Berufung: Verbindung von Zustimmungsklage und Zahlungsklage bei Mietzinserhöhung
KI-Zusammenfassung
Der Kläger begehrt Zustimmung zur Mietzinserhöhung ab 1.9.1994 und die Nachforderung der Differenzmieten; die Beklagten hatten teilweise anerkannt. Das Landgericht hat der Berufung insoweit teilweise stattgegeben und weitere 900,38 DM nebst Zinsen zugesprochen, die weitergehende Klage abgewiesen. Die Kammer hält die Verbindung von Zustimmungsklage und Zahlungsklage für zulässig und bejaht Rechtshängigkeitszinsen; die Kostenentscheidung erfolgte nach §§92,93,97 ZPO.
Ausgang: Berufung des Klägers insoweit teilweise stattgegeben (Zahlungsanspruch erweitert); weitergehende Berufung zurückgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Die Verbindung einer Zustimmungsklage zur Mietzinserhöhung mit einer Zahlungsklage über die Differenzmiete ist zulässig; der Vermieter kann beide Ansprüche gemeinsam geltend machen.
Eine Zahlungsklage über rückständige Differenzmieten ist keine Klage auf zukünftige Leistung i.S.v. § 259 ZPO; § 2 Abs. 4 MHG begründet die rückwirkende Fälligkeit der erhöhten Miete, ohne damit notwendigerweise Verzug zu begründen.
Rechtshängigkeitszinsen nach § 291 BGB stehen dem Vermieter für den rechtshängigen Nachforderungsanspruch zu, auch wenn der Mieter noch nicht in Verzug geraten ist.
Die Abweisung der Zahlungsklage erstinstanzlich macht sie nicht unzulässig; in der Berufungsinstanz kann die Zahlungsklage begründet werden, da mit Verkündung des Berufungsurteils die Zustimmung als erteilt gilt (§ 894 ZPO).
Die Kostenverteilung richtet sich nach §§ 92, 93, 97 ZPO; wer die Zahlungsklage frühzeitig anhängig macht und damit zunächst unterliegt, kann Kostennachteile tragen.
Vorinstanzen
Amtsgericht Duisburg-Hamborn, 7 C 569/94
Tenor
Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Duisburg-Hamborn vom 25. März 1997 (7 C 569/94), soweit es die Zahlungsklage betrifft, teilweise abgeändert und wie folgt gefaßt: Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger über den erstinstanzlich zuerkannten Betrag hinaus weitere 900,38 DM nebst 4 % Zinsen auf 893,88 DM seit dem 13. Dezember 1996 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die weitergehende Berufung des Klägers wird zurückgewiesen.
Die Kosten des erstinstanzlichen Rechtsstreits tragen der Kläger
zu 3/4 und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 1/4.
Die Kosten der Berufung werden dem Kläger zu 4/5 und den Beklagten als Gesamtschuldnern zu 1/5 auferlegt.
Streitwert der Berufung bis zum Teilurteil: 2.154,54 DM,
Streitwert ab Teilurteil: 1.474,46 DM.
Tatbestand
Der Kläger, Rechtsnachfolger des verstorbenen Vermieters , verlangte von den Beklagten als Mieter mit Wirkung ab 1. September 1994 Zustimmung zur Erhöhung des monatlichen Mietzinses für ihre 62,97 qm große Wohnung von bislang 617,40 DM (= 9,80 DM/qm) auf 11,35 DM/qm. Mit der am 12. Dezember 1996 zugestellten Klageerweiterung forderte er Zahlung des sich für die Zeit von September 1994 bis Oktober 1996 (26 Monate) ergebenden Differenzbetrages in Höhe von insgesamt 2.537,60 DM. Die Beklagten stimmten während des erstinstanzlichen Rechtsstreits einer Erhöhung des monatlichen Mietzinses auf 10,45 DM/qm zu und erkannten die Zahlungsklage in Höhe von 1.063,14 DM nebst 4 % Zinsen an. Demgemäß erging gegen sie am 25. März 1997 Teilanerkenntnisurteil. Die Klage auf Zustimmung zur weiteren Mietzinserhöhung und die weitergehende Zahlungsklage wies das Amtsgericht ab. Hiergegen richtet sich die zulässige Berufung des Klägers. öhe von 1.063,14 DM nebst 4 % Zinsen n. Demgemäß
Durch Teilurteil vom 16. Juni 1998 verurteilte die Kammer die Beklagten, der Erhöhung des Mietzinses für ihre Wohnung ab 1. September 1994 über den von ihnen anerkannten Betrag hinaus auf monatlich 692,67 DM zuzustimmen. Nach Verkündung des Teilurteils erkannten die Beklagten unter Verwahrung gegen die Kostenlast den Zahlungsanspruch - ohne Zinsanspruch - in Höhe von 900,38 DM an.
