Nachbarrecht: Rückbau eines 3 m hohen Regallagers an der Grundstücksgrenze
KI-Zusammenfassung
Der Kläger verlangte von den Nachbarn den Rückbau einer grenznah errichteten Garage sowie einer 20 m langen Regalwand. Streitpunkt war, ob der Kläger einer 3 m hohen Ausführung zugestimmt habe und ob die Anlagen sein Eigentum beeinträchtigen. Das Gericht bejahte einen Beseitigungsanspruch nach § 1004 BGB hinsichtlich der Regalwand über 2 m wegen erheblicher optischer Einengung und fehlender nachgewiesener Zustimmung. Die Klage zur Kürzung der Garage wies es ab, weil dem Kläger die Zustimmung zur geringfügigen Längenüberschreitung nach § 242 BGB zumutbar sei; vorgerichtliche Anwaltskosten wurden anteilig zugesprochen.
Ausgang: Rückbau des Regallagers über 2 m und anteilige Anwaltskosten zugesprochen; Garagenkürzung abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Eine über das bauordnungsrechtlich vorgesehene Maß hinausgehende, geschlossene Grenzanlage kann wegen erheblicher optischer Einengung eine wesentliche Eigentumsbeeinträchtigung i.S.d. § 1004 Abs. 1 BGB darstellen.
Beruft sich der Störer auf eine Zustimmung des beeinträchtigten Nachbarn zur grenznahen Anlage, trägt er die Darlegungs- und Beweislast für eine unbedingte Einwilligung in die konkrete Ausführung.
Die entsprechende Anwendung des § 912 BGB scheidet bei Unterschreitung von Grenzabständen aus, wenn es sich nicht um ein Gebäude, sondern um eine sonstige Anlage handelt.
Ein Beseitigungsanspruch ist nicht allein deshalb rechtsmissbräuchlich, weil der Rückbau Kosten verursacht; maßgeblich ist eine Interessenabwägung, ob der Änderungsaufwand im Verhältnis zur Dauerbeeinträchtigung unbillig ist.
Ist eine bauordnungsrechtliche Abweichung für eine Grenzgarage bei Nachbarzustimmung in Aussicht gestellt und liegt nur eine geringfügige Überschreitung vor, kann dem Nachbarn nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) die Verweigerung der Zustimmung verwehrt sein.
Tenor
Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner das auf dem Grund-stück, G2 Feld 52, #### X/G2, Flur-stück 1554 zur Grenze des klägerischen Grundstücks G2 Feld 50, #### X/G2, Flurstück X errichtete Regalla-ger zu beseitigen, soweit es die Höhe von 2 Metern übersteigt.
Die Beklagten werden weiter verurteilt, als Gesamtschuldner an den Kläger vorgerichtliche Kosten in Höhe von 747,80 € zu zahlen.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger 57 % und die Beklagten 43 %.
Das Urteil ist für den Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 10.000,- € vorläufig vollstreckbar.
Das Urteil ist für die Beklagten wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Der Kläger ist mit seiner Ehefrau Eigentümer des Grundstücks G2 Feld 50 in X. Das Grundstück liegt in einem Gewerbegebiet. Es ist mit dem vom Kläger bewohnten Wohnhaus bebaut. Der Kläger betreibt auf dem Grundstück zudem ein Gewerbe mit Reisemobilen.
Die Beklagte zu 1., deren Gesellschafter die Beklagten zu 2. und 3. sind, erwarb im Jahre 2000 das benachbarte Grundstück G2 Feld 52. Auf diesem Grundstück wurde der Betriebshof für das Bauunternehmen des Beklagten zu 2. errichtet.
Ab 01.01.2003 mietete der Kläger von der Beklagten zu 1. einen Streifen des Grundstücks G2 Feld 52 von etwa 200 qm als Abstellfläche für Reisemobile und Kundenfahrzeuge. Auf den schriftlichen Mietvertrag mit beigefügtem Lageplan, in dem die Mietfläche gekennzeichnet ist, wird Bezug genommen (vgl. Anlage B1).
