WEG: Nutzungsuntersagung für Umnutzung Schwimmhalle zu Wohnung trotz Alleineigentum
KI-Zusammenfassung
Die Antragsgegner wandten sich mit sofortiger Beschwerde gegen die amtsgerichtliche Untersagung, ein auf ihrem Alleineigentumsflurstück gelegenes Gebäude (ehem. Schwimmhalle) als Wohnung zu nutzen. Das LG hielt den WEG-Rechtsweg für eröffnet, weil das Vorhaben untrennbar mit Änderungen und Inanspruchnahmen innerhalb der Wohnungseigentumsanlage verbunden ist. Die Beschwerde blieb ohne Erfolg: Aus §§ 1004 BGB, 14 Abs. 1, 15 Abs. 3 WEG bestehe ein vorbeugender Unterlassungsanspruch wegen drohender intensiverer Nutzung und Belastung des Gemeinschaftseigentums (Zuwegung, Besucher- und Lärmbelastung). Die Bestandskraft der Baugenehmigung stehe dem nicht entgegen; zudem sei öffentliches Baurecht im WEG-Verfahren zu berücksichtigen.
Ausgang: Sofortige Beschwerde gegen die Untersagung der Wohnnutzung des ehemaligen Schwimmbadgebäudes zurückgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Ein vorbeugender Unterlassungsanspruch auf Nutzungsuntersagung kann nach §§ 1004 BGB, 14 Abs. 1, 15 Abs. 3 WEG bestehen, wenn erstmals eine künftige Beeinträchtigung von Rechten der Wohnungseigentümer droht.
Der Rechtsweg nach § 43 WEG ist weit auszulegen und erfasst auch Streitigkeiten, die von einem einheitlichen Bau- und Nutzungsvorhaben ausgehen, das Alleineigentum eines Miteigentümers mit gemeinschaftsbezogenen Auswirkungen untrennbar verbindet.
Maßgeblich für die Beurteilung der Zulässigkeit eines Gebrauchs ist, ob die Nutzung von Sonder- oder Alleineigentum zu einer intensiveren Inanspruchnahme des Gemeinschaftseigentums führt und dadurch Nachteile über das unvermeidliche Maß hinaus entstehen können (§ 14 Abs. 1 WEG).
Die Bestandskraft einer Baugenehmigung schließt wohnungseigentumsrechtliche Abwehransprüche nicht aus; die zivilrechtliche Beurteilung der Duldungspflichten bleibt hiervon unberührt.
Im Rahmen der nach § 15 Abs. 3 WEG vorzunehmenden Interessenabwägung kann das öffentliche Baurecht als Gesichtspunkt berücksichtigt werden, insbesondere wenn das Vorhaben mit baurechtlichen Vorgaben unvereinbar ist.
Tenor
Die sofortige Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluss des Amtsgerichts Essen-Steele vom 19.11.2004 (10 II 9/04) wird zurückgewiesen.
Die Beschwerdeführer tragen die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens.
Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.
Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren wird auf 25.000,00 € festgesetzt.
Gründe
I.
Die Beteiligten zu 1) bis 4) sind Miteigentümer der Wohnungseigentumsanlage B-Straße … in F, Verwalterin ist die Firma M.
Das Grundstück war im Grundbuch von C eingetragen, bevor durch Teilungserklärung vom 05.07.1983 Sondereigentum an den jeweiligen Wohnungen und Teileigentum an den nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Garagen) gebildet wurde. Dieses war im Grundbuch von C1 eingetragen.
Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus zwei Doppelhaushälften und den Flurstücken … und ... . Entlang der hinteren Hausgrenze der Doppelhaushälften befinden sich 10 Garagen, die zusammen mit den Wohngebäuden 1972 bauaufsichtsrechtlich genehmigt und in den Jahren 1972 bis 1994 errichtet wurden. Die rechts außen gelegenen Doppelgaragen (Sondereigentum Nr. … und …) stehen im Sondereigentum der Antragsgegner. An die Doppelgarage schließt sich das Flurstück … an, das im Alleineigentum der Antragsgegner steht. Auf diesem Flurstück befindet sich ein Anbau, der ursprünglich als Schwimmhalle konzipiert und so auch mit Baugenehmigung des Oberstadtdirektors F vom 16.10.1972 genehmigt war. Die Schwimmhalle ist nie fertiggestellt worden.
