Berufung: Zahlung von Mietzins wegen nicht bewiesener Küchengerüche abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Der Kläger verlangt Nachzahlung von Mietzins in Höhe von 2.079 DM; die Beklagte hatte die Zahlung durch Mietminderung wegen angeblicher Küchengerüche verweigert. Die Berufung des Klägers war erfolgreich: Eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung i.S.v. § 537 BGB wurde nicht nachgewiesen. Insbesondere reichten subjektive Zeugenaussagen und ein theoretisches Gutachten nicht zur Minderungserfüllung aus.
Ausgang: Berufung des Klägers auf Zahlung von Nachforderungs-Mietzins in Höhe von 2.079 DM stattgegeben; Minderung wegen Küchengerüchen nicht bewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Ein Anspruch auf Nachzahlung des Mietzinses nach § 535 S. 2 BGB besteht, wenn eine geltend gemachte Mietminderung mangels Nachweis einer erheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung nicht gerechtfertigt ist.
Diejenige Partei, die eine Mietminderung wegen Mängeln geltend macht, trägt die Beweislast für das Vorliegen und das Ausmaß der erheblichen Gebrauchseinschränkung i.S.v. § 537 Abs. 1 S. 1 BGB.
Subjektive Wahrnehmungen von Geruchsbelästigungen durch Nachbarn genügen nicht allein; entscheidend ist, dass die Beeinträchtigung das zumutbare Maß eines durchschnittlichen Mieters überschreitet.
Ein Sachverständigengutachten, das lediglich theoretisch die Möglichkeit von Geruchsbelästigungen darlegt, ohne konkrete Feststellungen zu Intensität, Häufigkeit und Dauer zu treffen, reicht nicht zur Begründung einer Minderungsquote aus.
Leitsatz
Mietrecht, Mängelgewährleistung durch Küchengerüche
Tenor
Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Essen vom 25.09.1998 ¬ - 131 C 11/98 - abgeändert:
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 2.079,--DM nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz aus
231,--DM seit dem 05.10.1996,
aus weiteren 231,--DM seit dem 05.11.1996,
aus weiteren 231,--DM seit dem 05.12.1996,
aus weiteren 231,--DM seit dem 05.01.1997,
aus weiteren 231,--DM seit dem 05.02.1997,
aus weiteren 231,--DM seit dem 05.03.1997,
aus weiteren 231,--DM seit dem 05.04.1997,
aus weiteren 231, --DM seit dem 05.05.1997 und
aus weiteren 231, --DM seit dem 05.06.1997
zu zahlen.
Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits und der Nebenintervention.
Rubrum
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die Berufung ist zulässig und begründet.
Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Nachzahlung des Mietzinses in Höhe von 2.079,--DM aus § 535 S. 2 BGB.
Diese war zur Einbehaltung im Wege der Minderung nicht berechtigt. Zwar sind Voraussetzung und Umfang der gesetzlich geregelten Mängelgewährleistung nicht davon abhängig, ob der Vermieter gegen einen Dritten, der den Mangel der Mietsache verursacht hat, einen Ausgleichs- oder Schadensersatzanspruch erlangt hat oder ob er ihn verwirklichen kann (vgl. dazu Bay ObLG, WuM 1987, 112 (113)). Allerdings ist die Beklagte für ihre Behauptung, dass das von ihr angemietete Haus mit einem den vertragsgemäßen Gebrauch erheblich beeinträchtigenden Mangel i. S. d. § 537 Abs. 1 S. 1 BGB behaftet ist, beweisfällig geblieben.
Eine Geruchsimmission durch die Zuführung von Küchengerüchen aus dem Haus des Streitverkündeten, die über das gemäß § 906 Abs. 1 BGB von der Beklagten zu duldende sozialverträgliche Maß hinausgeht, ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht erwiesen.
Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts steht nach Einholung des Gutachtens des Sachverständigen P nicht fest, dass eine Gebrauchsbeeinträchtigung durch Gerüche in einem Ausmaß vorliegt, die eine 30%-ige Minderung rechtfertigt. Der Sachverständige hat zu konkreten Beeinträchtigungen keinerlei Angaben gemacht, da zum Zeitpunkt der von ihm durchgeführten Ortsbesichtigung keine Küchengerüche austraten. Er hat lediglich theoretisch ausgeführt, dass es aufgrund der baulichen Gegebenheiten in dem von der Beklagten angemieteten Haus zu erheblichen Geruchsbelästigungen kommen kann. Zudem verhält sich das Gutachten (mangels entsprechender Beweisfrage) auch nicht darüber, ob die Gerüche auch in der Form, wie es die Beklagte vorträgt, in den Garten vordringen können, obwohl dies für die Höhe einer Minderungsquote von Bedeutung wäre.
Aber auch nach Vernehmung der Zeugen ist nicht bewiesen, dass die Nutzung des von der Beklagten angemieteten Hauses einschließlich des Gartens über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt wird. Zwar haben die Zeugen M, T. und H. Q. und X bekundet, dass sie sich von Kochdünsten, die aus dem Küchenabzug im Haus des Streitverkündeten dringen, zu den unterschiedlichsten Tageszeiten beim Aufenthalt in Haus und Garten belästigt fühlen. Sämtliche Zeugen haben hierzu ausgesagt, dass es sich um sehr intensive Kochgeruche verschiedenster Art handele. Der Zeuge T. Q. hat ergänzt, dass er teilweise Gerüche in einer Intensität wahrnehme, wie er sie normalerweise nur aus gewerblichen Küchen kenne. Nach Auffassung der Kammer reicht dies jedoch nicht aus, um eine Minderung zu rechtfertigen. Zwar mag es sein, dass aufgrund der baulichen Gegebenheiten auftretende Kochgerüche in größerer Intensität auf dem von der Beklagten angemieteten Grundstück auftreten und von den Bewohnern als Belästigung empfunden werden. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme läßt sich aber nicht feststellen, dass es sich hierbei um eine durchgängige erhebliche Belästigung handelt. Vielmehr steht nach den Zeugenaussagen fest, dass es sich jedenfalls um einen, wenn auch nach ihrem Empfinden extremen, Kochgeruch, der bei der Zubereitung von Lebensmitteln entsteht, handelt. Dass Nachbarn zu den unterschiedlichsten Zeiten und jeweils nach ihrem Geschmack kochen, ist jedoch grundsätzlich zu dulden, auch wenn dies nicht unbedingt den Vorstellungen der anderen entspricht. Nicht zuletzt zu berücksichtigen ist, dass hinsichtlich der von den Zeugen bekundeten Intensität der Gerüche subjektive Wahrnehmungen je nach dem eigenen Vorstellungsbild sehr unterschiedlich sind. Bereits bestimmte Situationen oder ein unterschiedlicher Lebensrhythmus können hier dazu führen, daß Kochgerüche als extrem störend empfunden werden. Dies bestätigt sich zum Beispiel darin, dass der Zeuge H. Q. bekundet hat, man sie öfter beim Kaffeetrinken auf der Terrasse von Essensgerüchen überfallen worden und die Beklagte selbst erklärt hat, sie fühle sich belästigt, wenn sie an späten Vormittagen bereits beim Aufstehen Kochgerüche wahrnehme. Hier ist es durchaus nachvollziehbar, dass die betreffenden Nachbarn sich aufgrund der speziellen Situation in einer anderen Weise belästigt fühlen als wenn sie selbst zum Beispiel mit der Zubereitung eines Mittagessens beschäftigt wären. Allein aus diesen Umständen ergibt sich jedoch nicht der Nachweis, dass die Gerüche tatsächlich das Maß des Empfindens eines normalen Durchschnittsmenschen, auf den abzustellen ist, überschreiten.
Soweit sich die Beklagte darüber hinaus auf eine Minderung wegen ,,Krautüberhanges" beruft, ist diese nicht nur zu keinem Zeitpunkt angekündigt worden, sondern entbehrt auch jedes schlüssigen Vortrags betreffend eine Gebrauchsbeeinträchtigung.
Der Zinsanspruch folgt aus §§ 284, 288 BGB.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 97 Abs. 1, 101 Abs. 1 ZPO.