Schadensersatzklage wegen nichtigem notariellen Vorvertrag wegen Formmangels abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Kläger fordern Schadensersatz aus einem notariellen Vorvertrag über den Verkauf einer noch zu vermessenden Teilfläche. Das Gericht sieht den Vorvertrag als formnichtig (§§ 311b Abs.1, 125 BGB) an, weil die Teilfläche weder durch Umgrenzung noch durch Flächengröße/Form hinreichend bestimmt ist. Mangels wirksamen Vertrags steht kein Schadensersatzanspruch zu. Die Kläger konnten die behauptete Einigung nicht beweisen; die Nichtfreigabe eines Zeugen rechtfertigt keine Beweisvereitelung.
Ausgang: Klage auf Zahlung von Schadensersatz wegen Nichterfüllung eines Vorvertrags wegen Formmängeln abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Vorverträge über Grundstücke unterliegen der notariellen Beurkundung und müssen die für die Beurkundungsbestimmtheit erforderliche Konkretisierung aufweisen; ist der Hauptvertragsinhalt bestimmbar und gewollt, ist der bei Vorverträgen derselbe Maßstab anzulegen wie beim Hauptvertrag.
Bei der Veräußerung einer noch zu vermessenden Teilfläche ist zur Identifizierung entweder die Angabe der Umgrenzungslinien oder mindestens die Angabe von Flächengröße und geometrischer Form erforderlich; die bloße Bezugnahme auf eine Grundbuchstelle genügt nicht.
Ein formnichtig beurkundeter Vorvertrag ist nach §§ 311b Abs.1, 125 BGB unwirksam; daraus folgen keine Ansprüche auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung.
Die Verweigerung, einen Zeugen von seiner Schweigepflicht zu entbinden, begründet nur dann den Vorwurf der beweisrechtlichen Vereitelung mit nachteiliger Auslegung, wenn das Verhalten der verweigernden Partei vorwerfbar oder missbilligenswert ist.
Die Berufung auf einen Formmangel ist grundsätzlich zulässig; ein Ausschluss der Berufung wegen Treu und Glauben kommt nur in Ausnahmefällen bei besonderen, die Formwirkung übersteigenden Gründen in Betracht.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger als Gesamtschuldner.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Kläger verlangen von den Beklagten Schadenersatz wegen Nichterfüllung eines Vorvertrages über einen Grundstückskaufvertrag. Die Parteien schlossen am 09.10.2002 vor dem Notar in einen notariellen Vertrag (Urkundenrolle Nr. 275/2002). In dem Vertrag heißt es u.a.:
"Wir, die Geschwister und erklären hiermit unsere unwiderrufliche Absicht und schuldrechtlich eingegangene Verpflichtung, den in unserem Eigentum stehenden Grundbesitz in der in , eingetragen im Grundbuch von Blatt beim Amtsgericht in , an die Herren und zu einem Preis von 115.000,- EUR zu verkaufen, sobald das Grundstück endgültig parzelliert und vermessen ist."
Das Bestandsverzeichnis des Grundbuchs von Blatt enthält folgende Eintragung:
"Lfd. Nr. 6: Gemarkung , Flur 21, Flurstück 64, Gebäude- und Freifläche, Wohnen, u. , Größe: 573qm".
Hinsichtlich der Örtlichkeit wird auf die in Ablichtung zur Akte gereichte Flurkarte verwiesen (Bl. 11 GA), die im Notartermin vorlag.
Nach Vertragsschluss erteilten die Kläger dem Vermessungsbüro Dr. Ing. aus den Vermessungsauftrag. Die Kläger beabsichtigten, das Grundstück an Herrn zu einem Kaufpreis von 160.000,- EUR weiter zu verkaufen. Mit Schreiben vom 02.12.2002 erklärten die Beklagten, dass sie sich an den Vertrag nicht gebunden fühlen. Die Kläger forderten daher die Beklagten mit Schreiben vom 15.01.2003 unter Fristsetzung bis zum 25.01.2003 auf, zu erklären, dass der beabsichtigte Kaufvertrag geschlossen werde. Die Beklagten lehnten dies ab. Die Kläger verlangen mit ihrer Klage Schadenersatz wegen entgangenen Gewinns in Höhe von 45.000,- EUR sowie Ersatz nutzlos aufgewandter Vermessungs- und Notarkosten in Höhe von insgesamt 671,78 EUR.
