Erbbaurecht: 'derzeitige wirtschaftliche Verhältnisse' als allgemeiner Maßstab, nicht örtlich
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin begehrt festzustellen, dass der Erbbauzins zum 1.1.1992 nach den örtlichen wirtschaftlichen Verhältnissen zu ermitteln sei. Streitpunkt ist die Auslegung der Anpassungsklausel in § 6 des Erbbaurechtsvertrags. Das Landgericht interpretiert den Begriff im Anschluss an die BGH-Rechtsprechung als Bezug auf die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse und weist die Klage ab. Eine Anpassung wegen gestiegener Bodenwerte wird damit ausgeschlossen; der Wegfall der Geschäftsgrundlage wird verneint.
Ausgang: Klage auf Feststellung, dass der Erbbauzins nach örtlichen Verhältnissen zu ermitteln sei, wird abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Der Begriff ‚derzeitige wirtschaftliche Verhältnisse‘ in einer Erbbauzinsanpassungsklausel ist im Sinne der ständigen Rechtsprechung als Bezug auf die allgemeinen (nicht die örtlichen) wirtschaftlichen Verhältnisse auszulegen.
Änderungen der Grundstücks- oder Bodenwertverhältnisse bleiben bei einer solchen Anpassungsklausel grundsätzlich außer Betracht, sowohl zugunsten als auch zulasten des Erbbauberechtigten.
Eine Klausel, die die Berücksichtigung der Veränderung der Lebenshaltungskosten vorsieht und die Festsetzung durch einen von der IHK zu ernennenden Sachverständigen nach billigem Ermessen regelt, entspricht einer Regelung im Sinne von § 9a Erbbauverordnung und zielt auf allgemeine wirtschaftliche Entwicklungen ab.
Ein Anpassungs- oder Abänderungsanspruch aus den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage ist ausgeschlossen, wenn der Vertrag ausdrücklich eine Anpassungsklausel enthält, die Änderungen des Bodenwerts ausschließt.
Die Feststellungsklage ist zulässig, um das für die Bestimmung eines Schiedsgutachtens maßgebliche Rechtsverhältnis zu klären (vgl. § 256 ZPO).
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin darf die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 1.950,-- DM abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leistet.Als Sicherheit gilt auch die unbefristete und selbstschuldnerische Bürgschaft einer deutschen Großbank oder öffentlichen Sparkasse.
Tatbestand
Durch notariellen Erbbaurechtsvertrag vom 9.4.1962 bestellten die Klägerin und ihre damals mit ihr in ungeteilter Erbengemeinschaft lebende Mutter T ein Erbbaurecht zugunsten der Beklagten für die Zeit bis zum Ende des Jahres 2041 an dem im Klageantrag bezeichneten Grundstück, welches damals die Bezeichnung „P-Straße …“ trug. Das Grundstück wird zu gewerblichen Zwecken genutzt. Die L AG betreibt dort ein Kaufhaus „L1“. Die Beklagte ist eine Tochtergesellschaft der L AG. Die ursprüngliche Grundbuchbezeichnung nach § 1 des Erbbaurechtsvertrages änderte sich 1966 durch katastermäßige Berichtigung in die jetzige Straßenbezeichnung „I-Straße …“. Das Grundbuchblatt … erhielt 1974 die Grundbuchblatt-Nummer … .
In der Folgezeit beerbte die Klägerin ihre Mutter T. Seither ist die Klägerin die Alleineigentümerin des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks.
Die Parteien streiten über die in § 6 des Erbbaurechtsvertrages enthaltene Anpassungsklausel, die, soweit hier von Interesse, lautet:
§ 6
„Der Erbbauzins beträgt 7.800,-- DM jährlich …
Alle zehn Jahre, und zwar erstmalig zum 1. Januar 1972 wird für die folgenden zehn Jahre der Erbbauzins erneut den derzeitigen wirtschaftlichen Verhältnissen entsprechend festgesetzt.
Das gleiche gilt bei einer außergewöhnlichen Änderung der wirtschaftlichen Verhältnisse, die in der Zwischenzeit eintreten sollte.
Falls eine gütliche Einigung hierüber nicht zu erzielen ist, setzt ein von der zuständigen Industrie- und Handelskammer zu ernennender Sachverständiger den Erbbauzins nach billigem Ermessen fest, wobei die Veränderung der Lebenshaltungskosten zu berücksichtigen ist.
Die Kosten eines solchen Gutachtens tragen die Vertragsteile je zur Hälfte.“
Zum 1.1.1982 wurde der erhöhte Erbbauzins einvernehmlich auf insgesamt 14.000,-- DM jährlich festgesetzt.
In der Zeit zwischen dem 1.1.1982 und 1.1.1992 wurde die Attraktivität des Grundstücks deutlich gesteigert. Die P-Straße wurde zur Fußgängerzone ausgebaut und an die bereits bestehende Fußgängerzone der I-Straße angebunden. Diese ist die Hauptgeschäftstraße in H. Beiderseits der P-Straße entstand eine durchgehende Schaufensterfront zur I-Straße. Entlang der S-Straße entstanden zusätzlich zahlreiche neue Geschäftslokale mit einer nahezu lückenlosen Schaufensterfront beiderseits der S-Straße bis zum Grundstück der Klägerin.
