Wohnungskauf: Rücktritt trotz Exposé-Angaben und Gewährleistungsausschluss abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Käuferin verlangte die Rückabwicklung eines Wohnungskaufs und stützte sich auf angeblich falsche Exposé-Angaben (Baujahr, Wärmedämmung, Feuchtigkeitsschaden, Wohnfläche) sowie auf eine fehlende Umbaumöglichkeit. Das LG Essen wies die Klage ab: Das Exposé erläutere das Baujahr hinreichend, zur Dämmung sei keine Zusage „rundherum“ erfolgt und Unklarheiten fielen in den Risikobereich der Käuferin. Wegen Feuchtigkeit am Gemeinschaftseigentum genüge das Angebot der Verkäufer, den anteiligen Sanierungsbetrag zu übernehmen, als Nacherfüllung. Eine etwaige Flächenabweichung sei zudem vom wirksamen Sachmängelhaftungsausschluss erfasst; Arglist liege nicht vor.
Ausgang: Klage auf Rückabwicklung des Wohnungskaufs wegen behaupteter Mängel/Exposéangaben abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Exposé ist bei der Bewertung behaupteter Falschangaben insgesamt auszulegen; erläuternde Angaben im weiteren Text können eine missverständliche Kurzangabe berichtigen.
Fehlvorstellungen des Käufers über Eigenschaften der Kaufsache begründen keinen Mangel, wenn der Verkäufer hierzu keine entsprechende Beschaffenheitsangabe gemacht hat und der Käufer Unklarheiten durch Nachfragen bzw. anhand überlassener Unterlagen hätte klären können.
Bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum kann der ausgeschiedene Wohnungseigentümer die Nacherfüllung nach Treu und Glauben dadurch bewirken, dass er dem Erwerber die zur Mangelbeseitigung erforderlichen Kosten zur Verfügung stellt, wenn ihm die Vornahme der Arbeiten selbst verwehrt ist.
Eine im Exposé genannte Wohnfläche kann eine Beschaffenheitsvereinbarung begründen; Gewährleistungsrechte wegen einer Flächenabweichung sind jedoch ausgeschlossen, wenn die Sachmängelhaftung im notariellen Kaufvertrag wirksam abbedungen ist und keine Garantie übernommen wurde.
Arglist setzt vorsätzlich unrichtige Angaben oder ein bewusstes Verschweigen voraus; stützt der Verkäufer Flächenangaben auf ihm vorliegende Berechnungen/Pläne, begründet ein etwaiger Berechnungsirrtum regelmäßig nur Fahrlässigkeit und nicht Arglist.
Leitsatz
Mängel der Kaufsache beim Kauf eines Hausgrundstückes, Expertise, falsche Angaben
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von
110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Tatbestand
Mit notariellem Vertrag vom 11. Dezember 2006, hinsichtlich dessen näheren Inhaltes auf die Anlage zur Klageschrift, Blatt 8 ff. verwiesen wird, kaufte die Klägerin von den Beklagten eine Eigentumswohnung in ..... zum Kaufpreis von 279.000,-- €. Ziffer 5 des Vertrages enthielt einen Ausschluss für Sachmängel.
Die Beklagten ließen die streitgegenständliche Wohnung durch das Immobilien-Center der T anbieten, das zunächst im Internet unter J eine Beschreibung des Objektes erstellte. Insoweit wird auf die Anlage zur Klageschrift Blatt 79 ff. verwiesen. Vor Abschluss des Vertrages wurde der Klägerin dann ein Exposè vom 7.11.2006 übergeben, hinsichtlich dessen Inhalts auf die Anlage zur Klageschrift Blatt 22 ff. verwiesen wird. In dem Exposè war die Wohnfläche mit 100 m² angegeben, das Baujahr auf der ersten Seite wurde mit 1999 beziffert, auf Seite 4 war unter History vermerkt, dass das Penthouse innerhalb einer 1972 errichteten Villa neu aufgebaut worden sei. Dort war außerdem unter weitere Details angegeben, dass im Jahre 2005 eine Fassadenwärmedämmung durchgeführt worden sei.
