Bauträgerhaftung: Kostenvorschuss für Risssanierung und Feststellung weiterer Mängelkosten
KI-Zusammenfassung
Die Klägerinnen verlangten nach erfolgloser Fristsetzung einen Kostenvorschuss zur Beseitigung von Rissen an einer Doppelhaushälfte sowie Feststellung der Ersatzpflicht für Mehrkosten. Das Landgericht bejahte Mängel auch bei bloß optischer Beeinträchtigung und sprach einen Vorschuss nach § 637 BGB zu. Die Höhe wurde nach § 287 ZPO anhand des Sachverständigengutachtens geschätzt, allerdings unter Abzug „neu für alt“ im Treppenhausbereich. Der Feststellungsantrag wurde wegen Feststellungsinteresses (u.a. Verjährung) als zulässig und begründet angesehen; im Übrigen wurde die Klage geringfügig abgewiesen.
Ausgang: Klage überwiegend erfolgreich: Vorschuss (abzüglich „neu für alt“) und Feststellung weiterer Mängelkosten zugesprochen, im Übrigen geringfügig abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Werk ist mangelhaft, wenn es infolge von Rissbildungen jedenfalls eine optische Beeinträchtigung aufweist; eine fehlende statische Relevanz schließt den Mangel nicht aus.
Der Bauträger haftet für die mangelfreie Erstellung des Bauwerks verschuldensunabhängig auch für Mängel, die von Subunternehmern verursacht wurden.
Der Anspruch auf Kostenvorschuss nach § 637 Abs. 3 BGB setzt eine erfolglose angemessene Frist zur Mängelbeseitigung voraus.
Bei der Bemessung eines Kostenvorschusses dürfen an die Darlegung und Substantiierung der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten geringere Anforderungen gestellt werden als bei der Abrechnung tatsächlich aufgewendeter Ersatzvornahmekosten; eine Schätzung nach § 287 ZPO ist zulässig.
Ein Abzug „neu für alt“ kommt nach Treu und Glauben in Betracht, soweit die Mängelbeseitigung zu einer messbaren Vermögensmehrung oder erspartem Instandhaltungsaufwand führt; für Außenputzsanierungen kann ein solcher Vorteil fehlen.
Tenor
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerinnen 11.500,00 € sowie vorge-richtliche Kosten in Höhe von 1.025,30 € jeweils nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweils geltenden Basiszinssatz seit dem 22.10.2008 zu zahlen.
Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, an die Klägerinnen die weiteren Kosten zu erstatten, die über den Vorschuss hinaus durch Beseitigung der von dem Sachverständigen Dipl.-Ing. F in seinem Gutachten vom 19.06.2008 festgestellten Mängel an ihrem Bauobjekt S-Straßea in Q entstehen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
Die Kosten der Nebenintervention trägt der Streithelfer.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Der Streitwert wird auf 14.900,00 € (Zahlungsantrag 11.900,00 €, Feststel-lungsantrag 3.000,00 €) festgesetzt.
Tatbestand
Die Beklagte errichtete für die Klägerin zu 1) und deren Ehemann, der zwischenzeitlich verstorben und von den Klägerinnen beerbt worden ist, gemäß Bauträgervertrag vom 09.11.2001 auf dem Grundstück S-Straße a in Q eine Doppelhaushälfte. Das Werk wurde im Mai 2003 abgenommen.
Etwa im Frühjahr 2006 zeigten sich Risse in der Außenfassade der Nordwest-, Nordost- und Südwestseite des Hauses, außerdem an den Innenwänden an der Südost- und Südwestseite. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die Auflistung auf S. 3 und 4 des Schriftsatzes der Klägerseite vom 15.08.2008 Bezug genommen. Auf die mit Schreiben vom 02.07.2007 und 24.10.2007 erhobenen Mängelrügen der Klägerin zu 1) und ihres Ehemanns reagierte die Beklagte nicht. Darauf leiteten die Klägerinnen ein selbständiges Beweisverfahren ein.
