Kauf einer Altbauwohnung: Gewährleistungsausschluss und kein Nachweis arglistig verschwiegener Mängel
KI-Zusammenfassung
Der Käufer einer vermieteten Altbau-Eigentumswohnung verlangte nach Anfechtung wegen arglistiger Täuschung die Rückabwicklung und Rückzahlung von Kaufpreis und Nebenkosten. Trotz vertraglichen Gewährleistungsausschlusses berief er sich auf angeblich bereits bei Vertragsschluss vorhandene Feuchte-, Schimmel- und Hausschwammschäden sowie statische Mängel. Das Gericht wies die Klage ab, weil der Kläger weder das Vorhandensein der behaupteten Mängel im Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch deren Kenntnis und arglistiges Verschweigen durch die Verkäuferseite beweisen konnte. Das nach einem späteren Brand eingeholte Gutachten erlaubte keine belastbaren Rückschlüsse auf den Zustand bei Erwerb.
Ausgang: Klage auf Rückabwicklung des Wohnungskaufs wegen behaupteter arglistig verschwiegener Mängel abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Ein vertraglicher Gewährleistungsausschluss beim Grundstückskauf hindert Rückabwicklungs- und Schadensersatzansprüche, sofern nicht eine arglistige Täuschung oder ein arglistiges Verschweigen von Mängeln nachgewiesen ist (§§ 444, 123 BGB).
Die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen eines Mangels im Zeitpunkt des Vertragsschlusses sowie für Kenntnis und Arglist der Verkäuferseite trifft den Käufer, der trotz Haftungsausschluss Rechte wegen Mängeln geltend macht.
Ein Sachverständigengutachten, das auf einer Besichtigung lange nach einem schadensauslösenden Ereignis beruht und dessen Ursachen (z.B. Brand- und Löschfolgen, Leerstand) nicht hinreichend abgrenzt, kann die Überzeugung vom Mangelzustand zum Kaufzeitpunkt nicht tragen.
Bei der Beurteilung, ob ein Altbau mangelhaft ist, ist grundsätzlich auf den technischen Standard zum Zeitpunkt der Errichtung abzustellen; eine Bauausführung nach heutigem Stand der Technik kann ohne entsprechende Zusicherung nicht erwartet werden.
Sind behauptete Mängel ohne Weiteres von außen erkennbar, ist regelmäßig zu klären, inwieweit der Käufer überhaupt über deren Nichtvorhandensein getäuscht worden sein kann.
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Kläger auferlegt.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Der Kläger erwarb aufgrund notariellen Kaufvertrages (Angebot vom 4.5.2005, Urkundenrolle-Nr. , sowie Annahme vom 22.6.2004, Urkundenrolle-Nr. , beide: Notar
die im Klageantrag bezeichnete Eigentumswohnung (Altbau) von der Beklagten zum Preis von 108.200,00 €. Die Wohnung war zur Zeit des Kaufvertragsschlusses vermietet.
In § 4 des Angebotes, auf das wegen näherer Einzelheiten Bezug genommen wird, ist Folgendes geregelt:
"(1) Der Käufer hat das Kaufobjekt besichtigt; er kauft es im gegenwärtigen gebrauchten Zustand, unabhängig von der im Grundbuch angegebenen Grundstücksgröße.
Die Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Grundstücks und des Gebäudes sind ausgeschlossen.
Hiervon ausgeschlossen sind Ansprüche auf Schadensersatz aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit, wenn der Verkäufer die Pflichtverletzung zu vertreten hat, und auf Ersatz sonstiger Schäden, die auf einer vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Pflichtverletzung des Verkäufers beruhen. Einer Pflichtverletzung des Verkäufers steht die eines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen gleich.
Verkäufer sichert zu, den Zustand des Kaufobjektes selbst oder durch von ihm beauftragte Dritte bis zum Besitzübergang nicht zu verschlechtern."
Am 2.5.2006 kam es in dem Haus zu einem Brand. Zwei Wohnungen und ein Teil des Daches und des Dachstuhles wurden nach dem Klagevortrag "schwer in Mitleidenschaft gezogen".
Mit Anwaltsschreiben vom 12.10.2006 (Bl. 6 d. GA.) begehrte der Kläger Rückgängigmachung des Kaufvertrages und führte dazu aus:
"Die Wohnungen weisen erhebliche Mängel auf, angebliche Vermietungen der Wohnungen entpuppen sich als falsche Angaben.
Mein Mandant hat Anspruch auf Rückgängigmachung des mit Ihnen geschlossenen Kaufvertrages. Namens meines Mandanten erkläre ich die Anfechtung des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung und fordere Sie auf, die Kaufpreissumme in Höhe von 131.000,00 € an meinen Mandanten zurückzuerstatten unter Verwendung meiner im Briefkopf genannten Bankverbindung."
