht Voraussetzung der Kündigung, sondern beträfe nur die Ausgleichszahlung. Diese Regelung sei zudem als unklare allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam. Sie behauptet, jedenfalls diese Regelung sei nicht ausgehandelt worden.
Die Klägerin sei der erkennbare Adressat einer Kündigungserklärung gewesen, da das Schreiben an die Verwalterin als Ansprechpartner für die Kommunikation mit der Vermieterin gerichtet worden sei. Sie, die Beklagte, behauptet hierzu, die XXX GmbH sei für die Klägerin empfangsbevollmächtigt gewesen, insbesondere auch für die Entgegennahme von Kündigungen. Die Klägerin solle eine anderslautende Verwalter/Centermanagement-Vollmacht vorlegen. Zudem sei die XXX GmbH auch als Vertreterin der Klägerin aufgetreten, indem sie unstreitig die Nebenkostenabrechnungen weitergeleitet habe. Auch Vertragsverhandlungen über die Anpassung des Mietzinses in 2017 habe deren Mitarbeiter XXX mit ihr, der Beklagten, geführt.
Ob die XXX GmbH tatsächlich empfangsbevollmächtigt gewesen sei, sei ihrer Ansicht auch unerheblich, weil ihr Schreiben vom 19.03.2018 getragen von ihrem Zustellungswillen der Klägerin als Vermieterin rechtzeitig zugegangen sei. Sie, die Beklagte, behauptet hierbei, dass sie jedenfalls damit gerechnet habe, dass die XXX GmbH entgegengenommene Post an die Klägerin weiterleiten werde. Daher sei es unerheblich, ob ihre Erwartungshaltung zugetroffen habe, dass die XXX GmbH empfangsbevollmächtigt sei.
Das Schreiben vom 19.03.2018 sei schließlich ihrer Ansicht nach auch als Kündigungserklärung auszulegen. Der Betreff sei eindeutig und es sei nur auf die zukünftige Rechtsfolge der Kündigung zum 31.12.2018 verwiesen worden. Der erste Satz des Schreibens müsse zudem im Kontext des nachfolgenden Satzes gelesen werden, der von dem für die Kündigung „erforderlichen“ beigefügten Umsatznachweis gesprochen habe. Auch der Zeitpunkt des Schreibens vor Ablauf der Kündigungsfrist sei beachtlich sowie der Umstand von Vorgesprächen zur Kündigung. Es seien auch keine unklaren Rechtsbegriffe verwendet worden.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die wechselseitig zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen sowie auf die Erklärungen wie im Protokoll zur mündlichen Verhandlung vom 15.01.2019 (Bl. 338 ff. EA).
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist im tenorierten Umfang begründet.
Der Klageantrag zu 1) ist zulässig und begründet.
Der auf den Fortbestand eines Mietverhältnisses wegen einer unwirksamen Kündigung gerichtete Feststellungsantrag weist das notwendige Feststellungsinteresse auf (vgl. Foerste, in: Musielak/Voit, ZPO, 15. Aufl., § 256 Rn. 27) und der Klägerin stand es frei, ob sie auf zukünftige Leistungen klagt oder eine Feststellungsklage erhebt (vgl. BGH, NJW 2015, 873 Rn. 34; NJW-RR 2004, 586).
Der Feststellungsantrag ist auch begründet.
Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist nicht durch eine Kündigung der Beklagten zum 31.12.2018 beendet worden, weil das Schreiben vom 19.03.2018, jedenfalls nicht eindeutig als Kündigungserklärung auszulegen ist, weswegen dahingestellt bleiben kann, ob das Schreiben der Klägerin als erkennbarer Erklärungsadressatin entsprechend den vertraglichen Regelungen form- und fristgerecht zugegangen ist.
Die Kündigung ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung. Aus Gründen der Rechtssicherheit sind an die Eindeutigkeit der Erklärung hohe, aber nicht zu hohe Anforderungen zu stellen. In der Kündigungserklärung muss jedenfalls der Wille zur einseitigen Vertragsbeendigung klar zum Ausdruck kommen, ohne dass dabei aber Begriffe wie „Kündigung“ oder „kündigen“ verwendet werden müssen (Blank, in: Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 542 Rn. 11; Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl., § 542 Rn. 13; Blank, a.a.O; Oprée, in: Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 4. Auflage, § 542 Rn. 30). Es liegt dagegen keine Kündigung vor, wenn die Vertragsbeendigung lediglich in Aussicht gestellt, angedroht oder vorgeschlagen wird (Blank, in: Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 542 Rn. 11; Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl., § 542 Rn. 13). Dabei ist es bereits für eine hinreichende Bestimmtheit schädlich, wenn wegen einer Unklarheit oder Mehrdeutigkeit eine Erklärung auch als Androhung der Kündigung, als Abmahnung oder ähnliches verstanden werden kann und insoweit eine Ungewissheit beim Erklärungsempfänger hergerufen wird (vgl. BGH, Urteil vom 21.06.1972, Az. VIII ZR 58/71 = BeckRS 1972, 31126698; Grapentin, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kapitel IV Rn. 16).
