Bauträgervertrag: Aufrechnung mit Mängelvorschuss begründet Eigentumsverschaffung
KI-Zusammenfassung
Die Käufer verlangten von der Bauträgerin die Mitwirkung an der Eigentumsumschreibung sowie Zahlung und Freistellung von Anwaltskosten; die Bauträgerin begehrte widerklagend den Restkaufpreis. Das Gericht bejahte Verzug wegen Überschreitung der vertraglichen 12-Monats-Fertigstellungsfrist und sprach eine Nutzungsentschädigung zu. Mehrere Baumängel (u.a. Pflaster, Loggia-Belag, Fassade, Lichtschacht-Entwässerung) begründeten Kostenvorschussansprüche, die die Restkaufpreisforderung durch Aufrechnung vollständig zum Erlöschen brachten. Die Widerklage wurde abgewiesen; ein Anspruch bzgl. Leitungen/L‑Steinen im Wegegrundstück scheiterte an der fehlenden Geltendmachung im richtigen Leistungsweg (Zahlung an die Gemeinschaft).
Ausgang: Klage weitgehend stattgegeben (Eigentumsverschaffung, Zahlung und Freistellung), Widerklage auf Restkaufpreis abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Eine vertragliche Verpflichtung, ein Bauobjekt binnen eines bestimmten Zeitraums nach Baubeginn fertigzustellen und zu übergeben, stellt ein kalendermäßig bestimmbares Fälligkeitsdatum i.S.d. § 286 Abs. 2 Nr. 2 BGB dar und begründet bei Nichteinhaltung Verzug ohne Mahnung.
Den Einwand fehlenden Vertretenmüssens der Bauzeitverzögerung (§ 286 Abs. 4 BGB) hat der Schuldner darzulegen und zu beweisen.
Bei Mängeln eines Bauträger-/Werkvertrags kann der Besteller nach §§ 634 Nr. 2, 637 Abs. 1, Abs. 3 BGB einen Vorschuss auf die voraussichtlich erforderlichen Mangelbeseitigungskosten verlangen; die Höhe ist ex ante zu schätzen und kann unter Berücksichtigung von Preissteigerungen angepasst werden.
Ist der Besteller nicht vorsteuerabzugsberechtigt, umfasst der Kostenvorschuss zur Mangelbeseitigung regelmäßig auch die Umsatzsteuer.
Aufrechenbare Schadensersatz- und Vorschussansprüche des Bestellers können die restliche Kaufpreisforderung des Bauträgers nach § 389 BGB zum Erlöschen bringen und damit die Pflicht zur Mitwirkung an der Eigentumsverschaffung auslösen.
Zitiert von (1)
1 neutral
Tenor
Die Beklagte wird verurteilt, den Klägern das Eigentum im Hinblick auf das im Grundbuch von K., G01., jeweils zu ½ ideellen Anteil durch Abgabe einer schriftlichen Kaufpreiszahlungsbestätigung gegenüber dem Notar A. zu verschaffen.
Darüber hinaus wird die Beklagte verurteilt, an die Kläger 522,83 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 20. März 2020 zu zahlen sowie die Kläger von vorgerichtlich entstandenen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.666,95 EUR freizustellen.
Die Widerklage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 32.000,- EUR vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Kläger schlossen als Käufer mit der beklagten Bauträgerin als Verkäuferin am 23. Februar 2017 einen notariellen Kaufvertrag in Form eines Bauträgervertrages vor dem Notar A. mit Amtssitz in U. (UR.-Nr. N01) über das im Klageantrag zu 1) näher bezeichnete Grundstück nebst der Verpflichtung zur Errichtung einer Doppelhaushälfte mit einer Wohnfläche von 134 qm nach Maßgabe der Bau- und Leistungsbeschreibung vom 8. Mai 2015 zum Preis von 373.260,- EUR (im Folgenden: „Vertrag“). Darüber hinaus vereinbarten die Kläger mit der Beklagten diverse Zusatzleistungen zum Preis in Höhe von insgesamt 47.357,22 EUR, so dass sich der Kaufpreis auf 420.617,22 EUR erhöhte.
§ 1 Ziffer 3.1 des Vertrages lautet:
„Abweichend von der Bau- und Leistungsbeschreibung vom 08.05.2015 werden folgende Sonderwünsche/Mehrleistungen des Bauherrn vereinbart, die im Kaufpreis enthalten sind:
- Das Haus erhält eine nicht beheizte Unterkellerung gemäß der Ergänzung vom 02.02.2017 zur Bau- und Leistungsbeschreibung vom 27.04.2016 (45.910 €). […]
- Im Obergeschoss wird eine Loggia erbaut incl. Dämmung, Putz, Bodenbelag, Geländer zu einem Preis in Höhe von 20.350 €.“ (Bl. 17 d.A.).
§ 2 Ziffer 3 des Vertrages lautet:
„Der Verkäufer verpflichtet sich, das Kaufobjekt mit Ausnahme eventueller Eigenleistungen des Käufers binnen 12 Monaten nach Baubeginn fertig zu stellen und dem Käufer vertragsgemäß zu übergeben. Der Termin der Bezugsfertigkeit verlängert sich um die Tage, an denen die Arbeiten aufgrund höherer Gewalt oder wegen Schlechtwettertagen nicht ausgeführt werden können. Als Schlechtwettertage gelten solche Tage, an denen innerhalb der Regelarbeitszeit mindestens 4 Stunden lang aus Witterungsgründen nicht gearbeitet werden konnte.“ (Bl. 18 d.A.)
§ 4 des Vertrages lautet auszugsweise:
„1. Der Verkäufer hat dem Käufer das Eigentum zu verschaffen. Zur Auflassung und Lastenfreistellung ist er jedoch erst verpflichtet, wenn der Käufer den Kaufpreis gezahlt hat oder ihn zumindest Zug um Zug zahlt. […]
3. Der Verkäufer ist befugt, nach billigem Ermessen weitere Regelungen zu treffen, die zur Versorgung und zur Entsorgung des Vertragsgrundstücks und der Nachbargrundstücke, zur Regelung der Benutzung und Unterhaltung gemeinschaftlicher Grundstücksteile, Anlage und Einrichtungen, zur Regelung der nachbarlichen Verhältnisse sowie zur Sicherung behördlicher Auflagen erforderlich sind und hierzu Dienstbarkeiten und Reallasten eintragen zu lassen. Voraussetzung hierfür ist, dass die Regelungen für den Käufer zumutbar sind und hiermit keine Wertminderungen verbunden sind. […].“ (Bl. 20 f. d.A.)
