Maklerlohn: Provisionsverlangen gegenüber Käufer und konkludenter Maklervertrag
KI-Zusammenfassung
Eine Immobilienmaklerin verlangte von den Käufern Maklerprovision aus einem Grundstückskauf, obwohl sie ursprünglich vom Verkäufer beauftragt war. Streitpunkt war, ob zwischen Maklerin und Käufern ein Maklervertrag zustande kam und ob der Kauf auf dem Nachweis der Maklerin beruhte. Das LG bejahte einen konkludenten Vertrag, weil die Käufer nach ausdrücklichem Hinweis auf die Käuferprovision die Maklerdienste weiter in Anspruch nahmen. Die Beklagten wurden als Gesamtschuldner zur Zahlung des Maklerlohns verurteilt; weitergehende Zinsen wurden mangels früheren Verzugs abgewiesen.
Ausgang: Klage auf Maklerlohn zugesprochen; Zinsmehrforderung mangels früheren Verzugs abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Maklervertrag kann durch schlüssiges Verhalten zustande kommen, wenn der Makler ein eindeutiges Provisionsverlangen äußert und der Interessent danach die Maklerdienste weiterhin in Anspruch nimmt.
Ist der Makler vom Verkäufer beauftragt, muss er gegenüber dem Kaufinteressenten klar und deutlich offenlegen, dass auch dieser provisionspflichtig sein soll; allein die Mitwirkung des Maklers an Vertragsverhandlungen genügt hierfür nicht.
Unterbleibt nach Mitteilung des Provisionsverlangens ein ausdrücklicher und unmissverständlicher Widerspruch des Interessenten, kann darin regelmäßig die konkludente Annahme des Maklervertragsangebots liegen.
Der Anspruch auf Maklerlohn nach § 652 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass der Hauptvertrag infolge des Nachweises bzw. der Vermittlungstätigkeit des Maklers zustande kommt und dem beabsichtigten Geschäft inhaltlich und persönlich entspricht.
Verzugszinsen sind erst ab dem Zeitpunkt geschuldet, in dem der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert oder nach Mahnung in Verzug gerät.
Tenor
Die Beklagten werden verurteilt, an die Klägerin als Gesamtschuldner 5.814,-- DM nebst 9% Zinsen jährlich seit dem 30. November 1989 zu zahlen.
Wegen der Zinsmehrforderung wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden den Beklagten auferlegt.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung von 7.850,-- DM vorläufig volltreckbar.
Tatbestand
Die Klägerin ist u.a. als Immobilienmaklerin tätig. Im Sommer 1989 beauftragten die Eheleute I. die Klägerin, deren mit einem Wohnhaus bebauten Grundstück, D., Y., zu verkaufen. Die Klägerin und die Verkäufer vereinbarten mit dem- der Klägerin erteilten Maklerauftrag, daß die Verkäufer keine Maklerprovision zu zahlen haben, die Maklerprovision vielmehr dem/den Käufern aufzuerlegen sei.
Die Klägerin inserierte das Grundstück am 10.Juni 1989 in der Tagesprese und wies darauf ferner in einem Schaufensteraushang
ihres Geschäftslokals hin. Danach sollte das Grundstück
zunächst 225.000,-- DM kosten.
Die Beklagten interessierten sich für das Grundstück. Am
19.Juni 1989 suchte der beklagte Ehemann das Büro der Klägerin auf, um sich nach ihm zu erkundigen. Der Angestellte der Klä-gerin, der Zeuge E., vereinbarte daraufhin mit dem beklagten Ehemann sogleich einen Besichtigungstermin für den nächsten Tag. Diesen Termin nahm für die Klägerin .der Zeuge E. wahr, während die beklagten Eheleute den Vater des Ehemannes hinzugezogen hatten. Am 27. Juni 1989 fand ein er-
neuter Besichtigungs- und nun auch Besprechungstermin mit den Verkäufern statt, an dem für die Klägerin der Zeuge E., die Verkäufer, die Beklagten sowie weitere Personen teilnahmen.
