Mietzinsverzug und Zahlung an Erwerber – Zinsen und Anwaltskosten teilweise zugesprochen
KI-Zusammenfassung
Der Kläger, ehemaliger Vermieter, forderte Mietzinsen für Mai und Juni 2014. Strittig war, wem die Mietforderungen nach Grundstücksverkauf zustanden (Übergang/Grundbuchumschreibung) und ob Zahlungsverzug bzw. Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten vorliegt. Das Gericht sprach Verzugszinsen für Mai 2014 und vorgerichtliche Anwaltskosten zu, wies die Klage für Juni 2014 ab und berief sich auf §286, §288 und §242 BGB.
Ausgang: Teilweise stattgegeben: Verzugszinsen für Mai 2014 und vorgerichtliche Anwaltskosten zugesprochen; Klage bezüglich Juni 2014 abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Bei kalendermäßig bestimmter Zahlungsfrist tritt Verzug ohne weitere Mahnung ab dem auf die Frist folgenden Tag ein.
Verzugszinsen nach §288 BGB sind für die Dauer des Verzugs bis zum Tag vor der vollständigen Leistung zu berechnen.
Hat der Schuldner sich in Verzug befunden, kann der Gläubiger die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten verlangen, wenn die Einschaltung eines Bevollmächtigten gerechtfertigt und die Kosten angemessen sind.
Nach §242 BGB kann die Durchsetzung eines Zahlungsanspruchs versagt werden, wenn dessen Erfüllung nur zu einer sinnlosen oder schikanösen Hin- und Herzahlung ohne berechtigtes Interesse des Anspruchstellers führen würde.
Vorinstanzen
Oberlandesgericht Düsseldorf, 24 U 103/16 [NACHINSTANZ]
Tenor
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 3.599,75 Euro
Nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem
Basiszinssatz für die Zeit vom 7. 5. 2014 bis zum 17. 12. 2014
Zu zahlen, abzüglich am 18. 12. 2014 gezahlter 3.599,75 Euro.
Die Beklagte wird verurteilt, den Kläger von den Kosten der
außergerichtlichen Rechtsverfolgung in Höhe von 612,80 Euro
aus der Rechnung der Rechtsanwälte M und Partner vom
5. 11. 2014 freizustellen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Parteien zu je 50 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beide Parteien dürfen die
Vollstreckung durch die andere Seite gegen Sicherheitsleitung
In Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags abwenden,
wenn nicht der jeweils zur Vollstreckung berechtigte vor der
Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Der Kläger war Eigentümer des Hauses F-Straße in E. Die Beklagte hatte dort Geschäftsräume gemietet. Der monatliche Mietzins betrug 3.599,75 Euro. Er war monatlich im Voraus zu zahlen bis zum dritten Werktag eines Monats.
Der Kläger verkaufte das Haus an Frau N. Der Kaufvertrag sieht wohl unstreitig die Regelung vor, dass die Nutzungen und Lasten ab dem ersten des Monats, in dem der Kaufpreis gezahlt worden ist, auf die Käuferin übergehen sollen. Der Kläger stellte die Erwerberin bzw. deren Ehemann bei der Beklagten anlässlich einer Hausbesichtigung vor. Der Ehemann der Erwerberin, der Zeuge E2 N2, suchte die Räume der Beklagten auch noch einmal allein auf.
Die Beklagte zahlt den Mietzins für Mai 2014 zunächst nicht und sodann, bei ihr abgehend, am 17. 12. 2014 an den Kläger. Der Betrag ist am 18. 12. 2014 bei dem Kläger eingegangen.Den Mietzins für Juni 2014 zahlte sie an die Erwerberin.
Der Kläger schaltete seine Bevollmächtigten ein, die mit Schreiben vom 18. 9. 2014 mahnten und wegen der Mieten für Mai und Juni 2014 von zusammen 7.199,50 Euro eine Frist zur Zahlung setzten, Blatt 12 und 13 der Akte. Es erfolgten zu dem damaligen Zeitpunkt keine Zahlungen an den Kläger. Dieser erhob wegen der Summe von 7.199,50 Euro Klage, die am 17. 12. 2014 zugestellt wurde.
Der Kläger meint,
er habe beide Mietzinszahlungen an sich verlangen können. Maßgeblich für den Übergang der Ansprüche sei die Eintragung im Grundbuch, nicht die Abrede im Kaufvertrag. Die Umschreibung sei aber erst später erfolgt.
Der Kläger beantragt,
die Beklagte zu verurteilen,
1.
An ihn 7.199,50 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten
Über dem Basiszinssatz seit dem 5. 5. 2014 aus einem Betrag von 3.599,75 Euro
Und aus dem Restbetrag seit dem 5. 6. 2014 zu zahlen, abzüglich am 18. 12.
2014 gezahlter 3.599,75 Euro,
2.
Ihn von den Kosten der außergerichtlichen Rechtsverfolgung in Höhe von
612,80 Euro aus der Rechnung der Rechtsanwälte M und Partner vom
5. 11. 2014 frei zu stellen.
Wegen der gezahlten 3.599,75 Euro haben die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt.
Der Beklagte beantragt,
die Klage im Übrigen abzuweisen.
Die Beklagte behauptet,
der Zeuge E2 N2 habe ihr gesagt, dass die Mieten ab Juni 2014 seiner Ehefrau zustünden und habe die Kontodaten hinterlassen. Daher habe sie ab Juni 2014 an die neue Eigentümerin gezahlt, ihrer Meinung nach zu Recht. Der Kläger habe zwar von den anderen Mietern die Mieten für Juni noch kassiert, habe diese aber an die Erwerberin abführen müssen.
