Hauswächtervertrag: wirksame Befristung nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB, Räumung nach § 546 BGB

Landgericht Essen · 10 S 140/23 · 06.03.2024

KI-Zusammenfassung

Die Klägerin verlangte vom Beklagten die Räumung und Herausgabe einer Immobilie aus einem „Gebrauchsüberlassungsvertrag“ zur Hauswächtertätigkeit sowie Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten. Streitig war insbesondere, ob ein Wohnraummietvertrag mit Mieterschutz vorliegt und ob die Klägerin aktivlegitimiert ist. Das LG wies die Berufung zurück und bejahte einen Räumungsanspruch nach Vertragsende zum 16.10.2022, weil die Befristung wirksam war. Selbst bei Anwendung von Mietrecht greife § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB (nur vorübergehender Gebrauch), sodass § 575 BGB nicht entgegensteht; die Klägerin durfte den Anspruch geltend machen.

Ausgang: Berufung gegen das amtsgerichtliche Räumungs- und Zahlungsurteil zurückgewiesen; Räumungsanspruch und vorgerichtliche Anwaltskosten bestätigt.

Abstrakte Rechtssätze

Ein Hauswächtervertrag über die Gebrauchsüberlassung einer Immobilie gegen nichtmonetäre Gegenleistung ist als typengemischter Vertrag einzuordnen und kann dienst- wie mietvertragliche Elemente enthalten.

Ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe nach § 546 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass ein (auch befristetes) Nutzungs-/Mietverhältnis beendet ist und der Nutzer den Besitz fortsetzt; dies kann auch bei typengemischten Verträgen gelten, wenn die Gebrauchsüberlassung mietrechtlich zu beurteilen ist.

Die Befristung eines Wohnraumnutzungsverhältnisses bedarf keiner schriftlichen Befristungsbegründung nach § 575 Abs. 1 BGB, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch im Sinne von § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB überlassen wird.

Ob „vorübergehender Gebrauch“ i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorliegt, bestimmt sich nach objektiven Kriterien und dem für beide Seiten erkennbaren, von vornherein zeitlich begrenzten Zweck der Nutzung; entscheidend ist nicht allein die Dauer, sondern der besondere, nur zeitweilige Nutzungszweck.

Greifbare Anhaltspunkte gegen erstinstanzlich festgestellte Tatsachen sind in der Berufung erforderlich, um die Bindungswirkung des § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO zu durchbrechen; ohne substantiierte Zweifel bleibt es bei der Bindung an die Feststellungen (z.B. zur Aktivlegitimation).

Vorinstanzen

Amtsgericht Gladbeck, 11 C 236/22

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das am 15.06.2023 verkündete Urteil des Amtsgerichts Gladbeck, Az. 11 C 236/22, wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Beklagte.

Dieses und das mit der Berufung angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

Die Klägerin verlangte von dem Beklagten geräumte Herausgabe der Immobilie in der X.-straße … in … D..

Die Klägerin ist Unternehmerin, welche mit Immobilien- und Liegenschaftseigentümern leerstehender Immobilien kooperiert. Dafür wählt die Klägerin für die jeweiligen Eigentümer Personen aus, mit welchen sie dann einen Vertrag über eine „Hauswächtertätigkeit“ abschließt. In diesem Zusammenhang schloss die Klägerin am 12.05.2022 mit dem Beklagten einen Vertrag über die streitgegenständliche Immobilie, deren Eigentümerin die Stadt D. ist. Der Vertrag ist mit "Gebrauchsüberlassungsvertrag" überschrieben.

In Ziff. 2 des Vertrages heißt es: „Herr E. zahlt weiterhin die vereinbarte monatliche Verwaltungsgebühr in Höhe von 209 Euro. Energiekosten sind wie im Vertrag festgehalten weiterhin nicht zu zahlen.“

Ziff. 4 des Vertrags bestimmt: „Herr E. übergibt die Liegenschaft F.-straße … in G. bis spätestens .2922,17:00 Uhr vollständig leergeräumt und besenrein an die R. GmbH.“

In Ziff. 5 des Vertrags ist wiederum festgehalten: „Das Gebrauchsüberlassungsverhältnis zwischen der R. GmbH und E. bezüglich der Liegenschalt X.-straße … in D. endet mit Ablauf des 16.10.2022.“