Am 17.November 1989 erschien der Zeuge E. bei den Beklagten, um sich von diesen eine vorbereitete Provisionsbestätigung unterschreiben zu lassen, was die Beklagten bzw. der beklagte Ehemann ablehnten. Am 18.November 1989 haben die Beklagten das Anwesen zu notarieller Verhandlung des Notars W., D., gekauft. Unter dem 18.November 1989 berech-
daß sie die Maklerprovision in Höhe von 3,42 % des Kaufpreises zu tragen und sich damit einverstanden erklärt hätten. Im übrigen sei der Kaufvertrag nicht von der Klägerin vermittelt worden; die Beklagten hätten sich die Käufer selbst ausgesucht.
Die Kammer hat die Parteien persönlich angehört und gemäß Beweisbeschluß vom 28.September 1990 die Zeugen I. und
E. vernommen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 28.September 1990 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
1
Die Klage ist begründet.
Die Klägerin hat gemäß § 652 Abs.1 BGB Anspruch auf Zahlung des Maklerlohnes, weil die Beklagten für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß des Grundstückskaufvertrages der Klägerin Maklerlohn versprochen haben, der nachgewiesene Kaufvertrag infolge des Nachweises der Klägerin zustandegekommen ist und der Kaufvertrag dem beabsichtigten Geschäft inhaltlich und persönlich entspricht.
Zwischen den Parteien ist ein Maklervertrag durch schlüssiges Verhalten zustandegekommen. Die Klägerin hat den Beklagten spätestens am 27.Juni 1989 aus Anlaß des ersten Gesprächs zwischen Verkäufern, Beklagten und dem Zeugen E. als Vertreter der Klägerin das Angebot zum Abschluß eines Maklervertrages gemacht, indem sie durch den Zeugen E. die Beklagten darauf hinweisen ließ, daß im Falle des Zustandekommens des Kaufvertrages zwischen den Eheleuten I. und den
Beklagten die Käufer die bei der Klägerin anfallende Provision
in Höhe von 3,42% des Kaufpreises zu tragen hätten. Weil die
Klägerin von den Verkäufern I. den Auftrag zum Verkauf des
Grundstückes hatte, d.h. Maklerin der Verkäufer war, mußte
sie, wenn sie auch mit den Käufern einen Maklervertrag
schließen wollte, den Käufern klar und deutlich zu erkennen
geben, daß sie von ihnen Provision verlangen werde. Allein aus
der Tatsache, daß eine Partei sich die Mitwirkung eines Ma-
klers bei Anbahnung von Vertragsverhandlungen z.B. mit einem
verkaufswilligen Grundstückseigentümer gefallen läßt, folgt
nicht notwendig, daß sie mit dem Makler in Vertragsbeziehungen
treten will, insbesondere dann nicht, wenn nach den Umständen
mit der Möglichkeit zu rechnen ist, daß der Kaufinteressent
ihn für den Makler des Verkäufers halten könnte (vgl. hierzu BGH NJW RR 1986, 1496/97; WM 1983, 764, 765). Das geeignete Mittel hierzu ist ein ausdrückliches Provisionsverlangen. Das hat die »Klägerin durch den Zeugen E. getan, indem dieser in der Verhandlung vom 27.Juni 1989 zwischen Verkaufs- und Kaufinteressen darauf hingewiesen hat, daß die Käufer die Maklerprovision zu zahlen haben. Die Kammer folgt hierin der glaubhaften Aussage des Zeugen E., die eine gewisse Abstützung durch die Bekundungen des Zeugen I. erfährt. Diese Aussage ist glaubhaft auch unter Berücksichtigung dessen, daß der Zeuge E. Angestellter der Klägerin ist. Unstreitig war
zwischen den Verkäufern und der Klägerin vereinbart, daß die
Verkäufer (Eheleute I.) keine Provision an die Klägerin zu zahlen brauchten, die Maklerprovision vielmehr auf den/die Käufer abgewälzt werden solle. Der in Vertretung der Geschäftsführerin der Klägerin im Termin erschienene Herr F.
hat erklärt, daß bei der Klägerin der den Maklerauftrag er-
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teilende Verkäufer grundsätzlich keine Provision zu zahlen habe. Der Zeuge E. hat das bestätigt. Der Zeuge I. hat seinerseits die Richtigkeit dessen für den von ihm erteilten Verkaufsauftrag an die Klägerin bestätigt.
