Hinweisbeschluss zu Mietdifferenzen und mangelhafter Betriebskostenabrechnung
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin verlangt Nachzahlung aus Betriebskosten 2017/2018 sowie Mietdifferenzen; es erfolgte eine Teilklagerücknahme. Das Gericht bemängelt die nicht schlüssige Darlegung der Mietdifferenzen und macht formelle sowie materielle Mängel einzelner Kostenpositionen (Fernseh-, Versicherungs-, Hauswart- und Straßenreinigungskosten) wegen einer unzulässigen Abrechnungseinheit geltend. Eine Aufrechnungserklärung des Beklagten fehle. Die Parteien werden zur Stellungnahme binnen vier Wochen aufgefordert.
Ausgang: Hinweisbeschluss: Parteien werden auf Darlegungs- und Beweismängel hingewiesen und zur Stellungnahme aufgefordert (Vier-Wochen-Frist).
Abstrakte Rechtssätze
Eine auf Mietdifferenzen gestützte Forderung ist nur zulässig, wenn der Kläger diese schlüssig darlegt; pauschale Verweise auf Anlagen ersetzen keinen substantiierten Sachvortrag.
Erbringt der Kläger einen schlüssigen Vortrag zu einem Mitzinssaldo, reicht ein einfaches Bestreiten durch den Beklagten regelmäßig nicht aus; der Beklagte ist gehalten, weitere Zahlungen substantiiert darzulegen und zu beweisen.
Eine Aufrechnung gegen eine Klageforderung setzt die ausdrückliche Erklärung der Aufrechnung durch den Schuldner voraus; die Erhebung einer Widerklage ersetzt keine Aufrechnungserklärung.
Die Unzulässigkeit einer gebildeten Abrechnungseinheit begründet nicht automatisch einen formellen Fehler der Abrechnung; für jede Kostenposition sind die erforderlichen Mindestangaben zu prüfen und, bei gemeinsamen Abrechnungseinheiten, eine nachvollziehbare Extraktion zur Ermittlung der auf ein Gebäude entfallenden Kosten vorzunehmen.
Vorinstanzen
Amtsgericht Gelsenkirchen, 210 C 230/20
Tenor
I.
Die Partien werden auf Folgendes hingewiesen:
1.
Soweit die Klägerin ihre Klageforderung - neben dem Abrechnungssaldo aus den Betriebskostenabrechnungen 2017 und 2018 - auf „Mietdifferenzen“ stützt, sind diese nicht schlüssig dargelegt. Der pauschale Hinweis auf Anlagen in der Klageschrift kann den erforderlichen Sachvortrag nicht ersetzen, dies gilt hier insbesondere im Zusammenhang mit der Teilklagerücknahme.
Die Kammer weist den Beklagten vorsorglich bereits jetzt darauf hin, dass - soweit die Klägerin ein Mitzinssaldo schlüssig darlegt - einfaches Bestreiten nicht hinreichend ist und er hinsichtlich gegebenenfalls weiterer von ihm erfolgten Mietzahlungen darlegungs- und beweisbelastet sein dürfte.
2.
Soweit die Klägerin mit der Klage einen Anspruch auf Nachzahlung von Betriebs- und Heizkosten für das Kalenderjahr 2017 in Höhe von 9,23 EUR geltend gemacht hat, dürfte angesichts der erfolgten Teilklagerücknahme in Höhe von 31,53 EUR kein Anspruch mehr bestehen.
3.
Soweit das Amtsgericht in seinen Entscheidungsgründen zur Klageforderung die "beklagtenseits beanstandeten, unbegründeten Kostenpositionen in Höhe von einerseits 420,32 EUR und 449,72 EUR andererseits, mithin insgesamt 870,04 EUR, von der Klageforderung in Höhe von 799,29 EUR in Abzug" gebracht hat, und damit den Nichtbestehen der Klageforderung begründet, fehlt es hierfür an der erforderlichen Aufrechnungserklärung des Beklagten. Denn dieser hat nicht die Aufrechnung erklärt, sondern seinerseits Widerklage zur Auszahlung des Guthabens erhoben.
4.
Die Klägerin dürfte zu Recht darauf hinweisen, dass die Unzulässigkeit der gebildeten Abrechnungseinheit -von der auch die Kammer ausgeht - nicht per se einen formellen Fehler der Abrechnung begründet.
Vielmehr ist (für jede Kostenposition) zu prüfen, ob in der Abrechnung die erforderlichen Mindestangaben enthalten sind (formelle Anforderungen) und ob diese auch in materieller Hinsicht zutreffend ist. Insoweit gilt nach vorläufiger Bewertung der Kammer Folgendes:
a)
Hinsichtlich der Fernsehkosten ist die formelle Ordnungsgemäßheit zweifelhaft, da als Abrechnungseinheit "B" genannt ist und unter „B“ sowohl eine Verteilung nach Wohnfläche als auch nach Wohneinheiten vorgesehen ist. Insoweit ist nicht nachvollziehbar, aus welchen Gründen hier offenbar eine Verteilung nach Wohneinheiten vorgenommen wurde.
In materieller Hinsicht kommt hinzu, dass im Mietvertrag eine Verteilung der Kosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche vorgesehen ist. Die Kostenposition ist vor diesem Hintergrund nicht schlüssig dargelegt, da das Verhältnis der Wohnfläche nur für die Abrechnungseinheit mitgeteilt ist, nicht aber für das Gebäude F.-Straße … .
b)
Hinsichtlich der Sach- und Haftpflichtversicherung dürfte die Kostenposition nicht schlüssig dargelegt sein.
Die Neuberechnung der Klägerin in der Berufungsbegründung (Bl. 27 EA) ist nicht nachvollziehbar, da der Betrag pro Wohnung (ME) in Höhe von 247,46 EUR nicht nachvollzogen werden kann. Die Klägerin scheint hier im Ergebnis die Gesamtkosten der Versicherung für beide Häuser (F.-Straße … und …) durch die Anzahl der Gesamtwohneinheiten (hier 14 WE) geteilt zu haben. Die Feststellung der realen Gesamtbetriebskosten der Abrechnungseinheit der Mietwohnung dürfte aber im Wege der sog. Extraktion zu bestimmen sein und komplexere Rechenschritte voraussetzen (vgl. Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 15. Aufl. 2021, BGB § 556 Rn. 385).
c)
Auch hinsichtlich der Hauswartkosten und der Kosten der privaten Straßenreinigung dürfte die Kostenposition nicht schlüssig dargelegt sein, da - zur Auflösung der unzulässigen Abrechnungseinheit – eine nachvollziehbare Extraktion der auf das Gebäude F.-Straße … entfallenden Kosten vorzunehmen sein dürfte.
II.
Die Parteien erhalten Gelegenheit, zu den Hinweisen der Kammer binnen vier Wochen ab heute Stellung zu nehmen.
Termin zur Verkündung einer Entscheidung wird bestimmt auf
Dienstag, den 22.08.2023, 12:00 Uhr, Saal 201.
Rubrum
Diese Entscheidung hat neben dem Tenor keinen Entscheidungstext.