Was gewollt ist, ist im Einzelfall durch Auslegung zu ermitteln. Nach § 133 BGB ist bei der Auslegung von Willenserklärungen der wirkliche Wille der Erklärenden zu erforschen. Dabei ist trotz des in § 133 BGB enthaltenen Verbots der Buchstabeninterpretation vom Wortlaut der Erklärung auszugehen (BGH, NJW-RR 2000, 1002; NJW 1995, 1212). Bei der Willenserforschung hat das Gericht auch den mit der Erklärung verfolgten Zweck, die Interessenlage und die sonstigen Begleitumstände zu berücksichtigen, die den Sinngehalt der Erklärung erhellen können (vgl. BGH, NJW-RR 2008, 683 m. w. N.; Palandt/Heinrichs, BGB, 79. Aufl., § 133 Rn. 15 u. 18). Dabei sind empfangsbedürftige Willenserklärungen so auszulegen, wie sie der Empfänger nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte verstehen musste (vgl. etwa BGH, NJW 2010, 2422), wobei im Falle des Empfangsvertreters dessen Horizont im Sinne von §§ 157, 164 Abs. 3 BGB maßgeblich ist (vgl. Schubert, in: MünchKomm BGB, 8. Aufl., § 166 Rn. 30). Obwohl die Erklärung mit dem Zeitpunkt ihres Wirksamwerdens ihren grundsätzlich unveränderlichen Erklärungswert erhält (Palandt/Heinrichs, § 133 Rn. 6 b u. 17 m. w. Nachw.), kann bei der Auslegung einer Willenserklärung auch das nachträgliche Verhalten der Partei bedeutsam sein. Das spätere Verhalten der Partei kann zwar den objektiven Erklärungsinhalt nicht mehr beeinflussen, es hat aber Bedeutung für die Ermittlung des tatsächlichen Willens und das tatsächliche Verständnis des Erklärenden (vgl. BGH, NJW 1988, 2878; NJW-RR 1989, 199; NJW-RR 1998, 259; NJW-RR 1998, 801; NJW 2005, 3205; NJW-RR 2007, 529 530]; Palandt/Heinrichs, BGB, 79. Aufl., § 133 Rn. 6 b u. 17 m.w.N.).
Nach dieser Maßgabe spricht zunächst der Wortlaut im Eingangssatz der Erklärung vom 19.03.2018 gegen eine Kündigungserklärung und das unabhängig von der Frage, ob der Empfängerhorizont der Klägerin oder ein der Klägerin zurechenbarer Empfängerhorizont der XXX GmbH herangezogen wird. Darauf hinzuweisen, von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen zu werden, stellt bereits vom Wortsinn eine reine Absichtserklärung mit Verweis in die Zukunft dar. Ein Gestaltungsrecht wird ausgeübt. Das geschieht nicht durch den Hinweis auf zukünftige Handlungen.
Die Klägerin weist zwar zurecht darauf hin, dass gleichwohl weitere Umstände für eine in diesem Schreiben erklärte Kündigung sprechen können. So ist bei der Auslegung ebenso zu berücksichtigen, dass die Beklagte im nachfolgenden Satz von dem erforderlichen und beigefügten Umsatznachweis für 2017 spricht und ferner die formale Zustellung per Einschreiben/Rückschein gewählt hat (vgl. B4), was insoweit den vertraglichen Regelungen zur Ausübung des Sonderkündigungsrechts entsprach, wobei die Art der Zustellung der Klägerin nur bei einer Empfangsvertretung durch die XXX GmbH als bekannt zuzurechnen wäre. Auch spricht für eine Ausübung des Sonderkündigungsrechts, dass der Betreff auf „Ausübung Sonderkündigungsrecht“ lautete und dass die Sonderkündigung gerade bis zum Ende des Monats auszusprechen war, auch wenn noch über eine Woche bis zum Ende der Frist verblieb. Schließlich kann das Verhalten der Beklagten nach Abgabe der Erklärung vom 19.03.2018 bezeugen, dass ihr Wille gerade auf eine Ausübung eines Sonderkündigungsrechts gerichtet war.
Im Ergebnis braucht die Kammer aber nicht zu klären, wie die Erklärung vom 19.03.2018 richtigerweise auszulegen ist, da sie jedenfalls mit einer nicht zu vernachlässigenden Unsicherheit belastet und somit nicht als eindeutige Kündigungserklärung anzusehen ist, was nach dem Vorstehenden zu Lasten des Erklärenden geht (vgl. BGH, Urteil vom 21.06.1972, Az. VIII ZR 58/71 = BeckRS 1972, 31126698; Grapentin, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kapitel IV Rn. 16).
