Klage gegen Beiratsmitglied wegen Renovierungskosten abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin verlangte Zahlung für Renovierungsarbeiten von einem Beiratsmitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Gericht stellte fest, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft Vertragspartnerin war und der Beirat wirksam bevollmächtigt handelte. Beschlussprotokolle, Zeugenaussagen und das Verhalten der Parteien begründeten Innenvollmacht. Die Klage wurde abgewiesen; Kosten trägt die Klägerin.
Ausgang: Klage gegen Beiratsmitglied wegen Renovierungskosten als unbegründet abgewiesen; Klägerin trägt die Kosten
Abstrakte Rechtssätze
Zur Beurteilung, in wessen Namen eine Willenserklärung abgegeben wurde, ist auf den objektiven Empfängerhorizont unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls (§§ 133, 157, 164 BGB) abzustellen.
Eine in Eigentümerversammlungen getroffene Beschlusslage und das nach außen erkennbare Verhalten des Beiratsmitglieds können eine Innenvollmacht der Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 167 BGB begründen.
Bei einer bestehenden Vertretungsmacht entfällt die persönliche Haftung des Vertreters für den Vertragsschluss; eine Haftung nach § 179 BGB tritt nicht ein, wenn der Vertreter im Namen des Vertretenen tätig wird.
Der Umfang einer Innenvollmacht ist durch Auslegung nach §§ 133, 157 BGB zu ermitteln; die Formulierung ‚Selbsthilfe, organisiert durch das Beiratsmitglied‘ kann die Befugnis zur Beauftragung Dritter und zur Einleitung von Arbeiten auf Rechnung der Gemeinschaft umfassen.
Vorinstanzen
Oberlandesgericht Düsseldorf, I-21 U 188/09 [NACHINSTANZ]
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu
vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Parteien streiten um eine Haftung des Beklagten als Vertreter ohne Vertretungsmacht.
Die Klägerin ist ein Unternehmen, das sich mit der Trocknung und Sanierung von Gebäuden und Gebäudeteilen nach Brand- und Wasserschäden befasst. Der Beklagte ist Mitglied des Beirats der Wohnungseigentümergemeinschaft und
(nachfolgend: Wohnungseigentümergemeinschaft) in .
Nach einer Ortsbesichtigung bot die Klägerin der Wohnungseigentümergemeinschaft zu Händen des Beklagten am 08.02.2008 schriftlich Renovierungsarbeiten für das Treppenhaus des Gebäudes an. Eine Auftragsbestätigung ging der Klägerin am 20.02.2008 per Telefax zu.
In der Folgezeit wurden in den Treppenhäusern der Wohngebäude und
Renovierungsarbeiten durchgeführt. Bereits zuvor hatte die Klägerin umfangreiche, von der Wohnungseigentümergemeinschaft in Auftrag gegebene Sanierungsarbeiten in den Kellerräumen des Hauses ausgeführt. Die Sanierungsarbeiten waren erforderlich, da sich am 23.01.2008 ein Brand in einem Kellerraum der ereignet hatte, wodurch die angrenzenden Kellerräume durch Rauchgase und Ruß beschädigt wurden.
Unter dem 26.04.2008 rechnete die Klägerin gegenüber dem Beklagten ihre Leistungen in Bezug auf die Häuser und in Höhe von 10.593,94 EUR für die Arbeiten im Haus sowie in Höhe von 8.085,46 EUR für die Arbeiten im Haus ab.
Trotz mehrfacher Mahnungen, unter anderem mit Schreiben der Klägerin vom 09.06.2008, zahlte der Beklagte die Rechnungsbeträge nicht.
Die Klägerin behauptet, der Beklagte habe ihr als Mitglied des Beirats der Wohnungseigentümergemeinschaft den Auftrag erteilt, Renovierungsarbeiten in den Treppenhäusern der Gebäude und durchzuführen. Im Zuge der Sanierung der Kellerräume, im Rahmen derer der Beklagte als Koordinator und Ansprechpartner vor Ort tätig gewesen sei, habe er sie gebeten, ihm ein Angebot über die Renovierungsarbeiten im Treppenhaus zuzuleiten. Nach Zugang des Angebotes habe der Beklagte telefonisch mitgeteilt, dass die angebotenen Arbeiten ausgeführt werden sollen. Es sei mit dem Beklagten vereinbart worden, dass er die Auftragsbestätigung unterzeichnet an die Klägerin per Telefax zurücksendet.
Die Klägerin meint, der Beklagte sei von der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht bevollmächtigt worden, der Klägerin den Auftrag zur Durchführung der Sanierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum zu erteilen. Der Beklagte habe von der Eigentümergemeinschaft nicht unerhebliche Vorauszahlungen erhalten.
