Berufung zur Mieterhöhung nach Mietspiegel zurückgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin verlangt Zustimmung der Mieter zur Erhöhung der Nettomiete gestützt auf den Mietspiegel. Das Landgericht bestätigt die erste Instanz und setzt die zulässige Nettomiete auf 4,99 €/m² fest. Entscheidend waren der Mittelwert der Altersklasse, ein Abzug für fehlende Isolierverglasung, eine unvollständige Wärmedämmung und das Fehlen einer "besseren Wohnlage".
Ausgang: Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Gelsenkirchen zurückgewiesen; Mieterhöhung über 4,99 €/m² nicht durchgesetzt
Abstrakte Rechtssätze
Bei Anwendung des Mietspiegels ist als Ausgangspunkt der Mittelwert der betreffenden Altersstufe zu wählen, sofern keine nachvollziehbaren Anhaltspunkte für eine über- oder unterdurchschnittliche Wohnungsqualität vorliegen.
Fehlt Isolierverglasung weitgehend, rechtfertigt ältere Doppelverglasung grundsätzlich einen Minderungsabzug gegenüber dem Isolierverglasungszuschlag; eine vereinfachte Teilbewertung (z. B. Hälfte des üblichen Abzugs) kann angemessen sein.
Ein Zuschlag nach dem Mietspiegel für Wärmedämmung setzt eine ausreichende und im Sinne des Mietspiegels vollständige Dämmmaßnahme (Außenwände, Dach und Kellerdecken/Fußböden) voraus; nur an Außenwänden angebrachte Dämmung kann unvollständig und damit nicht voll berechtigend sein.
Die Einstufung als "bessere Wohnlage" verlangt überwiegend das Vorliegen mehrerer objektiver Merkmale (aufgelockerte Bebauung, Ruhe ohne Durchgangsverkehr, günstige Verkehrsverbindungen); alleinige Durchgrünung oder niedriger Bodenrichtwert genügen nicht.
Tenor
Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Gelsenkirchen vom 10.09.2013 wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Die Urteile beider Instanzen sind vorläufig vollstreckbar.
Gründe
I.
Die Klägerin nimmt die Beklagten, ihre Mieter, unter Berufung auf den Mietspiegel der Stadt H auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete von 499,60 € (4,79 €/m²) auf 543,40 € (5,21 €/m²) in Anspruch.
Wegen des Sachvortrags der Parteien wird auf den Tatbestand des amtsgerichtlichen Urteils verwiesen.
Das Amtsgericht hat die Beklagten zur Zustimmung zu einer Nettomiete von 4,99 €/m² verurteilt und hierzu im Wesentlichen Folgendes ausgeführt:
Auszugehen sei trotz des relativ frühen Baujahrs 1959 von einer Grundmiete von 4,60 €/m² entsprechend dem Mittelwert der Altersstufe 1957 – 1965, denn eine nicht dem Durchschnitt der Altersklasse entsprechende Qualität der Wohnung sei nicht erkennbar.
Unstreitig sei eine Styropor-Wärmedämmung vorhanden, die einen Zuschlag von 0,33 €/m² rechtfertige.
Die Wohnung sei weit überwiegend nicht mit Isolierverglasung, sondern mit Doppelverglasung ausgestattet, sodass ein Abzug erforderlich sei. Angesichts der Ausstattung des Wohnzimmers mit Isolierverglasung genüge aber ein ‚Zuschlag‘ (gemeint ist erkennbar: ein Abzug) in Höhe der Hälfte des sonst üblichen.
Angesichts der dem Amtsgericht bekannten Durchgrünung der Wohnlage sei ein Zuschlag von 3% gerechtfertigt.
Mit ihrer zulässigen Berufung wendet sich die Klägerin gegen die teilweise Klageabweisung. Sie hält einen Abzug wegen Fehlens der Isolierverglasung nicht für gerechtfertigt und geht von einem Zuschlag von 6% für „bessere Wohnlage“ aus.
Die Beklagten treten der Berufung entgegen und wiederholen im Wesentlichen den erstinstanzlichen Sachvortrag.
