Berufung zu Kautionsrückzahlung, Aufrechnung und Beweiswürdigung
KI-Zusammenfassung
Die Beklagten legten Berufung gegen ein Urteil über die Rückzahlung der Kaution und diverse Gegenforderungen ein. Das Landgericht hält das Amtsgerichtsurteil im Wesentlichen für richtig und sieht die Berufung nur hinsichtlich geringer Teilbeträge als aussichtsreich bzw. unter Beweiserbringung möglich; insgesamt erscheint die Berufung unwirtschaftlich. Gründe sind mangelhafte Substantiierung der Aufrechnungsforderungen und tragfähige erstinstanzliche Beweiswürdigung.
Ausgang: Berufung der Beklagten überwiegend als unbegründet abgewiesen; nur geringe Teilbeträge haben Aussicht auf Erfolg oder sind an den Nachweis weiterer Tatsachen gebunden.
Abstrakte Rechtssätze
Die Überprüfung der erstinstanzlichen Beweiswürdigung in der Berufungsinstanz ist auf Widersprüche, Verstöße gegen Denkgesetze oder das Übergehen wesentlicher Beweisergebnisse beschränkt; erhebliche Zweifel treten erst ein, wenn eine gewisse Wahrscheinlichkeit besteht, dass eine erneute Beweisaufnahme die erstinstanzlichen Feststellungen entkräften würde.
Eine Aufrechnung gegen den Anspruch auf Rückzahlung der Mietsicherheit ist unzulässig, wenn die Gegenforderung treuwidrig ist oder nicht hinreichend substantiiert und unstreitig festgestellt wurde.
Ein nachträglicher Anspruch des Vermieters auf kostenträchtigen Austausch der Schließanlage kann treuwidrig sein, wenn der Schlüsselverlust umgehend angezeigt wurde und der Vermieter nicht unverzüglich Maßnahmen zur Abwehr der behaupteten Gefährdung ergriff; in solchen Fällen ist die Geltendmachung hoher Kostenvorschüsse unangemessen.
Die verspätete Rückgabe eines einzelnen Wohnungsschlüssels rechtfertigt nicht ohne Weiteres die Geltendmachung eines weiteren Monatsmietzinses, wenn die Wohnung bereits vollständig geräumt und übergeben wurde und eine konkrete Vermietungsbehinderung nicht dargelegt ist.
Vorinstanzen
Amtsgericht Gelsenkirchen, 3b C 432/09
Tenor
Die Beklagten werden darauf hingewiesen, dass die von ihnen eingelegte Berufung nur hinsichtlich eines geringen Betrages von 53,30 € von dem Erstattungsanspruch hinsichtlich der vorgerichtlichen Gebühren unzweifelhaft Aussicht auf Erfolg hat, hinsichtlich eines weiteren Teilbetrages von 141,41 € nur dann, wenn den Beklagten der in der Berufung noch zu erhebende Beweis gelingt, dass den Klägern die Nebenkostenabrechnung für 2007 Ende 2008 in den Hausbriefkasten geworfen wurde und unstreitig wird, dass das mit der Berufung neu vorgelegte Blatt über die Errechnung der zulässigen Umlagen mit dabei war. Im Hinblick auf die mit der Durchführung der Berufung verbundenen Kosten erscheint diese unwirtschaftlich.
Das Urteil des Amtsgerichts ist im Übrigen nicht zu beanstanden. Die Beklagten können nicht mit Erfolg mit den von ihnen geltend gemachten Forderungen wegen der Badewanne, der Schließanlage und der Oktobermiete 2007 gegenüber dem abgesehen von der erklärten Aufrechnung unstreitigen Kautionsrückzahlungsanspruch der Kläger aufrechnen.
Die Beweiswürdigung des Amtsgerichts zur Badewanne ist nicht zu beanstanden. Die durch die erstinstanzliche Richterin erfolgte Beweiswürdigung kann in der Berufungsinstanz nur darauf nachgeprüft werden, ob sie in sich widersprüchlich ist (BGH- NJW- RR 92, 920), den Denkgesetzen oder allgemeinen Erfahrungssätzen zuwiderläuft oder Teile des Beweisergebnisses ungewürdigt lässt (BGH NJW- RR 2005, 558f; NJW- RR 2004, 425f; Zöller/Heßler § 529 ZPO, Rdnr.7f). Zweifel im vorgenannten Sinne liegen jedoch erst dann vor, wenn aus Sicht des Berufungsgerichts eine gewisse - nicht notwendig überwiegende -, Wahrscheinlichkeit dafür besteht, dass im Fall der erneuten Beweisaufnahme die erstinstanzlichen Feststellungen keinen Bestand haben, sich also ihre Unrichtigkeit herausstellen wird (BGH NJW 2004, 2828ff).
Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze hält die amtsgerichtliche Beweiswürdigung einer Überprüfung durch die Kammer stand. Das Amtsgericht hat sich mit dem Inhalt der jeweiligen Zeugenaussage auseinandergesetzt, diesen bei der Urteilsfindung – soweit ergiebig – in vollem Umfang berücksichtigt. Es bedarf hier keiner Entscheidung, ob das Amtsgericht den Inhalt der Zeugenaussagen auch in anderer Weise hätte würdigen können, da das konkret gewonnene Ergebnis der Beweisaufnahme weder gegen die oben genannten Denk- noch die zuvor genannten Logikgesetze verstößt. Es handelte sich beim Wohnungsbezug der Kläger schon um eine alte, für sie lediglich neu beschichtete Wanne. Wenn diese nach zehn Jahren Mietvertrag Gebrauchsspuren aufweist, die die vernommenen Zeugen nur unterschiedlich und nicht als solche bestätigten, die offensichtlich auf einer Beschädigung durch unsachgemäße Behandlung der Wanne beruhen, so ist die Versagung dieser Aufrechnungsforderung nicht zu beanstanden.
Auch die Aufrechnung mit einer Forderung wegen dem verlorenen Schlüssel aus dem Jahr 2006 ist vom Amtsgericht zutreffend als treuwidrig betrachtet worden. Die Kläger haben den Verlust des Schlüssels zeitnah angezeigt und über ihre Versicherung einen Erststattungsbetrag für einen Ersatzschlüssel von 10,-- € gezahlt, den die Beklagten zurücküberwiesen haben. Es geht in diesem Zusammenhang nicht darum, ob die Beklagten gegenüber den Klägern bei der Wohnungsabnahme deutlich gemacht haben, dass sie insoweit noch Forderungen geltend machen wollen, sondern darum, ob der Kostenvorschuss von 1.229,98 € für einen solchen Austausch noch verlangt werden kann, wenn nicht entsprechend der behaupteten Gefährdung der Mitmieter und der Beklagten unmittelbar nach der Verlustanzeige reagiert wird. Ein Austausch heute wäre unverhältnismäßig und treuwidrig und ist offensichtlich auch nicht geplant, so auch der Schaden letztlich nicht entstanden. Konsequenterweise hätten die Beklagten unmittelbar nach der Verlustanzeige handeln und die Verrechnung mit der Kaution vornehmen müssen.
Auch die Miete für Oktober 2007 können die Beklagten nicht verlangen, nur weil einer von mehreren Wohnungsschlüssel erst am 04.10.2007 zurückgegeben wurde, während die Wohnung vollständig geräumt am 30.09.2007 im Rahmen der gemeinsamen Abnahme übergeben wurde. Zwar reicht eine teilweise Rückgabe der Schlüssel in der Regel nicht aus, um eine vollständige Aufgabe des Besitzes der Wohnung durch den Mieter anzunehmen (Schmidt/Futterer/Gather, Mietrecht, 9. Aufl. 2007, Rn. 36). Etwas anderes ist es jedoch, wenn ein Schlüssel einvernehmlich noch behalten wird, um im Interesse des Vermieters noch etwas im Hause auszuführen. Den Schlüssel haben die Kläger nur deshalb später übergeben, weil die Beklagten von ihnen noch eine Zwischenablesung von Zählerständen verlangten, wobei eine mietvertragliche Verpflichtung der Kläger hierzu nicht erkennbar ist. Es überzeugt nicht, dass die Vermietung an die Nachmieter ab Oktober 2007 wegen der verspäteten Schlüsselrückgabe eines Schlüssels oder wegen Schwierigkeiten bei der Verabredung eines Übergabetermins nicht möglich war. Aus der Erklärung der Beklagten im Termin vom 09.02.2010 vor dem Amtsgericht spricht eher, dass die Nachmieter ohnehin erst zum 01.12.2007 die Wohnung beziehen wollten und die Beklagten sich mit ihnen geeinigt haben, dass sie vorher noch Renovierungsarbeiten durchführen konnten.
Den Beklagten wird Gelegenheit zur Rücknahme der Berufung binnen 2 Wochen gegeben. Anderenfalls wird umgehend Termin anberaumt und den Klägern eine entsprechende Berufungserwiderungsfrist eingeräumt.