Weiter behauptet sie, alle Arbeiten fachgerecht und auftragsgemäß ausgeführt zu haben. Die Arbeiten seien konkludent abgenommen worden.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an sie 18.679,40 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10.06.2008 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er behauptet, zwar ein Angebot der Klägerin eingeholt zu haben, zu einer Auftragsvergabe sei es jedoch weder durch ihn noch durch die Wohnungseigentümergemeinschaft gekommen. Er habe die Klägerin lediglich darum gebeten, der Wohnungseigentümergemeinschaft zu seinen Händen ein Angebot zu unterbreiten. Die Auftragsbestätigung trage nicht seine Unterschrift.
Der Beklagte behauptet zudem, dass die Arbeiten nicht durch die Klägerin, sondern durch andere Personen ausgeführt worden seien. Er ist schließlich der Ansicht, dass die Rechnungen für die Arbeiten der Höhe nach nicht ortsüblich und angemessen seien.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen , und . Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 26.10.2009 Bezug genommen. Wegen der Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
I.
Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung in Höhe von 18.679,40 EUR aus §§ 631 Abs. 1, 179 Abs. 1 BGB. Denn der Beklagte handelte für die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht als Vertreter ohne Vertretungsmacht. Vielmehr hat der Beklagte die Wohnungseigentümergemeinschaft bei Abschluss des Werkvertrages gemäß § 164 Abs. 1 BGB wirksam vertreten.
1.
Zwischen der Klägerin und der Wohnungseigentümergemeinschaft ist ein Werkvertrag im Sinne des § 631 Abs. 1 BGB in Bezug auf Renovierungsarbeiten der Treppenhäuser der Objekte und zustanden gekommen. Dass die Klägerin zur Vornahme der Renovierungsarbeiten der Treppenhäuser und beauftragt worden ist, steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme fest. Unstreitig hat die Klägerin gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft zu Händen des Beklagten am 08.02.2008 ein Angebot über die Renovierung des Treppenhauses des Objektes N-Straße abgegeben. Nach der glaubhaften Aussage des Zeugen , der als Koordinator der Klägerin vor Ort war, sowie der vorgelegten Auftragsbestätigung, die am 20.02.2008 bei der Klägerin einging, hat der Beklagte die Auftragsbestätigung unterschrieben an die Klägerin zurückgefaxt. Ausweislich der Aussage des Zeugen
hat ihn der Beklagte, der bauleitende Funktionen übernommen hat, darüber hinaus im Anschluss gebeten, unter denselben Bedingungen ein Angebot für die Renovierungsarbeiten im Treppenhaus des Objektes abzugeben. Der Zeuge
hat in glaubhafter Weise bekundet, dass es ein separates Angebot nicht gegeben habe, jedoch vereinbart worden sei, dass die für die Hausnummer vereinbarten Abrechnungsmaßstäbe auch für die Renovierung des Treppenhauses der gelten sollten. Dabei hat der Beklagte über sämtliche Fragen im Zusammenhang mit den Renovierungsarbeiten, u.a. die Farbtonwahl, entschieden.
Im Rahmen der Auftragsvergabe handelte der Beklagte im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Frage, in wessen Namen eine Willenserklärung abgegeben wird, ist nach den allgemeinen Auslegungsregeln der §§ 133, 154 BGB, mithin aus Sicht eines objektiv verständigen Empfängers, zu beantworten, wobei nach § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB auch die jeweiligen Umstände des Einzelfalles zu berücksichtigen sind (Palandt/Heinrichs, BGB, 68. Auflage 2009, § 164, Rn. 1).
Unter Berücksichtigung aller Begleitumstände war die Auftragsvergabe von Seiten des Beklagten nur dahingehend zu verstehen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft Vertragspartnerin der Klägerin sein sollte. Dies folgt aus den Aussagen der Zeugen
und . Der Zeuge hat in glaubhafter Weise erklärt, der Beklagte habe eindeutig signalisiert, dass er als Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft auftrete. Dies sei in vielen Gesprächen unmissverständlich zum Ausdruck gekommen. Von Anfang an sei ihm klar gewesen, dass der Beklagte als Vertreter auftrete. Auch die Erklärung des Zeugen , der als Subunternehmer der Klägerin tätig gewesen ist, dass der Beklagte die Kontaktperson der Wohnungseigentümergemeinschaft vor Ort gewesen sei, spricht für diese Beurteilung.
2.