Unter diesen Umständen bestand für die Klägerin bzw. ihre
Vertreter aller Anlaß, die potentiellen Käufer auf die Pro-visionszahlungspflicht hinzuweisen, um den Vergütungsanspruch überhaupt sicherzustellen. Diese Notwendigkeit – aus Sicht der Klägerin - macht die Darstellung des Zeugen glaubhaft. Zwar hat der Zeuge I., insbesondere auf Vorhalt, bekundet, von Maklerprovision sei bei dem Gespräch vom 27. Juni 1989 keine Rede gewesen, vielmehr von den Kosten für einen Landvermesser. Andererseits hat der Zeuge eingeräumt, daß bei den Gesprächen an jenem Tag die Zahl 3,42 % einmal gefallen ist. Diese Zahl kann sich nach Lage der Dinge jedoch nur auf die Maklerpro-
vision bezogen haben, weil sonstige von dem Zeugen mit Be-
klagten erörterte Nebenkosten, insbesondere die Kosten der
Beurkundung des Kaufvertrages bzw. die Grundsteuer in diesem Prozentsatz nicht ausgedrückt werden. Der Zeuge I. hat, obwohl er einerseits nicht wußte, was der Zeuge E. mit den Beklagten über die Zahlung der Provision vereinbart haben, dem
beklagten Ehemann am 29. Juni 1989 sinngemäß erklärt, dadurch, daß er weitere 10..000,-- DM auf den Kaufpreis den Beklagten nachlasse, ermäßige sich auch die an die Klägerin zu zahlende Provision, ohne daß der beklagte Ehemann hierzu Widerspruch geäußert hat.
Der beklagte Ehemann hat zwar die Richtigkeit der Darstellung des Zeugen E. in der mündlichen Verhandlung in Abrede gestellt, andererseits aber doch eingeräumt, daß am 27. Juni 1989 unter den Beteiligten auch darüber gesprochen worden ist, welche Kosten für das unstreitig renovierungsbedürftige Haus auf die Beklagten zukommen könnten und ob sich bzw. wie sich der Kaufpreis unter diesen Umständen rechnen lasse. Auch das ist ein Hinweis dafür, daß allgemein über Nebenkosten gesprochen worden ist und im besonderen der Zeuge E. darauf hingewiesen hat, daß die Maklerprovision von den Käufern bezahlt werden müsse. Unter diesen Umständen schweigt der_vernünftige Zweifel an der Richtigkeit der Aussage des Zeugen E..
Das Angebot der Klägerin zum Abschluß eines Maklervertrages haben die Beklagten angenommen. Zwar ist die Behauptung der Klägerin nicht bewiesen, die Beklagten hätten sich am 27. Juni 1989 ausdrücklich mit der Zahlung der Provision an die Klägerin einverstanden erklärt; der Zeuge E. hat dies nicht bestätigt, ein Umstand, der insgesamt für die Glaubhaftigkeit seiner Aussage spricht, vielmehr bekundet, die Beklagten hätten sich gegen die Provisionszahlung nicht gewehrt oder sonst zum Ausdruck gebracht, daß sie die Maklerprovision nicht übernehmen wollten. In diesem. Verhalten liegt die schlüssige Annahme des Vertragsangebots; denn ein Kaufinteressent, der nach Bekanntgabe des Provisionsverlangens des Maklers dessen Dien-
ste weiterhin in Anspruch nimmt, nimmt damit in der Regel in schlüssiger Weise den im Provisionsverlangen liegenden Antrag auf Abschluß eines Maklervertrages an. Diese Schlußfolgerung ist nur dann nicht gerechtfertigt, wenn zwar die Handlungsweise der betreffenden Person(en) an sich den Schluß auf einen rechtsgeschäftlichen Willen zuließe, wenn aber diese Person
ausdrücklich erklärt hat, daß ihr dieser rechtsgeschäftliche Wille fehle, der Käufer es z. B. unmißverständlich ablehnt, einem Makler Provision zu zahlen, gleichwohl aber bereit ist, mit ihm weiter über den Abschluß eines Hauptvertrages zu verhandeln (vgl. BGH NJW RR 1986, 1497 zu II. m. w. N.). Eine
derartige eindeutige Ablehnung, Maklerprovision zu zahlen, haben die Beklagten am 27. Juni 1989 nicht erklärt oder unmißverständlich schlüssig zum Ausdruck gebracht, wie die Kammer aufgrund der Aussage des Zeugen E. feststellt. Diese Bekundung des Zeugen E. findet in der Aussage des Zeugen
I. insofern eine gewisse Bestätigung, als die Beklagten am 29. Juni 1989 anläßlich des abschließenden Gespräches mit den Eheleuten I. in Unna auf den Hinweis des Zeugen I., wenn er auf den Kaufpreis weitere 10.000,-- DM nachlasse, ermäßige sich für sie die Provision, ebenfalls keinen Widerspruch geäußert haben. Ein etwaiger Widerspruch der Beklagten bei diesem Gespräch wäre zwar für die Rechtsbeziehungen zwischen den
Prozeßparteien ohne unmittelbare Bedeutung gewesen. Der überhaupt fehlende Widerspruch der Beklagten hat aber indizielle Bedeutung für das tatsächlich erzielte Ergebnis der Besprechungen am 27. Juni 1989 in D..
