Klage auf Feststellung des Mieter-Vorkaufsrechts (§577 BGB) abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Mieterin begehrt Feststellung, dass durch Ausübung ihres Vorkaufsrechts nach §577 BGB ein Kaufvertrag mit der Verkäuferin zustande gekommen sei. Das Gericht erkennt, dass Wohnungseigentum erst von den Erwerbern ohne Beteiligung der Beklagten begründet wurde. Eine Umgehungsabsicht oder eine nach außen getragene Umwandlungsabsicht der Verkäuferin ist nicht substantiiert dargelegt. Die Klage wird deshalb abgewiesen.
Ausgang: Feststellungsklage wegen Ausübung des Vorkaufsrechts nach §577 BGB als unbegründet abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters nach §577 BGB setzt voraus, dass die Umwandlungsabsicht zur Begründung von Wohnungseigentum sich konkret nach außen manifestiert hat und nicht allein vom Erwerber verwirklicht wird.
Allein die gleichzeitige Beurkundung von Kaufvertrag und Teilungserklärung oder das Vorliegen einer Abgeschlossenheitsbescheinigung begründet ohne weiteren Vortrag keine zwingende Schlussfolgerung auf eine Umgehungsabsicht des Verkäufers.
Wer geltend macht, der Verkäufer habe bewusst Maßnahmen zur Umgehung des Vorkaufsrechts getroffen, muss dies substantiiert darlegen; bloße Indizien genügen insoweit nicht.
Ist das Wohnungseigentum erst durch den Erwerber ohne Mitwirkung des Verkäufers begründet worden, liegt regelmäßig kein Vorkaufsfall nach §577 BGB vor.
Bei Erledigung eines Teilsrechtsstreits kann die Kostenentscheidung gemäß §§ 92, 91a ZPO dem Erfolg zum Zeitpunkt der Erledigung angepasst werden.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin zu 91 %, die Beklagte zu 9 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Beklagte gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages.
Die Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn die Klägerin nicht vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Wie im Laufe des Rechtsstreits unstreitig geworden ist, ist die Klägerin Mieterin einer Wohnung im Hause T-Straße in U (1. OG rechts). Vormalige Eigentümerin des Objekts war die Beklagte.Mit notariellem Kaufvertrag vom 11.03.09 des Notars M in U (UR-Nr. …) verkaufte die Beklagte das Objekt an die Erwerber N, U1 und N. Wegen des Kaufvertrages wird auf die Anlage zur Klageschrift K3 (Blatt 10 ff. der Akte) und auf die Anlage K8 (Blatt 74 der Akte) verwiesen. Das Objekt beinhaltete 4 Wohnungen und wurde zum Kaufpreis von 120.000,00 Euro veräußert.Die Eigentumsumschreibung erfolgt am 30.07.2009.
Am Tage des Kaufvertragsabschlusses (11.03.2009) ließen die Erwerber des Objekts unter der UR-Nr. … bei dem Notar M eine Teilungsvereinbarung gemäß § 3 WEG beurkunden. Aus II. der notariellen Urkunde, wegen deren Inhaltes im Einzelnen auf Blatt 25 ff. der Akte verwiesen wird, ergibt sich, dass eine Abgeschlossenheitsbescheinigung des Landratsamts U2 zum Aufteilungsplan mit Bescheid vom 22.01.2009 erteilt worden war.
Mit Schreiben vom 05.05.2009 (Blatt 63 der Akte) teilte die E Immobilien GmbH & Co. KG der Klägerin mit, dass die von ihr bewohnte Wohnung verkauft wurde.Mit Schreiben vom 07.09.2009 bat die Klägerin unter Hinweis auf das gesetzliche Vorkaufsrecht nach § 577 Abs. 2 BGB um Auskünfte. Dieses Begehren wies die Beklagte mit Email vom gleichen Tage unter Hinweis darauf, es sei kein Wohnungseigentum begründet worden, zurück.Erneut forderte die Klägerin die Beklagte mit Schreiben vom 20.08.2009 auf. Dieses Begehren wies die Beklagte mit Schreiben vom 02.09.2009 mit der zuvor genannten Begründung zurück. Unter dem 11.03.2009 teilte die Beklagte mit, Wohnungseigentum sei durch die Erwerber ohne Zutun der Beklagten begründet worden.Mit Schreiben vom 13.09.2009 (Blatt 64 der Akten) teilten die Erwerber mit, die Beklagte habe mit der Bildung des Wohnungseigentums nichts zu tun gehabt, die Teilungserklärung sei auf ihr eigenes Risiko hin erfolgt.
