Aufhebung der Zwischenverfügung: Abgeschlossenheitsbescheinigung muss nicht alle Flurstücke nennen
KI-Zusammenfassung
Die Antragstellerin beantragte die Eintragung einer Teilungserklärung nach § 8 WEG; das Grundbuchamt verlangte ergänzend eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, die ein unbebautes zum Grundstück gehörendes Flurstück ausdrücklich benennt. Das Landgericht hob die Zwischenverfügung auf und wies das Amtsgericht an, den Antrag unter Beachtung der Kammerrechtsauffassung neu zu entscheiden. Entscheidend war, dass bei eindeutiger Klarstellung durch Katasterauszug und Urkunde eine ausdrückliche Nennung aller Flurstücke nicht erforderlich ist.
Ausgang: Beschwerde der Antragstellerin gegen Zwischenverfügung aufgehoben; Amtsgericht anzuweisen, über den Eintragungsantrag erneut zu entscheiden.
Abstrakte Rechtssätze
Das Grundbuchamt kann die Eintragung nach § 29 Abs. 1 S. 2 GBO nicht pauschal davon abhängig machen, dass eine ergänzte Abgeschlossenheitsbescheinigung im Sinne des § 7 Abs. 4 WEG vorgelegt wird, wenn die vorgelegten Unterlagen den Bestimmtheitsanforderungen genügen.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung dient dem Nachweis der Voraussetzungen des § 3 Abs. 2 WEG und befreit das Grundbuchamt von einer vertieften materiellen Prüfung, sofern sich aus der Bescheinigung eindeutig die Abgeschlossenheit der zu teilenden Gebäudeteile ergibt.
Es ist nicht stets erforderlich, dass sich die Abgeschlossenheitsbescheinigung ausdrücklich auf sämtliche zum Grundstück gehörenden Flurstücke bezieht; genügt die eindeutige Zuordnung der bebauten Flurstücke durch die Bescheinigung zusammen mit Katasterauszug und Urkunden, so erfüllt sie den Bestimmtheitsgrundsatz.
Die vom BGH geforderte Individualisierbarkeit des Grundstücks kann durch die Verbindung der Abgeschlossenheitsbescheinigung mit sonstigen Unterlagen (z. B. Katasterauszug, Notarurkunde) erreicht werden; eine Gefährdung fehlerhafter Zuordnungen ist daher auszuschließen.
Vorinstanzen
Amtsgericht Duisburg, Huckingen Blatt 1338
Tenor
Auf die sofortige Beschwerde der Antragstellerin wird die Zwischenverfügung des Amtgerichts Duisburg vom 05.10.2005 zu Ziffer 2) aufgehoben und das Amtsgericht angewiesen, über den Antrag vom 01.08.2005 erneut unter Beachtung der Rechtsauffassung der Kammer zu entscheiden
Gründe
I.
Die Antragstellerin ist Eigentümer der auf dem Grundbuchblatt verzeichneten Grundbesitzungen. Unter anderem ist auf dem Grundbuchblatt eingetragen das Flurstück Gemarkung Huckingen, Flur , Flurstück , Hoffläche , , groß 773 qm sowie das Flurstück , , groß 10 qm. Das Wohnhaus und die Garage sind allein auf dem Flurstück errichtet. Bei dem Flurstück handelt es sich um eine unbebaute Weg- und Hoffläche.
Mit Urkunde Nummer des Notars in Essen vom 10. Dezember 2003 ließ die Antragstellerin eine Teilungserklärung nach § 8 WEG beurkunden, durch die das auf dem Flurstück errichtete Wohnhaus in zwei Wohneinheiten mit einer angebauten Garage geteilt werden sollte.
Mit Antrag vom 01.08.2005 beantragte die Antragstellerin die Eintragung der Teilungserklärung im Grundbuch.
Der Urkunde beigefügt war eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Stadt vom 22.12.2004, in der die Abgeschlossenheit der auf den Aufteilungsplänen eingezeichneten Wohnungen Nr. 1 und 2. sowie der Garage auf dem Flurstück
bescheinigt wurden. Eine Erklärung für das Flurstück , das ebenfalls zum Grundstück gehört, enthält die Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht. Aus dem beigefügten Auszug aus dem Liegenschaftskataster, der durch die Stadt als Anlage ebenfalls gesiegelt und unterschrieben ist, ergibt sich neben der Lage des Flurstücks, dass dieses unbebaut ist.
