Pachtanpassung per Schiedsgutachtenklausel: Privatgutachten bindet nicht
KI-Zusammenfassung
Der Kläger verlangte rückständige Pachtzinsdifferenzen und erneut Räumung wegen behaupteter Mietrückstände nach verlangter Pachterhöhung. Streitpunkt war, ob die Pacht nach der Index-/Schiedsgutachtenklausel wirksam angehoben wurde und ob das Kläger-Privatgutachten bindet. Das LG verneinte eine Erhöhung, weil das Privatgutachten weder gemeinschaftlich beauftragt noch ein Sachverständiger des Hotel- und Gaststättengewerbes war und der Beklagte nicht angehört wurde. Das gerichtliche Gutachten ersetzte das Schiedsgutachten und ergab eine Anpassung von 0 €, sodass weder Zahlungs- noch Räumungsansprüche bestanden.
Ausgang: Zahlungs- und Räumungsklage wegen behaupteter Pachtanpassung vollständig abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Eine Schiedsgutachtenklausel zur Bestimmung eines angepassten Miet-/Pachtzinses setzt regelmäßig voraus, dass der Sachverständige von beiden Vertragsparteien als neutraler Gutachter beauftragt wird.
Ein einseitig eingeholtes Privatgutachten erfüllt die Anforderungen an ein vertraglich vereinbartes Schiedsgutachten nicht, wenn es nicht von dem vertraglich vorgesehenen Fachsachverständigen stammt oder ohne Anhörung der Gegenseite erstellt wurde.
Ein im Prozess eingeholtes Gerichtsgutachten kann das vertraglich vorgesehene Schiedsgutachten ersetzen, wenn es in Neutralität und Qualität gleichwertig ist und ein Festhalten an der formalen Einholung als Schiedsgutachten treuwidrig wäre.
Eine vereinbarte Anpassungsklausel, die an geänderte allgemeine Verhältnisse (Lebenshaltungskostenindex) anknüpft, dient der prozentualen Anpassung des bisherigen Entgelts und nicht der Korrektur eines (vermeintlich) von Anfang an unangemessenen Miet-/Pachtzinses.
Bei fehlendem Miet-/Pachtrückstand scheidet eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs aus; bei befristetem Vertrag ist eine ordentliche Kündigung vor Ablauf der Laufzeit grundsätzlich ausgeschlossen.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger, und zwar zu 26% der Kläger und im übrigen der Kläger.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des jeweils beizutreibenden Be-trages vorläufig vollstreckbar.
Die Berufung gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen.
Tatbestand
Nach einem Antrag der Kläger vom 11. April 2005, eingegangen am 15. April 2005 (Bl. 189 d.A.), das "Aktivrubrum dahin zu berichtigen", daß nur noch Herr Kläger sei, verlangt nunmehr der Kläger allein noch Zahlung rückständiger Mietzinsbeträge für die Monate Juli 2003 bis Januar 2004, nachdem zuvor beide Kläger diese Beträge gefordert hatten.
Außerdem verlangt der Kläger nunmehr weitere Zahlungen, die mit der ursprünglichen von beiden Klägern eingereichten Klage nicht geltendgemacht worden sind. Die Einzelheiten ergeben sich aus den nachfolgend wiedergegebenen früheren und jetzigen Anträgen.
Der Kläger begehrt außerdem erneut Verurteilung des Beklagten zur Räumung des Objekts. Ein früherer Antrag beider Kläger auf Verurteilung zur Räumung der Mieträumlichkeiten ist bereits mit Teilurteil vom 17. August 2004 rechtskräftig abgewiesen worden.
Der Beklagte mietete mit dem in Ablichtung als Bl. 6 ff. bei der Akte befindlichen notariellen Vertrag vom 14. Oktober 1988 von dem Rechtsvorgänger der Kläger, Herrn, die Gaststätte auf der in. Der monatlich im Voraus zum fünften Werktag zu zahlende Pachtzins betrug ursprünglich 1.200,- DM zuzüglich Umsatzsteuer.
In § 3 des Mietvertrages heißt es in den Absätzen 4 und 5:
"Sollte sich der Lebenshaltungskostenindex des Stat. Landesamtes NRW für einen 4 Personen-Arbeitnehmerhaushalt mit mittlerem Einkommen von dem z.Z. des Vertragsbeginns oder von dem z.Z. der letzten Pachtzinsfestsetzung (Pachtzinsanpassung) gültigen Stand um mehr als 10 Punkte ändern, so sind beide Parteien berechtigt, eine angemessene Anpassung des Pachtzinses an die geänderten Verhältnisse zu verlangen. Die Anpassung wird frühestens wirksam mit dem auf den Zugang des schriftlich geltend zu machenden Anspruchs folgenden Monats.