Mit Schreiben vom 02.07.2008 wurde die Beklagte aufgefordert, die Mängel bis zum 13.08.2008 zu beseitigen. Nachdem sie nicht reagiert hat, begehren die Klägerinnen nunmehr Zahlung eines Vorschusses, Feststellung der Verpflichtung zur Zahlung auch der darüber hinaus gehenden Mängelbeseitigungskosten sowie Zahlung der außergerichtlichen Anwaltskosten.
Die Klägerinnen machen sich die Ausführungen des im selbständigen Beweisverfahren beauftragten Sachverständigen Dipl.-Ing. F und behaupten, dass Risse sowohl an den Außen- als auch an den Innenwänden ihres Hauses vorhanden seien. Ursache der Risse sei die Setzung des Baugrundes infolge der niedrigeren Bodenfestigkeit an der Nordwestseite des Gebäudes sowie die Unterbrechung des Ringankers an der Südwest-Giebelwand. Zudem hätten die Streifenfundamente konstruktiv verstärkt werden müssen. Im Übrigen seien die Mängel durch nicht ausreichende Bewehrung des Kratzputzes und im unterschiedlichen Zusammendrücken des belasteten Mauerwerks aufgrund zu hoher Auflast begründet.
Die Klägerinnen beantragen,
die Beklagte zu verurteilen, an sie einen abrechenbaren Vorschuss von 11.900,00 € sowie vorgerichtliche Kosten in Höhe von 1.025,30 € jeweils nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweils geltenden Basiszinssatz ab Zustellung des Klageschriftsatzes zu zahlen;
festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, an die Klägerinnen die weiteren Kosten zu erstatten, soweit sie über den Vorschuss hinaus durch Beseitigung der von dem Sachverständigen Dipl.-Ing. F in seinem Gutachten vom 19.06.2008 festgestellten Mängel an ihrem Bauvorhaben S-Straßea in Q entstehen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie bestreitet, dass die Risse überhaupt Mängel darstellen, und trägt hierzu vor, die Rissbildung sei klimatisch bedingt in der konkreten Höhenlage unvermeidbar. Zudem sei die Rissbreite so gering, dass dies keinen Mangel darstelle. Ferner bestreitet sie
die von dem Gutachter festgestellten Mängelursachen und beruft sich darauf, dass der Sachverständige teilweise weitergehende Untersuchungen unterlassen und stattdessen Vermutungen angestellt habe.
Sie ist zudem der Auffassung, dass die vom Sachverständigen aufgeführten Mängelbeseitigungskosten nicht nachvollziehbar seien, da sich diese den festgestellten Mängeln nicht ohne weiteres zuordnen ließen. Schließlich bestreitet sie die Erforderlichkeit einer Komplettsanierung und meint, die Behandlung der von der Rissbildung betroffenen Bereiche würde ausreichen. Jedenfalls sei aber bei einer Komplettsanierung ein Abzug neu für alt vorzunehmen.
Die Beklagte ist weiter der Ansicht, dass ein Rechtsschutzbedürfnis für den Feststellungsantrag nicht bestehe.
Der Streithelfer bestreitet, dass die Risse auf eine ungenügende Bodenfestigkeit zurückzuführen seien. Ferner bestreitet er die Höhe der geltend gemachten Mängelbeseitigungskosten.
Wegen der Einzelheiten des beiderseitigen Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen in den Akten verwiesen.
Die Kammer hat Beweis erhoben durch Einholung eines ergänzenden Sachverständigengutachtens. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten des Dipl.-Ing. F vom 29.08.2009 verwiesen.
Die Akten des selbständigen Beweisverfahrens LG Hagen 6 OH 1/08 waren beigezogen worden und Gegenstand der mündlichen Verhandlung.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig und bis auf einen geringen Betrag begründet.