§ 6 des Vertrages lautet auszugsweise:
„3. Bezüglich des Flurstückes 001 treffen die Parteien folgende schuldrechtliche Vereinbarungen:
3.1 Auf dem Flurstück 001 befindet sich ein Weg. Unterhalb des Weges verläuft die Entwässerungsleitung der angrenzenden Flurstücke. Die jeweiligen Eigentümer der Flurstücke 002 – 007 sind berechtigt, das Flurstück 001 als Fußweg zu nutzen. Sie sind verpflichtet, die Entwässerungsleitung sowie die Durchführung von Wartungs-, Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen zu dulden. Sie haben jegliche Einwirkung auf die Entwässerungsleitung und deren Störungen sowie sämtliche Maßnahmen, die die Nutzung als Fußweg beeinträchtigen, zu unterlassen.
3.2 Die Miteigentümer der Flurstücke 001 haben den Weg jeweils in der Breite ihres eigenen Flurstücks ordnungsgemäß instand zu halten, zu reinigen und zu pflegen einschließlich der Unkrautbeseitigung. Die Kosten der Wartung, Instandhaltung und Reparatur der Entwässerungsleitung trägt jeder Miteigentümer entsprechend seinem Miteigentumsanteil. […]
3.4 Auf die Eintragung einer Grunddienstbarkeit wird nach Belehrung durch den Notar ausdrücklich verzichtet.“ (Bl. 23 d.A.)
Baubeginn durch die Beklagte war am 18. Juli 2017. Die Übergabe an die Kläger und Abnahme durch die Kläger erfolgte am 28. September 2018 (Bl. 79 f. d.A.). Zu dem Zeitpunkt waren die Außenanlagen des Wohnhauses noch nicht fertiggestellt. Deren Fertigstellung und Abnahme erfolgte erst am 15. Juli 2019 (Bl. 81 f. d.A.).
Im sog. „Wegegrundstück“ Flurstück 001 verlaufen Entwässerungsleitungen, die als Überlauf für die Rigolen auf dem Flurstück 008 – dort befinden sich von der Beklagten errichtete Mehrfamilienhäuser und eine Tiefgarage – dienen. Darüber hinaus sind auf diesem Flurstück L-Steine zur Befestigung als Stütze des Grundstückes Flurstück 008 gesetzt worden (vgl. dazu Auszug aus dem Liegenschaftskataster, Bl. 30 d.A.). Sowohl diese Entwässerungsleitungen als auch die L-Steine wurden auf Veranlassung der Beklagten in das Wegegrundstück, das eine Breite von 2 Metern aufweisen sollte, eingebracht.
Die Kläger zahlten insgesamt einen Betrag von 393.134,46 EUR an die Beklagte (Restbetrag = 27.482,76 EUR). Aufgrund eines beschädigten Türrahmens vereinbarten die Parteien eine Reduzierung des Kaufpreises um einen Betrag von 800,- EUR. Die offene Kaufpreisforderung der Beklagten gegen die Kläger beläuft sich somit auf 26.682,76 EUR (27.482,76 EUR - 800,- EUR).
Die Kläger forderten die Beklagte mehrfach vergeblich zur Beseitigung von Mängeln auf. Außerdem begehrten sie eine Nutzungsentschädigung für die angeblich verspätete Fertigstellung der Doppelhaushälfte sowie der Außenanlagen (vgl. dazu den Vortrag der Kläger in der Klageschrift vom 3. März 2020, Seite 3 ff., Bl. 3 ff. d.A.).
Mit ihren Rechnungen vom 15. Februar 2019 und 14. Mai 2019 forderte die Beklagte die Kläger zur Zahlung der Restkaufpreise in Höhe von 9.381,36 EUR und 18.101,40 EUR (= 27.482,76 EUR) auf.
Mit ihren anwaltlichen Schreiben vom 5. August 2019 (Bl. 34 ff. d.A.) und 29. August 2019 (Bl. 37 d.A.) setzten die Kläger gegenüber der Beklagten Fertigstellungsfristen.
In der Folgezeit ließen die Kläger die Pflastersteine im Bereich der Garagenauffahrt austauschen. Die Rechnung für die Ausführung dieser Arbeiten beglichen die Kläger.
Die Kläger erklären gegenüber der Restkaufpreisforderung der Beklagten über einen Betrag von 18.663,- EUR und Vergütungsforderungen der Beklagten für Sonderleistungen über einen Betrag von 8.019,76 EUR (= 26.682,76 EUR) die Aufrechnung mit vermeintlichen Gegenforderungen:
Die Kläger sind der Ansicht, dass die Beklagte das Wohnhaus mit einer Verzögerung von 72 Tagen übergeben habe, so dass sie eine Nutzungsausfallentschädigung über den Betrag von 3.119,76 EUR (bei einer Nettokaltmiete von 9,- EUR pro Quadratmeter Wohnfläche) geltend machen könnten. Darüber hinaus habe die Beklagte die Außenanlagen mit einer Verzögerung von 9 Monaten übergeben, so dass sie eine weitere Nutzungsentschädigung über den Betrag von 1.170,- EUR (bei 130,- EUR monatlich) geltend machen könnten.
Die Kläger behaupten im Hinblick auf die vermeintliche Mangelhaftigkeit der Arbeiten der Beklagten, im Bereich der Garagenauffahrt seien die verlegten Pflastersteine erheblich verschmutzt gewesen und nahezu jeder 10. Pflasterstein habe Abplatzungen im Kantenbereich aufgewiesen. Die Kosten für die Entfernung und Entsorgung dieser Pflastersteine hätten sich auf 1.681,41 EUR belaufen.
