Berufung gegen Mieterhöhung mangels substantiierter Vergleichsmiete zurückzuweisen
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin legte Berufung gegen ein Urteil des Amtsgerichts ein, mit dem ihr Mieterhöhungsverlangen nicht durchgesetzt wurde. Entscheidend war, ob die geforderte ortsübliche Vergleichsmiete von 5,20 €/m² substantiiert dargelegt wurde. Das Landgericht beabsichtigt, die Berufung im Beschlussweg zurückzuweisen, da ein plausibler Vergleichsvortrag fehlt, der Mietspiegel jedoch eine geringere Miete ausweist. Ein vom Gericht zu beschaffendes Gutachten kommt nicht in Betracht.
Ausgang: Berufung der Klägerin wird im Beschlusswege zurückgewiesen, da die geforderte Vergleichsmiete nicht substantiiert ist
Abstrakte Rechtssätze
Ein Mieterhöhungsverlangen ist nur wirksam, wenn die behauptete ortsübliche Vergleichsmiete durch substantiierte Angaben zu Vergleichswohnungen oder sonstige nachvollziehbare Anknüpfungstatsachen dargelegt wird.
Weisen die vom Vortrag erfassten Vergleichswohnungen erhebliche Unterschiede in Lage, Zuschnitt oder Ausstattung auf, können sie keinen belastbaren Anhalt für die ortsübliche Vergleichsmiete liefern.
Ein Gericht ist nicht verpflichtet, zur Ermittlung einer vom Vortrag nur spekulativ behaupteten ortsüblichen Miete einen Ausforschungsbeweis zu betreiben oder von Amts wegen ein Sachverständigengutachten einzuholen.
Nach § 531 Abs. 2 ZPO ist die Zulassung nachträglichen Vortrags zweifelhaft, wenn die Partei bereits im erstinstanzlichen Verfahren Gelegenheit gehabt hätte, die notwendigen Angaben zu Lage, Zuschnitt und Ausstattung darzulegen.
Tenor
I.
Die Parteien werden darauf hingewiesen, dass die Kammer einstimmig beabsichtigt, die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Gelsenkirchen-Buer vom 13.05.2014 durch Beschluss zurückzuweisen.
II.
Die Berufung hat aus folgenden Gründen keine hinreichende Aussicht auf Erfolg:
Auch nach Auffassung der Kammer kann die Formwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens angesichts von dessen Unbegründetheit dahinstehen.
Zur Ortsüblichkeit der von der Klägerin verlangten Miete von 5,20 €/m² fehlt nämlich ein substantiierter Klägervortrag.
Die erhebliche Unterschiedlichkeit der Vergleichswohnungen war nicht nur erstinstanzlich unstreitig; sie wird auch mit der Berufungsbegründung nicht in Abrede gestellt. Mit der Miete für die Vergleichswohnungen lässt sich das Mieterhöhungsverlangen für die Wohnung der Beklagten daher nicht plausibel darlegen.
Aus dem Mietspiegel folgt nach unwidersprochenem erstinstanzlichen Beklagtenvortrag eine Miete von lediglich 4,10 €/m².
Aus welchen Gründen die Klägerin der Auffassung ist, die ortsübliche Vergleichsmiete betrüge 5,20 €/m², ist daher unerfindlich.
Da ein Ausforschungsbeweis im Zivilprozess nicht stattfindet, kam – und kommt – die Einholung eines Sachverständigengutachtens über die von der Klägerin ins Blaue hinein behauptete ortsübliche Miete nicht in Betracht.
Die Berufung erscheint daher unbegründet.
Vorsorglich weist die Kammer darauf hin, dass die Klägerin schon erstinstanzlich aufgrund des Sachvortrags der Beklagten Veranlassung hatte, zu Lage, Zuschnitt und Ausstattung der Wohnung weitere Ausführungen zu machen und den verlangten Mietzins plausibel zu begründen.
Die Zulassungsfähigkeit eines eventuell jetzt noch erfolgenden Vortrags gemäß § 531 (2) ZPO erscheint daher zweifelhaft.
Da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung ein Urteil des Berufungsgerichts nicht erfordern, beabsichtigt die Kammer eine Zurückweisung der Berufung im Beschlusswege.
III.
Die Klägerin hat Gelegenheit zur Stellungnahme binnen 2 Wochen.