Ende 2004 kam es zu Gesprächen der Parteien über die Bebauung des Grundstücks G2 Feld 52 insbesondere im Grenzbereich zum Grundstück des Klägers, wo eine Garage und eine Regalwand errichtet werden sollten. Der Inhalt der Gespräche ist streitig.
Ab Dezember 2004 ließ die Beklagte zu 1. auf ihrem Grundstück entlang der gemeinsamen Grenze eine Garage und ein Regallager errichten. Das Regallager ist 20 Meter lang und 3 Meter hoch. Die Garage weist eine Länge zwischen 9,17 und 9,20 Meter auf. Außerdem befinden sich auf dem Grundstück der Beklagten zu 1. ein Bürogebäude und eine Lagerhalle. Mieterin ist das Bauunternehmen des Beklagten zu 2..
Im Jahr 2005 kam es zu Gesprächen der Parteien über den vom Kläger gemieteten Grundstücksstreifen, den der Kläger käuflich erwerben wollte. Im April 2005 stellte der Kläger nach entsprechender Ankündigung die Mietzahlungen ein, weil er sich bezüglich des Grundstücksverkaufes hingehalten fühlte und ein klärendes Gespräch anstrebte.
Am 04.05.2005 unterbreiteten die Beklagten dem Kläger bei einem Gespräch in dessen Büro das schriftliche Angebot (vgl. Anlage K4), ihm eine Vorkaufsoption für das gemietete Grundstück ab 2012 einzuräumen. Einen früheren Verkauf lehnten sie auf Anraten ihres Steuerberaters ab. Außerdem sollte die Miete um 15 % reduziert werden. Im Gegenzug sollte der Kläger "ohne Einschränkung der jetzigen Nachbarbebauung (Garage und Regalsystem mit Trapezverkleidung) zustimmen". Der Kläger unterzeichnete diesen Vereinbarungsentwurf nicht.
Im Juni 2005 gab der Kläger den gemieteten Grundstücksstreifen an die Beklagten zurück, nachdem diese den Mietvertrag wegen Zahlungsverzuges fristlos gekündigt hatten.
Mit Schreiben vom 22.08.2006 verlangte der Kläger, vertreten durch seinen Prozessbevollmächtigten, von den Beklagten den Rückbau von Garage und Regalwand an der Grundstücksgrenze. Er setzte eine Frist bis zum 21.09.2006 zur Erklärung der Rückbaubereitschaft und zur Zahlung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten (Anlage K5).
Zwischenzeitlich beanstandete auch das Bauaufsichtsamt der Stadt X diese Grenzbebauung, weil sie nicht den Voraussetzungen des § 6 Bauordnung NW entspräche. Mit Schreiben des Bauaufsichtsamts vom 20.11.2006 (Bl. 59 d. A.) wurde eine nachträgliche Legalisierung nur für den Fall in Aussicht gestellt, dass eine schriftliche Zustimmung des Klägers zu der Grenzbebauung vorgelegt werde. Nur unter dieser Voraussetzung käme die Zulassung einer Abweichung nach § 73 Bauordnung NW in Betracht. Mit Schreiben vom 21.08.2008 (Bl. 107 d. A.) teilte das Bauaufsichtsamt mit, dass im Hinblick auf die Grenzgarage bei Vorliegen einer Nachbarzustimmung eine Abweichung von § 6 Abs. 11 Bauordnung NW zugelassen werde. Zur Legalisierung des Regallagers sei hingegen eine Abstandsflächenbaulast erforderlich.