Die Beklagten ihrerseits hatten das Penthouse 1999 von einem Herrn S gekauft, als es noch nicht fertiggestellt war. Dieser hatte ihnen dazu eine Flächenberechnung zur Verfügung gestellt, hinsichtlich deren näheren Inhaltes auf die Anlage zum Schriftsatz vom 16.02.2008, Blatt 141, verwiesen wird. Darin war die Verkaufsfläche insgesamt mit 97,06 m² angegeben. In der im Plan angegebenen Form wurde das Penthouse dann allerdings nicht erstellt, weil die Beklagten die Wand vom Wohnzimmer zum Schlafzimmer etwas zum Schlafzimmer versetzt haben wollten und der vordere Teil des Balkons nach rechts und links verbreitert wurde. Dieser Plan wurde auch als Aufteilungsplan zur Abgeschlossenheitserklärung für die Eigentumswohnanlage genommen. Er wurde Bestandteil der Teilungserklärung. Die Teilungserklärung erhielt die Klägerin auf Anfrage bei den Beklagten am 09.07.2007.
Die Klägerin möchte sich vom Vertrag lösen. Mit Schreiben vom 14. August 2007 – An-lage zur Klageschrift, Blatt 75 ff. der Gerichtsakte – rügte sie gegenüber den Beklagten verschiedene Mängel und setzte ihnen eine Frist zur Nacherfüllung bis zum 04. September 2007. Die Beklagte antworteten mit Schreiben vom 03.09.2007 – Anlage zur Klageschrift Blatt 71 ff – in dem sie die Forderungen der Klägerin weitgehend zurückwiesen, jedoch bezüglich eines Feuchtigkeitsschadens im Bereich einer anderen Wohnung der Wohnungseigentumsanlage, der das Gemeinschaftseigentum betrifft sich zur Übernahme der zur Behebung des Mangels erforderlichen Kosten bereit erklärten.
Die Klägerin rügt im Einzelnen folgendes:
1. Das Alter der Wohnung sei mit dem Jahre 1999 unzutreffend angegeben worden. Tatsächlich handelt es sich um einen – unstreitig – im Jahr 1972 errichteten Gesamt-komplex, der im Jahre 1999 umgebaut worden sei, wobei das Penthouse errichtet worden sei. Die Klägerin sei aufgrund der Angaben im Exposé davon ausgegangen, dass es sich um einen im Jahr 1999 errichteten Neubau gehandelt habe. Dies treffe aber nicht zu, da ein Großteil der Bausubstanz weiter verwendet worden sei.
2.
Es sei – unstreitig – nur eine Fassadendämmung an der rückwärtigen Hauswand vorgenommen worden. Die Klägerin sei aber davon ausgegangen, dass insgesamt das Objekt rundherum wärmegedämmt worden sei, weil eine Einschränkung im Exposé nicht enthalten gewesen sei. Bei der Besichtigung sei ihr zwar eine Rechnung über die durchgeführten Arbeiten gezeigt worden, sie habe aber keinen Grund gehabt, dies nur auf die Rückwand zu beziehen.
3.
Das Gesamtobjekt weise – unstreitig – einen Feuchtigkeitsschaden an der Garage bzw. den Außenmauern des Miteigentums der Eheleute L/P auf. Die Frage der Sanierung dieser Schäden sei schon länger Diskussionspunkt in der Eigentümergemeinschaft gewesen, für sie aber nicht erkennbar gewesen, weil ihr vor Vertragsabschluss lediglich Protokolle übergeben worden seien, aus denen sich das Sanierungserfordernis zu Lasten der Gemeinschaft nicht ergeben habe. So sei im Protokoll vom 22.09.2005 – Blatt 67 – unter Top 4 noch vermerkt, dass die Frage des Feuchtigkeitsschadens erledigt sei. Hingegen sei dann in der Eigentümerversammlung vom 31.10.2006 – Blatt 45 ff – ein Architekt beauftragt worden, um die Schäden zu begutachten. Dies sei der Klägerin aber vor Vertragsabschluss nicht mitgeteilt worden.