Der WPC-Bodenbelag der Loggia auf der Gartenseite des Wohnhauses sei nicht ordnungsgemäß verlegt worden, da in der wasserführenden Ebene eine nicht zugelassene Holzverleistung verwendet worden sei, die Dielen im Türantrittsbereich nicht trittsicher verlegt worden seien und die Wandabstände der Dielen zu gering seien. Die Kosten für die Mangelbeseitigung würden sich auf 4.504,15 EUR belaufen (Bl. 45 f. d.A.).
Die große Schiebetüranlage im Wohnzimmer sei seit dem Übergabezeitpunkt an die Kläger zerkratzt, wobei sich die Kosten für die Mangelbeseitigung auf 1.000,- EUR belaufen würden.
Die Garagentür sei noch nicht ordnungsgemäß eingeputzt worden, wobei sich die Kosten für die Mangelbeseitigung auf 500,- EUR belaufen würden.
Die Fassade des Wohnhauses sei oberhalb der Garage nicht ordnungsgemäß hergestellt worden, da die Putzfläche nicht einheitlich sei. Die Kosten für die Mangelbeseitigung würden sich auf 1.569,13 EUR belaufen (Bl. 47 f. d.A.).
Die drei Lichtschächte um das Wohnhaus herum würden über keine ordnungsgemäße Entwässerungsmöglichkeit verfügen, da der Boden um diese Lichtschächte herum keine ausreichende Sickerfähigkeit für Niederschlagswasser aufweise. Die Kosten für die Mangelbeseitigung würden sich auf 18.300,- EUR belaufen (Bl. 457 d.A.).
Die Abschlussschienen der Rollläden in der Küche seien bereits in dem Zeitpunkt der Abnahme durch die Kläger beschädigt gewesen, wobei sich die Kosten für die Mangelbeseitigung auf 350,- EUR belaufen würden.
An der Eingangstür sei eine Bodenschiene bereits im Zeitpunkt der Abnahme durch die Kläger beschädigt gewesen, wobei sich die Kosten für die Mangelbeseitigung auf 500,- EUR belaufen würden.
Die Kläger sind der Ansicht, dass die Beklagte die Entwässerungsleitungen für das Flurstück 008 und die L-Steine im Wegegrundstückstück Flurstück 001 zu beseitigen habe. Sie behaupten in diesem Zusammenhang, die Kosten für die Beseitigung würden sich anteilsmäßig – im Hinblick auf ihren Miteigentumsanteil – auf 5.867,49 EUR belaufen (Bl. 50 ff. d.A.).
Schlussendlich behaupten die Kläger, die geltend gemachten Kosten für die Mangelbeseitigung seien ortsüblich sowie angemessen.
Hinsichtlich der vermeintlichen Mängel berufen sich die Kläger darüber hinaus auf ein Leistungsverweigerungsrecht.
Die Kläger beantragen,
die Beklagte zu verurteilen, ihnen das Eigentum des im Grundbuch von K., G01., jeweils zu ½ ideellen Anteil zu verschaffen, die Auflassung zu erklären und die Eintragung der Kläger als Eigentümer des Flurstücks 004 und 1/6 Miteigentümer des Flurstücks 001 zu bewilligen,
die Beklagte zu verurteilen, an sie 522,83 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Klagezustellung zu zahlen,
die Beklagte zu verurteilen, sie von vorgerichtlich entstandenen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.666,95 EUR freizustellen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Widerklagend beantragt die Beklagte,
die Kläger zu verurteilen, an sie einen Betrag in Höhe von 27.482,76 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus einem Betrag in Höhe von 9.381,36 EUR seit dem 15. März 2019 und aus einem Betrag in Höhe von 18.101,40 EUR seit dem 14. Juni 2019 zu zahlen.
Die Kläger beantragen,
die Widerklage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, sie habe ihre Arbeiten mangelfrei erbracht.
Die Beklagte ist der Ansicht, bei der Regelung in § 2 Ziffer 3 des Vertrages handele es sich nicht um die Vereinbarung einer Fertigstellungsfrist, so dass die Kläger keine Nutzungsentschädigungen beanspruchen könnten.
Im Rahmen des Vorschussanspruches im Hinblick auf die Mangelbeseitigungskosten sei keine Umsatzsteuer zu erstatten.
Die Beseitigungsansprüche im Hinblick auf das Wegegrundstück Flurstück 001 könnten nicht allein durch die Kläger als Miteigentümer geltend gemacht werden.
Die Kammer hat Beweis erhoben durch Inaugenscheinnahme der Örtlichkeiten. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der parteiöffentlichen Sitzung vom 28. September 2020 verwiesen (Bl. 140 ff. d.A.). Darüber hinaus hat die Kammer Beweis erhoben durch Einholung von Gutachten der Sachverständigen T. P. und O. Q. Z.. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird hierbei auf die schriftlichen Gutachten vom 22. Dezember 2021 (Zusatzheft), 3. Januar 2022 (Zusatzheft), 3. Januar 2023 (Zusatzheft) und 4. Januar 2023 (Zusatzheft) verwiesen. Auch hat die Kammer Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen I.. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der öffentlichen Sitzung vom 31. August 2023 verwiesen (Bl. 375 ff. d.A.).
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
I.
Der Klageantrag zu 1) wird von der Kammer – wie bereits im Beschluss vom 30. November 2020 ausgeführt – dem Rechtsschutzziel entsprechend dahingehend ausgelegt, dass die Kläger von der Beklagten die Abgabe einer Kaufpreiszahlungsbestätigen begehren. Denn die Parteien haben unstreitig in § 8 Ziffer 1 des Vertrages bereits die Auflassung gemäß § 925 BGB erklärt. Eine Vormerkung für die Übertragung des Eigentums wurde unstreitig im Grundbuch eingetragen.
II.
Die zulässige Klage ist begründet.
1.
Die Kläger haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Abgabe einer Kaufpreiszahlungsbestätigung gegenüber dem Notar A. nach § 8 Ziffer 2 des Vertrages.
Die Parteien haben unstreitig einen Bauträgervertrag über das Flurstück 004 und 1/6 Miteigentumsanteil an dem Flurstück 001 mit Bauverpflichtung geschlossen.