Die Kläger sind der Auffassung, die Beklagten seien aus dem Vorvertrag vom 09.10.2002 rechtswirksam verpflichtet, ihnen die streitgegenständliche Teilfläche zu verkaufen. Die Teilfläche sei auch hinreichend bestimmt bezeichnet gewesen.Sie behaupten, in dem Beurkundungstermin vor dem Notar am 09.10.2002 seien die Parteien nach Einsichtnahme in die Flurkarte darüber einig gewesen, dass das Grundstück Flurstück Nr. 64, eingetragen im Grundbuch , Amtsgericht , Blatt , entlang der Fluchtlinie des Hauses Nr. 10 geteilt werden sollte.
Die Kläger beantragen,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie als Gesamtgläubiger 45.671,78 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinnsatz seit Klagezustellung zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie sind der Auffassung, der Vorvertrag vom 09.10.2002 zum Grundstückskaufvertrag sei formnichtig, da der tatsächliche Gegenstand des abzuschließenden Hauptvertrages nicht hinreichend konkret bezeichnet worden sei. Das noch zu vermessende Teilgrundstück sei weder der Größe noch der Lage nach konkretisiert worden.
Das Gericht hat am 04.02.2004 einen Beweisbeschluss verkündet. Der Zeuge ist in dem Termin zur Beweisaufnahme am 07.07.2004 nicht vernommen worden, da die Beklagten ihn nicht von seiner Schweigepflicht entbunden haben.
Wegen des Parteivorbringens in seinen Einzelheiten wird auf den vorgetragenen Inhalt der Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Den Klägern steht gegenüber den Beklagten der geltend gemachte Schadenersatzanspruch nicht zu.
Der Gläubiger kann gemäß § 281 Abs. 1, S. 1 BGB Schadenersatz statt der Leistung unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 BGB verlangen, wenn der Schuldner die fällige Leistung nicht oder nicht wie geschuldet erbringt.
Die Beklagten schuldeten den Abschluss des Grundstückskaufvertrages jedoch nicht, da der am 09.10.2002 vor dem Notar geschlossene notarielle Vertrag formnichtig gemäß §§ 311 b Abs. 1, S. 1, 125 BGB ist.
Auch Vorverträge bedürfen der notariellen Beurkundung. Dabei gilt auch für sie das Erfordernis der Beurkundungsbestimmtheit. Zwar ist anerkannt, dass ein Vorvertrag nicht die gleiche Vollständigkeit aufweisen muss, die für den vorgesehenen Hauptvertrag zu verlangen ist. Soweit der Inhalt des Hauptvertrages bereits in dem Vorvertrag bestimmt werden kann und nach dem Parteiwillen auch bestimmt werden soll, ist jedoch auch bei dem Vorvertrag hinsichtlich der Beurkundungsbestimmtheit der gleiche Maßstab anzulegen wie bei sonstigen § 311 b BGB unterworfenen Verträgen (BGHZ 97, 147, 153).
Soll von einem Grundstück eine erst noch zu vermessende Teilfläche veräußert werden, ist zur Identifizierung des Vertragsgegenstandes die genaue Bezeichnung erforderlich, um dem Erfordernis der Beurkundungsbestimmtheit zu genügen. Dazu bedarf es regelmäßig der Angabe der Umgrenzungslinien der Teilfläche oder der Angabe seiner Flächengröße und geometrischen Form (BGH NJW 1969, 131f; BGH NJW 1979, 1350f).
Der am 09.10.2002 geschlossene notarielle Vertrag genügt danach nicht den Erfordernissen einer gemäß § 311 b Abs. 1, S. 1 BGB wirksamen Beurkundung.