Wegen des weiteren Inhalts wird auf Anlage 1 zur Klageschrift, Bl. 30 ff. der amtsgerichtl. A., Bezug genommen. Die Stadt D. schloss mit der Klägerin zuvor wiederum selbst einen Gebrauchsüberlassungsvertrag. Der Beklagte war vorher schon einmal Hauswächter in einem Schullandheim in G. aufgrund eines Gebrauchsüberlassungsvertrages vom 13.11.2020, wurde dann aber durch die Klägerin in die streitgegenständliche Immobilie in D. versetzt. Wegen der weiteren Einzelheiten dieses Vertrages wird ebenfalls auf die Anlage K1 zur Klageschrift, Bl. 12 ff. der amtsgerichtl. A., Bezug genommen. Im Rahmen des hier zugrundeliegenden Vertrages durfte der Beklagte nur das Wohnzimmer und Esszimmer im Untergeschoss, das Badezimmer im Obergeschoss und die Küche nebst Fluren benutzen. In dem Vertrag war vorgesehen, dass der Beklagte die Räumung und die Herausgabe des Objekts bis zum 17.10.2022 schulde. Als er dem nicht nachkam, gewährte die Klägerin dem Beklagten eine Fristverlängerung bis zum 25.10.2022. Auch daraufhin erfolgte keine Herausgabe der Immobilie. Vorsorglich erklärte die Klägerin unter dem 15.11.2022 die außerordentliche, hilfsweise ordentliche Kündigung. Des Weiteren erklärte sie am 28.02.2023 eine weitere (vorsorgliche) fristlose Kündigung. Auch daraufhin räumte der Beklagte die Immobilie nicht.

Seit November 2022 zahlt der Beklagte keine Gebühren mehr.

Die Klägerin ist der Ansicht gewesen, dass es sich bei dem mit dem Beklagten geschlossenen Vertrag um einen Gebrauchsüberlassungsvertrag und nicht um einen Mietvertrag handele. Ferner hat die Klägerin behauptet, der Beklagte habe mehrfach Pflichten aus dem Vertrag verletzt. Er habe vertragswidrig und trotz Abmahnung zur Unterlassung vom 21.10.2022 Kontakt mit der Eigentümerin des Objekts, der Stadt D., aufgenommen, um dieser ein Geschäftsmodell zu offerieren. Damit würde der Beklagte absichtlich die Geschäftsbeziehungen der Klägerin mit der Stadt D. torpedieren. Dieses Verhalten habe der Beklagte auch schon in G. gezeigt, was der Grund für die Versetzung nach D. gewesen sei. Auch habe der Beklagte einige Mitarbeiter der Stadt D. bedroht und diesen gegenüber geäußert, er sei nun Eigentümer des Hauses. Des Weiteren habe der Beklagte auch die anderen, vertraglich verbotenen Räume des Hauses benutzt. Deshalb würde es bezüglich des Räumungsverfahrens auch keines Kündigungsgrundes im Sinne von mietrechtlichen Bestimmungen bedürfen.

Des Weiteren sei vertraglich auch keine Miete vereinbart worden, denn die Überlassung sei unentgeltlich nach § 1 des Gebrauchsüberlassungsvertrages erfolgt. Die von dem Beklagten zu zahlenden geringen Gebühren seien demnach nicht als Miete, sondern als Gebühren für die erbrachten Dienstleistungen anzusehen.

Die Klägerin hat beantragt,

1.

den Beklagten zu verurteilen, die Immobilie in der X.-straße …, … D. nebst Garage zu räumen und an sie herauszugeben,

2.

den Beklagten zu verurteilen, an sie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 367,23 Euro zu zahlen,

3.

hilfsweise, für den Fall, dass seitens des Beklagten eine umgehende Räumung und Herausgabe nicht geschuldet sei, den Beklagten zu verurteilen, die Immobilie in der X.-straße …, … D. nebst Garage zum 28.02.2023, hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er ist der Ansicht gewesen, dass die Parteien einen Mietvertrag geschlossen hätten. Die Hauptpflichten bestünden in der Bereitstellung der Wohnung und in der Zahlung der Miete. Die Miete von 209 Euro sei in diesem Zusammenhang auch nicht übermäßig günstig. Für einen befristeten Mietvertrag hätte es einer Begründung bedurft, die hier nicht erfolgt sei, sodass das Mietverhältnis zwischen den Parteien auf unbestimmte Zeit gelte. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB gelte insoweit nicht. Auch könne es dem Mieter nicht untersagt werden, mit seinem Vermieter, der Stadt D., Kontakt aufzunehmen. Ferner habe der Beklagte auch keinen Anlass für eine Kündigung des Vertrages gegeben. Des Weiteren ist der Beklagte der Ansicht gewesen, dass die in dem Vertrag enthaltenen Allgemeinen Geschäftsbedingungen gegen die §§ 307 ff. BGB verstoßen würden, denn sie würden die Mieterschutzvorschriften umgehen. Ferner habe die Klägerin keine Aktivlegitimation, weil die Vermieterin der Immobilie die Stadt D. sei. Insoweit könne die Klägerin keinen Räumungsanspruch geltend machen.