Einigen sich die Parteien über die Höhe des neuen Pachtzinses nicht, so wird dieser gem. § 317 Abs. 1 BGB von einem vereidigten Sachverständigen für das Hotel- und Gaststättengewerbe bestimmt. Bezüglich der Kosten des Sachverständigen gelten die §§ 91 ff. ZPO."
Der Beklagte wandelte die Gaststätte in ein hochklassiges Speiserestaurant um. Hierfür investierte er insbesondere in die Einrichtung rund 200.000,- DM. Wegen der Einzelheiten hierzu wird auf Seiten 3 f. seines Schriftsatzes vom 31. Mai 2005 (Bl. 229 f. d.A.) verwiesen.
Mit Vertrag vom 5. September 1994 (in Ablichtung als Bl. 16 ff. bei der Akte) erwarben die Kläger von Herrn das Mietobjekt und Raten in dem Mietvertrag dementsprechend ein.
Der Nettokaltmietzins wurde zuletzt zum 1. Januar 1995 auf 792,50 € angehoben, was zur Folge hatte, daß der Beklagte 919,30 € brutto im Monat hätte zahlen müssen; tatsächlich zahlte er monatlich 919,31 €.
Im Jahr 2002 traten erneut die Voraussetzungen für eine Anpassung des Mietzinses ein.
Die Kläger verlangten mit Schreiben vom 18. März 2003 (in Kopie als Anlage K5, Bl. 79, bei der Akte) und 27. Mai 2003 (in Kopie als Anlage K6, Bl. 80, bei der Akte) Erhöhung des Mietzinses auf 3.455,60 €. Sie legten zur Begründung ein Gutachten eines Herrn aus mit einem Nebenbüro in, eines Sachverständigen für Mietnebenkosten und Betriebskosten für Grundstücke und Gebäude vom 2. März 2003 vor (in Kopie als Anlage K3, Bl. 32 ff. bei der Akte). Der Beklagte ließ sich auf die verlangte Erhöhung des Mietzinses nicht ein. Er war vielmehr der Meinung, es müsse eine Herabsetzung des Pachtzinses stattfinden (vgl. Schreiben des Beklagten vom 4. Juni 2003, in Kopie als Anlage K1 sieben, Bl. 81 ff., bei der Akte).
Mit Schreiben ihres Prozeßbevollmächtigten vom 27. Juni 2003 (in Kopie als Anlage K8, Bl. 87 ff., bei der Akte) verlangten die Kläger konkret ab 5. Juli 2003 Zahlung eines Pachtzinses von 3.455,60 € / Monat, ohne daß darauf der Beklagte 919,31 € / Monat (brutto) übersteigende Zahlungen leistete.
Weil sie der Meinung waren, der Beklagte befinde sich nunmehr mit mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand, kündigten die Kläger das Mietverhältnis mit Schreiben vom 16. Januar 2004. Weil der Beklagte nicht räumte, verlangten sie mit der vorliegenden Klage schon ursprünglich auch die Räumung. Dieses Begehren ist durch Teilurteil der Kammer vom 17. August 2004 rechtskräftig abgewiesen worden.
Die Kläger tragen vor, eine Anpassung des Mietzinses auf 3.455,60 € sei angemessen. Sie sei durch den Sachverständigen in dem überreichten Gutachten (Anlage K3) zutreffend ermittelt worden. Der Sachverständige entspreche seinen Qualifikationen nach einem Sachverständigen für das Hotel- und Gaststättengewerbe. Sein Gutachten sei daher für den Beklagten bindend.
Sie verweisen in diesem Zusammenhang auch noch darauf, daß von Klägerseite das Objekt umfassend saniert worden sei.
Ferner sei darauf zu verweisen, daß der Beklagte die ihm vermieteten Räumlichkeiten nicht optimal ausnutze. Seine Öffnungszeiten seien zu kurz, und es würden nicht sämtliche verfügbaren Räumlichkeiten als Gasträume genutzt. Im Gegensatz zu früher nutze er etwa das Jagdzimmer nicht mehr als Gaststube.