Mit Zwischenverfügung vom 05.10.2005 zu Ziffer 2. beanstandete das Grundbuchamt, dass die Abgeschlossenheitsbescheinigung keine Angaben zum Flurstück enthalte. Der Antragstellerin wurde eine Frist zur Ergänzung der Abgeschlossenheitserklärung sowie zur Einbeziehung in die Teilungserklärung bis zum 10. November 2005 gesetzt.
Nach mehreren Fristverlängerungen auch zur Beseitigung weiterer Beanstandungen und Erläuterung der Zwischenverfügung setzte das Amtsgericht mit Zwischenverfügung vom 10.01.2007 eine abschließende Frist bis zum 28.02.2007.
Gegen die Zwischenverfügungen vom 10.01.2007 sowie vom 05.10.2005 hat der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten zu 1. am 25.05.2007 Beschwerde eingelegt, mit der er geltend macht, dass die Anordnung des Amtsgerichts unzulässig sei. Bereits aus dem Umstand, dass es sich bei dem zum Grundstück gehörenden Flurstück um eine unbebaute Wegfläche handele ergebe sich, dass diese stets als Gemeinschaftseigentum anzusehen sei und deshalb eine Teilung in Sondereigentum als Wohnraum nicht erfolgen könne. Deshalb sei es auch nicht erforderlich, dass sich die Erklärung der Teilungserklärung auch ausdrücklich auf dieses Flurstück beziehe. Entscheidend sei – auch unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des BGH – allein, dass das Flurstück, auf dem das zu teilende Gebäude errichtet sei, in der Abgeschlossenheitsbescheinigung genau genug bezeichnet sei, um Verwechslungen auszuschließen. Im Hinblick auf die Ausgestaltung der Hoffläche und die Eindeutigkeit der Zuordnung sei eine Ausdehnung der Abgeschlossenheitsbescheinigung auch auf das nicht erwähnte Flurstück weder zur Klarstellung noch zur Wahrung des Bestimmtheitsgrundsatzes erforderlich.
Mit Beschluss vom 04.06.2007 hat das Amtsgericht die Akten dem Landgericht Duisburg zur Entscheidung vorgelegt.
II.
Die gemäß § 71 GBO statthafte und im Übrigen zulässige Beschwerde der Beteiligten zu 1. hat in der Sache Erfolg. Sie führt zur Aufhebung der angefochtenen Zwischenverfügung und zur Anweisung an das Amtgericht, über den Antrag der Beteiligten zu 1. erneut unter Beachtung der Rechtsauffassung der Kammer zu entscheiden.
Die Beschwerde der Beteiligten zu 1. ist statthaft. Auch die Zwischenverfügung nach § 18 GBO ist gemäß § 71 GBO selbständig mit der Beschwerde anfechtbar (vgl. Demharter, GBO, 25. Auflage, § 71 Rn. 11).
Die Beschwerde des Notars ist auch als Beschwerde der Antragstellerin auszulegen, da dem Notar selbst ein eigenes Beschwerderecht nicht zukommt.
Die Beschwerde ist auch begründet. Das Grundbuchamt kann die beantragte Eintragung nach § 29 Abs. 1 S. 2 GBO nicht davon abhängig machen, dass eine ergänzte Abgeschlossenheitsbescheinigung im Sinne des § 7 Abs. 4 WEG vorgelegt wird, die als sonstige Antragsvoraussetzung ebenfalls durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachzuweisen ist (vgl. Demharter a.a.O. § 29 Rn. 15).
Funktion der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist, dass diese den Nachweis erbringt, dass die Voraussetzungen des § 3 Abs. 2 WEG vorliegen, d.h. dass Wohnungen oder sonstige Räume in sich abgeschlossen sind. Durch die Bescheinigung soll das Grundbuchamt von der Notwendigkeit der Prüfung enthoben werden, ob die Voraussetzungen der Wirklichkeit entsprechen (vgl. Weitnauer: Wohnungseigentumsgesetz, 9. Auflage, § Rn. 14; Meikel/Böttcher: Grundbuchrecht Einleitung H Rn. 99 b).