Nach § 4 Ziffer 1 S. 2 des Vertrages ist die Beklagte zur Auflassung und Lastenfreistellung erst dann verpflichtet, wenn die Kläger den Kaufpreis gezahlt haben oder ihn zumindest Zug-um-Zug zahlen.
Auf den Kaufpreis in Höhe von insgesamt 420.617,22 Euro haben die Kläger nach dem Vortrag der Beklagten einen Betrag von 393.134,46 Euro gezahlt, so dass von den Klägern – abzüglich eines weiteren unstreitigen Betrags von 800,- EUR – noch ein Betrag von 26.682,76 EUR zu zahlen wäre.
Dieser Restzahlungsanspruch der Beklagten ist jedoch durch die Aufrechnungen der Kläger mit Schadensersatz- und Kostenvorschussansprüchen nach § 389 BGB vollständig erloschen.
a)
Die Kläger haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung eines Betrags von 3.119,76 EUR aus den §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 Abs. 2 Nr. 2 BGB i.V.m § 2 Ziffer 3 des Vertrages („Nutzungsentschädigung Doppelhaushälfte“).
Ausweislich § 2 Ziffer 3 des Vertrages hat sich die Beklagte verpflichtet, das Kaufobjekt binnen zwölf Monaten nach Baubeginn fertig zu stellen und den Klägern als Käufern zu übergeben. Baubeginn war unstreitig der 18. Juli 2017, so dass das fertiggestellte Haus den Klägern am 18. Juli 2018 hätte übergeben werden müssen. Die Beklagte hat den Klägern das Objekt allerdings erst am 28. September 2018 und somit 72 Tage später übergeben.
Bei der in Rede stehenden Regelung handelt es sich um ein vereinbartes Fälligkeitsdatum für die versprochene Leistung im Sinne des § 286 Abs. 2 Nr. 2 BGB, bei dessen Nichteinhaltung der Schuldner ohne ausdrückliche Mahnung des Gläubigers in Verzug kommt (vgl. auch MüKo-BGB/Ernst, 9. Aufl. 2022, § 286 Rn. 76).
Soweit die Beklagte der Ansicht ist, es fehle an einer Vereinbarung eines Fixtermins, so dass eine Fertigstellungsfrist im Rahmen des Vertrages zwischen den Parteien nicht vereinbart worden sei und es im Übrigen an einer Fristsetzung zur endgültigen Fertigstellung des Hauses fehle, überzeugt diese Rechtsansicht aus den vorgenannten Gründen nicht.
Außerdem hat die Beklagte bislang nicht ausreichend dargelegt, dass sie die eingetretene Bauzeitverzögerung nicht zu vertreten hat. Die Darlegungs- und Beweislast hierfür trifft die Beklagte. Denn nach § 286 Abs. 4 BGB kommt der Schuldner dann nicht in Verzug, wenn er den Umstand, auf dem die Verzögerung der Leistung beruht, nicht zu vertreten hat. Das Vertretenmüssen des Schuldners ist dabei grundsätzlich keine Verzugsvoraussetzung, sondern ihr Fehlen ein Einwendungstatbestand (vgl. MüKo-BGB/Ernst, 9. Aufl. 2022, § 286 Rn. 142). Die Darlegungs- und Beweislast für das Fehlen eines Verschuldens im Sinne des § 286 Abs. 4 BGB trifft den Schuldner (vgl. BGH, Urteil vom 10. Februar 2011 – VII ZR 53/10, Rn. 11 = NJW 2011, 2120; OLG Düsseldorf, Urteil vom 30. Juli 2019 – 21 U 114/18, Rn. 9, juris).
An der von den Klägern errechneten Höhe der Nutzungsentschädigung (vgl. hierzu BGHZ 98, 212 und für die Übertragung der dortigen Grundsätze auf die Vertragshaftung: BGH, Urteil vom 24. Januar 2013 – III ZR 98/12, juris) anhand einer vergleichbaren Nettokaltmiete (134 m² x 9,00 EUR) bestehen keine Bedenken.
Das Ansetzen einer Nettokaltmiete von 9,00 EUR pro Quadratmeter erscheint im vorliegenden Fall angemessen. Ausweislich des Mietspiegels der Stadt U. für das Jahr 2017 liegt die Miete in Gebäuden, die nach dem Jahre 2000 errichtet wurden, in mittleren Wohnlagen je nach Baujahr, Größe und Ausstattung im Bereich von 6,90 EUR pro Quadratmeter bis 8,50 EUR pro Quadratmeter
(https I01).
Beim U Stadtteil K sowie dem Ortsteil M. handelt es sich um eine bevorzugte Wohnlage im U Norden, die eine höhere Miete als den Wert von 8,50 EUR pro Quadratmeter rechtfertigt. Im Übrigen sind das Baujahr und die Ausstattung der Doppelhaushälfte wertsteigernd zu berücksichtigen, so dass die Nettokaltmiete jedenfalls mit 9,00 EUR pro Quadratmeter anzusetzen ist.
Soweit die Beklagte die Höhe der Nettokaltmiete einfach bestreitet, genügt dies zudem nicht. Die Beklagte hätte qualifiziert Einwendungen gegen die Höhe der von den Klägern beanspruchten Nutzungsentschädigung erheben müssen.
b)
Die Kläger haben weiter gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung eines Betrags von 1.681,41 EUR aus §§ 631 Abs. 1, 633, 634 Nr. 2, 637 Abs. 1 BGB („Pflasterarbeiten Einfahrt“).
Die Mängel im Hinblick auf die Pflasterung haben sich die Kläger im Abnahmeprotokoll vom 15. Juli 2019 vorbehalten, so dass die Darlegungs- und Beweislast für die Mangelfreiheit der Arbeiten grundsätzlich bei der Beklagten liegt.