Der Beklagte habe eine Erhöhung des Pachtzinses kategorisch abgelehnt. So habe er am 15. Juli 2003 in der Kanzlei des Prozeßbevollmächtigten der Kläger erklärt, er werde keine Pachterhöhung akzeptieren, allenfalls eine Pachtminderung um 200,- €. Auch habe der Beklagte erklärt, er bemühe sich um die Übernahme einer anderen Gaststätte und lehne schon deshalb die Erhöhung des Mietzinses kategorisch ab (Schriftsätze vom 20. Juli 2004, Seiten 1 f., Bl. 104 f. d.A., und 17. August 2004, Seite 1, Bl. 154 d.A.).
Nunmehr beziffert der Kläger die seinerseits geltendgemachte Forderung wie folgt:
für die Monate Juli 2003 bis Januar 2004 sei in jeweils die Differenz aus den gezahlten 919,31 € und den tatsächlich zu zahlenden 4.008,50 € brutto nachzuzahlen, mithin ein Betrag von 21.624,33 €; für die Monate Februar 2004 bis April 2005 sei eigentlich auch jeweils die Differenz aus den gezahlten 919,31 € und den tatsächlich zu zahlenden 4.008,50 € brutto nachzuzahlen, verlangt werde jedoch lediglich die Differenz zwischen den von den Gutachter ermittelten 1.806,76 € brutto und den gezahlten brutto 919,31 €, mithin monatlich 887,45 €, insgesamt somit 13.311,75 €.
- für die Monate Juli 2003 bis Januar 2004 sei in jeweils die Differenz aus den gezahlten 919,31 € und den tatsächlich zu zahlenden 4.008,50 € brutto nachzuzahlen, mithin ein Betrag von 21.624,33 €;
- für die Monate Februar 2004 bis April 2005 sei eigentlich auch jeweils die Differenz aus den gezahlten 919,31 € und den tatsächlich zu zahlenden 4.008,50 € brutto nachzuzahlen, verlangt werde jedoch lediglich die Differenz zwischen den von den Gutachter ermittelten 1.806,76 € brutto und den gezahlten brutto 919,31 €, mithin monatlich 887,45 €, insgesamt somit 13.311,75 €.
Da inzwischen der Beklagte die von dem Sachverständigen ermittelten 1.806,76 € brutto monatlich zahle, wobei er am 28. März 2006 den Rückstand für Mai 2005 bis einschließlich März 2006 ausgeglichen habe, stünden ihm – dem Kläger – außerdem aus den nachgezahlten Mietzinsen für die Zeit vom Mai 2005 bis März 2006 die gesetzlichen Verzugszinsen zu.
Beide Kläger haben ursprünglich beantragt,
1.
den Beklagten zu verurteilen, das von ihm genutzte Objekt Haus in, , bestehend aus einem Gastraum, Jagdzimmer, Büro, Flur, Empfang, Windfang, Küche, Toiletten, Gesellschaftszimmer, dem Pkw-Parkplatz und der Terrasse zu räumen und an die Kläger herauszugeben,
2.
den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 18.641,56 € nebst 5% Zinsen über dem Eurobasiszinssatz aus 2.663,08 € seit dem 8. Juli 2003, aus weiteren 2.663,08 € seit dem 6. August 2003, aus weiteren 2.663,08 € seit dem 8. September 2003, aus weiteren 2.663,08 € seit dem 7. Oktober 2003, aus weiteren 2.663,08 € seit dem 6. November 2003, aus weiteren 2.663,08 € seit dem 8. Dezember 2003 und aus weiteren 2.663,08 € seit dem 6. Januar 2004 zu bezahlen.
Der Beklagte hat demgegenüber beantragt,
die Klage abzuweisen.
Mit dem bereits erwähnten rechtskräftigen Teilurteil der Kammer vom 17. August 2004 (Bl. 132 ff. d.A.) ist die Klage mit ihrem Antrag zu 1. abgewiesen worden.
Mit Schriftsatz vom 11. April 2005 haben die Kläger "Berichtigung des Aktivrubrums" dahin beantragt, daß nur noch Kläger sein solle, weil die bisherigen Kläger ihre Rechtsbeziehungen durch Vertrag vom 30. November 2004 neu geregelt hätten und nunmehr der Kläger alleiniger Eigentümer des Objekts und in den Mietvertrag eingetreten sei.