Auch im Dialog mit der Stadt D. sei ihm nicht daran gelegen gewesen, das Geschäftsmodell der Klägerin, welches ja ohnehin offensichtlich auf eine Rückgabe der von ihr, gewissermaßen untervermieteten Objekte gerichtet sei, zu beeinträchtigen. Er habe hier lediglich die Möglichkeiten der Nutzung des streitgegenständlichen Objekts abseits des Hauswächterkonzepts aufzeigen wollen.

Das Amtsgericht hat mit am 15.06.2023 verkündetem und dem Beklagtenvertreter am 29.06.2023 zugestellten Urteil den Beklagten verurteilt, die Immobilie in der X.-straße …, … D. nebst Garage zu räumen und an die Klägerin herauszugeben sowie an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten i.H.v. 367,23 EUR zu zahlen. Zur Begründung hat das Amtsgericht im Wesentlichen ausgeführt, dass die Klage begründet sei und die Klägerin gegen den Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Immobilie nebst Garage gem. § 4 des Gebrauchsüberlassungsvertrages habe. Es liege ein Gebrauchsüberlassungsvertrag vor. Dabei handele es sich um einen Vertrag „sui generis“, der als Mischvertrag sowohl Elemente eines Dienstvertrages (§§ 611 ff. BGB) als auch eines Mietvertrages (§§ 535 ff. BGB) aufweise. Allerdings stünden die Elemente des Dienstvertrages eindeutig im Vordergrund. Weil der „Hauswächter“ in der Immobilie wohne, zeige der Vertrag auch mietrechtliche Elemente. Allerdings stünden diese keineswegs im Vordergrund, sondern seien nur natürliche Nebenfolge der geschuldeten körperlichen Anwesenheit des „Hauswächters“. Die von dem Beklagten monatlich zu zahlenden 209 Euro stellten Gebühren für die erbrachte Dienstleistung dar (Kontroll-, Verwaltungs- und Koordinationstätigkeiten). Auch konkretisiere § 2 des Gebrauchsüberlassungsvertrages, dass die Immobilie nicht zu Wohnzwecken diene und der „Hauswächter“ insoweit diese Immobilie auch nicht als seinen ersten Wohnsitz bei den Behörden melden dürfe. Da der „Hauswächter“ in der Immobilie nur seiner Dienstleistungstätigkeit nachgehe, stelle sie nicht den für den Hauptwohnsitz erforderlichen unmittelbaren Lebensmittelpunkt dar. Auch dürfe der „Hauswächter“ nur bestimmte Räume der Immobilie benutzen, jedoch nicht alle (§ 6 Nr. 13 des Gebrauchsüberlassungsvertrages). Dies sei bei einem normalen Mietvertrag nicht der Fall (so auch Rechtsanwalt Kai-Jochen Neuhaus, „Handbuch der Geschäftsraummiete", Luchterhand, 4. Auflage Mai 2011).

Des Weiteren sei die Klägerin auch aktivlegitimiert. Weil es sich hier eben nicht um einen Mietvertrag, sondern um einen Gebrauchsüberlassungsvertrag handele, sei die Stadt D. auch nicht Vermieterin der Immobilie. Da sie ihrerseits selbst durch Vertrag den Gebrauch an die Klägerin überlassen habe, sei die Klägerin nicht nur Verwalterin oder Untervermieterin der Immobilie, sondern überlasse diese selbstständig an „Hauswächter“. Insoweit sei sie aus § 4 des Gebrauchsüberlassungsvertrages ermächtigt, die Immobilie eigenständig zurückzufordern.