Der Kläger behauptet, er habe den Beklagten bei den Gesprächen in 2004 in Aussicht gestellt, seine Zustimmung zu der beabsichtigten Grenzbebauung zu erteilen, falls die Beklagte zu 1. ihm im Gegenzug den gemieteten Grundstücksstreifen verkaufe. Das sei ihm auch in Aussicht gestellt worden, so dass er die Grenzbebauung zunächst hingenommen habe. In der Folgezeit sei er aber hinsichtlich des Grundstücksverkaufes immer wieder vertröstet worden bis dieser in dem Gespräch am 04.05.2005 aus steuerlichen Gründen endgültig abgelehnt worden sei.
Der Kläger sieht sein Grundstück dadurch beeinträchtigt, dass es mit den Abstandsflächen, die die nicht privilegierte Grenzbebauung der Beklagten auslöse, belastet werde. Im Fall einer künftigen weiteren Bebauung des eigenen Grundstücks müsse das Überdeckungsverbot gemäß § 6 Abs. 3 Bauordnung NW beachtet werden. Das führe auch zu einer Wertminderung des Grundstücks. Zudem führe das Regallager wegen seiner Höhe zu einer optischen Einengung seines Grundstücks. Die Sicht von der T G2 Feld auf sein Haus werde durch die Regalwand nahezu völlig verdeckt, so dass die Aufbringung einer Werbung zwecklos sei. Auf die vom Kläger überreichten Fotos (Hülle Bl. 85 d. A.) wird Bezug genommen.
Die Kosten für den Rückbau der Garage beziffert der Kläger mit 15.650,- €, die Kosten für die Erstellung und den Abbruch des Regallagers mit 32.250,- € (Anlage K6).
Der Kläger beantragt,
1.
die Beklagten gesamtschuldnerisch haftend zu verurteilen, dass auf dem Grundstück, G2 Feld 52, #### X/G2, Flurstück X zur Grenze des klägerischen Grundstücks G2 Feld 50, #### X/G2, Flurstück X hin errichtete Regallager zu beseitigen, soweit es die Höhe von 2 Metern übersteigt,
2.
die Beklagten gesamtschuldnerisch haftend zu verurteilen, die auf dem Grundstück G2 Feld 52, #### X/G2, Flurstück X zur Grenze des klägerischen Grundstücks G2 Feld 50, #### X, G2, Flurstück X hin errichtete Garage bis auf eine Länge von 9 Metern zu verkleinern.
Den weitergehenden Antrag auf vollständige Beseitigung des Regallagers hat er im Termin vom 05.03.2008 zurückgenommen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Bezüglich des zurückgenommenen Teils der Klage stellen sie Kostenantrag.
Die Beklagten behaupten, der Kläger habe bereits bei den Gesprächen Ende 2004 zugestimmt, dass an der Grenze eine 3 Meter hohe Regalkonstruktion errichtet werde. Er sei wegen seiner Kunden an einer ansehnlichen Einfriedigung gegenüber dem Bauhof interessiert gewesen. Es sei abgesprochen worden, dass zu seinem Grundstück hin eine 3 Meter hohe weiße Sichtschutzwand erstellt werden sollte. Auch mit der Grenzgarage sei der Kläger einverstanden gewesen. Von einem Verkauf des gemieteten Grundstücksstreifens sei damals noch gar nicht die Rede gewesen. Erstmals bei einem Gespräch nach Errichtung der Grenzbebauung Anfang 2005 habe der Kläger mitgeteilt, dass er den gemieteten Grundstücksstreifen lieber kaufen wolle, was aber aus steuerlichen Gründen abgelehnt worden sei. In dem schriftlichen Vereinbarungsentwurf – unterbreitet am 04.05.2005 – habe die bereits erteilte Zustimmung des Klägers zu der Grenzbebauung lediglich aus Gründen der Rechtssicherheit noch einmal schriftlich niedergelegt werden sollen.
Die Beklagten meinen, das Grundstück des Klägers werde durch die Grenzbebauung nicht beeinträchtigt. Es werde nicht mit Abstandsflächen belastet, weil die Bauaufsicht der Stadt X in Aussicht gestellt habe, sowohl für die Grenzgarage wie auch für das Regallager eine Abweichung gemäß § 73 Bauordnung NW zu erteilen (Beweis: Zeuge C. Die Sicht auf die weiße Regalwand sei jedenfalls besser als auf das Betriebsgelände.