4. Schließlich weise die Wohnung nicht die angegebene Quadratmeterzahl von 100 m² auf. Ausweislich der Bauakte betrage die Fläche nur 90,82 m². Die Einzelangaben bezüglich der Flächen der verschiedenen Räume seien unzutreffend. Auch aus dem Aufteilungsplan ergebe sich, dass die Wohnung kleiner als angegeben sei. Unter Addition der Einzelraummaße ergebe sich ohne Balkon eine Grundfläche von 84,4 m². Davon seien gemäß § 43 Abs. 3 2. Berechnungsverordnung noch 3 % abzuziehen, da sich die Berechnung auf den Rohbauzustand beziehe. Selbst mit einer hälftigen Anrechenbarkeit der Außenflächen für die Balkone käme man dann nur auf eine Wohnfläche von 80 m². Diese Fläche sei – unstreitig – auch bei der Berechnung des Miteigentumsanteils für die streitgegenständliche Wohnung zu Grunde gelegt worden. Mit Bauantrag vom 25.08.1997 sei – unstreitig – für die betreffende Wohnung eine Größe von 90,87 m² angegeben worden und dementsprechend ein Miteigentumsanteil von 83,700/1000 errechnet worden. Bei der Einreichung des Nachtragsplanes, welche die Wohnung nun als Zweizimmerwohnung ausweise, sei – unstreitig – eine Änderung des Miteigentumsanteils nicht erfolgt , so dass es bei dem ursprünglichen eingetragenen Miteigentumsanteil bleibe, der allein der Wert der Wohnung bestimme. Dieser entspreche aber nur 90,87 m². Die geringere Wohnfläche sei für sie auch deshalb ein nicht verhandelbarer Mangel, weil sie auf die Wohnung durch die im Exposè angegebene Alternativnutzung als Dreiraumwohnung aufmerksam geworden sei. Sie habe bei den Verkaufsverhandlungen stets deutlich gemacht, dass ihr an einem Umbau der Wohnung in eine Dreiraumwohnung gelegen sei. Dabei sei ihr versichert worden, dass dies problemlos möglich sei. Angesichts der tatsächlich vorgefundenen Flächen des Schlafzimmers sei ein Umbau aber nicht möglich.
Die Klägerin beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen,
1. an die Klägerin 279.000,-- € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz der EZB seit dem 09.10.2007, Zug um Zug gegen Rückübertragung des im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts .... von C Blatt .... eingetragenen .., .../tausendstel Miteigentumsanteil an dem Grundstück Gemarkung C, Flur .., Flurstück ..., Gebäudefläche, ....., Größe 2.296 m², verbunden mit dem Sondereigentum Nummer 6 des Aufteilungsplanes und des im Teileigentums im Grundbuch des Amtsgerichts .... von C Blatt .... eingetragenen ..../tausendsel Miteigentumsanteil an dem zuvor genannten Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum Nummer Gr.Pl.1 des Aufteilungsplanes, zu zahlen,
2. die Klägerin von den Kosten der außergerichtlichen rechtsanwaltlichen Vertretung freizustellen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Sie bestreiten, unrichtige Angaben über die Beschaffenheit des Objektes gemacht zu haben oder Mängel verschwiegen zu haben. 1. Das Alter des Objektes sei im Exposè genau beschrieben worden, weil dort auf Seite 4 angegeben worden sei, dass das Penthouse im Rahmen des Umbaus einer im Jahre 1972 errichteten Villa entstanden sei. Dort wo das Penthouse jetzt sei, habe sich ein Atelier befunden. Dies sei bis auf die Außenwände vollständig entkernt worden. Diese seien erhöht worden und ein neues Dach aufgesetzt worden. Der Innenausbau sei mit neuen Elektroleitungen, Fußbodenheizung, Badinstallation, neuen Fensteröffnungen und Fenstern, neuem Eingangsbereich und Abänderung in eine zweigeschossige Wohnung mit zusätzlichem Balkon vollständig verändert worden.
