Beschwerde: Vormundschaftliche Genehmigung deckt Eintragung einer Finanzierungsgrundschuld
KI-Zusammenfassung
Minderjährige Erben verkauften ein Grundstück; der Kaufvertrag wurde vormundschaftlich genehmigt. Streit bestand, ob diese Genehmigung auch die Eintragung einer zur Kaufpreisfinanzierung dienenden Grundschuld umfasst. Das Landgericht gab der Beschwerde statt und wies das Amtsgericht an, von einer solchen Genehmigung auszugehen, da wesentliche Einzelheiten und Sicherungsabrede im Kaufvertrag enthalten sind.
Ausgang: Beschwerde gegen Zwischenverfügung erfolgreich; Amtsgericht anzuweisen, von vormundschaftlicher Genehmigung der Grundschuldbestellung auszugehen.
Abstrakte Rechtssätze
Eine vormundschaftliche Genehmigung eines Veräußerungsgeschäfts, die das Rechtsgeschäft in vollem Umfang billigt und sich ausdrücklich auf "alle Erklärungen" im Vertrag bezieht, umfasst auch Erklärungen zur Eintragung einer zur Kaufpreisfinanzierung dienenden Grundschuld.
Die Eintragung einer Finanzierungsgrundschuld bedarf keiner gesonderten vormundschaftlichen Genehmigung, wenn die wesentlichen Einzelheiten der Grundschuldbestellung im Kaufvertrag hinreichend bestimmt oder voraussehbar geregelt sind und dadurch keine darüber hinausgehende wirtschaftliche Belastung des Grundstücks eintritt.
Ist das genehmigungspflichtige Rechtsgeschäft gemäß § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB in vollem Umfang genehmigt, erstreckt sich die Genehmigung auf übliche Vollmachten zur Eintragung von Grundschulden zur Kaufpreisfinanzierung, sofern Sicherungsabreden Nachteile begrenzen.
Die Beschwerde nach § 71 GBO gegen eine Zwischenverfügung ist zulässig; das erstinstanzliche Gericht ist anzuweisen, entsprechend der vorliegenden vormundschaftlichen Genehmigung zu verfahren, wenn die vorgenannten Voraussetzungen vorliegen.
Vorinstanzen
Amtsgericht Oberhausen, Grundbuch Sterkrade-Nord
Tenor
Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1. bis 3. gegen die Zwischen-
verfügung vom 20.09.2001 wird das Amtsgericht Oberhausen ange-
wiesen, für den Fortgang des Verfahrens von einer vormundschaftlichen
Genehmigung der Grundschuldbestellung entsprechend der Urkunde
des Notars vom 22.06.2001 - UR-Nr. 134/2001 - auszugehen.
Beschwerdewert: 150,00 EUR.
Gründe
Die Beteiligten zu 2. und 3. sind minderjährig. Mit Kaufvertrag vom 15.03.2001 veräußerten sie ein Grundstück, an dem sie in Erbengemeinschaft beteiligt sind. Der Grundstückskaufvertrag wurde mit Datum vom 13.09.2001 vormundschaftlich genehmigt. In Vollzug des Kaufvertrages beantragte der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten zu 1. bis 3. für die Käufer die Eintragung einer Grundschuld entsprechend seiner Urkunde
vom 22.06.2001 (UR-Nr. 134/01). Darüber hinaus beantragte er die Eintragung einer Vormerkung zugunsten der Käufer. Das Amtsgericht Oberhausen wies den Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten zu 1. bis 3. mit Verfügung vom 20.09.2001 darauf hin, dass eine vormundschaftliche Genehmigung zur Eintragung der bestellten Grundschuld nicht vorliege. Eine solche Genehmigung sei jedoch erforderlich, da zum Zeitpunkt der Genehmigung des Kaufvertrages nebst Belastungsvollmacht die wesentlichen Einzelheiten der Grundstücksbelastung noch nicht bestanden. Hiergegen richtet sich die Beschwerde vom 15.03.2002.
II.
Die gemäß § 71 GBO zulässige Beschwerde ist in der Sache begründet.
Die Eintragung der Grundschuld sowie der Vormerkung bedarf keiner erneuten vormundschaftlichen Genehmigung. Dabei ist zwar zu berücksichtigen, dass die vorliegende Situation die der Grundstücksveräußerung, nicht die des Grundstückserwerbes ist. Literatur und Rechtsprechung äußern sich dagegen im Wesentlichen zu der Frage der Eintragung einer Finanzierungsgrundschuld beim Grundstückserwerb des Minderjährigen (vgl. BGH, NJW 1998, S. 453, Palandt, § 1821 BGB, Rn 10). Die vormundschaftliche Genehmigung vom 13.09.2001 deckt vorliegend jedoch die Abgabe von Erklärungen, die auf die Eintragung einer Finanzierungsgrundschuld zugunsten der Käufer gerichtet sind. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das Rechtsgeschäft als solches, das gemäß § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB genehmigungspflichtig ist, in vollem Umfang genehmigt wurde. Damit ist eine inhaltliche Entscheidung darüber, dass das Grundstück veräußert werden darf, getroffen worden. Gleichermaßen ist eine inhaltliche Entscheidung dazu, dass im Rahmen des Veräußerungsvorganges Grundstücksbelastungen zugunsten der Käufer erfolgen können, getroffen worden. Es handelt sich hierbei um die üblichen Vollmachten, die zur Eintragung von Grundschulden zur Kaufpreisfinanzierung erforderlich sind. Dabei sind die wesentlichen Einzelheiten der Grundschuldbestellung im Einzelnen umschrieben. So ist insbesondere eine Sicherungsabrede vorhanden, die sicherstellt, dass die Grundschuldgläubigerin die Grundschuld nur insoweit als Sicherheit verwerfen oder behalten darf, als sie tatsächlich Zahlungen mit Tilgungswirkungen auf die Kaufpreisschuld des Käufers geleistet hat (VII. 1 a) des Kaufvertrages vom 15.03.2001). Damit ist zugleich gewährleistet, dass die Grundschuldbestellung zu keinen Nachteilen im Rahmen der Abwicklung des Verkaufsvorganges führen kann. Die Genehmigungserklärung des Kaufvertrages bezieht sich ausdrücklich auf "alle Erklärungen", die im Kaufvertrag vom 15.03.2001 abgegeben wurden (vgl. den Wortlaut der Genehmigungserklärung vom 13.08.2001). Damit sind von der vormundschaftlichen Genehmigung Grundschuldbestellungen gedeckt, die sich im Rahmen der kaufvertraglichen Vereinbarung bewegen. Dies ist bei der Grundschuldbestellung vom 22.06.2001 - UR-Nr. 134/01 - der Fall. Diese enthält im Wortlaut die Sicherungsabrede des Grundstückskaufvertrages. Durch die Grundschuldbestellung zugunsten der Käufer wird keine wirtschaftliche Belastung des Grundstücks erreicht, die nicht bereits bei Abschluss des Kaufvertrages absehbar war. Vielmehr stellt sie sich nur als Konkretisierung im Rahmen der erforderlichen Kaufvertragsabwicklung, die vormundschaftlich genehmigt wurde, dar.
Für die Festsetzung des Beschwerdewertes hat die Kammer auf die geschätzten Kosten einer weiteren vormundschaftlichen Genehmigung abgestellt.