Notarhaftung: Keine Aufklärungspflicht über unterbliebene Erbbauzinsanpassungen
KI-Zusammenfassung
Die Kläger verlangten vom beurkundenden Notar Schadensersatz wegen angeblich unterlassener Hinweise zur Wertsicherung des Erbbauzinses beim Kauf eines Erbbaurechts. Sie meinten, nicht darüber aufgeklärt worden zu sein, dass der Erbbauzins nach dem Indexbasisjahr 1970 auch rückwirkend höhere Anpassungen auslösen könne, weil die Grundstückseigentümerin lange keine Erhöhungen geltend gemacht hatte. Das Landgericht verneinte eine Pflichtverletzung, da die Wertsicherungsklausel in den Urkunden hinreichend klar einbezogen und den Klägern bekannt war und wirtschaftliche Risiken (unterbliebene Geltendmachung) nicht zur notariellen Belehrung über die rechtliche Tragweite gehören. Zudem greife ggf. das Haftungsprivileg des § 19 Abs. 1 S. 2 BNotO mangels nicht schuldlos weggefallener anderweitiger Ersatzmöglichkeit gegenüber der Verkäuferin.
Ausgang: Schadensersatzklage gegen den Notar wegen behaupteter Aufklärungspflichtverletzung abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Der Umfang notarieller Belehrungs- und Hinweispflichten bestimmt sich nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere nach rechtlicher Schwierigkeit und Kenntnisstand der Beteiligten.
Ein Notar genügt regelmäßig seiner Pflicht nach § 17 Abs. 1 BeurkG, wenn er eine eindeutige, in die Urkunde einbezogene Vertragsklausel (hier: Wertsicherung) zur Kenntnis bringt; eine weitergehende Aufklärung über deren Verständnis ist nur bei erkennbaren Verständnisdefiziten geschuldet.
Hinweise auf wirtschaftliche Risiken und wertbildende tatsächliche Umstände (z.B. ob ein Berechtigter Erhöhungsrechte bislang nicht ausgeschöpft hat) gehören grundsätzlich nicht zur Belehrung über die rechtliche Tragweite des zu beurkundenden Geschäfts und sind typischerweise zwischen den Vertragsparteien zu klären.
Eine Pflicht des Notars, ohne konkrete Anhaltspunkte die Wirtschaftlichkeit des Geschäfts durch Ermittlungen bei nicht beteiligten Dritten aufzuklären, besteht grundsätzlich nicht.
Das Haftungsprivileg des § 19 Abs. 1 S. 2 BNotO greift ein, wenn vorrangig ein anderer Ersatzpflichtiger in Anspruch genommen werden kann; beruft sich der Geschädigte auf den Wegfall dieser Ersatzmöglichkeit, muss er darlegen, dass er deren Verlust nicht schuldhaft (insbesondere durch Verjährung) herbeigeführt hat.
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Klägern wird nachgelassen, die Vollstreckung des Beklagten durch Leistung einer Sicherheit in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Kläger machen gegenüber dem Beklagten Schadensersatzansprüche wegen Verletzung von Aufklärungs- und Hinweispflichten aus einem Notarvertrag geltend.
Die Kläger kauften von der Erbbauberechtigten und Zeugin ein auf dem Grundstück der Frau eingetragenes Erbbaurecht mit notariellem Vertrag des Beklagten vom 17. Juli 1997. Darin heißt es u.a. in § 1 Abs. 5 und 6:
"Der Erbbauzins ist ursprünglich mit jährlich 1.586,- DM vereinbart worden.
Das Erbbaurecht ist bestellt auf die Dauer von 99 Jahren seit dem Tage der Grundbucheintragung (01. Juni 1973). Der Inhalt des Erbbaurechtsvertrages ist den Käufern bekannt."
§ 3 Abs. 4 des Kaufvertrages lautet:
"Der in Abt. II des Grundbuches eingetragene Erbbauzins wird von den Käufern übernommen."