Abgesehen davon, dass die Regeln des Mietrechts mangels Mietvertrages hier keine (analoge) Anwendung finden, sei die Mieterschutzvorschrift des § 573 BGB auch nicht anwendbar, denn es handele sich bei dem Vertrag zumindest um einen nur vorübergehenden Gebrauch der Immobilie im Sinne des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Nach Ziffer 5 des am 12.05.2022 geschlossenen Vertrages habe die Gebrauchsüberlassung der streitgegenständlichen Immobilie mit Ablauf des 16.10.2022 enden sollen. Insoweit sei die zeitliche Begrenzung dem Beklagten auch bekannt gewesen. Des Weiteren seien die Paragraphen des Gebrauchsüberlassungsvertrages nicht nach den §§ 307 ff. BGB unwirksam. Die in Rede stehenden Paragraphen des Gebrauchsüberlassungsvertrages (§§ 1, 4, 5, 6 Nrn. 5, 13), aus denen sich die hier von der Klägerin geltend gemachten Rechte ergeben, würden nicht gegen das Transparenzgebot des § 307 I 2 BGB verstoßen, da sie für den „Hauswächter“ klar und verständlich seien. Obwohl die Paragraphen trotz einer Bewohnung der Immobilie insbesondere von den mietrechtlichen Regelungen und damit auch den Mieterschutzvorschriften abweichen (§ 307 Abs. 3 Satz 1 BGB), würden sie nicht gegen §§ 308, 309 BGB verstoßen. Auch benachteiligten sie den „Hauswächter“ nicht entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen (§ 307 Abs. 1 Satz BGB). Es sei bei diesen Immobilien von Anfang an geplant, dass sie früher oder später verkauft, abgerissen, renoviert oder auch ordnungsgemäß vermietet würden. Dies sei den „Hauswächtern“ auch bewusst, da durch den Vertrag ausdrücklich darauf hingewiesen werde und dieses Konzept von einem normalen Mietverhältnis erheblich abweiche. Die Tatsache, dass der Beklagte vertragswidrig seinen Hauptwohnsitz auflöste und damit nun ohne richtige Wohnung dastehe, könne nicht zulasten der Klägerin gehen.

Hiergegen wendet sich der Beklagte mit seiner Berufung. Er rügt eine Rechtsverletzung und deren Erheblichkeit (§ 520 Abs. 3 Nr. 2 ZPO). Er tritt der erstinstanzlichen Rechtsauffassung des Gerichts entgegen, nämlich dass hier ein Gebrauchsüberlassungsvertrag vorliege. Es handele sich vielmehr um einen Wohnraummietvertrag gem. § 535 BGB. Vielmehr als das Dienstleistungselement entsprechend des Vertrages stehe die Überlassung der Immobilie an den Beklagten im Vordergrund. Es möge zutreffen, dass die Klägerin hier Objekte betreue, die schon in ihrem äußeren Erscheinungsbild nicht dauerhaft als Wohnraum genutzt werden könnten (beispielsweise Krankenhäuser, Schulen etc.). Bei der L. bestehe jedoch der entscheidende Unterschied, dass es hier ein ganz klassisches Wohnhaus sei. Weiterhin müsse berücksichtigt werden, dass die Klägerin hier ausweislich des Vertrages eine Rund-um-die-Uhr-Anwesenheit des Nutzers erwarte. Der Beklagte habe also praktisch gar keine andere Möglichkeit, als seinen Lebensmittelpunkt dauerhaft in das angemietete Objekt zu verlagern. Bei dieser Konstruktion handele es sich um nichts anderes als um eine Umgehungs-Konstruktion im Sinne des § 543 Abs. 4 BGB. Mit dem Vertragswerk der Klägerin könne jeder Vermieter in Zukunft die Nutzung seiner Wohnung ausschließlich auf Gebrauchsüberlassung mit primär dienstvertraglichen Elementen deklarieren und könne somit die zu Recht strengen Vorschriften des Mieterschutzes bei der Wohnraummiete umgehen. Dies gelte umso mehr, als dass der Beklagte hier nicht etwa für die von ihm erbrachten Dienstleistungen bezahlt werde, sondern im Gegenteil hier monatlich noch einen Betrag an die Klägerin zahlen müsse, die nichts anderes darstelle als die Zahlung einer monatlichen Miete. Der Argumentation des Amtsgerichts folgend hätte sich der Beklagte hier zu einer Tätigkeit verpflichtet, die – zumindest auf dem Papier – 24 Stunden am Tag zu erbringen sei. Es könne nicht ernsthaft davon ausgegangen werden, dass der Erbringer solcher Dienstleistungen auch noch verpflichtet sein solle, den Auftraggeber dafür zu bezahlen. Auch das Argument des erstinstanzlichen Gerichts, dass die „Hauswächter nicht für Nebenkosten aufzukommen haben“, möge richtig sein, gleichwohl sei die Umlage von Nebenkosten im Mietrecht eine Frage der Vertragsfreiheit zwischen Mieter und Vermieter. Keineswegs sei eine Umlage der Nebenkosten rechtlich bindend vorgeschrieben. Insbesondere die erleichterte Kündigungsmöglichkeit der Klägerin stelle eine unzulässige Umgehungskonstruktion gem. § 573 Abs. 4 BGB dar und sei somit unzulässig. Auch die Befristung des Vertrages sei mangels ausreichender Begründung im Mietvertrag hinfällig. Es sei somit grundsätzlich von einem Mietvertrag auszugehen, der auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde. Eine Befristung sei mangels Begründung daher nicht möglich, § 575 Abs. 1 BGB. Der Grund für die Befristung sei bei Vertragsschluss eben nicht schriftlich festgehalten worden. Der Beklagte habe zwar Kenntnis von der (unwirksamen) Befristung gehabt, sei jedoch darüber hinaus nicht davon ausgegangen, dass der Wohnraum aus anderen Gründen nur vorübergehend vermietet werden sollte.