Weiterhin besteht eine Grunddienstbarkeit dergestalt, dass der Eigentümer des Flurstücks … berechtigt ist, die Flurstücke … zu begehen und zu befahren und Versorgungsleitungen zum Grundstück … zu verlegen und zu unterhalten.
Den Antragsgegnern wurde am 04.10.1993 eine Baugenehmigung sowie am 02.09.1994 eine erste Nachtragsbaugenehmigung vom Oberstadtdirektor der Stadt F dergestalt erteilt, dass der beantragte Umbau und die Nutzungsänderung des „vorhandenen“ Schwimmbades zu einer Wohnung durchgeführt werden kann. Die Baugenehmigung sieht unter anderem vor, dass in die auf dem Flurstück vorhandene Doppelgarage eine Trennwand eingezogen und die bisher im Bereich vor der zur Schwimmhalle führenden Tür genehmigte Garagennutzung aufgehoben wird. Die Antragsteller legten Widerspruch gegen die erteilte Baugenehmigung ein, der mit Widerspruchsbescheid vom 4. Dezember 1998 zurückgewiesen wurde. Die Klage der Antragsteller vor dem Verwaltungsgericht H wurde durch Urteil von Mai 2001 zurückgewiesen. Zur Begründung führte das Gericht aus, dass die Klage unzulässig sei, da bei einem nach WEG aufgeteilten Grundstück die wechselseitigen Rechte der Sondereigentümer und damit auch die Abwehrrechte gegen Störungen auf dem Grundstück durch dieses Gesetz in verfahrensrechtlicher und in materiellrechtlicher Hinsicht besonders geregelt seien. Auch der Antrag der Antragsteller auf Zulassung zur Berufung wurde vom Oberverwaltungsgericht NRW mit Beschluss vom 29. Juli 2003 abgelehnt.
Mitte 2003 begannen die Antragsgegner mit Arbeiten an der Schwimmhalle.
Erstinstanzlich sind die Antragsteller der Auffassung gewesen, die geplante Nutzung der ehemaligen Schwimmhalle als Wohnung sei unzulässig, da die im Verwaltungswege angefochtenen Baugenehmigungsbescheide rechtswidrig seien. Dies hätten auch das Verwaltungsgericht und das OVG NRW bestätigt. Jedenfalls verstießen die geplanten Baumaßnahmen gegen bestehendes Wohnungseigentumsrechts und die Teilungserklärung, da für die geplanten Maßnahmen die Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer nicht erteilt worden sei. Die Antragsgegner seien auch nicht berechtigt, für sämtliche Versorgungen des in ihrem Alleineigentum stehenden Flurstücks … die Hauptversorgung der Wohnungseigentümergemeinschaft B-Straße … in Anspruch zu nehmen. Auch die Mitbenutzung der Heizungsanlage der Wohnungseigentümergemeinschaft sei von den Antragstellern nicht zu dulden. Aus dem Grundbuch ergebe sich allenfalls ein Recht dahin, dass die Versorgungsleitungen über die im Gemeinschaftseigentum stehende Zuwegung zu dem Objekt B-Straße … umverlegt werden könnten. Es stelle auch eine zusätzliche Belastung der Miteigentümer dar, dass nunmehr über das im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Grundstück der gesamte Zugangsverkehr der zu erstellenden Wohnung abgewickelt werden solle. In jedem Fall handele es sich um eine größere Beeinträchtigung, als sie durch eine Benutzung des dahinterliegenden Gebäudes als Privatschwimmbad erfolge.
Erstinstanzlich haben die Antragsteller einen Auskunftsanspruch für erledigt erklärt und beantragt,
1. den Antragsgegnern zu untersagen, den Nutzungszweck der in ihrem Sondereigentum stehenden, im rückwärtigen Teil des Grundstücks B-Straße … in … F rechts außen gelegenen Doppelgarage (Nr. … und …) dergestalt zu ändern, dass ein Teil dieser Doppelgarage seine Funktion als Garage verliert und nur noch als Eingangsbereich zum sich westlich unmittelbar anschließenden Gebäude auf der Gemarkung C dient; es den Antragsgegnern insbesondere zu untersagen, an der Frontansicht der bezeichneten Doppelgarage bauliche Veränderungen vorzunehmen;
2. es den Antragsgegnern zu untersagen, das auf der Parzelle Gemarkung C befindliche Gebäude als Wohnung zu nutzen bzw. von Dritten nutzen zu lassen;
3. es den Antragsgegnern zu untersagen, die Versorgungseinrichtungen der Wohnungseigentümergemeinschaft B-Straße … in … F für die Versorgung des auf der Parzelle Gemarkung C befindliche Gebäudes (B-Straße …) mit Wasser, Strom, Warmwasser, Wärme, Telekommunikation sowie für die Entwässerung in Anspruch zu nehmen, sowie es den Antragsgegnern anzudrohen, für jeden Fall der Zuwiderhandlung ein Ordnungsgeld bis zur Höhe von 250.000,00 € oder eine Ordnungshaft bis zu sechs Monaten gegen sie festzusetzen.