Weil die Eigentümerin des Grundstücks, Frau diesen Vertrag nicht genehmigte, schlossen die Kläger und die Verkäuferin des Erbbaurechtes, die Zeugin am 10. September 1997 vor dem Beklagten einen Zusatzvertrag, in dem sie u.a. im 3. Absatz vereinbarten:
"Die Käufer, Eheleute , verpflichten sich, den Erbbauzins einschließlich Erhöhungen entsprechend der Erbbauzinsvereinbarung vom 12. Januar 1973 – U.R.-Nr. 47/73 des Notars in Oberhausen – an die Eigentümerin zu zahlen.
Der Inhalt der vorgenannten Notarurkunde vom 13. Januar 1973 ist uns insoweit bekannt, als es sich um die Wertsicherungsklausel zu dem ursprünglichen Erbbaurechtsvertrag handelt.
Auf Vorlesen und Beifügung dieser Urkunde wird demgemäß verzichtet."
Die Wertsicherungsklausel in dem Vertrag vom 13. Januar 1973 lautet gemäß Ziffer V Abs. 2 auszugsweise wie folgt:
"Die Beteiligten vereinbaren, dass die Höhe des Erbbauzinses stets bestimmt werden soll durch die Preisindexziffer für die Lebenshaltung von Arbeitnehmerfamilien [...] 1962 = 100 %, wie sie vom Statistischen Bundesamt für die Bundesrepublik Deutschland für jeden Kalendermonat des Jahres bekanntgegeben wird. Der Erbbauzins soll sich daher in demselben Verhältnis erhöhen oder ermäßigen, wie sich dieser Lebenshaltungskostenindex gegenüber dem für den Monat Dezember 1970 festgestellten Stand erhöht oder ermäßigt. Für den Monat Dezember 1970 lautet die Preisindexziffer 127,4 %. Dabei werden jedoch Änderungen des Lebenshaltungskostenindexes um weniger als 5 Punkte gegenüber dem Stand vom Monat Dezember 1970 nach oben oder unten zunächst nicht berücksichtigt. Vielmehr ändert sich der Erbbauzins erst dann, wenn die Summe der Änderungen 5 Punkte oder mehr gegenüber der bisherigen Höhe des Lebenshaltungskostenindexes erreicht [...]."
Im Jahr 1997 betrug der von der Eigentümerin geltend gemachte Erbbauzins 2.981,68 DM. Dies entspricht dem Stand der Wertsicherungsklausel gemessen am Jahr 1987, d.h. sie machte bis zu diesem Zeitpunkt gegenüber der Verkäuferin
keine Erhöhungen auf Grundlage der Wertsicherungsklausel geltend. Für das Jahr 1998 und die folgenden Jahre bis 2002 machte die Eigentümerin die zwischenzeitlich aufgrund der Wertsicherungsklausel angefallenen Erhöhungen des Erbbauzinses dann gegenüber den Klägern gerichtlich geltend, nämlich für die Jahre 1998, 1999 und 2000 in Höhe von jeweils 864,27 DM, für die Jahre 2001 und 2002 in Höhe von jeweils 999,18 DM. Als Berechnungsgrundlage für die Berechnung des Erbbauzinses fungierte die Indexziffer des Jahres 1970. Die Kläger wurden insoweit mit Urteil des Landgerichts Duisburg vom 06. August 2003, Az: 2 O 31/03, rechtskräftig zur Zahlung dieser Beträge verurteilt.
Die Kläger behaupten, der Beklagte habe sie auf diese Folgen der Wertsicherungsklausel nicht hingewiesen, er habe sie offenbar selbst nicht gekannt. Sie, die Kläger, seien davon ausgegangen, dass der Erbbauzins, der im Jahre 1997 zu zahlen war, nur für die Zukunft eine Erhöhung habe erfahren können ausgehend von dem im Jahre 1997 zu zahlenden Erbbauzins.
Sie beantragen,
1. den Beklagten zu verurteilen, an sie als Gesamtgläubiger 2.935,49 € zuzüglich 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 2.075,93 € seit dem 01. Januar 2003 und aus jeweils 429,78 € seit dem 01. Januar 2004 und 01. Januar 2005 zu zahlen.