Wegen der Mai-Mietzahlung sei es bei ihr wegen eines Wechsels des Steuerberaters zu einem Versehen gekommen. Sie habe die Zahlung nachgeholt.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch eine schriftliche Äußerung des Zeugen E2 N2 und durch die Vernehmung des Zeugen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird aus das Schreiben des Zeugen vom 16. 6. 2015, Blatt 64 der Akte, sowie auf das Protokoll vom 14. 4. 2016, Blatt 89 bis 92 der Akte, Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist nur noch wegen der Zinsforderung auf den erledigten Teil der Hauptforderung sowie wegen der vorgerichtlichen Anwaltskosten des Klägers begründet. Im Übrigen ist sie abzuweisen.
Der Kläger kann von der Beklagten noch Zinsen auf den zu spät geleisteten Mietzins für den Monat Mai 2014 verlangen, und zwar für die Zeit vom 7. 5. 2014 bis zum 17. 12. 2014. Anspruchsgrundlage ist § 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB mit § 288 Abs. 1 BGB.
Die Beklagte befand sich mit der Zahlung des Mietzinses für Mai 2014 seit dem 7. 5. 2014 in Verzug. Dieser war unstreitig nach dem Mietvertrag jeweils bis zum dritten Werktag eines Monats im Voraus zu entrichten. Erfolgt eine Zahlung nicht, tritt ab dem vierten Werktag ohne weitere Mahnung Verzug ein, denn es ist für die Zahlung eine Frist nach dem Kalender bestimmt. Hier trat Verzug ab dem 7. 5. 2014 ein. Der 1. 5. 2014 war ein Freitag, danach folgte das Wochenende. Damit war der dritte Werktag Mittwoch, der 6. 5. 2014. Verzug begann am 7. 5. 2014.
Verzug ist eingetreten, weil die Leistung nicht zum bestimmten Zeitpunkt erfolgt ist. Unstreitig ist dieser Mietzins erst am 18. 12. 2014 bei dem Kläger eingegangen. Damit endet auch durch Leistung der Verzug am Tag vorher, dem 17. 12. 2014.
Ferner kann der Kläger die vorgerichtlichen Kosten seiner Bevollmächtigten ersetzt verlangen. Grundlage ist § 286 Abs. 1 BGB.
Die Beklagte befand sich sowohl mit der Mietzinszahlung für Mai 2014 in Verzug, wie vorstehend dargelegt, als auch formell betrachtet mit der Mietzinszahlung für Juni 2014. Diese stand im Verhältnis zwischen den Parteien dieses Rechtsstreits noch dem Kläger zu, auch wenn er den Betrag im Verhältnis zur Käuferin des Hauses ggf. an diese weiterleiten musste. Bei Einschaltung des Bevollmächtigten des Klägers war noch nicht ausreichend geklärt, wie und an wen die Zahlung überhaupt erfolgt war. Damit war der Kläger berechtigt, seine Bevollmächtigten einzuschalten.
Die von diesen berechneten Kosten sind angemessen. Es wurde auf der Grundlage des zutreffenden Streitwerts die Regelgebühr berechnet.
Im Übrigen ist aber die Klage abzuweisen.
Dabei ist zwar richtig, dass nach der formellen Rechtslage der Kläger im Verhältnis zur Beklagten noch an dem Mietzins berechtigt war. Die Umschreibung im Grundbuch war noch nicht erfolgt, jedenfalls kann dies nicht festgestellt werden. Diese ist aber grundsätzlich wesentlich für den Übergang des Mietverhältnisses auf die Käuferin.
Es wäre jedoch unbillig nach § 242, die Beklagte zur Zahlung des Mietzinses für Juni 2014 an den Kläger zu verurteilen. Die Beklagte hat diesen an die Erwerberin des Hauses gezahlt. Dazu hat der Zeuge schriftlich erklärt, das sei der Fall gewesen. Er hat auch bei seiner Vernehmung vor Gericht bestätigt, dass es so war. Ferner hat er bekundet, dass nach dem Vertrag der Erwerberin, seiner Ehefrau, die Nutzungen des Hauses ab 1. 6. 2014 zustanden und der Kläger alle anderen, noch an ihn geflossenen Zahlungen, an die Erwerberin herausgegeben hat. Damit müsste hier der Kläger den jetzt eingeklagten Betrag jedenfalls an die Erwerberin herausgeben. Diese müsste ihn, wenn jetzt die Beklagte an den Kläger zahlt, an die Beklagte zurückzahlen und würde ihn vom Kläger erhalten. Darin liegt eine sinnlose Hin- und Herzahlerei. Der Kläger kann dafür kein berechtigtes Interesse mehr geltend machen, sondern muss sich entgegen halten lassen, dass insoweit sein Zahlungsbegehren letztlich eine reine Schikane ist. Dann kann es keinen Erfolg haben.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Aba. 1, 91 a ZPO. Es war zu berücksichtigen, dass die Beklagte die Kosten des erledigten Teils des Rechtsstreits zu tragen hat, denn sie befand sich mit dem gezahlten Betrag in Verzug und hat Anlass zur Klage gegeben. Es war ferner zu berücksichtigen, dass die Forderung auf vorgerichtliche Anwaltskosten als Kostenforderung für die Bemessung des Streitwerts und damit die Kostenquote unberücksichtigt bleibt. Dann war eine Verteilung der Kosten zu je 50 % angemessen.
Die Entscheidung über die sofortige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Streitwert: bis 17. 12. 2014: 7.199,50 Euro
ab 18. 12. 2014: bis 5.000,- Euro
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