Die Antragsgegner haben beantragt, die Anträge zurückzuweisen.
Sie haben erstinstanzlich folgende Behauptungen und Rechtsansichten geäußert:
Der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer zu den geplanten Baumaßnahmen bedürfe es nicht, da die übrigen Miteigentümer nicht in ihren Rechten beeinträchtigt würden. Zudem sei die erteilte Baugenehmigung für die Umgestaltung der Garagen und des angrenzenden Grundstücks rechtskräftig. Von einer Umgestaltung des Nutzungszwecks könne keine Rede sein, da die Garage nicht zu Wohnzwecken genutzt werde. Die Schaffung eines Stellplatzes sei nicht notwendig, da diese Pflicht durch Zahlung eines Geldbetrages abgelöst worden sei. Eine Schlupftür habe sich von Beginn an in dem Garagentor befunden. Die geplante Veränderung und Teilung der Garagenanlage in zwei Einzelgaragen stelle keine die übrigen Miteigentümer beeinträchtigende bauliche Veränderung dar. Im Übrigen sei den Antragsgegnern gestattet worden, die ursprüngliche Doppelgarage Nr. … und … in zwei Einzelgaragen umzuwandeln. Öffentlich-rechtliche Vorschriften stünden geplanten Bauvorhaben nicht entgegen, da die Baugenehmigung rechtskräftig sei.
Die von den Antragstellern behauptete zusätzliche Belastung durch Benutzung, Besucher und Lieferanten der zu erstellenden Wohnung wird bestritten.
Die Versorgung mit Strom soll in der Weise erfolgen, dass ein Stromhauptzähler für das Gebäude B-Straße … installiert werde. Hierzu müsse das sich in einem Leerrohr befindliche Stromkabel ausgetauscht werden, dann werde vom Stromverteiler des Hausanschlusses der Häuser B-Straße … ein Kabel mit einem größeren Leitungsquerschnitt durch das vorhandene Leerrohr geführt und der Stromverbrauch des Gebäudes B-Straße … nur noch an dem Stromhauptzähler erfasst und darüber abgerechnet.
Zur Versorgung der geplanten Wohnung mit Gas werde nach Verlegung des Gaszählers aus dem Kellerraum in den Heizungskeller ein separater Gashauptzähler für das Gebäude B-Straße … installiert und der Gasverbrauch des Gebäudes dann nur noch an diesem separaten Gashauptzähler erfasst und abgerechnet.
Bereits jetzt könnten die Wasserversorgungskosten für das Gebäude B-Straße … aus den Gesamtkosten herausgerechnet werden, da sich dort zur Zeit ein Wasserzwischenzähler befinde. Im Heizungskeller des Hauses B-Straße … könne an dem Abzweig der Wasserleitung zu dem Gebäude … ein weiterer zusätzlicher Wasserzwischenzähler installiert werden, um den Wasserverbrauch des Gebäudes … zu kontrollieren. Die Entwässerung solle so durchgeführt werden, wie für das ursprünglich geplante Schwimmbad auf dem Grundstück der Antragsgegner.
Mit Beschluss vom 19.11.2004 hat das Amtsgericht F1 folgendes beschlossen:
I.
Den Antragsgegnern wird untersagt, die in ihrem Sondereigentum stehende, im rückwärtigen Teil des Grundstücks „B-Straße …“ in … F rechts außen gelegene Doppelgarage dergestalt zu ändern, dass die Doppelgarage Nr. …/Nr. … umgewandelt wird in zwei Einzelgaragen, wobei beide Garagen ein Einzelgaragentor und die Garage Nr. … eine entsprechende Schlupftür erhält und die Einzelgarage durch ein sichtbaren Mauerwerkspfeiler getrennt werden.
II.
Den Antragsgegnern wird es untersagt, das auf der Parzelle Gemarkung C befindliche Gebäude als Wohnung zu nutzen bzw. von Dritten nutzen zu lassen.