2. festzustellen, dass der Beklagte den Klägern auch die weiteren Schäden aus der Beurkundung vom 17. Juli 1997 und 10. September 1997, die sich als Folge in einem über eine Erhöhung, die von dem 1997er-Erbbauzins ausgeht, hinausgehenden erhöhten Erbbauzins niederschlagen, zu tragen hat.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er erhebt die Einrede der Verjährung. Er behauptet, die Wertsicherungsklausel sei Gegenstand der Erörterung gewesen, dies ergebe sich aus den Urkunden selbst.
Entscheidungsgründe
I.
Den Klägern steht gegenüber dem Beklagten kein Anspruch auf Schadensersatz gemäß § 19 Abs. 1 BNotO wegen Verletzung von Aufklärungspflichten in Zusammenhang mit dem Kaufvertrag vom 17. Juli 1997 oder dem Ergänzungsvertrag vom 10. September 1997 zu.
Es ist bereits nach ihrem Vortrag unklar, welche konkrete Aufklärungspflichtverletzung sie rügen.
In Betracht kommt insoweit zum einen, dass sie über den Inhalt und die Auswirkungen der Wertsicherungsklausel von 1973 nicht aufgeklärt worden sein wollen. Art und Umfang der Aufklärungspflicht eines Notars hängen vom Einzelfall ab, also sowohl von der rechtlichen Schwierigkeit des Falles als auch von dem Kenntnisstand des Mandanten. Allerdings haben die Kläger ausweislich beider von ihnen unterschriebenen Verträge vom 17. Juli 1997 und 10. September 1997 die Wertsicherungsklausel ihrem konkreten Inhalt nach gekannt. Was konkret sie daran nicht verstanden haben, tragen sie nicht vor. Überdies ist die Klausel selbst eindeutig. Eine Erhöhung des Erbbauzinses sollte immer dann möglich sein, wenn sich der in der Klausel näher beschriebene Lebenshaltungskostenindex um mehr als 5 Punkte gegenüber der bisherigen Höhe erhöhte. Insoweit tragen die Kläger selbst vor, dass sie mit Erhöhungen gerechnet hätten. Wieso dies allerdings auf das Jahr 1997 bezogen sein soll, wenn in der Klausel das Basisjahr 1970 steht, erschließt sich angesichts der Eindeutigkeit nicht. Eine weitere Aufklärung konnten sie daher nicht erwarten.
Soweit der Vortrag der Kläger andererseits dahin verstanden werden kann, dass sie darüber hätten aufgeklärt werden wollen, dass die Eigentümerin zuletzt im Jahr 1987 eine Erhöhung geltend gemacht hat und der von der Verkäuferin im Jahr 1997 gezahlte Erbbauzins noch nicht dem letzten Stand angepasst war, führt dies ebenfalls nicht zu einer Haftung des Beklagten.
Wie bereits ausgeführt, hängen die Hinweis- und Belehrungspflichten des Notars vom Einzelfall ab. So hat er die Beteiligten nach § 17 Abs. 1 BeurkG stets über die rechtliche Tragweite des Geschäftes, d.h. über die allgemeine rechtliche Bedeutung des Geschäftes, seine rechtlichen Voraussetzungen und seine unmittelbaren Rechtsfolgen zu belehren. Diese Pflicht soll sicherstellen, dass eine rechtwirksame Urkunde über den wahren Willen der Beteiligten errichtet wird. Die Belehrungspflicht geht deshalb grundsätzlich nur so weit, wie eine Belehrung für das Zustandekommen einer formgültigen Urkunde erforderlich ist, die den wahren Willen der Beteiligten vollständig und rechtswirksam wiedergibt (vgl. Sandkühler, in: Notarhaftung, 5. Aufl. 2003, § 19 Rn. 62). Danach ist der Beklagte seinen Aufklärungspflichten hinreichend dadurch nachgekommen, dass er den Klägern die Erbbauzinsklausel konkret zur Kenntnis gebracht und diese in den Vertrag einbezogen hat. Dass sie diese selbst nicht verstanden hätten, behaupten die Kläger wie ausgeführt selbst nicht. Demgegenüber handelt es sich bei der Frage, inwieweit die Eigentümerin bereits die ihr zustehenden Erhöhungsrechte gegenüber der Verkäuferin geltend gemacht hat, nicht um eine Frage der allgemeinen rechtlichen Bedeutung des Geschäftes, seiner rechtlichen Voraussetzungen und seiner unmittelbaren Rechtsfolgen. Vielmehr ist dies ein Problem der Tragweite der tatsächlichen wirtschaftlichen Umstände und der Frage, in welcher konkreten Höhe Zahlungspflichten auf die Kläger zukommen würden. Hierbei handelt es sich mithin um Umstände, die den Wert und die Wirtschaftlichkeit des abgeschlossenen Geschäftes und nicht seine unmittelbare rechtliche Tragweite betreffen. Dies sind Fragen, die der Käufer eines Rechts nicht mit dem Notar, sondern mit dem Verkäufer vor Abschluss des Geschäftes zu besprechen hat, um das von ihm eingegangene wirtschaftliche Risiko einschätzen zu können. Dementsprechend hätten die Kläger dies gegenüber der Verkäuferin bzw. Eigentümerin im Einzelnen eruieren müssen.