Nach der durchgeführten Beweisaufnahme steht für die Kammer fest, dass die Pflastersteine auf einer Fläche von etwa 30 Quadratmetern zwei bis fünf Millimeter breite bzw. tiefe Löcher aufwiesen, die umlaufende Fase der Pflastersteine porös war und ein Großteil dieser Pflastersteine mit einem Zement- und Mörtelschleier bedeckt war. Die Angaben des Zeugen I. sind hierbei glaubhaft. Der Zeuge konnte detaillierte Angaben zum Zustand der Pflastersteine machen, wobei er Erinnerungslücken offen eingestand. Die nicht ordnungsgemäßen Umstände an den Pflastersteinen führte der Zeuge I., der als Landschaftsgärtner über vertiefte Kenntnisse verfügt, plausibel und nachvollziehbar auf herstellungsbedingte Ursachen zurück. So seien die verlegten Pflastersteine von einer schlechten Qualität gewesen.
Die Beklagte ist dem Vortrag der Kläger sowie den Bekundungen des Zeugen I. nicht weiter entgegengetreten. Die Beklagte hat hierbei insbesondere nicht dargelegt, weshalb die Pflastersteine trotz dieser Umstände mangelfrei sein sollten.
Der Zeuge I. hat schließlich glaubhaft bekundet, dass die Kosten für die Entfernung und Entsorgung der nicht ordnungsgemäßen Pflastersteine mit 1.681,41 EUR zu beziffern sind. Dies erscheint deshalb plausibel, da sich die Kosten für die gesamten Arbeiten des Zeugen I. – mithin einschließlich der Untergrundarbeiten sowie der Verlegearbeiten der neuen Pflastersteine – auf etwa 4.000,- EUR belaufen.
Soweit die Beklagte die Höhe dieser Kosten einfach und nicht qualifiziert bestreitet, ist dies nicht ausreichend.
c)
Die Kläger haben weiter gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung eines Betrags von zunächst 2.350,- EUR aus den §§ 631 Abs. 1, 633, 634 Nr. 2, 637 Abs. 1, Abs. 3 BGB („WPC-Bodenbelag Loggia im 1. Obergeschoss“).
Nach den überzeugenden und nachvollziehbaren Feststellungen des Sachverständigen T. P. ist der aufgestelzte Dielenbelag im vorliegenden Fall auf einer Unterkonstruktion errichtet worden. Es wurde unter dieser Unterkonstruktion mit Hilfe einer Unterkeilung ein Höhenausgleich bzw. eine Aufstelzung geschaffen, ohne dass dadurch eine Lagesicherung des Dielenbelags erreicht wurde, was hierbei eine nicht ordnungsgemäße Verlegung darstellt. Die unterlegten Keile, teilweise mehrere übereinander, lassen sich gegeneinander verschieben und mühelos herausnehmen. Darüber hinaus sind die unterlegten Keile („Unterleg-Hölzer“) ungeschützt, obwohl sie auf einer Entwässerungsebene aufliegen, so dass es mittelfristig an den Hölzern zu Fäulnisprozessen kommen wird. Richtigerweise hätten höhenjustierbare Stelzlager – zum Beispiel aus Kunststoff – verwendet werden müssen. Schließlich sind die Stöße teilweise frei endend, ohne dass sie auf Keilen auflagern, so dass sich die einzelnen Dielen gegeneinander höhenversetzen. Die letzte Dielenreihe ist zur Fensteranlage hin nicht lagegesichert, da sie nur einseitig gehalten ist, so dass sie sich frei bewegen und einen größeren Spalt bilden kann. Infolgedessen kommt es zu Funktionsbeeinträchtigungen des Dielenbelags mit Verletzungsgefahren.
Zur Mangelbeseitigung ist der gesamte WPC-Bodenbelag aufzunehmen, in der Höhe zu justieren und wieder zu verlegen, wobei die schon vorhandenen WPC-Elemente weiter verwendet werden können. Die Kosten für die Mangelbeseitigung werden vom Sachverständigen mit 2.350,- EUR angegeben (vgl. Seite 11 f. des schriftlichen Gutachtens vom 3. Januar 2022; Seite 3 f. des schriftlichen Gutachtens vom 4. Januar 2023). Der Sachverständige führt in diesem Zusammenhang überzeugend aus, dass die Kosten für die Vorbereitungsarbeiten bzw. Einrichtungsarbeiten überproportional hoch sind, da es sich um eine vergleichsweise kleine Maßnahme handelt. Darüber hinaus fallen aufgrund des vergleichsweise geringen Auftragsvolumens für ein Fachunternehmen höhere Allgemeinkosten an. Die Durchführung von Instandsetzungsarbeiten bei gleichzeitiger Nutzung des Objektes sowie die beengten Platzverhältnisse vor Ort führen letztlich auch zu einem erhöhten Stundenaufwand.
d)
Die Kläger haben schließlich gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung eines Betrags von zunächst 910,- EUR aus den §§ 631 Abs. 1, 633, 634 Nr. 2, 637 Abs. 1, Abs. 3 BGB („Fassade“).
Die Kammer hat im Rahmen der Inaugenscheinnahme vor Ort festgestellt, dass sich links neben der Öffnung für das Garagentor ein abgesetzter Bereich befindet, etwa 7 bis 8 Zentimeter breit von der Fuge zwischen dem Wohnhaus der Kläger zum Nachbarhaus bis hin zur Öffnung für das Garagentor. Die Putzfläche ist nicht einheitlich nach oben geführt und der Oberputz ist in einzelnen Bereichen „bröselig“.
Nach den Ausführungen des Sachverständigen T. P. befindet sich oberhalb des Garagentores ein deutlicher Absatz im Fassadenputz, der sich über die gesamte Breite der Garagenfront zieht. Ursache davon ist, so führt der Sachverständige überzeugend und nachvollziehbar aus, dass der Fassadenputz nicht in einem einzigen Arbeitsgang, sondern etappenweise hergestellt wurde, was eine nicht ordnungsgemäße Ausführung darstellt. Die Folge ist eine optische Beeinträchtigung der Fassade.