Die Kosten für eine Kürzung der Garage beliefen sich auf 10.305,40 €. Der Rückbau des Regallagers auf eine Höhe von 2 Meter koste – bezogen auf die unstreitige Länge von 20 Metern – 9.483,63 €. Dem gegenüber betrage der Wertverlust für das Grundstück des Klägers maximal 5.400,- €, wenn man einen Grundstücksstreifen von 3 Meter Breite entlang der gemeinsamen Grenze mit einem Wert von 60,- €/qm zugrunde lege. Im Vergleich dazu seien die Aufwendungen für die Beklagten unverhältnismäßig.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivortrages wird auf die gewechselten Schriftsätze und ihre Anlagen sowie auf die Sitzungsprotokolle Bezug genommen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Klägers als Partei auf Antrag der Beklagten und durch Vernehmung des Zeugen M auf Antrag des Klägers. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Protokolle vom 05.03. und 30.07.2008 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig. Der Kläger hat neben den öffentlich-rechtlichen Abwehrrechten ein Rechtsschutzinteresse an der zivilrechtlichen Durchsetzung von Beseitigungsansprüchen. Nur so kann er einen eigenen Vollstreckungstitel erwirken.
Die Klage ist bezüglich der jetzt noch beantragten Beseitigung des Regallagers, soweit es eine Höhe von 2 Meter übersteigt, gemäß § 1004 Abs. 1 BGB auch begründet, wobei die Beklagten zu 2. und 3. als Gesellschafter der Beklagten zu 1. persönlich in gleichem Umfang mithaften.
Das Eigentum des Klägers wird durch die über 2 Meter hinausgehende Höhe der Regalwand beeinträchtigt. Die geschlossene Wand von immerhin 20 Metern Länge, die das bauordnungsrechtlich vorgesehene Maß von 2 Metern deutlich übersteigt, führt zu einer erheblichen optischen Einengung des Grundstücks des Klägers. Die deutlich über mannshohe Front schränkt die Sicht von dem und auf das Grundstück des Klägers spürbar ein. Bei zulässiger Höhe der Regalwand wäre der Blick erst durch das moderne Bürogebäude in über 10 Meter Abstand begrenzt. Die einengede Wirkung mag durch die helle Farbe etwas gemildert sein, sie bleibt aber bezogen auf die Größe des Grundstücks des Klägers eine wesentliche Beeinträchtigung. Deshalb kann die streitige Frage, ob das Grundstück des Klägers zusätzlich auch mit der Abstandsfläche, die die Regalwand gemäß § 6 Bauordnung NW grundsätzlich auslöst, belastet wird, oder ob insoweit eine Abweichung durch die Bauaufsichtsbehörde erteilt werden soll, offen bleiben. Auf die Vernehmung des Zeugen Y diesem Streitpunkt kommt es deshalb nicht an.
Der Kläger ist nicht verpflichtet, die Beeinträchtigungen durch die Überhöhe der Regalwand zu dulden.
Die Beklagten haben nicht bewiesen, dass der Kläger der Errichtung einer Regalwand von 3 Metern Höhe zugestimmt hätte. Die Darstellung des Klägers, er habe seine Zustimmung nur für den Fall in Aussicht gestellt, dass er im Gegenzug den seinerzeit gemieteten Grundstücksstreifen erwerben könne, ist durch die Beweisaufnahme nicht widerlegt. Der Kläger hat bei seiner Vernehmung als Partei seine unbedingte Zustimmung zu der Grenzbebauung nicht bestätigt. Andere Beweismittel haben die Beklagten nicht angeboten.