Von dem Notar zu verlangen, dass er auf den bloßen Verdacht hin, dass ein Erbbauzinsgeber / Eigentümer seinen ihm zustehenden Erbbauzins bis dato nicht in voller, ihm aufgrund der Wertsicherungsklausel zustehender Höhe, geltend gemacht hat, eine Abklärung der Wirtschaftlichkeit des Geschäftes, insbesondere auch bei dem am Vertragsschluss nicht beteiligten Eigentümer vornimmt, würde seine Pflichten überspannen. Dies übersteigt eindeutig die vorgenannten Aufklärungsgrundsätze hinsichtlich der rechtlichen Tragweite des zu beurkundenen Geschäfts. Soweit über die Tatsache der in den Jahren 1987 bis 1997 unterbliebenen Anpassung des Erbbauzinses jemand die Kläger überhaupt hätte aufklären müssen, wäre dies - worauf auch bereits die 2. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg in ihrem Urteil vom 06. August 2003 indirekt hingewiesen hatte - die Verkäuferin als Vertragspartnerin gewesen. Nur diese Tatsache und nicht das vom Kläger im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 05. Dezember 2005 unter Beweisantritt gestellte fehlende Bewusstsein der Verkäuferin über die rechtliche Möglichkeit einer entsprechenden Anpassung des Erbbauzinses wäre aufklärungsbedürftig gewesen. Insoweit war dem Beweisantritt nicht nachzugehen.
Selbst wenn man eine Aufklärungspflicht des Beklagten neben derjenigen der Verkäuferin bejahen würde, kann sich der Beklagte vorliegend auf das Haftungsprivileg gemäß § 19 Abs. 1 S. 2 BNotO berufen, wonach der Geschädigte vorrangig andere Schädiger in Anspruch zu nehmen hat. Allerdings wäre ein etwaiger Schadensersatzanspruch gegen die Verkäuferin aus culpa in contrahendo möglicherweise inzwischen verjährt (vgl. Art. 229 § 6 EGBGB i.V.m. § 195 BGB n.F.). Die Kläger können sich indes auf den Wegfall der anderweitigen Ersatzmöglichkeit nur dann berufen, wenn sie selbst daran keine Schuld trifft. Sie genügen daher ihrer Darlegungspflicht nicht schon, wenn sie die jetzige Unmöglichkeit eines anderweitigen Ersatzes dartun, sie müssen auch nachweisen, dass sie eine früher vorhandene Ersatzmöglichkeit nicht schuldhaft versäumt haben. Die Versäumung einer Ersatzmöglichkeit ist schuldhaft, wenn der Geschädigte von einer ihm nach den Umständen des Falles zumutbaren Möglichkeit, seinen Schaden an anderer Stelle zu decken, keinen Gebrauch gemacht hat. Schuldhafte Säumnis liegt in der Regel vor, wenn der Geschädigte den Ersatzanspruch gegen den Dritten hat verjähren lassen (vgl. BGH, NVwZ 1992, 911, 913 m.w.N. zur entsprechenden Regelung in § 839 Abs. 1 S. 2 BGB). Die Kläger haben keine Tatsachen behauptet, aus denen entnommen werden kann, dass sie an der Versäumung der rechtzeitigen Geltendmachung ihrer Schadensersatzansprüche gegenüber der Verkäuferin kein Verschulden trifft.
II.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.