Zur Mangelbeseitigung ist die Durchführung eines Egalisierungsanstrichs erforderlich und nicht die Aufbringung einer neuen Armierungsebene mit neuem Siliconharz-Putz KC 3 samt Siliconharz-Anstrich. Betroffen ist hierbei nur eine Fläche von 10,5 m² und nicht von 15,8 m². Die Kosten zur Mangelbeseitigung belaufen sich nach den Ausführungen des Sachverständigen auf 910,- EUR (vgl. Seite 18 des schriftlichen Gutachtens vom 3. Januar 2022; Seite 5 des schriftlichen Gutachtens vom 4. Januar 2023). Die Anfahrzeiten der Handwerker, der zweimalige Anstrich der Fassadenfläche sowie der Reinigungsaufwand begründen in diesem Zusammenhang einen erhöhten Stundenaufwand.
e)
Die Kläger haben weiter gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung eines Betrags von zunächst 18.300,- EUR aus den §§ 631 Abs. 1, 633, 634 Nr. 2, 637 Abs. 1, Abs. 3 BGB („Entwässerung der Lichtschächte“).
Nach den nachvollziehbaren und überzeugenden Feststellungen des O. Q. Z. besteht im vorliegenden Fall die Gefahr, dass sich bei stärkeren Regenfällen ein erhöhter Schichtwasseraufstau über dem Geschiebelehm ergibt. Die stark bindige Arbeitsraumverfüllung um die drei Lichtschächte herum kann darüber hinaus mit großer Gefahr dazu führen, dass sich Sickerwasser auf dem Verfüllmaterial aufstaut. Es kann daher zu einem hydrostatischen Wasseraufstau über die Fensterbrüstungen kommen, welcher gegen die Kellerfenster drückt. Auf der Rückseite des Kellers kann es aufgrund der – teilweisen – Versickerung von Dachflächenwasser zu einem erhöhten Wasserandrang kommen. Auch auf der Vorderseite des Kellers kann es wegen des generellen Geländegefälles von der Straßenseite her zu einem erhöhten Wasserandrang kommen.
Die Sachverständigen T. P. und O. Q. Z. halten deshalb den Austausch der drei vorhandenen Lichtschächte gegen druckwasserdichte Schächte für erforderlich, wobei die Lichtschächte dann rückstausicher an das vorliegende Entwässerungssystem angeschlossen werden müssen. Außerdem sind die vorhandenen Kellerfenster auszutauschen, damit sie druckwasserbelastbar sind, da bei Rückstausituationen die Lichtschächte mit Niederschlagswasser volllaufen können. Die Herstellung von Sickerschächten mit einer Tiefe von 10 bis 12 Metern, um Sickerwasser und Schichtenwasser den tieferen, versickerungsfähigen Erdschichten zuzuführen („Tiefenversickerung“), ist hierbei wirtschaftlich betrachtet zur Mangelbeseitigung nicht vertretbar.
Die Kosten zur Mangelbeseitigung belaufen sich nach dem Sachverständigen T. P. auf insgesamt 18.300,- EUR (vgl. Seite 23 ff. des schriftlichen Gutachtens vom 3. Januar 2022; Seite 5 des schriftlichen Gutachtens vom 4. Januar 2023). Er führt in dem Zusammenhang weiter aus, dass druckwasserdichte Fenster in aller Regel aus einem geprüften System (Rahmen und Verglasung) bestehen, so dass es sich nicht empfiehlt, die Systemkomponenten auseinander zu nehmen, um zum Beispiel ausschließlich den Rahmen auszutauschen. In diesen Fällen erlöscht ganz offensichtlich die Herstellergarantie.
Die Kammer schließt sich insoweit den nachvollziehbaren und plausiblen Ausführungen der Sachverständigen O. Q. Z. und T. P. an.
Soweit die Beklagte in ihrem Schriftsatz vom 28. Juli 2023 nun darauf verweist, dass die Kläger die Flächenbearbeitung des Gartenbereichs – einschließlich der Pflasterarbeiten – selbst vorgenommen hätten sowie erhebliche Ausschachtungsarbeiten im Garten für den Bau eines Pools stattgefunden hätten, rechtfertigen diese Umstände keine abweichende Bewertung.
Für die Kammer erscheint es bereits wenig plausibel, dass Bereiche um die Kellerlichtschächte herum in größerer Tiefe ausgeschachtet worden sein sollen, da dies für Pflasterarbeiten überhaupt nicht erforderlich ist und ein größerer Abstand zwischen den Kellerlichtschächten und dem Pool besteht, der es nicht nahelegt, dass das Erdreich im Gartenbereich bis zum Hauskörper abgegraben wurde.
Entscheidend ist jedoch, dass nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen O. Q. Z. unter den aufgefüllten Schichten im Boden ein toniger Geschiebelehm als eine eiszeitliche Bildung (Grundmoräne) mit einer Mächtigkeit von fünf Metern vorhanden ist. Die Bodenplatte der Doppelhaushälfte ist als ein Einschnitt in die Oberfläche dieses Geschiebelehms errichtet worden, da die oberhalb des Geschiebelehms befindlichen Bodenschichten für die Gründung eines Wohnhauses nicht geeignet sind. Infolgedessen ergibt sich eine sogenannte „Badewannensituation“. Problematisch ist damit bereits das Schichtenwasser, welches sich auf dem mehrere Meter dicken tonigen Geschiebelehm staut, in Verbindung mit der Versickerung von Dachflächenwasser im rückseitigen Gartenbereich und der Gefahr eines verstärkten Wasserandranges. Bereits dieses Schichtenwasser kann über die Fensterbrüstungen in den Kellerlichtschächten gegen Kellerfenster drücken, so dass die Notwendigkeit des Einbaus von druckwasserdichten Kellerlichtschächten und von druckwasserdichten Fenstern besteht. Dabei stellt die Aufstauung von Sickerwasser auf dem Verfüllmaterial des Arbeitsraumes nur ein zusätzliches Problem dar. Die Kelleraußenwand des Wohngebäudes in Verbindung mit dem Gefälle des Geländes und dem Versickerungskonzept führt bereits für sich genommen zu einer Aufstauung des Schichtenwassers, so dass diese Problematik durch die stark bindigen Arbeitsraumverfüllungen nur verstärkt wird.
f)
Der Kaufpreiszahlungsanspruch der Beklagten gegen die Kläger (26.682,76 EUR) ist damit nach § 389 BGB zunächst in Höhe von 26.361,17 EUR erloschen (Restbetrag = 321,59 EUR).
aa)
Im Hinblick auf die geltend gemachte Nutzungsentschädigung für die Außenanlagen hat die Kammer bereits mit Beschluss vom 30. November 2020 darauf hingewiesen, dass die Bewertung der Kläger nicht nachvollzogen werden kann. Die Höhe der Nutzungsentschädigung haben die Kläger daraufhin nicht näher dargelegt. Sie haben für die Höhe dieser Nutzungsentschädigung, die von der Beklagten bestritten wird, auch keinen Beweis angetreten.
bb)
Die Kläger haben gegen die Beklagte nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme keinen Anspruch auf Zahlung des Betrags von 500,- EUR aus den §§ 631 Abs. 1, 633, 634 Nr. 2, 637 Abs. 1, Abs. 3 BGB („Garagentür“).