Unter dem 1.4.1992 beanspruchte die Klägerin die Anpassung des Erbbauzinses an die geänderten wirtschaftlichen Verhältnisse zum 1.1.1992. Durch Schreiben ihres Prozeßbevollmächtigten vom 7.8.1992 bezifferte sie ihr Anpassungsverlangen auf einen Erbbauzins von jährlich 42.109,-- DM mit der Begründung, daß der ermittelte Steigerungssatz von 200,78 % gegenüber dem vorherigen Erbbauzins hauptsächlich aus der Anhebung des Bodenwertes in der P-Straße resultiere. Dieser Berechnung des Erbbauzinses widersprach die Beklagte.
Die Klägerin vertritt die Auffassung, daß unter den in § 6 des Erbbaurechtsvertrages genannten „derzeitigen wirtschaftlichen Verhältnissen“ die örtlichen wirtschaftlichen Verhältnisse für die Anpassung des Erbbauzinses maßgebend seien.
Die Klägerin beantragt,
festzustellen, daß die erneute Festsetzung des Erbbauzinses zum 1.1.1992 nach § 6 des Erbbaurechtsvertrages vom 9.4.1962 (UR-Nr. … des Notars T1 in H) für das Teilgrundstück I-Straße … (vormals: P-Straße …) in H (Amtsgericht H1, Grundbuch von C, Blatt …) die Ermittlung des Grundstückswerts nach den örtlichen wirtschaftlichen Verhältnissen des vorgenannten Grundstücks vorzunehmen ist (nicht nach den „allgemeinen“ wirtschaftlichen Verhältnissen auf Bundesebene der Bundesrepublik Deutschland).
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie ist der Ansicht, daß die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse für die Anpassung des Erbbauzinses maßgebend seien.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien in den Einzelheiten wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst überreichten Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Feststellungsklage ist zulässig (§ 256 ZPO); denn die Parteien eines Schiedsgutachtenvertrages können im Wege der Feststellungsklage den Inhalt eines für die Leistungsbestimmung durch den Schiedsgutachter maßgeblichen Rechtsverhältnisses klären lassen (vgl. BGH NJW 1982, 1878 ff). Die Klage ist jedoch nicht begründet.
Nach Auffassung der Kammer ergibt sich aus § 6 Abs. 4 des Erbbaurechtsvertrages vom 9.4.1962 nicht eine der Klägerin günstige Auslegung für die Anpassung des Erbbauzinses. In diesem Zusammenhang ist zunächst zu berücksichtigen, daß die Parteien bei Abschluß des Erbbaurechtsvertrages den Erbbauzins gerade nicht nach einem bestimmten Prozentsatz des Grundstückswertes bemessen haben. Ansonsten hätte die Formulierung nahegelegen, daß der Erbbauzins entsprechend der Entwicklung des Grundstückswertes des Erbbaugrundstücks anzupassen sei. Vielmehr sollte ersichtlich eine dem § 9 a Erbbauverordnung entsprechende Regelung getroffen werden, was auch durch den systematischen Zusammenhang, in dem § 6 Abs. 4 steht, deutlich wird. Ausdrücklich wird nämlich insoweit festgelegt, daß ein von der zuständigen Industrie- und Handelskammer zu ernennender Sachverständiger den Erbbauzins nach billigem Ermessen festzulegen hat, „wobei die Veränderung der Lebenshaltungskosten zu berücksichtigen ist.“
Ausgehend von der Zielsetzung einer solchen Anpassungsklausel ist danach mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes der Begriff der „derzeitigen wirtschaftlichen Verhältnisse“ mit den allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnissen gleichzusetzen. Danach haben aber Änderungen der Grundstückswertverhältnisse außer Betracht zu bleiben, sowohl dem Erbbauberechtigten günstige als auch ihm ungünstige Entwicklungen des Bodenwerts.
Dies gilt nach Ansicht der Kammer auch für gewerblich genutzte Grundstücke. Insoweit ist zu berücksichtigen, daß das Grundstück auch schon zum Zeitpunkt des Abschlusses des Erbbaurechtsvertrages gewerblich genutzt wurde. Zwar ist nicht zu verkennen, daß die inzwischen eingetretene Steigerung der Attraktivität des Grundstücks P-Straße … nunmehr allein der Beklagten zugute kommt. Dies ist jedoch Folge des zwischen den Parteien geschlossenen Erbbaurechtsvertrages, der keine andere Regelung vorsieht. Anderenfalls würde die Beklagte bei der Anpassung des Erbbauzinses nunmehr fast so gestellt, als würde sie unter den heutigen Konditionen einen entsprechenden Vertrag abschließen. Dies ist aber gerade nicht Sinn und Zweck der zwischen den Parteien vereinbarten Anpassungsklausel.
Schließlich ist der Klägerin entgegenzuhalten, daß sie selbst in ihrem Erhöhungsverlangen vom 26.1.1982 wörtlich auf die „Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse“ im Sinne des § 9 a Erbbauverordnung abstellt. Auch dies zeigt, daß die Klägerin – zumindestens früher – von den allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnissen bei der Anpassung des Erbbauzinses ausgegangen ist.
Auch eine Anpassung des Erbbaurechtsvertrages nach den von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage ist vorliegend entgegen der Ansicht der Klägerin nicht angezeigt; denn der Erbbaurechtsvertrag enthält in § 6 eine Anpassungsklausel, wonach – im Sinne vorstehender Auslegung – Änderungen der Grundstückswertverhältnisse gerade außer Betracht bleiben sollen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Ziff. 11 ZPO.