Da vertragsmäßig praktisch ein Zwang zum Wohnen bestehe, werde der Beklagte natürlich auch unangemessen benachteiligt, wenn ihm hier die Schutzvorschriften der Wohnraummiete nicht zugutekämen. Dies führe konsequenterweise, anders als das erstinstanzliche Gericht meine, gerade dazu, dass die Klägerin hier die missbräuchliche Vertragsgestaltung für ihr eigenes Interesse auf Kosten des Beklagten nutze, ohne dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen. Durch das Vertragswerk bekomme die Klägerin – vermietergleich – eine monatliche Gebühr für die Nutzung der Immobilie, die als Miete klassifiziert werde. Ob und inwieweit hier die Klägerin prozessual überhaupt ermächtigt sei, den Herausgabeanspruch geltend zu machen, sei mangels Vorlage entsprechender Nachweise vollkommen unklar.

Der Beklagte beantragt,

das Urteil des Amtsgerichts Gladbeck vom 15.06.2023, AZ: - 11 C 236/22 -, abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung des Beklagten kostenpflichtig zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil und ist der Auffassung, bei dem zwischen ihr und dem Beklagten geschlossenen Vertragsverhältnis handele es sich nicht um einen Wohnraummietvertrag. Dies habe zur Folge, dass auch die für ein Wohnraummietverhältnis einschlägigen Mieterschutzvorschriften der § 573 ff. BGB ohne jegliche Relevanz seien. Die Überlassung der Liegenschaft zugunsten des Beklagten sei unentgeltlich. Hieran ändere auch der Versuch des Beklagten nichts, behaupten zu wollen, dass in der von ihm zu zahlenden monatlichen Gebühr i.H.v. 209,00 EUR eine Mietzahlungspflicht zu sehen wäre. So lasse der Beklagte offensichtlich bewusst unerwähnt, dass die von ihm zu zahlende Gebühr i.H.v. 209,00 EUR kein Ausgleich für die Nutzung der Liegenschaft, sondern vielmehr eine Gegenleistung für die von der Klägerin erbrachten Leistungen, namentlich monatliche Kontrollen des Gebäudes und des Grundstücks Verwaltung des Vertrags Koordination der Versorgung der Immobilie mit Energie (Wasser, Strom etc.) Koordination erforderlicher Wartungen 24-Stunden-Bereitschaftsdienst für dringende Probleme am/im Gebäude Koordination der Absprachen mit dem Eigentümer darstelle.

Ferner spreche gegen die Einordnung des hiesigen Vertragsverhältnisses als Mietvertrag der Umstand, dass der Beklagte nur ausgesuchte Bereiche der Immobilie habe nutzen dürfen. Letztlich werde sich der Beklagte ebenso wenig darauf berufen können, dass er seinen Lebensmittelpunkt im Sinne eines Erstwohnsitzes in der X.-straße … gemeldet habe. So sehe die einschlägige Vertragsstruktur unmissverständlich eine lediglich vorübergehende Aufenthaltsdauer in dem streitgegenständlichen Objekt vor und schließe in § 2 sogar deren Verwendung als Hauptwohnsitz ausdrücklich aus. Allein eine begrenzte Abwesenheit von dem Heimatort führe nicht automatisch zu einer Verlagerung des Lebensmittelpunktes. So wird der Beklagte wohl kaum behaupten wollen, dass beispielsweise Montagearbeitende stets dort ihren Lebensmittelpunkt haben, an dem diese sich über mehrere Monate berufsbedingt aufhalten. Auf Seite 3 der Berufungsbegründung stütze sich der Beklagte auf den vom Amtsgericht im Rahmen seiner Urteilsgründe verwendetem Terminus „Wohnen“ und behauptet, dass sich hieraus ein Widerspruch ergebe. Offensichtlich bewusst außen vor lasse der Beklagte, dass das Amtsgericht diese Begrifflichkeit keineswegs mit einem „Wohnen“ im Sinne eines Wohnraummietvertrages gleichsetzte. Vielmehr sei „Wohnen“ als „Aufhalten zur Erbringung der Hauwächtertätigkeiten“ verstanden worden. Bestätigt werde dies durch die erstinstanzlich erfolgte Tatbestandsberichtigung vom 23.08.2023. So sei im Zuge der durchgeführten Tatbestandsberichtigung der Begriff „Wohnen“ gegen „Aufhalten“ ersetzt worden.