Im Rahmen der Inaugenscheinnahme hat die Kammer festgestellt, dass die Zarge der Garagentür auf ein Dichtungsband der Fensterbauer aufgesetzt worden ist, das seinerseits nicht weiter verkleidet wurde. Auf den Kalksandsteinen sind deshalb sowohl die Verschraubungen als auch das überlappende Dichtungsband zu sehen.
Der Sachverständige T. P. stellt gleichermaßen fest, dass die innenseitigen Leibungen der rückwärtigen Garagentür nicht verputzt sind. Jedoch ist auch die Garage selbst innen nicht verputzt, sondern allenfalls in Fugenbereichen des Mauerwerkes gespachtelt bzw. glattgestrichen. Aus technischer Sicht ist es hier nicht geboten die innenseitigen Leibungen zu verputzen, wenn die angrenzenden Mauerwerksflächen auch nicht weiter beschichtet bzw. verputzt werden.
Vor dem Hintergrund der Ausführungen des Sachverständigen T. P. und dem Fehlen einer vertraglichen Vereinbarung zur Ausführung – insbesondere in der Baubeschreibung vom 8. Mai 2015 – steht ein Mangel im Sinne des § 633 BGB für die Kammer nicht fest.
cc)
Im Hinblick auf die Entfernung der Rohrleitungen und L-Steine aus dem Wegegrundstück Flurstück 001 besteht ein solcher Anspruch, der allerdings nicht allein von den Klägern geltend gemacht werden kann.
Nach § 6 Abs. 3 des Vertrags haben die Kläger als Miteigentümer des Flurstücks 001 sich dazu verpflichtet, „die Entwässerungsleitung der angrenzenden Flurstücke“ unterhalb des Weges auf dem Flurstück 001 zu dulden. Nach Ansicht der Kammer sollte eine entsprechende Duldungspflicht nur gegenüber den Flurstücken 002 bis 007 und nicht auch gegenüber dem ebenfalls angrenzenden Flurstück 008 begründet werden. Hierfür spricht, dass lediglich von einer einzelnen Entwässerungsleitung die Rede ist und die jeweiligen Miteigentümer des Flurstücks 001, die die jeweiligen Eigentümer der Flurstücke 002 bis 007 sind, die Kosten für die Wartung, Instandhaltung und Reparatur der Entwässerungsleitung entsprechend ihrem Miteigentumsanteil tragen. Darüber hinaus ist ausweislich § 6 Ziffer 3.4 des Vertrages auf die Eintragung einer Grunddienstbarkeit verzichtet worden. Eine solche wäre jedoch zumindest im Verhältnis zu den jeweiligen Eigentümern des Flurstücks 008 zu erwarten gewesen, wenn dieses ebenfalls über das Flurstück 001 entwässert werden soll.
Im Rahmen der Inaugenscheinnahme hat die Kammer festgestellt, dass das Wegegrundstück Flurstück 001 zwischen den Randbefestigungen nur eine Breite von 1,88 Metern aufweist. Den Vortrag der Kläger, es sei eine Breite des Wegegrundstückes von 2 Metern vereinbart gewesen, hat die Beklagte nicht bestritten.
Soweit die Kläger für die Beseitigungen einen anteiligen Betrag in Höhe von 1/6 der vermeintlichen Mangelbeseitigungskosten geltend machen, ist dies problematisch, da die Rohrleitungen und die L-Steine zugunsten des Flurstücks 008 nicht lediglich auf dem den Klägern zuzuordnenden Teil des Weges entfernt werden können. Die Rohrleitung kann sinnvollerweise nur ganz oder gar nicht entfernt werden, um eine etwaige doppelte Inanspruchnahme der Beklagten zu vermeiden.
Die Kläger können daher zwar im Wege der Ersatzvornahme die Kosten der Mangelbeseitigung verlangen, jedoch keine (anteilige) Zahlung an sich, sondern lediglich die vollständige Zahlung an die Miteigentümergemeinschaft, damit die Einheitlichkeit der Mangelbeseitigungsmaßnahmen gewährleistet wird.
Durch die der Gemeinschaft verliehene Befugnis, den Vorschussanspruch als gesetzliche Prozessstandschafterin geltend machen zu können, ändert sich an der Inhaberschaft des Anspruchs selbst nichts. Inhaber der Nacherfüllungsansprüche und damit auch des Vorschussanspruchs sind die einzelnen Erwerber. Aus dem Zweck der Ermächtigung leitet sich aber die Berechtigung der Eigentümergemeinschaft ab, Zahlung an sich anstatt an die Forderungsinhaber verlangen zu können. Die Empfangszuständigkeit der Gemeinschaft begründet sich insbesondere für den Kostenvorschuss und den Aufwendungsersatz mit der Erhaltungspflicht, zumal diese Ansprüche auch den Erwerbern selbst nur in Mitgläubigerschaft zustehen und deshalb auch von ihnen Zahlung nur an die Gemeinschaft gefordert werden kann. Bei einem Kostenvorschuss ergibt sich die Empfangszuständigkeit der Gemeinschaft zusätzlich daraus, dass der Vorschuss ohnehin für eine (abzurechnende) Selbstvornahme, also eine gemeinschaftliche Maßnahme verwendet werden muss. Da schon der Erwerber, wenn er einen Kostenvorschuss oder die Kosten der Mängelbeseitigung berechtigterweise selbst geltend macht, nur Zahlung an die Gemeinschaft fordern kann (vgl. BGH NJW 2007, 1952 Rn. 18; BGH NJW 2007, 1957 Rn. 75), ist das erst Recht für den Fall anzunehmen, dass die Eigentümergemeinschaft als Ermächtigte die Zahlung beansprucht.