Eine Duldungspflicht analog § 912 BGB scheidet aus, weil die entsprechende Anwendung dieser Vorschrift bei der Unterschreitung von Grenzabständen auf Gebäude beschränkt ist (vgl. OLG L, NJW-RR 1993, 665 f). Die Regalwand ist kein Gebäude.
Der Kläger hat seinen Beseitigungsanspruch auch nicht durch die anfängliche Duldung der Grenzbebauung verwirkt. Der Kläger will von Anfang an deutlich gemacht haben, dass sein Einverständnis von dem Verkauf des gemieteten Grundstücksstreifens an ihn abhängig gewesen sei. Gegenteiliges haben die Beklagten nicht bewiesen.
Das Beseitigungsverlangen ist auch nicht unter Wirtschaftlichkeitsgesichtspunkten rechtsmissbräuchlich (vgl. hierzu BGH, NZM 2000, 106). Der Aufwand für die Kürzung des Regals erscheint nach Abwägung der beiderseitigen Interessen nicht "unbillig". Der einmalige Änderungsaufwand, den die Beklagten für eine Regalwand von 30 Metern Länge mit 14.225,45 € beziffert haben, beträgt bei der unstreitigen Länge von 20 Metern bei Ausführung durch eine Fremdfirma 9.483,63 €. Dieser Betrag rechtfertigt es nicht, den Kläger auf Dauer mit der optischen Einengung seines Grundstücks zu belasten. Die Beklagten hätten diesen Aufwand ohne weiteres vermeiden können, wenn sie vor Ausführung der von § 6 Bauordnung NW abweichenden Ausführung der Grenzbebauung eine eindeutige, dokumentierte Klärung herbeigeführt hätten.
Bezüglich der Grenzgarage ist die Klage unbegründet. Die Längenüberschreitung von 17 bis 20 cm führt zweifellos nicht zu einer spürbaren optischen Beeinträchtigung für das Grundstück des Klägers. Eine Störung ergibt sich für ihn auch nicht daraus, dass sein Grundstück mit der Abstandsfläche des Nachbargebäudes belastet wird.
Zwar ist die Garage der Beklagten nicht gemäß § 6 Abs. 11 Bauordnung NW privilegiert, weil danach nur eine Grenzgarage bis zu 9 Metern Länge an der Nachbargrenze ohne eigene Abstandsfläche zulässig ist. Die Bauaufsichtsbehörde hat aber ausweislich der Schreiben vom 20.11.2006 und vom 21.08.2008 eine Abweichung gemäß § 73 Bauordnung NW in Aussicht gestellt, falls der Kläger der Grenzgarage in ihrer jetzigen Länge zustimmt. Die Garage ist dann ohne eigene Abstandsfläche und in der Abstandsfläche eines Gebäudes zulässig. Das Grundstück des Klägers wird dann gerade nicht mit einer fremden Abstandsfläche belastet, die gemäß § 6 Abs. 2 Bauordnung NW durch eine Baulast gesichert werden müsste. Unter diesen Umständen ist es dem Kläger gemäß § 242 BGB verwehrt, seine Zustimmung zu der Grenzgarage in ihrer jetzigen Form zu verweigern.
Gemäß §§ 823, 249, 250 BGB sind die Beklagten verpflichtet, an den Kläger die angefallenen vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten zu zahlen, soweit sie auf den begründeten Teil seiner Beseitigungsansprüche entfallen. Von dem Gegenstandswert von insgesamt 14.000,- € entfallen wertmäßig 6.000,- € auf den Antrag, die Regalwand zu beseitigen, soweit ihre Höhe 2 Meter übersteigt. Unter Berücksichtigung einer 1,8-Gebühr, die bei einer Bausache mit zivilrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Problematik angemessen erscheint, ergibt sich ein Betrag von 608,40 € zuzüglich 20,- € Postpauschale zuzüglich 19 % Mehrwertsteuer, das sind insgesamt 747,80 €.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 92, 269 Abs. 3, 709 ZPO.