Die Erwerber kündigten in der Folgezeit das bestehende Mietverhältnis zur Klägerin und erhoben am 22.11.2010 Räumungsklage.Unter dem 14.03.2011 (Blatt 74 der Akte) übte die Klägerin ihr Vorkaufsrecht gegenüber den Beklagten aus, und zwar sowohl hinsichtlich der von ihr innegehaltenen Wohnung als auch hinsichtlich des Gesamtobjekts.Unstreitig war der Klägerin der notarielle Kaufvertrag zunächst in nicht vollständiger Form, nämlich ohne Blatt 5 vorgelegt worden. Erst unter dem 28.02.2011 erhielt die Klägerin von den Erwerbern N die fehlende Seite des Kaufvertrages.
Die Klägerin trägt vor, vor Kenntnis des kompletten Kaufvertragsinhaltes habe sie ihr Vorkaufsrecht nicht ausüben können. Aus den Umständen des Falles, insbesondere dem Umstand, dass der Kaufvertrag und die Teilungserklärung am gleichen Tage beurkundet wurden und bereits eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vorlag, könne geschlossen werden, dass von Seiten der Beklagten eine Umgehung des § 577 Abs. 2 BGB beabsichtigt gewesen sei. Ihr habe die Möglichkeit genommen werden sollen, das Vorkaufsrecht auszuüben. Spätestens bei Erhalt des Entwurfs der notariellen Kaufvertragsurkunde sei der Beklagten die Absicht, Wohnungseigentum zu bilden, bekannt gewesen.Die inzwischen eingetragenen Erwerber könnten sich nicht auf gutgläubigen Erwerb der Immobilie berufen, so dass der Klägerin letztendlich ein Erfüllungsanspruch zustünde.
Die Klägerin hat zunächst auf Auskunftserteilung hinsichtlich des vollständigen Inhalts des Kaufvertrages geklagt. Im Laufe des Prozesses haben die Parteien diesen Auskunftsanspruch übereinstimmend für erledigt erklärt.
Die Klägerin beantragt nunmehr,
festzustellen, dass zwischen der Beklagten als Verkäuferin und der Klägerin als Käuferin ein Kaufvertrag betreffen der Wohnung T-Straße in U, 1. OG rechts zu einem Kaufpreis von 30.000,00 Euro zustande gekommen ist.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie weist darauf hin, dass von ihr weder Wohnungseigentum begründet worden ist, noch dies beabsichtigt gewesen sei. Von ihr seien auch keinerlei Maßnahmen in Richtung der Bildung von Wohnungseigentum veranlasst worden. Insoweit verweist sie auf das Schreiben der Erwerber vom 13.09.2009. Darüber hinaus weist die Beklagte darauf hin, dass das Hausgrundstück ungeteilt veräußert worden ist und anschließend die Erwerber zur Teilung berechtigt gewesen seien, ohne dass die Voraussetzungen des § 577 Abs. 2 BGB eintreten.Hinsichtlich des Kaufvertrages trägt sie vor, die zunächst fehlende Seite 5 des Kaufvertrages sei der Klägerin per Fax übermittelt worden, die Veräußerung der Immobilie an sich sei der Klägerseite bekannt gewesen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen in den Akten Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig, aber nicht begründet.
I.)
Der Feststellungsantrag ist zulässig; das Feststellungsinteresse der Klägerin ergibt sich daraus, dass nach nachträglicher Feststellung des Bestehens des Kaufvertrages aufgrund Ausübung des Vorkaufsrechts Rechtssicherheit hinsichtlich der aus Sicht der Klägerin weiter denkbaren Maßnahmeneintritt. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass das streitgegenständliche Hausgrundstück bereits anderweitig aufgelassen und übertragen worden ist, die Rechtsänderung mithin wirksam geworden ist. Dementsprechend hängen weiter zu ergreifende Maßnahmen von der Rechtsfrage ab, ob die Ausübung des Vorkaufsrechts einen Kaufvertrag begründet hat.