Soweit die Kläger vortragen, dass die Miteigentümer eine einheitliche Rechtsverfolgung außergerichtlich abgestimmt hätten und die Kläger berechtigt seien, diese Position als gewillkürte Prozessstandschafter geltend zu machen, fehlt es hierzu an näheren Darlegungen. Letztendlich ist nicht ersichtlich, dass die Miteigentümer einen entsprechenden Beschluss gefasst hätten. Außerdem begehren die Kläger eine anteilige Zahlung an sich selbst und keine vollständige Zahlung an die Eigentümergemeinschaft.
g)
Letztendlich ist der Kaufpreiszahlungsanspruch der Beklagten gegen die Kläger aber nach § 389 BGB in voller Höhe erloschen.
Im Hinblick auf die zerkratzte Glasscheibe an der Schiebetür, die Abschlussschienen der Küchenrolllade und die Bodenschiene an der Eingangstür kann hier dahinstehen, ob diese Umstände bereits im Zeitpunkt der Übergabe an die Kläger vorlagen und ob die Kläger insoweit weitere Vorschussansprüche für die Kosten der Mangelbeseitigung gegen die Beklagte haben.
Denn soweit den Klägern gegen die Beklagte Vorschussansprüche für die Mangelbeseitigungskosten zunächst in Höhe von insgesamt 21.560,- EUR zustehen, ist zu berücksichtigen, dass die Kostenschätzung des Sachverständigen T. P. den Bearbeitungsstand im Januar 2022 wiedergibt. Der Anspruch auf Vorschuss umfasst die Nachbesserungskosten, soweit diese auf der Grundlage der im Zeitpunkt der Vorschussberechnung allein möglichen ex-ante-Betrachtung erforderlich sind, um den Mangel zu beseitigen. Der Vorschussanspruch ist somit nach den voraussichtlich anfallenden erforderlichen Aufwendungen zu schätzen. Maßgeblich sind infolgedessen die mit überwiegender Wahrscheinlichkeit entstehenden Kosten (vgl. dazu OLG Düsseldorf, Urteil vom 13. Januar 2023 – I-22 U 300/21 = NJW-RR 2023, 1062).
Der Hauptverband der L. e.V. weist in seiner Presseerklärung vom 00.00.0000 darauf hin, dass aufgrund der durch den Krieg in der Ukraine und der dadurch verstärkten Lieferengpässe die Preise für Baumaterialien und Energie und damit auch die Preise für Bauleistungen im Jahr 2022 noch einmal stärker zugelegt haben. Für den Monat Dezember 2022 meldete das Statistische Bundesamt im Vergleich zum Monat Dezember 2021 einen erheblichen Preisanstieg von 16,9 %. Im Jahresdurchschnitt 2022 hat der Preis für Bauleistungen des Bauhauptgewerbes nach den Berechnungen des Statistischen Bundesamtes (ohne MwSt.) um 16,7 % zugelegt. Die vereinzelten Preisrückgänge bei einigen Baumaterialien seit Sommer 2022, das mittlerweile erreichte hohe Niveau sowie der deutliche Nachfrageeinbruch – insbesondere im Wohnungsbau – haben zwar bisher im Jahr 2023 zu einer leichten Preisberuhigung geführt, so dass im Februar 2023 die (durchschnittlichen) Preise für Leistungen des Bauhauptgewerbes um 15 % über dem Niveau des vergleichbaren Vorjahresmonats lagen. Für das Gesamtjahr 2023 liegen die Preisprognosen für die gesamten Bauinvestitionen im Durchschnitt der Wirtschaftsforschungsinstitute bei 7,2 %
(vgl. https I02).
Die Kammer hält im Rahmen ihrer Schätzung nach § 637 Abs. 3 BGB jedenfalls eine moderate Erhöhung des Netto-Kostenvorschusses um 5% für angemessen. Die geltend gemachten Vorschussansprüche umfassen dabei die Umsatzsteuer, da die Kläger nicht vorsteuerabzugsberechtigt sind (vgl. OLG Celle, Beschluss vom 18. Januar 2010 – 7 U 201/09 = NZBau 2010, 503). Insgesamt erhöhen sich die Vorschussansprüche der Kläger damit um 1.020,97 EUR (inklusive MwSt.).
Infolgedessen ist auch der Restbetrag der Kaufpreisforderung der Beklagten in Höhe von 321,59 EUR nach § 389 BGB durch die erklärten Aufrechnungen erloschen.
2.
Der Klageantrag zu 2) ist gleichermaßen begründet. Den obigen Ausführungen entsprechend haben die Kläger gegen die Beklagte noch einen über die Kaufpreisforderung der Beklagten in Höhe von 26.682,76 EUR hinausgehenden Anspruch auf Zahlung eines Betrages von jedenfalls 522,83 EUR aus §§ 631 Abs. 1, 633, 634 Nr. 2, 637 Abs. 1, Abs. 3 BGB. Der Zinsanspruch beruht dabei auf den §§ 288 Abs. 1 S. 2, 291 BGB.
3.
Die Ansprüche der Kläger gegen die Beklagte auf Freistellung von den vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten ergeben sich aus §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286, 257 BGB.
III.
Die zulässige Widerklage ist indessen unbegründet.
Im Hinblick auf die Widerklageforderung (27.482,76 EUR) ist zunächst zu berücksichtigen, dass die Parteien insoweit unstreitig einen Abzug in Höhe von 800,- EUR vereinbart haben (= 26.682,76 EUR).
Darüber hinaus ist die Widerklageforderung der Beklagten gemäß § 389 BGB – den obigen Ausführungen entsprechend – durch die erklärten Aufrechnungen der Kläger erloschen.
IV.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 Abs. 1, 709 S. 1 ZPO.
V.
Der Streitwert wird auf 27.482,76 EUR festgesetzt (§ 45 Abs. 1 S. 1, S. 3 GKG).
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