Mit Antrag vom 15.12.2006 begehrte der Kläger die Durchführung des selbständigen Beweisverfahrens (13 OH 122/06 Landgericht Duisburg), in dem der Bausachverständige aufgrund eines am 28.2.2007 durchgeführten Ortstermins unter dem 20.3.2007 ein Gutachten erstattete, auf das wegen näherer Einzelheiten Bezug genommen wird.
Der Kläger behauptet:
Das Gebäude sei bereits zum Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses mit erheblichen Mängeln behaftet gewesen, die der Beklagten bzw. ihren Erfüllungsgehilfen, dem Zeugen bekannt gewesen seien und die diese ihm arglistig verschwiegen hätten. Die Wände seien zu schlank, erreichten nicht die notwendigen DIN-Werte und die notwendige Feuerwiderstandsklasse. Im ganzen Objekt befinde sich echter Hausschwamm. In den Wänden seien Risse, sowohl in den tragenden als auch in den nicht tragenden Wänden. Um darüber hinwegzutäuschen, seien vor den eigentlichen Wänden Gipsplatten und eine Paneelwand angebracht worden. Die Paneelwand sei permanent durchlässt. Die Decken seien herabgehängt worden, unter der eigentlichen Decke befänden sich weitere Deckenschichten, um Schäden zu verbergen. Die Statik des Gebäudes sei fraglich, es bestehe Einsturzgefahr. In der Wohnung des Klägers seien deutliche Zeichen von Bauteildurchfeuchtung erkennbar. Vor allem in Raum 1 an der Außenwand sei ein deutlicher Schimmelbefall sichtbar. Der Schimmelrasen breite sich flächig über den Wandbereich aus. Das gesamte Dach wäre in etwa zwei bis fünf Jahren einfach heruntergefallen, bedingt durch die verfaulten Balken und Pfetten. Bereits im Jahre 1999 habe es große Probleme am Mauerwerk des Objektes gegeben, da Rissbildungen zu sehen gewesen seien und Brocken auf den Gehweg gefallen seien. So sei der Eigentümer vom Oberbürgermeister der Stadt am 7.6.1999 darauf hingewiesen worden, dass starke Rissbildungen in der Fassade bemerkt worden seien. Darüber hinaus seien die Stahlträger stark korrodiert und durch Rostbildung erheblich geschwächt. Dem Eigentümer sei klar aufgezeigt worden, dass eine Sanierung erforderlich sei. Der Schimmel im ganzen Haus, die verfaulten Balken, das marode Dach, die Rostabsprengungen an den Trägern des Hauses und die Risse im Mauerwerk seien vor dem Verkauf im Mai 2004 unübersehbar gewesen.
Eine Besichtigung der Wohnung vor dem Kauf habe aus fadenscheinigen Gründen (Mieter habe Nachtschicht und würde gerade schlafen) nicht stattfinden können.
Mit der Klage begehrt der Kläger Zug um Zug gegen Rückübereignung der Eigentumswohnung Rückzahlung des Kaufpreises sowie weiterer im Zusammenhang mit dem Erwerb aufgewandter Nebenkosten in Höhe von insgesamt 6.500,00 €.
Der Kläger beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an ihn 114.700,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz Zug um Zug gegen Rückgabe und Rückübereignung der Eigentumswohnung Nr. 10 in der straße , eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts , Blatt , Gemarkung , Flur , Flurstück , zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie bestreitet, dass zum Zeitpunkt des Erwerbs der Eigentumswohnung durch den Kläger die von dem gerügten Mängel vorhanden waren bzw. ihr bekannt gewesen seien.
Die Akten 13 OH 122/06 Landgericht Duisburg waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.
Die Kammer hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 16.11.2007 (Bl. 83 ff. d. GA.) und 8.2.2008 (Bl. 142 d. GA.)
Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschriften vom 16.1.2008 (Bl. 112 ff. d. GA.) und 5.3.2008 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme nicht begründet.
Der Kläger hat gegenüber der Beklagten weder einen vertraglichen, noch bereicherungsrechtlichen Rückabwicklungsanspruch bzw. Schadensersatzanspruch im Hinblick auf die mit der Klage geltend gemachte Forderung (Kaufpreis zuzüglich verschiedener mit dem Kauf zusammenhängender Nebenkosten).