II.)Die Klage ist jedoch nicht begründet, denn die Voraussetzungen des Bestehen eines Vorkaufsrechts nach § 577 BGB liegen zugunsten der Klägerin nicht vor. Nach dieser Vorschrift ist der Mieter von Wohnraum zum Vorkauf berechtigt, wenn der gemietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und an einen Dritten verkauft wird?Dabei reicht es nach dem Wortlaut des Gesetzes auch aus, dass Wohnungseigentum begründet werden soll. Daraus ist zu folgern, dass es grundsätzlich ausreicht, wenn bei Verkauf an einen Dritten, die Absicht Wohnungseigentum zu begründen vorliegt, auch wenn tatsächlich noch kein Wohnungseigentum entstanden ist (vgl. MK, Häublein, 5. Auflage 2008, Rdnr. 7). Es reicht allerdings nicht allein das Bestehen einer Umwandlungsabsicht, vielmehr ist nach herrschender Meinung Voraussetzung, dass diese Umwandlungsabsicht sich nach außen konkretisiert hat (vgl. MK a.a.O.; Beckscher Onlinekommentar § 577 Rdnr. 8). Kein Vorkaufsrecht ist aber dann gegeben, falls erst der Erwerber das Wohnungseigentum begründen soll.Vorliegend kann nicht festgestellt werden, dass die vorgenannten Voraussetzungen des Entstehens eines Vorkaufsrechts vorliegen. Unstreitig ist Wohnungseigentum erst nach Abschluss des Kaufvertrages von den Erwerbern ohne Beteiligung der Beklagten begründet worden. Das bereits zuvor auf Seiten der Beklagten als Verkäuferin die Absicht zur Umwandlung bestanden hat, ist nicht ersichtlich, der Umwandlungstatbestand ist allein von den Erwerbern verwirklicht worden. Dementsprechend kann auch nicht festgestellt werden, dass bereits die Wohnungseigentumsbegründungsabsicht von der Beklagten konkret nach außen getragen worden ist.Es kann auch nicht festgestellt werden, dass die Beklagte Voraussetzungen zur bewussten Umgehung des Entstehens des Vorkaufsrechts zugunsten des Mieters geschaffen hat und daher so zu behandeln ist, als seien die Voraussetzungen des Vorkaufsrechts entstanden. Es fällt zwar auf, dass die Teilungserklärung zur Begründung des Wohnungseigentums am gleichen Tage vor dem gleichen Notar von den Erwerbern beurkundet worden ist. Es fällt des Weiteren auf, dass bereits eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde vorgelegen hat. Dies lässt allerdings ohne den Vortrag weiterer Umstände nicht den Schluss zu, dass die Beklagte im Zusammenwirken mit den Erwerbern mit dem Ziel der Umgehung des Vorkaufsrechts die Klägerin benachteiligt hat. Allein aus der Feststellung dieser objektiven Tatsachen, die allerdings nicht einmal belegen, dass die Beklagte Kenntnis von dem weiteren Vorgehen der Erwerber hatte, lässt sich ein derartiger Rückschluss nicht ziehen.
Demnach konnte dem Feststellungsbegehren der Klägerin nicht stattgegeben werden.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92, 91 a ZPO.Die Kostentragungspflicht hinsichtlich der übereinstimmend für erledigt erklärten Auskunftsklage trifft die Beklagte. Nach dem Sach- und Streitstand zum Zeitpunkt des erledigenden Ereignisses ist davon auszugehen, dass bis dahin die Auskunftsklage begründet war, weil der Klägerin nicht sämtliche Informationen hinsichtlich des abgeschlossenen Kaufvertrages vorgelegen haben. Die Klägerin hat substantiiert vorgetragen, die Seite 5 des Kaufvertrages, welche entscheidende Informationen, nämlich zum Kaufpreis -enthielt-, habe zunächst gefehlt und sei erst von den Erwerbern nach Rechtshängigkeit der Klage vorgelegt worden.Das Bestreiten der Beklagten unter Hinweis auf ein nicht näher genanntes Fax war demgegenüber unsubstantiiert.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 und 709 ZPO.