Schließlich hat der beklagte Ehemann am 17. November 1989, als ihn der Zeuge E. aufsuchte, um ihn die Provisionsvereinbarung unterschreiben zu lassen, dieses Ansinnen nicht mit der Begründung zurückgewiesen, er und seine Ehefrau schuldeten keine Provision, sondern erklärt, "das ist ja weniger als ich
dachte". Auch insoweit glaubt die Kammer dem Zeugen E.. Diese Bekundung findet in dem Prozeßvortrag der Klägerin, der dem Zeugen im Zweifel bekannt ist, keinen Anhaltspunkt. Diese Bemerkung kam spontan und vermittelte den Eindruck, daß sie auf einem tatsächlich erlebten Sachverhalt beruht.
Die Klägerin hat die Gelegenheit zum Abschluß dieses Kaufvertrages den Beklagten nachgewiesen. Auch wenn zuträfe, daß die Beklagten davon erfahren hätten, daß dieses Grundstück zum Verkauf angestanden habe, bevor der beklagte Ehemann die Klägerin aufgesucht hatte, und wenn sie vor diesem Zeitpunkt den. Namen und die Anschrift des Veräußerers erfahren hätten, so sind die Vertragsparteien durch die Tätigkeit der Klägerin zusammengeführt worden und zum Kaufabschluß gekommen; unstreitig hat ein erstes gemeinsames Verkaufsgespräch zwischen den Eheleuten I. und den Beklagten am 27. Juni 1989 in Gegen-
wart und durch Vermittlung der Klägerin stattgefunden.
Der Höhe nach ist die rechnerisch richtig ermittelte Klagefor-
derung mit 5.814,-- DM unstreitig.
Der von der Klägerin nachgewiesene Vertragsabschluß entspricht
inhaltlich und persönlich dem beabsichtigten Geschäft. Zwar hatten die Verkäufer I. ursprünglich deutlich höhere Preisvorstellungen als sie im Ergebnis erreicht haben. Diese Preis-
vorstellungen waren, wie die Vernehmung des Zeugen I. ergeben hat., Verhandlungsbasis und nicht i. S. von Festpreisvor-stellungen zu verstehen, weil an dem Haus erhebliche Renovierungsarbeiten gemacht werden mußten. Das wußte auch der
Zeuge I., der, wie der Zeuge E. bekundet hat, in dem Gespräch vom 27. Juni 1989 weitgehende Verhandlungsbereitschaft signalisiert hatte und im Ergebnis dieses Gesprächs mit einem Kaufpreis von 180.000,-- DM einverstanden war.
Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 284 Abs. 1, 288 Abs. 1, 2 BGB, jedoch erst ab 30. November 1989, weil die Beklagten am 30. November 1989 die Bezahlung der Maklerprovision erstmals
abgelehnt haben, wodurch sie in Verzug gekommen sind. Eine Mahnung zum 18. November 1989 hat die Klägerin nicht vorgetragen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 709 ZPO.