Die Kammer hat die Parteien persönlich angehört. Wegen des Inhalts wird auf die Sitzungsniederschrift der mündlichen Verhandlung vom 15.02.2024, Bl.139 ff. d.A., Bezug genommen.

II.

Die gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthafte und gemäß den §§ 511 Abs. 2, 517, 519, 520 ZPO zulässige Berufung hat keinen Erfolg. Zu Recht hat das Amtsgericht den Beklagten zur Räumung und Zahlung verurteilt.

Nach § 513 ZPO kann die Berufung allein darauf gestützt werden, dass die Entscheidung auf einer Rechtsverletzung im Sinne von § 546 ZPO beruht oder die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere – für den Beklagten und Berufungskläger günstigere – Entscheidung rechtfertigen. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor.

1. Die zulässige Klage ist begründet. Denn die Klägerin hat einen Anspruch gegen den Beklagten auf Räumung der Immobilie in der X.-straße … in … D. gem. Ziff. 5 des zwischen den Parteien geschlossenen Vereinbarung vom 12.05.2022 i.V.m. § 546 BGB. Nach Ziff. 5 der Vereinbarung sollte das Gebrauchsüberlassungsverhältnis zwischen der R. GmbH und Herrn E. bezüglich der Liegenschalt X.-straße … in D. mit Ablauf des 16.10.2022 enden. Diese Voraussetzungen liegen vor, da die Befristung wirksam war und die Frist zum 16.10.2022 verstrichen ist, ohne dass der Beklagte die Immobilie herausgegeben hat.

a) Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, handelt es sich bei der vorliegenden Gebrauchsüberlassung gegen Vornahme einer Hauswächtertätigkeit um einen typengemischten Vertrag, der mietvertragliche sowie auch dienstleistungsrechtliche Elemente enthält. Denn der Beklagte hat für die Gebrauchsüberlassung eine rein nichtmonetäre Gegenleistung versprochen (vgl. Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 16. Aufl. 2024, BGB § 535 Rn. 18). Unabhängig davon, ob man wie das Amtsgericht hier den Schwerpunkt des Vertrages dem Dienstvertragsrecht zuordnet und die Anwendung wohnraummietvertraglicher Regelungen versagt, gelangt man auch bei Berücksichtigung der Mieterschutzvorschriften zu einem Räumungsanspruch nach § 546 Abs. 1 BGB i.V.m. Ziff. 5 der Vereinbarung vom 12.05.2022. Denn auch wenn man entsprechend der sog. Kombinationstheorie das Gesetz anwendet, das die in Rede stehende Leistung vertragstypisch regelt, vorliegend das Mietrecht die Gebrauchsüberlassungspflicht (vgl. Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 16. Aufl. 2024, BGB § 535 Rn. 18), liegen die Voraussetzungen eines Anspruchs auf geräumte Herausgabe vor. § 546 Abs. 1 BGB sieht vor, dass das zwischen den Parteien ein Mietverhältnis bestand, das zwischenzeitlich beendet worden ist und der Beklagte weiterhin in Besitz der Immobilie ist. Dies ist vorliegend der Fall, denn der zwischen den Parteien bestehende Vertrag war von Anfang an wirksam befristet worden.