Die Klägerinnen haben einen Anspruch auf einen Vorschuss zur Mängelbeseitigung i.H.v. 11.500,00 € gem. §§ 637 Abs. 1 und 3, 634 Nr. 2, 633 BGB gegen die Beklagte.
Nach den Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. F vom 19.6.2008 und vom 29.08.2009 steht zur Überzeugung der Kammer fest, dass das von der Beklagten errichtete Gebäude Mängel in Form von Rissen in der Außenfassade und teilweise im Innenbereich aufweist. Der Sachverständige hat die Risse zwar nicht als statische, aber jedenfalls als optische Beeinträchtigung eingestuft. Zudem hat er ausgeführt, dass eine Ausweitung der Mängel nicht ausgeschlossen ist; konkret im Bereich der Außenwand/Südwest-Giebel erscheint eine Aufweitung der Rissflanken durch Witterungseinflüsse möglich. Hinsichtlich des im Gutachten unter V 3) genannten Risses hat er festgestellt, dass dieser durch elastisches Schließen der Risszone zu versiegeln ist und dass erst nach der entsprechenden Versiegelung eine optische Beeinträchtigung nicht mehr vorliegen dürfte. Die Kammer schließt sich den Ausführungen des Sachverständigen in vollem Umfang an; diese erscheinen plausibel und fundiert und beruhen ersichtlich auf einer ausführlichen Beschäftigung des Sachverständigen mit dem zugrunde liegenden Sachverhalt. An der Sachkunde des Gutachters bestehen keinerlei Zweifel.
Die Einwendung der Beklagten, aufgrund der teilweise geringen Breite seien die Risse nicht als Mangel anzusehen, ist nicht begründet, da der Sachverständige Dipl.-Ing. F die Risse ausdrücklich als optischen Mangel eingestuft hat und die Kammer sich dieser Einschätzung anschließt.
Auch der weitere Einwand der Beklagten, eine Rissbildung sei unter den gegebenen örtlichen Verhältnissen nicht vermeidbar gewesen, geht ins Leere. Nach den Feststellungen des Gutachters sind die Risse einzig auf Fehler der am Bau Beteiligten bei der Planung und Ausführung zurückzuführen; diese haben die Höhenlage des Gebäudes sowie klimatisch und bauphysikalisch bedingte Beanspruchungen bei der Wahl der Konstruktion und Auswahl der Baustoffe zu berücksichtigen.
Im vorliegenden Rechtsstreit kann dahinstehen, welche Ursachen die Risse im Einzelnen haben und wer hierfür verantwortlich ist. Die Beklagte haftet den Klägerinnen als Bauträgerin ohne Rücksicht auf ein Verschulden. Selbst wenn der Mangel von einem ihrer Subunternehmer verursacht worden ist, haftet sie für die mangelfreie Erstellung des Bauwerkes.
Die erforderliche Fristsetzung zur Mängelbeseitigung liegt vor. Mit Schreiben vom 02.07.2008 wurde die Beklagte unter Fristsetzung zum 13.08.2008 zur Beseitigung der Mängel aufgefordert; eine Reaktion der Beklagten erfolgte nicht.
Die Höhe der Mängelbeseitigungskosten kann aufgrund des Gutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. F auf 11.900,00 € geschätzt werden.
Entgegen der Ansicht der Beklagten und des Streithelfers genügen die Angaben des Sachverständigen, um eine geeignete Schätzgrundlage für das Gericht nach § 287 ZPO zu liefern, auch wenn eine Aufschlüsselung der voraussichtlichen Kosten nach einzelnen Positionen fehlt. Denn der Anspruch auf einen Kostenvorschuss für die Mängelbeseitigung besteht in der Höhe der "voraussichtlichen" oder "mutmaßlichen" Kosten. An die Darlegungen zur Anspruchshöhe dürfen beim Vorschuss nicht gleich strenge Anforderungen gestellt werden wie bei den Kosten der Ersatzvornahme, da es nur um eine vorläufige Zahlung geht, über die am Ende abgerechnet werden muss (BGH NZBau 2001, 313, 314; Palandt/Sprau, BGB, 69. Aufl., § 637 Rz. 9).