Der Kläger beantragt nunmehr, wobei er wegen der nunmehr geltendgemachten Mietzinsrückstände erneut die Kündigung des Mietverhältnisses erklärt,
1.
den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 34.936,08 € nebst 8% Zinsen über dem Basiszinssatz
aus 3.089,19 € seit dem 6. Juli 2003,
aus weiteren 3.089,19 € seit dem 6. August 2003,
aus weiteren 3.089,19 € seit dem 6. September 2003,
aus weiteren 3.089,19 € seit dem 6. Oktober 2003,
aus weiteren 3.089,19 € seit dem 6. November 2003,
aus weiteren 3.089,19 € seit dem 6. Dezember 2003,
aus weiteren 3.089,19 € seit dem 6. Januar 2004,
aus weiteren 887,45 € seit dem 6. Februar 2004,
aus weiteren 887,45 € seit dem 6. März 2004,
aus weiteren 887,45 € seit dem 6. April 2004,
aus weiteren 887,45 € seit dem 6. Mai 2004,
aus weiteren 887,45 € seit dem 6. Juni 2004,
aus weiteren 887,45 € seit dem 6. Juli 2004,
aus weiteren 887,45 € seit dem 6. August 2004,
aus weiteren 887,45 € seit dem 6. September 2004,
aus weiteren 887,45 € seit dem 6. Oktober 2004,
aus weiteren 887,45 € seit dem 6. November 2004,
aus weiteren 887,45 € seit dem 6. Dezember 2004,
aus weiteren 887,45 € seit dem 6. Januar 2005,
aus weiteren 887,45 € seit dem 6. Februar 2005,
aus weiteren 887,45 € seit dem 6. März 2005,
aus weiteren 887,45 € seit dem 6. April 2005,
aus weiteren 887,45 € seit dem 6. Mai 2005 bis 27. März 2006,
aus weiteren 887,45 € seit dem 6. Juni 2005 bis 27. März 2006,
aus weiteren 887,45 € seit dem 6. Juli 2005 bis 27. März 2006,
aus weiteren 887,45 € seit dem 6. August 2005 bis 27. März 2006,
aus weiteren 887,45 € seit dem 6. September 2005 bis 27. März 2006,
aus weiteren 887,45 € seit dem 6. Oktober 2005 bis 27. März 2006,
aus weiteren 887,45 € seit dem 6. November 2005 bis 27. März 2006,
aus weiteren 887,45 € seit dem 6. Dezember 2005 bis 27. März 2006,
aus weiteren 887,45 € seit dem 6. Januar 2006 bis 27. März 2006,
aus weiteren 887,45 € seit dem 6. Februar 2006 bis 27. März 2006,
aus weiteren 887,45 € seit dem 6. März 2006 bis 27. März 2006,
aus weiteren 887,45 € seit dem 6. März 2006 bis 27. März 2006,
zu bezahlen.
2.
den Beklagten weiter zu verurteilen, das von ihm genutzte Objekt "Haus" in, bestehend aus einem Gastraum, Jagdzimmer, Büro, Flur, Empfang, Windfang, Küche, Toilette, Gesellschaftszimmer, dem Pkw-Parkplatz und der Terrasse zu räumen und an den Kläger herauszugeben
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte hält sich an das als Anlage K3 überreichte Gutachten nicht gebunden, und zwar schon deshalb, weil es einseitig von den Klägern in Auftrag gegeben und ohne Anhörung seiner Person erstattet worden ist.
Außerdem sei der Privatgutachter der Kläger, Herr, mit den örtlichen Verhältnissen nicht vertraut.
Ferner sei dem Privatgutachter gar nicht klar gewesen, daß er eine rechtsgestaltende Erklärung habe abgeben sollen.
Die Heraufsetzung des Mietzinses auf 3.455,60 € sei utopisch. Die von dem Privatgutachter bei der Ermittlung der Erhöhung des Mietzinses zum Vergleich herangezogenen Gaststätten seien größtenteils unwirtschaftlich bzw. nicht vergleichbar, die einzigen beiden vergleichbaren Gaststätten erzielten eine monatliche Pacht von 1.137,- € bzw. 1.533,- €.
Im übrigen sei wesentlicher Maßstab für die Erhöhung des Pachtzinses die Veränderung des Lebenshaltungskostenindex´ bzw. der Lebensverhältnisse: Maßgeblich für die Anpassung des Mietzinses sei die Änderung der durch den Lebenshaltungskostenindex repräsentierten Lebensverhältnisse. Da allerdings die Entwicklung des durchschnittlichen Arbeitnehmerhaushaltes von der Entwicklung im Gaststättengewerbe erheblich abweichen könne, sei nicht vereinbart worden, sich bei der Anpassung des Mietzinses sklavisch an die geänderte Punktzahl des Lebenshaltungskostenindex´ zu halten, sondern sich entweder zu einigen oder im Falle des Ausbleibens einer Einigung einen Sachverständigen aus dem Hotel- und Gaststättengewerbe mit der Festsetzung des neuen Mietzinses zu beauftragen. Wegen der Einzelheiten seines Vorbringens hierzu wird auf Seiten 4 f. und 8 seines Schriftsatzes vom 31. Mai 2005 (Bl. 230 f. und 234 d.A.) verwiesen.