2. Die Klägerin sei bei der Besichtigung darauf hingewiesen worden, dass nur die Rückwand neu wärmegedämmt worden sei. Das sei auch auf Grund der unterschiedlichen optischen Erscheinungsformen der Wände ohne weiteres erkennbar. Es ergebe sich auch aus der der Klägerin überlassenen Rechnung.
3. Hinsichtlich der Feuchtigkeitsproblematik seien die Beklagten zunächst davon ausgegangen, dass es sich noch nicht um einen offenbarungspflichtigen Mangel handele. Denn man habe innerhalb der Eigentümergemeinschaft zunächst auf dem Standpunkt gestanden, dass die Problematik allein die Sondereigentümer des entsprechenden Wohnungseigentums angehe. Es sei auch angedacht gewesen, dass diese gegenüber ihrem Verkäufer Gewährleistungsansprüche durchsetzen sollten. Dies sei auch erfolgreich geschehen, so dass die Beklagten zunächst davon ausgegangen seien, die Problematik habe sich erledigt. Als im Jahr 2006 neue Mängel aufgetreten seien, sei der Sachverhalt ebenso wie die Verantwortlichkeit der Gemeinschaft dafür zunächst unklar gewesen, so dass zunächst ein Architekt mit der Schadens- und Ursachenermittlung beauftragt worden sei. Da die Verantwortlichkeit der Gemeinschaft noch nicht festgestanden habe, sondern erst geklärt werden solle, seien die Beklagten davon ausgegangen, diesen Punkt der Klägerin noch nicht offenbaren zu müssen. Eine Klärung habe sich erst nach Verkauf der Immobilie am 23.04.2007 ergeben. Der Mangel sei aber laut Auskunft des beauftragten Architekten I zwischenzeitlich zu einem Preis von geschätzten 22.235,-- € beseitigt worden. Die Beklagten hätten - unstreitig – der Klägerin erklärt, den nach ihrer Miteigentumsanteile auf sie entfallenen Kostenanteil zu übernehmen.
4. Die Wohnfläche betrage 100 m². Dies ergebe sich aus der Wohnflächenberechnung, die den Beklagten seinerzeit von dem Verkäufer S1 übergeben worden sei und die auch Gegenstand des Aufteilungsplanes und der Teilungserklärung geworden sei. Dabei sei es unerheblich, dass der Miteigentumsanteil der Wohnung der Klägerin möglicherweise nach einer Quadratmeterzahl von 90,87 m² berechnet worden sei. Denn dieser alte Plan sei – unstreitig – niemals verwirklicht worden, weil die Wohnung anders aufgebaut worden sei, entsprechend den Vorstellungen der Beklagten. Das eine spätere Änderung des Miteigentumsanteils nicht erfolgt sei, sei für die Frage der Größe der Wohnung unwesentlich. Die Angaben im Exposè stammten von der von der Beklagten beauftragten Immobilienfirma, die auch die Grundrisse für das Exposè entsprechend gefertigt hätten. Unrichtige Angaben seien hier nicht gemacht worden. Darüber hinaus seien der Klägerin die Maße der Wohnung auch genau bekannt, weil sie diese vor Erwerb ausgemessen habe. Die Klägerin habe auch nicht ausdrücklich gesagt, dass sie das Schlafzimmer trennen wolle. Sie habe lediglich – wie viele Interessenten – bemängelt, dass es sich nicht um eine Dreiraumwohnung handele. Aus diesem Grunde sei der Alternativvorschlag, der die Verwirklichung einer Dreiraumwohnung vorsehe, ins Exposè aufgenommen worden. Es sei auch möglich, eine entsprechende Teilung der Räume vorzunehmen.