Im Hinblick auf den vertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschluss (§ 4 Abs. 1 des Vertrages) hätte der Kläger nur dann die mit der Klage geltend gemachten Rechte bzw. einer aufgrund der erklärten Anfechtung sich ergebendes Rückabwicklungsrecht, wenn der Beklagten als Verkäuferin oder in zurechenbarer Weise einem ihrer Erfüllungsgehilfen, die in den Vertragsschluss bzw. die Vertragsverhandlung eingebunden waren, das Vorhandensein der vom Kläger zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses als vorhanden behaupteten Mängel bekannt gewesen wäre und sie diese arglistig verschwiegen hätten (§§ 444, 123 BGB). Weitere Voraussetzung wäre selbstverständlich, dass zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses die betreffenden Mängel vorhanden gewesen wären.
Den ihm insoweit obliegenden Beweis hat der Kläger hingegen nicht geführt.
Bereits das im Beweisverfahren 13 OH 122/06 Landgericht Duisburg eingeholte Gutachten des Sachverständigen , der das Objekt am 28.2.2007, mithin zehn Monate nach dem Brand besichtigt hat, trifft keine eindeutigen Aussagen darüber, dass die vom Kläger gerügten Schimmel- und Feuchteschäden zum Zeitpunkt des Erwerbs der Wohnung durch den Kläger bereits vorhanden bzw. erkennbar waren. Wie sich im Rahmen der mündlichen Anhörung des Sachverständigen durch die Kammer ergeben hat, war diesem auch bei der Begutachtung das nach Auffassung der Kammer nicht unwesentliche Detail des Brandschadens vom 5.2.2006 in Verbindung mit den dortigen Löscharbeiten vorenthalten worden, so dass der Sachverständige eine zum Teil unfertige Baustelle besichtigt hat, dazu noch die leerstehende Wohnung des Klägers, die vor der Besichtigung mindestens zehn Monate unbewohnt war, und daraus dann Rückschlüsse auf den Zustand im Mai 2004 ziehen sollte, die sich dann – wie die mündliche Anhörung ergeben hat – im Wesentlichen nur im spekulativen Bereich bewegen konnten.
Mit der konkreten Fragestellung, ob nämlich zur Zeit des Erwerbs der Wohnung durch den Kläger im Jahre 2004 Feuchte-/Schimmelschäden sowie Hausschwamm vorhanden waren und dies erkennbar für die Verkäuferin oder die sie vertretenden Personen, hat der Sachverständige entgegen der diesbezüglichen Auffassung des Klägers, die auf aus dem Zusammenhang herausgelösten Zitaten fußt, schlüssig und nachvollziehbar folgende wesentlichen Feststellungen getroffen, die das Gericht sich aufgrund eigener Überzeugungsbildung zu eigen macht:
1)
Die in der Wohnung des Klägers festgestellte Feuchtigkeit und zum Teil vorhandene Schimmelpilzbildung mag bereits zum Zeitpunkt der Besichtigung durch den Sachverständigen einige Wochen oder sogar Monate vorhanden gewesen sein, vielleicht sogar maximal zwei Jahre, eine Ursache dafür (Löschwasser, monatelanges Leerstehen der unbeheizten und unbelüfteten Wohnung, Eindringen von Feuchtigkeit durch die Außenwände des Gebäudes) ist aber nicht eindeutig festzumachen. Demzufolge steht nicht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass entsprechende Feuchteschäden bzw. Schimmelpilzbildungen bereits zum Zeitpunkt des Erwerbs der Wohnung durch den Kläger vorhanden waren.
2)
Soweit Schimmelpilz in Einzelfällen hinter der Rigipskonstruktion festzustellen war, ist dies nicht unbedingt darauf zurückzuführen, dass man dort versucht hat, mittels Rigips Mängel zu verstecken. Es kann auch durchaus sein, dass nach Aufbringen der Lattenkonstruktion von innen auf der Außenwand und anschließendem Verschließen des Hohlraums mit Rigipsplatten es in dem Hohlraum bzw. auf der Innenseite der Außenwand zu Schimmelpilzbildung kommt, weil durch den veränderten Wandaufbau der Taupunkt verlagert und Feuchtigkeit nach innen gezogen wird.
3)
Soweit der Kläger offensichtlich ins Blaue hinein bereits in der Klageschrift von einer permanent durchnässten Paneelwand gesprochen hat, hat der Sachverständige dies im Rahmen seiner mündlichen Anhörung (Seite 3 des Protokolls) nicht bestätigt. Er hat ausdrücklich ausgeführt, dass auf dem Lichtbild Nr. 10, auf dem man einen Teil der weggerissenen Holzwand sieht, Dämmstoffmaterial zu sehen ist, jedoch kein Schimmel, und dass auch die Messwerte von dieser Stelle nicht für Feuchtigkeit gesprochen hätten.