Schließlich meint der Beklagte, weil das Verlangen der Kläger nach einer Mietzinserhöhung auf 3.455,60 € utopisch sei, könne es auch nicht die Wirkung entfalten, daß ab Zugang dieses Verlangens die tatsächlich angemessene Mietzinserhöhung eintrete.
In der mündlichen Verhandlung vom 22. September 2006 haben der Kläger und der Prozeßbevollmächtigte der Kläger im Zuge der Erörterungen vorgetragen, der Mietvertrag, der noch bis 2009 laufe, werde nicht verlängert werden, wenn sich der Beklagte nicht auf eine Einigung mit dem Kläger einlasse. Der Beklagte hat dem darin liegenden Vorbringen, daß der Mietvertrag 2009 ende, nicht widersprochen.
Die Kammer hat aufgrund der Beweisbeschlüsse vom 17. August 2004 (Bl. 140 f. d.A.), 14. Oktober 2004 (Bl. 165 d.A.), 13. Juli 2005 (Bl. 245 d.A.) und 14. Dezember 2005 (Bl. 271R d.A.) sowie der Verfügung der Kammer vom 15. September 2006 (Bl. 324 ff. d.A.) Beweis erhoben durch Einholung zweier schriftlicher Gutachten und Anhörung des Sachverständigen Dipl.-Kfm. aus, der, bevor er aus Altersgründen ausschied, für das Hotel- und Gaststättengewerbe öffentlich verteidigt war. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf seine schriftlichen Gutachten vom 22. April 2005 (Bl. 193 ff. d.A.) und 22. Februar 2006 (Bl. 284 ff. d.A.) sowie die Niederschrift der Sitzung vom 22. September 2006 (Bl. 331 ff. d.A.) verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist auch mit den nunmehr gestellten Anträgen unbegründet.
1.
a)
Der Beklagte schuldet dem Kläger die begehrten weiteren Mietzinsen nicht,
§ 535 BGB.
Der Mietzins ist nicht nach § 3 des Mietvertrages zu erhöhen.
(1)
Das von den Klägern eingeholte Privatgutachten steht schon deshalb nicht entgegen, weil es einseitig von den Klägern und nicht, wie nach dem Mietvertrag vorgesehen, von beiden Parteien in Auftrag gegeben worden ist. Nach Treu und Glauben (§ 157 BGB) ist § 3 Abs. 5 des Mietvertrages dahin zu verstehen, daß der zu beauftragende Gutachter von beiden Parteien beauftragt werden muß. Denn er sollte ein die Parteien bindendes Schiedsgutachten erstellen, was seine unbedingte Neutralität erfordert, welche jedenfalls aus Sicht der Vertragsparteien nur dann wirklich gewährleistet war, wenn beide Parteien Auftraggeber des Gutachters waren.
Überdies ist das von den Klägern eingeholte Privatgutachten auch nicht von einem Sachverständigen für das Hotel- und Gaststättengewerbe erstellt worden, wie nach § 3 Abs. 5 des Mietvertrages vorgesehen. Schließlich ist es ohne Anhörung des Beklagten erstellt worden, was ebenfalls seine Verbindlichkeit ausschließt.
(2)
Es kann dahinstehen, ob ursprünglich die Klage schon aufgrund des Vorstehenden im ganzen abzuweisen gewesen wäre. Denn jedenfalls nunmehr ersetzt das gerichtlich eingeholte Gutachten das zwischen den Parteien vereinbarte Schiedsgutachten. Denn nach Treu und Glauben können sich die Parteien nicht darauf berufen, daß das gerichtliche Gutachten nicht als Schiedsgutachten eingeholt worden ist, §§ 157, 242 BGB. Eine solche Betrachtung wäre treuwidrige Förmelei. Denn das gerichtliche Gutachten ist in seiner Qualität und Neutralität einem Schiedsgutachten mindestens gleichwertig.