III.
Den Antragsgegnern wird es untersagt, die Versorgungseinrichtungen der Wohnungseigentümergemeinschaft „B-Straße …“ in … F zum Zwecke der Versorgung des auf der Parzelle Gemarkung C befindlichen Gebäudes (B-Straße …) mit Wasser, Strom, Warmwasser, Wärme, Telekommunikation sowie die Entwässerung zu verändern und die entsprechenden Versorgungseinrichtungen zur Versorgung der genannten Parzelle zu Wohnzwecken zu nutzen.
Im Übrigen werden die Anträge der Antragsteller zurückgewiesen.
Dieser Beschluss ist dem Prozessbevollmächtigten der Antragsgegner durch Empfangsbekenntnis am 13.12.2004 zugestellt worden.
Die Antragsgegner haben mit Schriftsatz vom 22.12.2004, bei Gericht am selben Tage eingegangen, hiergegen sofortige Beschwerde eingelegt.Die zunächst vollumfänglich eingelegte sofortige Beschwerde ist mit Schriftsatz vom 08.02.2005 zu Punkt 1. und 3. zurückgenommen worden.
Die Beschwerdeführer sind nunmehr der Ansicht, da das Grundstück Nr. … sich im Alleineigentum der Antragsgegner befinde, könne über das WEG-Recht im Wege der freiwilligen Gerichtsbarkeit keine Nutzungsuntersagung erfolgen. Sie bestreiten weiterhin, dass eine Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer durch Besucher u.ä. in Betracht kommt.
Sie beantragen,
den Beschluss des Amtsgerichts F1 vom 19.11.2004 zu Punkt 2. aufzuheben.
Die Antragsteller beantragen,
die sofortige Beschwerde zurückzuweisen.
Sie sind der Ansicht, die Nutzung des Flurstücks … hätte mangels anderer Zuwegung zwangsläufig Auswirkungen auf das Flurstück … . Es handele sich, wie vom Verwaltungsgericht H festgestellt, um ein einheitliches Baunutzungsvorhaben, welches nicht aufgespalten werden könne. Die Nutzung des Schwimmbadgebäudes wirke sich zwangsläufig auf die Nutzung der davor befindlichen Garage und des wiederum davor befindlichen Gemeinschaftseigentums aus. Das Grundstück und die Garage müssten als Zuweg von den Bewohnern durchschritten werden und es käme eine zusätzliche Belästigung und Belastung der Wohnungseigentümer hierdurch in Betracht.
II.
Die sofortige Beschwerde ist zulässig.
Gemäß § 17 Abs. 5 GVG ist die Zuständigkeit vom Rechtsmittelgericht nicht zu prüfen. Ohnehin wäre aber der Rechtsweg nach § 43 WEG eröffnet, da dieser weit auszulegen ist und für alle sich aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer untereinander ergebenden Rechte und Pflichten mit den dort genannten Ausnahmen gilt. Da hier darum gestritten wird, um Nutzung und bauliche Änderung des Flurstücks … Auswirkungen auf die Wohnungseigentumsgemeinschaft haben, und die Bauvorhaben des Flurstücks … mit dem Flurstück … untrennbar verbunden sind, ist das Verfahren nach Wohnungseigentumsrecht zu führen und die Zuständigkeit gegeben.
Die Beschwerdefrist ist gewahrt.
Die sofortige Beschwerde ist jedoch unbegründet.
Aus §§ 1004 BGB, 15 Abs. 3 , 14 Absatz 1 WEG besteht ein Anspruch auf Nutzungsuntersagung. Dieser ist in Form eines vorbeugenden Unterlassungsanspruchs dann zulässig, wenn eine künftige Beeinträchtigung erstmals droht. Diese Voraussetzung ist hier gegeben, da eine Beeinträchtigung der Rechte der übrigen Wohnungseigentümer aus §§ 14 Absatz 1, 15 Absatz 3 WEG droht.
Denn gemäß § 15 Abs. 3 Wohnungseigentümergesetz kann jeder Wohnungseigentümer einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich eine Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Gemäß § 14 Abs. 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instandzuhalten und von diesem sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil erwächst und er hat für diese Pflichten gemäß § 14 Nr. 2 WEG durch solche Personen zu sorgen, denen er die Benutzung der im Sonder- oder Miteigentum stehenden Grundstücks- oder Gebäudeteile überlässt.
