Teilkündigung bei verbundenem Wohn- und Garagenmietverhältnis unwirksam
KI-Zusammenfassung
Der Beklagte gewann die Berufung; das Gericht erachtete die Wohnungs- und Garagenmietverträge nicht als zwei völlig unabhängige, sondern als ein Mischmietverhältnis. Mangels klarer Hinweise auf Selbständigkeit der Garage lag eine nachträgliche Einbeziehung durch Vertragsergänzung nahe. Die ausgesprochene Teilkündigung der Garage war daher unzulässig, weshalb die Klage abgewiesen wurde.
Ausgang: Klage abgewiesen; Teilkündigung der Garage als unzulässig angesehen, Kündigung insgesamt unwirksam
Abstrakte Rechtssätze
Sind Wohnraum- und Garagenmietvertrag innerlich so eng verknüpft (räumliche Nähe, zeitliche/geschäftliche Verknüpfung, übliche Vermietungspraxis), ist von einem einheitlichen Mischmietverhältnis auszugehen.
Erweist sich eine vom Vermieter erklärte Teilkündigung eines Teils eines einheitlichen Mietverhältnisses als unzulässig, macht dies die Kündigung insgesamt unwirksam.
Fehlt in einem schriftlichen Nebevertrag ein ausdrücklicher Hinweis auf dessen Selbständigkeit, spricht dies für eine nachträgliche Einbeziehung in das Hauptmietverhältnis durch Vertragsergänzung.
Bei Zweifeln über die Vertragsstruktur sind Indizien wie Vermietungspraxis des Vermieters und der Wille der Parteien zur Gesamtbetrachtung heranzuziehen; eine klare Regelung im Vertrag ist erforderlich, um Selbständigkeit zu begründen.
Vorinstanzen
Amtsgericht Wesel, 5 C 323/85
Tenor
Auf die Berufung des Beklagten zu 1.) wird das am 29. August 1985 verkün-
dete Urteil des Amtsgerichts Wesel teilweise abgeändert und insgesamt
wie folgt neu gefaßt:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz trägt der Kläger.
Rubrum
T a t b e s t a n d u n d E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.
Die Berufung des Beklagten zu 1.) ist erfolgreich. Die Kammer ist der Auffassung, daß zwischen den Parteien nicht zwei völlig unabhängige, sondern ein Mischmietverhältnis vorliegt. Deswegen war die Kündigung des Mietverhältnisses über die vom Beklagten angemietete Garage als Teilkündigung unwirksam.
Zwar spricht zunächst der äußere Anschein der Vertragsgestaltung für zwei isolierte Mietverhältnisse, die auch zu unterschiedlichen Zeiten begonnen haben. Doch darf nicht übersehen werden, daß eine frühere Vermietung der Garage an den beklagten Ehemann nicht möglich war, weil die Garagen erst unmittelbar vor Abschluß des Garagenmietvertrages fertiggestellt worden sind. Auch der Umstand, daß in dem Garagenmietvertrag eine besondere Kündigungsfrist für dieses Mietverhältnis vereinbart worden ist, vermag letztlich bei der Wertung nicht den Ausschlag zu geben; denn es sprechen auf der anderen Seite ganz gewichtige Gründe dafür, daß bei Abschluß des Garagenmietvertrages von beiden Parteien - wenn auch nicht ausdrücklich - eine Bezugnahme auf den Wohnungsmietvertrag gewollt war. Wichtiges Indiz dafür ist der Umstand, daß nach dem unwidersprochenen Vortrag des Beklagten vor der Vermietung der Garagen im Jahre 1968 ein ähnliches Schreiben wie das vom 16.08.1984 an die Mieter der Hauses in Wesel gerichtet worden ist, aus dem sich das eigene Interesse des Klägers daran ergibt, diese Garagen an Personen zu vermieten, mit denen er bereits Wohnungsmietverhältnisses hatte. Bereits dadurch, aber auch durch die räumliche Nähe besteht eine so enge innere Verknüpfung zwischen diesen beiden Mietverträgen, daß es nach Auffassung der Kammer eines ausdrücklichen Hinweise in dem schriftlichen Garagenmietvertrag bedurft hätte, der klarstellte, daß dieses Mietverhältnis völlig unabhängig von den Wohnraumietverhältnis zwischen den Parteien geschlossen werden und bestehen sollte. Da aber alles in allem sichere Anhaltspunkte dafür fehlen, daß die Vertragsparteien damals einen selbständigen Vertrag über die Garage schließen wollten, liegt wegen der verbleibenden Zweifel eine nachträgliche Einbeziehung der Garage in den Wohnungsmietvertrag im Wege der Vertragsergänzung vor (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 30.03.1983 in NJW 1983, 1499).
Wegen Unzulässigkeit der Teilkündigung ist die Kündigung insgesamt unwirksam und die Klage deswegen unbegründet, so daß das angefochtene Urteil entsprechend abzuändern war.
Als Unterlegener hat der Kläger die Kosten des gesamten Rechtsstreits zu tragen, § 91 ZPO.
Streitwert: 720,00 DM.