Getreu dem Mietvertrag behandelt daher die Kammer das gerichtlich eingeholte Gutachten wie ein Schiedsgutachten und legt daher, weil das gerichtlich eingeholte Gutachten keine erkennbaren Fehler hat, im Gegenteil überzeugend und ausführlich ist, dieses der Bemessung der Mieterhöhung zugrunde, die somit mit 0,- € anzusetzen ist. Das Gutachten ist nämlich nunmehr aufgrund entsprechender Weisung der Kammer auch im Ansatz richtig, weil nunmehr die Anpassung des Mietzinses in dem Verhältnis vorgenommen wird, in dem sich der Gebrauchswert der Mieträumlichkeiten seit der letzten Mietzinsanpassung aufgrund der allgemeinen Lebensverhältnisse geändert hat. Es soll nach dem eindeutigen Wortlaut des Mietvertrages eine angemessene Anpassung des Mietzinses an die geänderten Verhältnisse – und nur daran – stattfinden. Dies bedeutet, daß gerade nicht ein ursprünglich nicht angemessener, weil zu niedriger oder zu hoher Mietzins, nunmehr auf den angemessenen Betrag angepaßt werden soll. Ebensowenig ist nach dem Mietvertrag eine Anpassung des Mietzinses aufgrund von seitens des Klägers oder des Beklagten getätigten Investitionen vorzunehmen. Nach üblichem Sprachgebrauch wird eine Investition in ein Mietobjekt nicht als Änderung der Verhältnisse bezeichnet. Außerdem sollte auch Anlaß der Mietzinsanpassung eine in einer Änderung des Lebenshaltungskostenindex´ Ausdruck findende Änderung der allgemeinen Verhältnisse, nicht jedoch eine Wertsteigerung der Mieträumlichkeiten aufgrund von Investitionen sein. Nur an jene sollte der Mietzins somit angemessen angepaßt werden. Bemessungsgrundlage der Mietzinsanpassung sind mit anderen Worten allein die Änderungen in den allgemeinen Lebensverhältnissen. Allerdings ist mit der angemessenen Anpassung an die geänderten Verhältnisse gemäß Mietvertrag keine solche aufgrund rein rechnerischer Umrechnung der Veränderung des Lebenshaltungskostenindex´ gemeint, sondern es sind spezifisch die aus der Veränderung der allgemeinen Verhältnisse für den Betrieb einer Gaststätte im Haus resultierenden Folgen angemessen zu würdigen und in eine angemessene Mietzinsanpassung umzusetzen. Bei der Ermittelung der Auswirkungen für die im Haus zu betreibende Gaststätte ist dabei nicht konkret von dem Betrieb, den der Beklagte dort führt, auszugehen, sondern von einem Gaststättenbetrieb solcher Art, wie er dort vernünftigerweise wirtschaftlich nachhaltig geführt werden sollte. Möglichkeiten des Beklagten, ohne größere Investitionen durch gewisse Umstellungen negative Wirkungen der geänderten Verhältnisse abzufangen oder positive Wirkungen der geänderten Verhältnisse zu verstärken, sind zu berücksichtigen.
Letztlich maßgeblich ist die Frage:
Hat sich seit der letzten Mietzinsanpassung der Wert des Gebrauchs der gemieteten Räumlichkeiten als Gaststätte aufgrund der allgemeinen Lebensverhältnisse (nicht: aufgrund von in die Mieträumlichkeiten oder das Objekt im übrigen getätigten Investitionen) verändert, ggf. in welcher prozentualen Höhe?
Ist diese Frage zu bejahen, ist die Miete um den Prozentsatz, um den sich der Gebrauchswert seit der letzten Mietzinsanpassung aufgrund der allgemeinen Lebensverhältnisse geändert hat, anzupassen.
All diesen Vorgaben ist der Sachverständige, von der Kammer entsprechend beauftragt, gerecht geworden.
Er hat wie aus dem Arbeitspapier vom 22. September 2006 ersichtlich und in der mündlichen Verhandlung vom selben Tag nocheinmal ausführlich dargelegt, seine souveränen Ausführungen nicht aus dem hohlen Bauch heraus getätigt, sondern seine Einschätzung auf Zahlen der gestützt.