Dieser Anspruch richtet sich also zunächst nur gegen Miteigentümer. Hier besteht aber die Situation, dass die Antragsgegner Alleineigentümer des Flurstücks … und Miteigentümer der Wohnungseigentumsanlage sind. Dabei handelt es sich jedoch um ein einheitliches Bauvorhaben, die Nutzungsänderung und geplante bauliche Änderung des Flurstücks … ist untrennbar mit Änderungen auf dem Flurstück … verbunden und kann nicht in einen dem Flurstück … und einen auf dem Flurstück … liegenden Teil aufgespalten werden. Denn die auf den bezeichneten Flurstücken liegenden Teile des Bauvorhabens haben für sich alleine betrachtet keine eigenständige Funktion und keinen eigenständigen Bestand und können nur als unselbstständige Teile innerhalb des einheitlichen Gesamtvorhabens bewertet werden. Damit sind die Antragsgegner die Anspruchsgegner eines Anspruchs aus §§ 14 Abs. 1, 15 Abs. 3 WEG, da eine Beeinträchtigung von einem geplanten einheitlichen Bauvorhaben ausgeht, das sowohl das Flurstück … als auch das Flurstück …, also sowohl mit Eigentum als auch Alleineigentum betrifft.
Durch die Nutzung der Garage als Wohnung entstehen Beeinträchtigungen des Gemeinschaftseigentums dadurch, dass der Zugang zu der geplanten Wohnung zwangsläufig über Gemeinschaftseigentum erfolgen muss, und so mehr Besucherverkehr und entsprechende Lärmbelästigung erfolgt, als durch die Nutzung einer Schwimmhalle erfolgt wäre. Dies stellt eine intensivere Nutzung des Gemeinschaftseigentums dar, die von den Antragstellern nicht zu dulden ist.
Dem steht nicht entgegen, dass die Baugenehmigung bestandskräftig ist. Denn nach § 48 VwVfG kann ein Verwaltungsakt, auch nachdem er unanfechtbar geworden ist, ganz oder teilweise zurückgenommen werden, wenn er rechtswidrig ist. Selbst wenn die Baugenehmigung hier also unanfechtbar ist, könnte die Behörde diese bei Rechtswidrigkeit trotzdem zurücknehmen.
Weiterhin ist gemäß § 43 Abs. 2, 15 Abs. 3 WEG im Rahmen des dort eröffneten Ermessens das öffentliche Baurecht zu berücksichtigen. Aus dem Beschluss des OVG vom 29.07.2003 ergibt sich, dass die Bescheide vom 04.10.1993 (die Baugenehmigung) und vom 29.09.1994 (Befreiung von Abstandsflächen) mit öffentlichen Baurecht unvereinbar sind. Dies stellt ebenfalls eine Beeinträchtigung des geplanten Vorhabens dar, die von den Antragstellern nicht zu dulden ist.
Da die Voraussetzungen des § 1004 BGB erfüllt sind, und durch das geplante Vorhaben eine künftige Beeinträchtigung der Antragsteller vorliegt, wird ein Verhalten geschuldet, das den Nichteintritt der drohenden Beeinträchtigung bewirkt (Palandt/Bassenge, § 1004 BGB, Rdnr. 34).
Ursache der künftigen Beeinträchtigung ist die beabsichtigte Nutzung der Schwimmhalle als Wohnung durch sich selbst oder durch Dritte. Der Nichteintritt der drohenden Beeinträchtigung kann lediglich dadurch begegnet werden, dass diese beabsichtigte Nutzung zu untersagen ist.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 47 WEG. Danach trägt der unterliegende Teil die Kosten des Beschwerdeverfahrens. Es bestand vorliegend kein Anlass, von dem Grundsatz abzuweichen, dass eine Erstattung außergerichtlicher Kosten nicht stattfindet.
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diese Entscheidung ist das Rechtsmittel der sofortigen weiteren Beschwerde gegeben, wenn die Entscheidung auf einer Verletzung des Gesetzes beruht. Die sofortige weitere Beschwerde ist beim Amtsgericht, Landgericht Essen oder Oberlandesgericht Hamm einzulegen, und zwar schriftlich oder zu Protokoll des Rechtspflegers. Erfolgt die Einlegung schriftlich, muss das Schriftstück von einem Rechtsanwalt unterzeichnet sein. Das Rechtsmittel muss binnen zwei Wochen ab Zustellung der Entscheidung bei einem der vorbezeichneten Gerichte eingehen.