aa) Die Klägerin war auch entgegen dem erstinstanzlichen Bestreiten sowie dem Berufungsvorbringen aktiv legitimiert. Denn dies hat das Amtsgericht bereits für die Kammer gem. § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO bindend festgestellt. Nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO ist die Kammer an die vom Gericht des ersten Rechtszugs festgestellten Tatsachen gebunden, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten. Konkreter Anhaltspunkt in diesem Sinne ist jeder objektivierbare rechtliche oder tatsächliche Einwand gegen die erstinstanzlichen Feststellungen. Bloß subjektive Zweifel, lediglich abstrakte Erwägungen oder Vermutungen der Unrichtigkeit ohne greifbare Anhaltspunkte wollte der Gesetzgeber ausschließen. Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen im Sinne des § 529 Abs. 1 ZPO liegen nur dann vor, wenn aus der für die Kammer gebotenen Sicht eine gewisse – nicht notwendig überwiegende – Wahrscheinlichkeit dafür besteht, dass im Falle der erneuten Beweiserhebung die erstinstanzlichen Feststellungen keinen Bestand haben werden, sich also deren Unrichtigkeit herausstellt (BGH, Urt. v. 18.10.2005 – VI ZR 270/04, NJW 2006, 152 Rdnr. 9). Dies ist vorliegend jedoch nicht der Fall. Denn das Amtsgericht hat in seinen Entscheidungsgründen auf Seite 9 des angegriffenen Urteils ausgeführt: „Da sie (die Stadt D.) ihrerseits selbst durch Vertrag den Gebrauch an die Klägerin überlassen hat, ist die Klägerin nicht nur Verwalterin oder Untervermieterin der Immobilie, sondern überlässt diese selbstständig an „Hauswächter“.“ Zwar gilt die Bindungswirkung des § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO lediglich für die festgestellten Tatsachen, mithin weder für rechtliche Ausführungen des erstinstanzlichen Gerichts noch für die Wiedergabe von Zeugenaussagen. Um eine solche Bindungswirkung zu vermeiden, steht es den Parteien frei, eine Tatbestandsberichtung gem. § 320 Abs. 1 ZPO zu beantragen. Dabei - wie auch im Rahmen der Bindungswirkung - ist jedoch zu berücksichtigen, dass zum Tatbestand nicht nur die formal im Tatbestand des Urteils aufgeführten Feststellungen, sondern auch das in den Entscheidungsgründen enthaltene tatsächliche Vorbringen gehört (Feskorn in: Zöller, Zivilprozessordnung, 35. Auflage 2024, § 320 ZPO, Rn. 6; § 314 ZPO, Rn. 3) und insoweit auch den in den Urteilsgründen getroffenen tatsächlichen Feststellung gemäß § 314 ZPO Beweiskraft zukommt (BGH, Urteil vom 28. Juni 2011 – KZR 75/10 –, BGHZ 190, 145-172, Rn. 52). Nachdem der Beklagte diese Feststellung nicht mit einem Tatbestandsberichtigungsantrag angegriffen hat, kann er sich in der Berufungsinstanz nicht darauf berufen, dass die Aktivlegitimation weiterhin streitig sei (BGH, Urteil vom 28. Juni 2011 – KZR 75/10 –, BGHZ 190, 145-172, Rn. 52). Bestätigung haben die amtsgerichtlichen Feststellungen in der persönlichen Anhörung des kaufmännischen Leiters der Klägerin in Deutschland, Herrn Q., in der mündlichen Verhandlung vom 15.02.2024 gefunden. Denn dieser erklärte vor der Kammer überzeugend, dass sie selbstverständlich einen Vertrag mit der Stadt D. hätten, auf deren Grundlage dann die Hauswächter eingesetzt werden. Grundsätzlich sei es so, dass es Verträge zwischen R. und den jeweiligen Eigentümern gebe. Sofern die Eigentümer dann gegenüber der R. kündigen, sei die Klägerin je nach Vertrag verpflichtet, die Objekte in einer Zeit zwischen vier und sechs Wochen freizuziehen. Dies wüssten auch die jeweiligen Hauswächter. Die Kammer hat auch aufgrund dieser Angaben im Rahmen freier Beweiswürdigung gem. § 286 Abs. 1 ZPO keine Anhaltspunkte dafür, dass die Klägerin nicht berechtigt ist, den Räumungsanspruch geltend zu machen.