Dies reicht aus. Denn ein solches Vorgehen bei der Begutachtung genügt den Vereinbarungen der Parteien in § 3 Abs. 5 des Mietvertrages. Es ist entgegen der Meinung des Klägers keine mit Kosten im voraussichtlich fünfstelligen Eurobereich verbundene statistische Erhebung durchzuführen. Denn ein solches Vorgehen haben die Parteien bei verständiger Würdigung ihres Vertrages (§ 157 BGB) angesichts der damit verbundenen Kosten, denen ein diesen auch nur halbwegs angemessener Nutzen bei vernünftiger Vorauseinschätzung nicht gegenüberstehen konnte, ersichtlich nicht vereinbaren wollen. Es war und ist nämlich davon auszugehen, daß eine statistische Erhebung allenfalls marginale Korrekturen der von einem gestandenen Sachverständigen wie dem Sachverständigen, der selbst seinen im Termin getätigten (nicht protokollierten) Angaben nach, denen die Kammer schon angesichts des Alters des Sachverständigen glaubt, seit Jahrzehnten im Geschäft ist, abgegebenen Einschätzung zu Tage fördern kann. Dies rechtfertigt die mit einer solchen Erhebung verbundenen ganz erheblichen Kosten nicht. Es liegt angesichts dessen auf der Hand, daß auch nach dem Mietvertrag nicht eine mit Kosten im fünfstelligen Eurobereich verbundene, jede letzte Einzelheit durch kostspielige Studien berücksichtigende Begutachtung der Mietzinsanpassung, sondern lediglich eine mit überschaubaren Kosten verbundene vernünftige Einschätzung unter Berücksichtigung der spezifischen Erfahrungen eines Sachverständigen des Hotel- und Gaststättengewerbes gewollt ist. Mehr war und ist deshalb auch nicht vom Gerichtsgutachter, dessen Begutachtung das vereinbarte Schiedsgutachten darstellt, zu verlangen.
b)
Angesichts des Vorstehenden liegt auf der Hand, daß auch die geltendgemachten Zinsansprüche nicht gegeben sind.
2.
Da mangels Mietzinsrückständen ein Grund zur außerordentlichen Kündigung nicht gegeben ist und eine ordentliche Kündigung aufgrund der Befristung des Mietvertrages bis 2009, welche die Parteien in der mündlichen Verhandlung vom 22. September 2006 im Rahmen der Erörterung in der mitgeteilten Weise übereinstimmend mitgeteilt haben, ausgeschlossen ist, ist auch der erneut erhobene Räumungsanspruch des Klägers nicht gegeben.
3.
Der als Antrag auf Feststellung, daß der Rechtsstreit in Bezug auf seine Person in der Hauptsache erledigt sei, auszulegende Antrag des Klägers Fischer auf "Rubrumsberichtigung", der durch die allgemeine Bezugnahme des Prozeßbevollmchtigten auf die eingereichten Schriftsätze in die mündliche Verhandlung eingeführt worden ist, ist schon deshalb unbegründet, weil die von ihm gestellten Klageanträge, wie sich aus dem vorstehend Ausgeführten ergibt, von vornherein unbegründet waren.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 100 Abs. 1 und 2 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.
Die Entscheidung über die Zulassung der Berufung beruht auf § 511 ZPO.
Da die Beschwer beider Kläger mehr als 600,- € beträgt, kommt die Zulassung der Berufung gemäß § 511 Abs. 4 Nr. 2 ZPO nicht in Betracht.
Es ist klarzustellen, daß die Berufung trotz Nichtzulassung kraft Gesetzes zulässig ist, wenn der Beschwerdegegenstand der Berufung einen Wert von 600,- € übersteigt.
Der Streitwert wird insgesamt auf 53.956,08 €, davon 2 x 12 x 792,50 € = 19.020,- € (zweimal zwölfmal der – nicht erneut angepaßte – monatliche Mietzins von 792,50 €) für den Räumungsantrag und 34.936,08 € für den Zahlungsantrag, festgesetzt.
Abweichend hiervon beträgt der Streitwert im Verhältnis des Klägers und des Beklagten bis zum 15. April 2005 28.151,56 €, davon 18.641,56 € für den Zahlungsanspruch und 12 x 792,50 € = 9.510,- € (zwölfmal der – nicht erneut angepaßte – monatliche Mietzins) für den Räumungsantrag, und für die Zeit danach 9.000,- € (Kosteninteresse = bis zum 15. April 2005 angefallener Prozeßkosten einschließlich der bis dahin angefallenen Sachverständigenkosten in Höhe von 2.631,61 €).
Diese Entscheidung beruht auf §§ 39 ff. GKG, § 3 ZPO.
Das Vorbringen des Klägers in seinem nachgelassenen Schriftsatz vom 31. Oktober 2006 gibt keinen Anlaß, von den vorstehenden Ausführungen abzuweichen und wieder in die mündliche Verhandlung einzutreten.