4)
Festgestellte Risse in dem Gebäude sind eher als Schwund- oder Setzrisse einzustufen, die durch thermische Einwirkung (Brand/Löscharbeiten) verstärkt worden sein mögen, die aber keinesfalls Auswirkungen auf die Statik des Gebäudes gehabt haben können.
5)
Der auf Bild 24 des Gutachtens abgebildete Balken muss nach den Ausführungen des Sachverständigen schon seit Jahren mit Hausschwamm befallen gewesen sein. Bei dem Balken handelt es sich – so der Sachverständige – um eine Fußpfette, die in einem unausgebauten Dachstuhl normalerweise frei liegt, so dass man den Befall mit Hausschwamm dann sehen können muss. Danach hätte zwar der Zustand des Balkens im Jahre 2004 erkennbar gewesen sein müssen, wenn er nicht verdeckt gewesen war. Nach der glaubhaften Aussage des Zeugen war das Dachgeschoss aber bereits vor dem Brand ausgebaut und vermietet und die Fußpfetten dementsprechend durch Drempel – bereits im Jahre 1985 – verkleidet. Von daher vermag die Kammer nicht zu der Überzeugung zu gelangen, dass dem Zeugen bzw. der Geschäftsführerin der Beklagten zum Zeit des Erwerbs der Wohnung Nr. 10 durch den Kläger der Befall des betreffenden Balkens (Bild 24) mit Hausschwamm bekannt war. Auch die als Partei vernommene Geschäftsführerin der Beklagten hat den diesbezüglichen Vortrag des Klägers nicht bestätigt.
6)
Das Gebäude (Baujahr 1906) entsprach zum Zeitpunkt seiner Errichtung dem damaligen Stand der Technik und hätte – so der Sachverständige – auch in den 60er-Jahren noch so gebaut werden dürfen, so dass das denkbare Eindringen von Feuchtigkeit durch die verklinkerte Außenfassade nicht auf einen zum Zeitpunkt des Erwerbs durch den Kläger maßgeblichen Baumangel zurückzuführen ist, denn hinsichtlich der Frage der Mangelhaftigkeit eines Bauwerkes ist auf den Stand der Technik zum Zeitpunkt der Errichtung abzustellen, und kein Käufer eines Altbaus kann eine Bauausführung nach dem Stand der Technik zur Zeit des Erwerbs (ca. 100 Jahre später) erwarten, geschweige denn beanspruchen. Dass insoweit seitens der Beklagten entsprechende Zusicherungen gemacht worden sind, macht der Kläger selbst nicht geltend.
6)
Soweit der Sachverständige den Zustand des Gebäudes zum Zeitpunkt der Besichtigung (28.2.2007) als renovierungs- bzw. sanierungsbedürftig bezeichnet, kann daraus schließlich auch nicht auf ein arglistiges Verschweigen von Mängeln bei Erwerb der Wohnung durch den Kläger geschlossen werden, zumal der Sachverständige (vgl. die Lichtbilder zu seinem Gutachten) eine nicht fertiggestellte Baustelle besichtigt hat, ohne zu wissen, dass eine Sanierung im Hinblick auf einen Brandschaden im Dachstuhl/Dachgeschoss im Gange war.
7)
Soweit der Kläger schließlich darauf abstellt, dass die Stadt im Jahre 1999 auf starke Rissbildungen in der Fassade hingewiesen habe sowie auf stark korrodierte und durch Rostbildung erheblich geschwächte Stahlträger (vgl. auch das Schreiben des Oberbürgermeisters vom 7.6.1999 (Bl. 78 f. d. GA.), die (Schriftsatz des Klägers vom 6.12.2007, Seite 2, Bl. 99 d. GA.) vor dem Verkauf im Mai 2004 "unübersehbar" gewesen seien, steht dem einerseits die Aussage des Zeugen entgegen, wonach dieser Bereich nach entsprechender Rüge seitens der Stadt saniert worden sei. Andererseits muss der Kläger sich fragen lassen, wenn diese von außen (!) erkennbaren Mängel im Mai 2004 "unübersehbar" waren, inwieweit er dann über deren Nichtvorhandensein arglistig getäuscht werden konnte.
Der Klagevortrag hinsichtlich des Vorhandenseins von Mängeln und diesbezüglichem arglistigen Verschweigen auf der Beklagtenseite wird schließlich auch nicht durch die Aussagen der Zeugen sowie die Angaben der Geschäftsführerin der Beklagten bestätigt.
Nach alledem war die Klage mit der Kostenfolge des § 91 ZPO durch vorläufig vollstreckbares Urteil (§ 709 ZPO) abzuweisen.
Streitwert: 114.700,00 €.