Die Parteien haben in der notariellen Urkunde die zu verkaufende Teilfläche weder nach Größe noch nach Form bezeichnet. Auch haben sie von der Möglichkeit, auf eine dem Vertrag beigefügte Skizze, in der die Teilfläche eingezeichnet ist, zu verweisen, keinen Gebrauch gemacht. Die bloße Bezugnahme auf die Grundbuchstelle in dem notariellen Vertrag reicht nicht aus, da es ein Grundstück nicht gibt. Zu dem auf Blatt eingetragenen Flurstück 64 gehören die nicht voneinander abgegrenzten Teilflächen und , so dass eine genaue Bezeichnung der zu veräußernden Teilfläche aufgrund des Verweises auf die Grundbuchstelle nicht vorliegt.
Die von den Klägern behauptete beabsichtigte Aufteilung des Grundstücks entlang der Fluchtlinie des Hauses Nr. 10 hat in dem notariellen Vertrag keinen - auch nur andeutungsweisen - Niederschlag gefunden.
Die Kläger haben schließlich ihre Behauptung, die Parteien seien sich in dem Beurkundungstermin am 09.10.2002 nach Einsichtnahme in die Flurkarte über die genaue Aufteilung des Grundstücks entlang der Fluchtlinie des Hauses Nr. 10 einig gewesen, nicht beweisen können.
Dabei musste das Gericht auch nicht zu Lasten der Beklagten bewerten, dass diese den zu dem Beweisaufnahmetermin am 07.07.2004 geladenen Zeugen nicht von seiner Schweigepflicht entbunden haben. Zwar hat das Gericht gemäß § 286 ZPO nicht nur das Ergebnis einer Beweisaufnahme, sondern auch die Umstände zu würdigen, unter denen eine nicht beweisbelastete Partei es ablehnt, Zeugen von der Pflicht zur Verschwiegenheit zu entbinden. Allerdings vermag nur ein vorwerfbares, mißbilligenswertes Verhalten den mit beweisrechtlichen Nachteilen verbundenen Vorwurf der Beweisvereitelung zu tragen (BGH NJW-RR 1996, 1534).
Die Beklagten haben ihre Entscheidung, den Zeugen nicht von seiner Schweigepflicht zu entbinden, damit begründet, dass er geneigt sein könnte, die Beweisfrage in einem für die Beklagten ungünstigen Sinne zu beantworten, um sich selber aus einer Haftung gegenüber den Klägern zu befreien, da er einen formnichtigen Vertrag beurkundet habe. Zudem werde der Zeuge von den Klägern ständig als Notar in Anspruch genommen, so dass auch ein dadurch entstandenes engeres Verhältnis zu den Klägern die Aussage nachteilig zu Lasten der Beklagten beeinflussen könne. Zumindest im Hinblick auf die drohende Schadenersatzpflicht des Zeugen stellt sich die Verweigerung der Aussagegenehmigung durch die Beklagten nicht als Beweisvereitelung dar, da sie Anlass zu der Besorgnis haben durften, der Zeuge werde unter dem Druck einer Schadenersatzverpflichtung nicht mehr neutral aussagen.
Die Berufung der Beklagten auf den Formmangel des notariellen Vertrages ist schließlich auch nicht rechtsmißbräuchlich. Es liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass die Nichtigkeitsfolge mit Treu und Glauben unvereinbar ist, weil etwa eine Existenzgefährdung auf der einen Seite oder aber eine besonders schwere Treuepflichtverletzung auf der anderen Seite erkennbar wäre. Um die Formvorschriften des bürgerlichen Rechts nicht auszuhöhlen, kann nur ausnahmsweise die Berufung auf einen Formmangel unzulässig sein. Ein solcher Ausnahmefall liegt hier nicht vor.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 S. 1, 2 ZPO.
Der Streitwert wird auf 45.671,78 EUR festgesetzt (§ 25 Abs. 2 GKG).