Entgegen der Ansicht der Klägerin handelte der Beklagte bei der Auftragsvergabe mit Vertretungsmacht im Sinne des § 164 Abs. 1 BGB. Nach der Beweisaufnahme steht fest, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft den Beklagten im Sinne des § 167 BGB dazu bevollmächtigt hat, der Klägerin den Auftrag zur Durchführung der Renovierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum zu erteilen.
Die Zeugin als Mitarbeiterin der GmbH als Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft sowie Objektbetreuerin für die Häuser und
hat in glaubhafter Weise ausführlich bekundet, dass der Beklagte in einer Eigentümerversammlung im Oktober oder November 2007 bevollmächtigt worden ist, die streitgegenständlichen Renovierungsarbeiten in "Selbsthilfe" auszuführen bzw. diese zu koordinieren. Die Zeugin schilderte, dass sich der Beklagte in der Eigentümerversammlung angeboten habe, die Arbeiten in "Selbsthilfe" für die Wohnungseigentümergemeinschaft vorzunehmen. Damit seien alle Eigentümer einverstanden gewesen und hätten dies sogar befürwortet. Es sei ein Beschluss gefasst worden, wonach der Beklagte die Arbeiten für die Wohnungseigentümergemeinschaft habe durchführen sollen. Für die Arbeiten habe der Beklagte vom Konto der Gemeinschaft 8.000,00 EUR erhalten. Kurz nach der Versammlung sei ihr mitgeteilt worden, dass die Arbeiten beginnen sollten. In der Folgezeit seien die Renovierungsarbeiten durch die Klägerin durchgeführt worden.
Eine Bevollmächtigung des Beklagten durch die Wohnungseigentümergemeinschaft ergibt sich schließlich aus den Beschlussprotokollen über die Versammlungen der Wohnungseigentümergemeinschaft und vom 18.11.2006 und 29.11.2007. Unter "TOP 9" des Beschlussprotokolls vom 18.11.2006 heißt es: "Der Anstrich der Treppenhäuser soll wie von Herrn vorgeschlagen "in Selbsthilfe" im Benehmen des Beirats erfolgen. Die Farbauswahl erfolgt nach Muster im Benehmen mit dem Beirat". Schließlich lautet "TOP 6" des Beschlussprotokolls vom 29.11.2007 wie folgt: "Die Treppenhausrenovierung ist gem. Beschluss zu TOP 9 vom 28.11.2006 (gemeint ist wohl der Beschluss vom 18.11.2006) beschlossen worden. Die Treppenhäuser
und werden in "Selbsthilfe", organisierend durch das Beiratsmitglied
, instand gesetzt/gestrichen (...)". Dabei ist nach der glaubhaften Aussage der Zeugin zu berücksichtigen, dass der Beklagte der Zeugin zunächst als Herr
bekannt war, er jedoch in der zweiten Eigentümerversammlung als Herr
aufgetreten ist.
Der Umfang der dem Beklagten erteilten Vollmacht beschränkt sich auch nicht darauf, die Arbeiten zu koordinieren. Der Umfang einer Vollmacht ist durch Auslegung nach den §§ 133, 157 BGB zu ermitteln. Maßgeblich ist, wie der Erklärungsempfänger das Verhalten des Vollmachtgebers verstehen durfte (Palandt/Heinrichs, 68. Auflage 2009, § 167, Rn. 5). Im Falle der Innenvollmacht - wie hier - kommt es auf die Verständnismöglichkeit des Bevollmächtigten an (BGH, NJW 1991, 3141). Vorliegend durfte der Beklagte die Bevollmächtigung so verstehen, neben der eigentlichen Koordinierung der Arbeiten auch eine Firma zur Durchführung dieser Arbeiten als Voraussetzung für eine Koordinierung beauftragen zu dürfen. Unter dem Begriff der "Selbsthilfe" war mithin nicht zu verstehen, dass der Beklagte tatsächlich in Eigenarbeit und auf seine Kosten die Renovierung der Treppenhäuser vornehmen sollte. Vielmehr sollte nicht die GmbH als Verwalterin, sondern der Beklagte für die Wohnungseigentümergemeinschaft und auf ihre Kosten die Renovierungsarbeiten inittiieren sowie koordinieren. Dies ergibt sich auch aus "TOP 6" des Beschlussprotokolls der Wohnungseigentümerversammlung vom 29.11.2007, wonach die Treppenhäuser "in Selbsthilfe, organisierend durch das Beiratsmitglied ", d.h. des Beklagten, renoviert werden sollten.
II.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen wegen der Kosten auf § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO und wegen der vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 709 Satz 1, Satz 2 ZPO.
Streitwert: 18.679,40 EUR