Die Kammer hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin S2. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 13.06.2008 verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet. Die Klägerin kann nicht gemäß §§ 437 Nr. 2, 440, 323 BGB vom Vertrag zurücktreten. 1. Die Klägerin ist nicht über das Alter des Penthouses getäuscht worden. Es ist zutreffend, dass dessen Alter auf der ersten Seite des Exposès mit 1999 angegeben worden ist, was vor dem Hintergrund, dass das Gesamtgebäude aus dem Jahre 1972 stammt, zumindest irreführend ist. Diese Angabe wird aber auf Seite 4 des Exposès berichtigt und näher erläutert. Diese eingehende Erläuterung ist maßgeblich. Einem Kaufinteressenten muss zugemutet werden, eine Exposé in seiner Gesamtheit zu lesen und erst danach einen Entschluss zu fassen. Mit dieser Maßgabe enthält das Exposè keine falschen Angaben. Denn von einer Neuerrichtung des Penthouses im Jahr 1999 kann angesichts des Umfanges der durchgeführten Baumaßnahmen ohne weiteres gesprochen werden. Soweit die Klägerin die von dem Beklagten vorgetragenen Arbeiten pauschal bestreitet, kann sie damit nicht gehört werden, weil ein großer Teil der Arbeiten mit dem bloßen Auge sichtbar ist und insbesondere angesichts des Vergleiches der Fotos die den vorherigen Zustand und den späteren Zustand zeigen, erkennbar ist. Das große Teile des von der Klägerin miterworbenen Gemeinschaftseigentumes entsprechend dem Baujahr 1972 möglicherweise in größerem Umfang sanierungsbedürftig sind, als dies bei einer im Jahr 1999 insgesamt erstellten Immobilie der Fall wäre, konnte die Klägerin aus dem Exposè ersehen, weil dort ausdrücklich die Rede davon ist, dass es sich um eine Villa aus dem Jahr 1972 handelt.
2. Auch hinsichtlich der Wärmedämmung liegen keine falschen Angaben vor, wobei es dahinstehen kann, ob die Klägerin anlässlich der Besichtigung ausdrücklich auf den Umfang der Dämmung hingewiesen worden ist oder nicht. Das Exposè spricht nicht davon, dass die gesamte Fassade wärmegedämmt worden ist. Auch die Beklagten haben dies nicht behauptet. Die Klägerin hat das Objekt besichtigt und angesichts der Besichtigung auch eine Rechnung über den Umfang der durchgeführten Arbeiten gezeigt bekommen. Sofern bei ihr Unklarheiten über den Umfang der durchgeführten Arbeiten geherrscht haben, handelt es sich um Fehlvorstellungen, die in ihren Risikobereich fallen und die sie durch Nachfragen hätten klären können, wenn sie nicht ohnehin darauf hingewiesen worden ist.
3.
Hinsichtlich der Feuchtigkeitsschäden kann dahinstehen, ob es sich um einen offenbarungspflichtigen Mangel gehandelt hat, oder ob die Beklagten zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch darauf vertrauen durften, dass die an einer anderen Eigentumswohnung auftretenden Schäden nicht zu Lasten der Gemeinschaft zu sanieren sein würden. Denn die Beklagten haben sich auf die Nachbesserungsaufforderung der Klägerin hin bereit erklärt, den auf die Klägerin entfallenden Kostenanteil vollständig zu übernehmen. Zu diesem Angebot stehen sie auch heute noch. Da den Beklagten als ausgeschiedenen Wohnungseigentümern verwehrt ist, selbst Arbeiten am Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentumsanlage vorzunehmen, was selbst dann gälte, wenn sie die Klägerin dazu ermächtigen würde, sind sie nach Treu und Glauben ihrer Nachbesserungsfrist dadurch nachgekommen, dass sie erklärt haben, der Klägerin die entsprechende Summe zur Behebung der Schäden zur Verfügung zu stellen. Es liegt an der Klägerin, dass es bislang nicht zur Begleichung der Forderung gekommen ist, weil diese eine Zahlung durch die Beklagten bisher abgelehnt hat.