Erforderlich ist danach entsprechend dem im Grundbuchrecht bestehenden Bestimmtheitsgrundsatz, dass sich aus der Abgeschlossenheitsbescheinigung eindeutig entnehmen lässt, dass die auf dem Grundstück befindlichen und in Wohnungseigentum zu teilenden Gebäudeteile die Voraussetzungen der Abgeschlossenheit erfüllen.
Demgegenüber ist es aber nicht stets erforderlich, dass die Abgeschlossenheitsbescheinigung ausdrücklich auf sämtliche zum Grundstück gehörenden Flurstücke Bezug nimmt, auch wenn diese erkennbar nicht bebaut sind und deshalb der Prüfung der Abgeschlossenheit von vornherein nicht zugänglich sind. Ist - wie hier – anhand des der Abgeschlossenheitsbescheinigung befügten Katasterauszugs eindeutig erkennbar, dass ein zum Grundstück gehörendes Flurstück nicht bebaut ist, genügt die Abgeschlossenheitsbescheinigung den Bestimmtheitsanforderungen, wenn sich aus ihr für das oder die bebauten, ebenfalls zum Grundstück gehörenden Flurstücke eindeutig entnehmen lässt, dass die darauf errichteten Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind.
Dem steht die Entscheidung des BGH (NJW 1994, 650 f. ) nicht entgegen. Soweit dort ausgeführt wird, dass die Abgeschlossenheitsbescheinigung das Grundstück so genau bezeichnen müsse, dass dieses individualisierbar ist, genügt die hier vorliegende Bescheinigung den Vergaben.
Zwar ist dem Grundbuchamt auch darin zuzustimmen, dass als Grundstück nach § 1 WEG ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche zu verstehen ist,der allein auf einem besonderen Grundbuchblatt oder auf einem gemeinschaftlichen Grundbuchblatt mit einer besonderen Nummer im Verzeichnis der Grundstücke gebucht ist. Dieses Grundstück kann sich dabei aus mehreren Flurstücken zusammensetzen, die aber als bloße vermessungstechnische Einheiten anzusehen sind, (vgl. Commichau in Münchener Kommentar, 4. Auflage § 1 WEG Rn. 15; Schöner/Stöber: Grundbuchrecht, 13. Auflage Rn. 2810).
Daraus folgt aber nicht, dass der vom BGH geforderten Individualisierbarkeit des Grundstücks in der Abgeschlossenheitsbescheinigung nur dann genüge getan ist, wenn sich diese ausdrücklich auf alle zum Grundstück gehörenden Flurstücke bezieht. Vielmehr muss es – im Sinne der Anforderungen des BGH ausreichen – wenn anhand der Abgeschlossenheitsbescheinigung und der sonstigen Unterlagen eine eindeutige Zuordnung der Gebäudeteile und die Feststellung der Abgeschlossenheit des Sondereigentums möglich ist.
Die in der Entscheidung geforderte Bestimmtheit der Abgeschlossenheitsbescheinigung war dort vor dem Hintergrund gefordert, dass eine Bezeichnung des bebauten Flurstücks nicht erfolgt war und deshalb eine fehlerhafte Zuordnung der Bescheinigung bei der Eintragung ermöglicht wurde.
Diese Gefahr ist aber hier ausgeschlossen, weil sich sowohl aus den Katasterplänen als auch Klarstellung in der Urkunde des Notars vom 03.07.2006, Urk.Nr. ergibt, dass das zweite zum Grundstück gehörende Flurstück überhaupt nicht bebaut ist und deshalb auch nicht im Sinne des § 3 WEG einer Abgeschlossenheitsprüfung unterliegen kann.
Danach ist die angefochtene Zwischenverfügung aufzuheben und das Grundbuchamt anzuweisen, über den Antrag der Beteiligten zu 1. erneut unter Beachtung der Rechtsauffassung der Kammer zu entscheiden.
Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, weil Gebühren und Auslagen nicht erhoben werden, § 131 KostO.