bb) Die Befristung der Ziff. 5 der Vereinbarung war auch wirksam. Zwar können Wohnraummietverhältnisse gem. §§ 549 Abs. 1, 575 BGB allein dann auf Zeit abgeschlossen werden, wenn der Vermieter dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt, § 575 Abs. 1 Satz a.E. BGB. Dies ist vorliegend nicht der Fall gewesen, weshalb das Mietverhältnis gem. § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB grundsätzlich als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt. Allerdings gilt dies gem. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. Insoweit kann ein befristeter Mietvertrag ohne die Beschränkung des § 575 BGB vereinbart werden (Weidenkaff, in: Grüneberg, BGB, 83. Aufl. 2024, § 549 Rn. 14). In Abgrenzung zum Mietvertrag auf bestimmte Zeit, der auch durch einen bestimmten kurzen Zweck mit feststehendem Endtermin geprägt sein kann, ist unter dem Mietverhältnis über Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch ein (un)befristetes Mietverhältnis zu verstehen, bei dem beide Vertragsparteien davon ausgehen, dass das Mietobjekt nicht zum dauernden Lebensmittelpunkt des Mieters wird, sondern lediglich auf Grund solcher Anlässe genutzt wird, die ihrer Natur nach von kurzer Dauer sind (BeckOK BGB/Wiederhold, 68. Ed. 1.11.2023, BGB § 549 Rn. 13). Der Vertragszweck ist nach objektiven Kriterien zu bestimmen und liegt nach allgemeiner Meinung bei der Überlassung von Hotelzimmern, Pensionszimmern und Ferienwohnungen (vgl. OLG Hamburg, Urteil vom 30.09.1992, Az. 4 U 94/92, MDR 1993, 43) (zB Montagearbeiten; Geschäftsaufenthalt; Überbrückung des Wohnbedarfs bis zur Fertigstellung des Hauses/der Wohnung; Vermietung von Privatunterkünften an Durchreisende, Feriengäste, Besucher) vor. Ein solcher besondere Mietzweck i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB hebt sich von dem der Miete regelmäßig zugrunde liegenden allgemeinen Wohnzweck dadurch ab, dass er lediglich auf die Befriedigung eines zeitweiligen Wohnbedürfnisses gerichtet ist, dessen baldiges Ende von vornherein für beide Parteien feststeht und das darum nur als ein Durchgangsstadium erscheint (OLG Hamm, Beschluss vom 31-10-1980, NJW 1981, 290, beck-online). Entscheidend ist nicht so sehr die Dauer, sondern der besondere, vom Mieter verfolgte und für beide Seiten erkennbar vorübergehende Zweck des Gebrauchs. Das Mietverhältnis kann auf unbestimmte Zeit vereinbart sein; das Ende muss nicht bestimmbar sein, wenn nur der Zweck des Gebrauchs von – unter Umständen wiederholter – begrenzter Dauer ist (MüKoBGB/Bieber, 9. Aufl. 2023, BGB § 549 Rn. 17).

Dies ist vorliegend der Fall. Denn die Hauswächtertätigkeit war von Anfang an lediglich für einen vorübergehenden und begrenzten Zeitraum angelegt. Dies folgt nicht allein aus den Ziff. 4, 5 und 6 der vertraglichen Vereinbarung vom 12.05.2022, sondern bereits aus der E-Mail des Beklagten vom 30.09.2020 an die Vorgängerin der Klägerin, in der er schreibt, dass er die Regeln bei P. (der Vorgängerin der Klägerin) verstehe und wisse, dass es um eine vorübergehende Sache (kürzere oder längere Zeit) gehen werde. Es wird insoweit auf Anlage K8 des klägerischen Schriftsatzes vom 27.02.2023, Bl. 96 d. amtsgerichtl. A., Bezug genommen.

Danach konnten die Parteien - unabhängig von den Voraussetzungen einer Begründung gem. § 575 BGB - auch gem. § 573c Abs. 2 BGB wirksam eine Kündigungsfrist vereinbart haben, die hinter den gesetzlichen Kündigungsfristen zurückbleibt, weshalb die vereinbarte Beendigung zum 16.10.2022 wirksam war.

Etwas anderes folgt auch nicht aus dem Vorbringen des Beklagten mit Schriftsatz vom 22.02.2024, der weitestgehend Rechtsausführungen und im Übrigen keine entscheidungserheblichen Tatsachen enthält, die eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung gebieten.

2. Der Anspruch auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 367,23 EUR aus einem Streitwert von 3.000 EUR folgt aus §§ 280 Abs. 1, 535, 611 BGB i.V.m. Ziff. 5 und 6 der vertraglichen Vereinbarung vom 12.05.2022.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

IV.

Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf bis zu 3.000,00 EUR festgesetzt.

V.

Der Anregung des Beklagten, die Revision zuzulassen, war nicht zu entsprechen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Ob auf den vorliegend geltend gemachten Räumungsanspruch aus dem Hauswächtervertrag als typengemischten Vertrag dienstvertragliche oder mietvertragliche Regelungen Anwendung finden, führt aus den oben genannten Gründen zu keinem anderen Ergebnis.