4. Die Klägerin kann auch nicht wegen einer unrichtigen Angabe zur Wohnungsgröße vom Vertrag zurücktreten. Dabei ist zunächst davon auszugehen, dass aufgrund der Angaben im Exposè eine wirksame Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Wohnung mit einer Größe von 100 m² vorliegt. Ein mehr als nur geringfügiges Abweichen von dieser Flächenangabe würde grundsätzlich einen Mangel der verkauften Wohnung darstellen. Es kommt aber nicht darauf an, ob die Wohnung tatsächlich 100 m² groß ist oder nicht, weil die Beklagten dafür die Haftung im notariellen Kaufvertrag wirksam ausgeschlossen haben. Dieser Ausschluss ist wirksam. Die Beklagten haben keine Garantie für eine bestimmte Wohnungsgröße übernommen. Die Angabe im Exposè dient erkennbar nur der Beschreibung des Objektes. Es lässt sich nicht erkennen, dass die Beklagten dafür garantieren wollten, dass die Wohnung unter allen Umständen tatsächlich 100 m² groß ist.
Die Beklagten haben auch nicht arglistig gehandelt. Grundlage ihrer Angaben war die Wohnflächenberechnung, die ihnen von ihrem Verkäufer, Herrn S1, übergeben worden ist. Dieser Plan ist auch als Aufteilungsplan zur Teilungserklärung genommen worden. Danach beträgt die Wohnfläche bereits 97,06 m², was im Vergleich zu den im Exposè angegebenen 100 m² eine vernachlässigungswerte geringfügige Abweichung ist, die Gewährleistungsansprüche nicht auslöst. Es kommt aber hinzu, dass die Wohnung im Vergleich zu diesem Plan noch etwas anders verwirklicht worden ist, in dem vor allen Dingen der Terrassenbalkon noch verbreitert worden ist. Die Beklagten konnten daher aufgrund dieser Angaben davon ausgehen, dass die Wohnflächenangabe mit 100 m² ordnungsgemäß war. Eine vorsätzliche Falschangabe liegt nicht vor. Dies gilt um so mehr, als auch die Klägerin von den Flächenmaßen in diesem Plan ausgeht und die dort festgehaltenen tatsächlichen Gegebenheiten nicht in Zweifel zieht. Sie kommt zu einer deutlich geringeren Qudratmeterzahl deshalb, weil sie eine andere Art der Flächenberechnung zugrunde legt. Welche Flächenberechnung hier maßgeblich ist, kann aber dahinstehen, weil ein Irrtum der Beklagten über die richtige Art der Flächenberechnung allenfalls Fahrlässigkeit, nicht aber Vorsatz begründen würde. Das Ergebnis wird gestützt durch die Aussage der Zeugin S2, die erklärt hat, bei der Erstellung des Exposès sich ebenfalls von diesem Aufteilungsplan geleitet haben zu lassen.
Soweit die Klägerin darauf abstellt, dass der Miteigentumsanteil nach einer Fläche von 90,87 m² berechnet worden ist, ist dies für die Frage der Verkaufsfläche unerheblich. Der Miteigentumsanteil muss rechtlich nicht exakt an die Wohnungsgröße gekoppelt sein. Aus dem Umstand, dass er nach Vorlage der maßgeblichen und zur Teilungserklärung genommenen Wohnflächenberechnung nicht geändert worden ist, kann daher nicht der Schluss gezogen werden, die ursprüngliche und in dieser Form nie verwirklichte Wohnflächenberechnung sei noch maßgeblich.
Auch die angeblich fehlende Umbaumöglichkeit der Wohnung rechtfertigt keine abweichende Beurteilung. Dass der im Exposé dargestellte Alternativentwurf nicht verwirklicht werden kann, hat die Klägerin nicht durch konkreten Vortrag unter Beweisantritt deutlich gemacht. Soweit sie ausführt, ihrer individuellen Vorstellung nicht verwirklichen zu können, ist nicht erkennbar, dass dieses zum Gegenstand des Vertrages geworden ist.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 709 ZPO.