Denn das von der Klägerin im Prozess und auch schon in den vorgerichtlichen Schreiben geäußerte Verständnis, es habe sich aus ihrer Sicht bei dem Schreiben vom 19.03.2018 um die Androhung einer Sonderkündigung gehandelt, um Verhandlungen über Mietzinsreduzierungen anzustoßen, ist nicht gänzlich abwegig.
Legt man den Vortrag der Klägerin zugrunde, war die XXX GmbH eigentlicher Adressat und allenfalls Empfangsbote des Schreibens vom 19.03.2018 und hatte in dieser Rolle zwar das Schreiben vom 19.03.2018, nicht aber das vorherige Schreiben vom 20.04.2017 an die Klägerin weitergeleitet, und ferner nicht die Klägerin auf die förmliche Zustellung des Schreibens vom 19.03.2018 hingewiesen. Aus dem Horizont der Klägerin war dann nicht zweifelsfrei zu verstehen, was die Beklagte mit dem Schreiben vom 19.03.2018 erklären wollte.
Aber selbst wenn man davon ausgehen wollte, dass die XXX GmbH Empfangsvertreterin der Klägerin gewesen ist, stellt sich das von der Klägerin geäußerte Verständnis nicht als völlig abwegig dar. Für diese Sichtweise spricht – unter Zugrundelegung des Beklagtenvorbringens –, dass die Beklagte in 2017 nach dem eigenem Vortrag die Reduzierung des Mietzinses angestrebt haben will und ihr dabei bereits bekannt war, dass ihr wahrscheinlich ein Sonderkündigungsrecht zustehen wird, was ihr Schreiben vom 20.04.2017 (K6) verdeutlicht. Daher war die Beklagte auch nach ihrem Vortrag trotz eines absehbaren Sonderkündigungsrechts bereit, ggf. zu geänderten Konditionen das Mietverhältnis fortzuführen. Insofern konnte das Schreiben vom 19.03.2018 durchaus als letztmalige Warnung vor einer bald bevorstehenden Kündigung verstanden werden, auch aus Sicht der XXX GmbH.
Unabhängig von dem Vorstehenden bewirkte ein weiterer Begleitumstand auf jeden Fall eine erhebliche Unsicherheit, die sich hier zu Lasten der Beklagten auswirkt. Denn aus Sicht eines jeden Empfängers war das Schreiben vom 19.03.2018 gerade von einer juristisch geschulten Person aufgesetzt worden, was gerade erwarten lassen konnte, dass der Wortlaut wohl bedacht gewählt worden ist (vgl. zur Verwendung von Fachbegriffen Oprée, in: Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 4. Auflage, § 542 Rn. 30 unter Verweis auf die zu einem Anwaltsregress ergangene Entscheidung BGH, NJW 1996, 2648). Dass vom Empfänger etwas abweichend Gewolltes erst aufwändig im Wege einer Auslegung unter Berücksichtigung sämtlicher Begleitumstände erwogen bzw. ermittelt werden muss, lässt sich damit nicht vereinbaren. Das Risiko des sinnentstellenden Verschreibens bzw. der falschen Verwendung von Vorstücken trifft dabei den Erklärenden, nicht den Erklärungsempfänger.
Der zulässige Klageantrag zu 2) ist allerdings unbegründet.
Die Beklagte haftet der Klägerin nicht aus §§ 280 Abs. 1, 2 241 Abs. 2 BGB auf Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten.
Zwar stellt die Geltendmachung eines nicht bestehenden Gestaltungsrechts eine objektive Pflichtverletzung dar (BGH, NJW 2009, 1262 Tz. 17). Schuldhaft und damit haftungsauslösend geschieht dieses aber nur, wenn unterlassen wird, den geltend gemachten Standpunkt einer sorgfältigen Plausibilitätsprüfung zu unterziehen (vgl. BGH, NJW 2009, 1262 Tz. 20; OLG Bamberg, Urteil vom 02.03.2011, Az. 3 U 182/10 Tz. 47 zitiert nach juris).
Ein solches Verschulden kann vorliegend nicht festgestellt werden. Wie die vorgerichtliche Korrespondenz zeigt, hat die Beklagte die Wirksamkeit der Kündigung einer ernsthaften Prüfung unterzogen und anerkannte Auslegungsmethoden angewandt. Ihr kann daher nicht vorgehalten werden, sich auf den unplausiblen Standpunkt gestellt zu haben, dass die Kündigung wirksam sei. Dies bezieht sich auch auf den Standpunkt, dass eine Kündigung über einen Empfangsvertreter gegenüber dem Vermieter erklärt werden konnte.
Die Kostenentscheidung ist nach § 92 Abs. 2 O. 1 ZPO ergangen, da die Zuvielforderung in einer verhältnismäßig geringen Nebenforderung bestanden hat (vgl. Schulz, in: MünchKomm ZPO, 5. Aufl., § 92 Rn. 19). Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 S. 1 und 2 ZPO.