Soweit der Kläger nunmehr die Verlängerung des Mietverhältnisses bis 2009 bestreitet, gibt dies der Kammer trotz gewährter Schriftsatzfrist keinen Anlaß, die mündliche Verhandlung wiederzueröffnen. Denn auf dieses Vorbringen bezieht sich die Gewährung der Schriftsatzfrist nicht. Sie sollte nämlich dem Kläger einzig Gelegenheit zur nachträglichen Stellungnahme auf Vorbringen des Beklagten, welches ihm nicht rechtzeitig vor dem Termin mitgeteilt worden war und zu dem er sich deshalb in der mündlichen Verhandlung nicht erklären konnte, geben (§ 283 ZPO). Es war jedoch der Kläger selbst, der im Termin mitgeteilt hat, daß die reguläre Mietzeit erst 2009 ende. Es handelt sich somit bei diesem Vorbringen nicht um ein neues Vorbringen des Beklagten, sondern um solches des Klägers, dem der Beklagte allerdings beigetreten ist, und es liegt auf der Hand, daß der Kläger sich zu diesem Vorbringen – das er selbst gebracht hat – bereits in der mündlichen Verhandlung äußern konnte. Da der Kläger auch nicht unter Beweis stellt, daß seine Angabe zu dem Zeitpunkt, in dem das Mietverhältnis enden wird, irrtümlich falsch war (vgl. hierzu auch § 290 ZPO, der vorliegend allerdings nicht unmittelbar angewendet werden kann, weil die Voraussetzungen eines Geständnisses nicht gegeben sind), sieht die Kammer auch im Rahmen des ihr nach § 156 Abs. 1 ZPO eingeräumten Ermessens keinen Anlaß, wegen des in Rede stehenden Bestreitens des Klägers die mündliche Verhandlung wiederzueröffnen.
Die Ausführungen unter 1.4 des Schriftsatzes vom 31. Oktober 2006 treffen nicht zu. Vielmehr sind gerade auch die Fragen vernünftiger nachhaltiger Bewirtschaftung der Gaststätte ausführlich erörtert worden, ohne daß aber der Gutachter unter diesem Gesichtspunkt zu einer Wertsteigerung des Gebrauchs der Mieträumlichkeiten gekommen wäre. Es ist lediglich davon abgesehen worden, dies in allen Einzelheiten zu protokollieren. Hierauf hat auch keiner der Beteiligten im Termin bestanden. Im übrigen wird selbst in dem nachgelassenen Schriftsatz nicht schlüssig mitgeteilt, daß sich die Verhältnisse in Bezug auf die Bewirtschaftungsmöglichkeiten der Mieträumlichkeiten in der Vergangenheit geändert haben und daß daraus eine Wertsteigerung ihres Gebrauchs folgt.
An das ursprüngliche Gutachten des Sachverständigen, in dem dieser den angemessenen Mietzins – nicht dessen angemessene Anpassung – mitgeteilt hat, sind die Parteien deshalb nicht gebunden, weil dieses entsprechend den vorstehenden Ausführungen den falschen Ansatz zur Bestimmung der Mietzinsanpassung gewählt hat. In dem ursprünglichen Gutachten des Sachverständigen ist nämlich § 3 Abs. 4 des Mietvertrages nicht zutreffend berücksichtigt worden. Soweit der Kläger sich in diesem Zusammenhang auf ein Schreiben der Prozeßbevollmächtigten des Beklagten vom 5. April 2006 (Bl. 317 d.A.) beruft, bleibt auch dies unerheblich. Zum einen liegt eine Einigung der Parteien dahin, daß das ursprüngliche Gutachten verbindlich sein soll, nicht vor. Noch in ihrem kurz vor der mündlichen Verhandlung eingegangenen Schriftsatz vom 20. September 2006 beharren die Kläger bzw. der Kläger darauf, daß die von dem Sachverständigen angesetzte Mietzinserhöhung zu gelten habe. Selbst wenn man aber in dem Schreiben vom 5. April 2006 ein den Beklagten bindendes Anerkenntnis der ursprünglich von dem Sachverständigen genannten Pacht erblicken würde, könnte dieses erst ab dem 5. April 2006 wirken und auch nur den Zeitraum ab Mai 2005 betreffen. Damit ist aber ein Verzug des Beklagten mit der "nachgezahlten" Differenz für den Zeitraum ab Mai 2005 in keinem Fall gegeben.
Die auf Seiten 16 f. des Schriftsatzes vom 31. Oktober 2006 geltendgemachte Klageerweiterung hat unbeachtet zu bleiben, §§ 261 Abs. 2, 297 ZPO (Zöller-Greger, § 296a ZPO, Rn. 2a). Denn die mündliche Verhandlung ist geschlossen, die im Schriftsatz vom 31. Oktober 2006 angekündigten weitergehenden Anträge sind nicht in der mündlichen Verhandlung verlesen bzw. durch Bezugnahme eingeführt worden. Die Klageerweiterung fällt, weil eigentlicher Angriff und nicht nur Angriffsmittel, auch nicht unter § 283 ZPO.