II.
Die Berufung ist unbegründet.
Zur Überzeugung der Kammer kommt eine Nettomiete von mehr als 4,99 €/m² nicht in Betracht.
1. Grundmiete
Mit Recht ist das Amtsgericht von einer Grundmiete von 4,60 €/m² ausgegangen. Auch im Berufungsverfahren haben sich keine Gesichtspunkte für eine nicht der durchschnittlichen Beschaffenheit von Wohnungen der Altersklasse entsprechende Qualität der Wohnung ergeben.
2. Isolierverglasung
Die Verglasung entspricht – außer im Wohnzimmer – nicht dem, was nach allgemeinem Sprachgebrauch unter „Isolierverglasung“ verstanden wird. Der wärmedämmende Effekt der Doppelverglasung mag letztlich dahinstehen, da Mietinteressenten für eine Wohnung mit veralteter Schall- und Wärmeisolierung generell nicht denselben Preis zu zahlen bereit sind wie für eine Isolierverglasung und sich der erhöhte Reinigungsaufwand für Doppelverglasung auf den Komfort der Wohnung und damit auch den Preis auszuwirken pflegt.Ein Abzug von 0,075 €/m² (also 50% von 0,15 €/m²) erscheint angemessen.
3. Wärmedämmung
Das unstreitige Vorhandensein einer Styropor-Wärmedämmung lässt sich der Akte nicht entnehmen. Vorgetragen wurde klägerseits vielmehr ein Wärmedämmputz. Dieser war unstreitig und ist es auch im Berufungsverfahren geblieben.
Der vom Amtsgericht vorgenommene Zuschlag von 0,33 €/m² erscheint angesichts dessen nicht unbedenklich, denn die Wärmedämmung erfolgte hier lediglich an den Außenwänden und nicht, wie vom Mietspiegel gefordert, a) an den Außenwänden, b) am Dach und c) an den Kellerdecken bzw. Fußböden. Sie ist daher unvollständig und möglicherweise nicht „ausreichend“ im Sinne des Mietspiegels.
4. Lageklasse
Die dem Amtsgericht bekannte und im Übrigen auch aus Luftbildern ersichtliche Durchgrünung der Wohnlage reicht für die Annahme einer „besseren Wohnlage“ nicht aus. Hierfür verlangt der Mietspiegel vielmehr
a) aufgelockerte Bebauung
b) Ruhe ohne Durchgangsverkehr
c) günstige Verkehrsverbindungen.
Die genannten Merkmale müssen überwiegend zutreffen.
Der Definition der „einfachen Wohnlage“ ist ferner zu entnehmen, dass Mängel in der infrastrukturellen Ausstattung nicht vorhanden sein dürfen.
Eine aufgelockerte Bebauung der Wohngegend ist dem Sachvortrag der Parteien nicht zu entnehmen.
Der Durchgangsverkehr ist nach Feststellung des Amtsgerichts zwar mäßig, aber immerhin vorhanden. Der Verkehr wirkt sich auf die Wohnqualität auch nicht unerheblich aus, da der Balkon überwiegend zur Straßenseite hin liegt.
Die Verkehrsverbindung kann mit einer Buslinie im 20-Minuten-Takt allenfalls als durchschnittlich bezeichnet werden.
Eine fußläufig erreichbare Infrastruktur ist praktisch nicht vorhanden.
Wie in der Berufungsverhandlung erörtert und klägerseits unwidersprochen geblieben, liegt der Bodenrichtwert der Wohnlage bei 155 €, also ausgesprochen niedrig. Auch im Hinblick hierauf bestehen erhebliche Zweifel an der Annahme einer mehr als nur durchschnittlichen Wohnlage.
Aus alledem folgt, dass die vom Amtsgericht zugesprochene Mieterhöhung bereits großzügig bemessen ist und eine darüber hinausgehende Erhöhung nicht in Betracht kommt.
Die Berufung wird daher mit den Nebenentscheidungen aus §§ 92, 708 Ziffer 10, 711, 713 ZPO zurückgewiesen.