Die Klägerinnen haben sich im Rahmen der Vorteilsausgleichung einen Abzug neu für alt in Höhe von 300,00 € gefallen zu lassen. Hat sich ein Mangel erst verhältnismäßig spät ausgewirkt und musste der Auftraggeber bis dahin keine Gebrauchsnachteile hinnehmen, kann es nach Treu und Glauben geboten sein, die mit der Nachbesserung erzielte längere Lebensdauer sowie den ersparten Instandhaltungsaufwand anspruchsmindernd zu berücksichtigen (BGH NJW 1984, 2457). So liegt es hier. Die streitgegenständlichen Mängel haben sich offenbar erst im Jahre 2007 und damit vier Jahre nach der Abnahme des Werkes im Jahre 2003 gezeigt. Konnte die verkaufte Sache damit für die Dauer von vier Jahren wie eine mangelfreie genutzt werden, erscheint eine Vorteilsausgleichung gerechtfertigt. Die Zeit ab 2007 ist dagegen nicht zu berücksichtigen, da die Beklagte die ihr obliegende Nachbesserung seitdem verzögert hat und den Klägerinnen hieraus keine finanziellen Nachteile erwachsen dürfen (vgl. BGH a.a.O.).
Eine Anrechnung kommt allerdings nur im Innenbereich für das Treppenhaus in Betracht, da der Sachverständige insoweit von einer Totalsanierung ausgeht und die Klägerinnen infolge der Mängelbeseitigungsmaßnahmen Instandhaltungsaufwand ersparen. Die Kammer schätzt den vorzunehmenden Abzug gem. § 287 ZPO auf 35 % der für das Treppenhaus angesetzten Mängelbeseitigungskosten, damit auf rund 400,00 €. Dabei hat sie berücksichtigt, dass nur die Kosten für die Malerarbeiten in die Vorteilsausgleichung einfließen dürfen, nicht dagegen die Kosten für die Beseitigung der vorhandenen Risse. Die Kammer geht davon aus, dass ein Treppenhaus in der Regel im Rhythmus von acht Jahren zu überstreichen ist, so dass vorliegend die hälftige Lebensdauer des Anstrichs erreicht ist, mithin der Vorteil der Klägerinnen in den hälftigen auf die Malerarbeiten entfallenden Kosten besteht.
Dagegen ist ein Abzug für die mit der Erneuerung des Außenputzes und des Innenputzes im Abstellraum zu bewirkende längere Lebensdauer der Werkleistung nicht gerechtfertigt. Durch die Sanierung des Außenputzes erwachsen den Klägerinnen keine finanziellen Vorteile, da regelmäßig davon auszugehen ist, dass der Putz eines Hauses während der Lebenszeit des Gebäudes nicht zu erneuern ist. Zwar ist ein Vorteil insofern denkbar, als sich der turnusmäßig fällige Neuanstrich der betroffenen Bereiche nach hinten verschiebt. Allerdings erlangen die Klägerinnen infolge dieses Umstandes keinen messbaren Vorteil, da sowohl in Bezug auf die Außenfassade als auch im Abstellraum nur einzelne Wände von der Mängelbeseitigung betroffen sind und im Rahmen der turnusmäßig fälligen Renovierung der übrigen Wände aus Gründen der Einheitlichkeit des Erscheinungsbildes auch die streitgegenständlichen Bereiche erneut zu überstreichen sind.
Die vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren sind unter Verzugsgesichtspunkten zu erstatten, §§ 286, 280 Abs. 1 BGB. Der Anspruch auf Rechtshängigkeitszinsen folgt aus §§ 291, 288 BGB.
Der Feststellungsantrag gemäß § 256 ZPO ist schon aus Gründen der Verjährungsunterbrechung zulässig und entsprechend der obigen Erwägungen begründet.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO sowie aus § 101 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 S. 1 ZPO.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 3 ZPO.