Entscheidungsgründe
I. Entsprechend ihrem Anerkenntnis sind die Beklagten zu Zahlung weiterer 900,38 DM zu verurteilen. Ein weitergehender Mietzinsrückstand besteht nicht. Nach der Erhöhung errechnet er sich auf 1.957,02 DM (26 x 75,27 DM); anerkannt sind 1.063,14 DM sowie 900,38 DM.
II. Dem Kläger sind Zinsen auf den nach Abzug des erstinstanzlich anerkannten Betrages verbleibenden Differenzbetrag zwischen dem ursprünglichen und dem erhöhten Mietzins zuzusprechen.
1. Die Verbindung der Zustimmungsklage mit der Zahlungsklage ist zulässig. Der Vermieter ist nicht gehindert, den Mieter auf Zustimmung zur Mietzinserhöhung und zugleich auf Zahlung des Unterschiedsbetrages zu verlangen. Der Ansicht, die Verbindung von Zustimmungs- und Zahlungsklage sei nur zulässig, wenn der Mieter erkennen lasse, daß er den erhöhten Mietzins nicht freiwillig zahlen werde (LG Braunschweig ZMR 1973, 154; Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., § 2 MHG Rz. 93; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. III Rz. 730) vermag die Kammer nicht zu folgen.
a) Bei der Zahlungsklage handelt sich nicht um eine solche auf Verurteilung zur zukünftigen Leistung gemäß § 259 ZPO, denn der Mieter, der die Zustimmung zu einer berechtigten Mietzinserhöhung verweigert, schuldet nach § 2 Abs. 4 MHG den erhöhten Mietzins nicht erst ab Rechtskraft der Verurteilung zur Zustimmung, sondern beginnend mit dem gesetzlichen Zustimmungszeitpukt. Daher kommt es nicht darauf an, ob zu besorgen ist, daß der Mieter die geschuldete Leistung nicht freiwillig erbringen wird. Die Annahme Heintzmanns (aaO), es sei regelmäßig anzunehmen, daß der Mieter nach rechtskräftiger Verurteilung freiwillig zahle, entspricht allenfalls begrenzt den Tatschen; § 9 Abs. 2 MHG basiert jedenfalls nicht auf dieser Erkenntnis. Vielfach versäumt es der Mieter, eine Rücklage entsprechend der Erhöhungsdifferenz zu bilden, so daß er allein aus diesem Grunde den Differenzbetrag, der bei langer Prozeßdauer erheblich sein kann, nicht aufbringen kann.
b) Der Vermieter hat ein Interesse daran, möglichst früh den Differenzbetrag rechtshängig zu machen und einen Vollstreckungstitel zu erwirken.
aa) Die Verbindung von Zustimmungs- und Zahlungsklage ist sachgerecht, denn mit dem Einwand, die Mietsache sei mangelhaft, wird der Mieter im Zustimmungsrechtsstreit nicht gehört. Vielfach mach er im nachfolgenden Zahlungsrechtsstreit Mietzinsminderung geltend, um auf diese Weise der Nachzahlung zu entgehen. Daher ist das Interesse des Vermieters anzuerkennen, möglichst bald einen Titel über die aus der Mietzinserhöhung resultierende Nachzahlung und ggf. eine Entscheidung über die Berechtigung zur Mietzinsminderung zu erwirken.
bb) Das Interesse des Vermieters, den Nachzahlungsanspruch möglichst früh rechtshängig zu machen, ist auch und insbesondere in Hinblick auf die Verzinsung der Nachforderung anzuerkennen. Die Frage, ob und ab wann der Mieter den sich nach Verurteilung zur Zustimmung errechnenden Unterschiedsbetrag zu verzinsen hat, ist nämlich umstritten und bislang nicht höchstrichterlich geklärt. Vieles spricht für die Auffassung, der Mieter brauche vor Rechtskraft des Zustimmungsurteils nicht zu zahlen, könne nicht zur Zahlung verurteilt werden und er könne nicht in Verzug geraten, weil die den Anspruch begründende Vertragsänderung noch nicht vorliege. Selbst wenn der erhöhte Mietzins gemäß § 2 Abs. 4 MHG rückwirkend geschuldet sei, so habe der Mieter jedenfalls den Rückstand nicht zu vertreten (AG Braunschweig WuM 1986, 343; AG Erlangen WuM 1989, 520; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rz. 726; Soergel/Heitzman, BGB, 12. Aufl., § 2 MHG Rz. 99; Meier WuM 1990, 531, 532). Der Verweis auf § 2 Abs. 4 MHG und § 284 Abs. 2 BGB (Staudinger/Emmerich, BGB, 13. Bearb., § 2 MHG Rz. 241; Voelskow in MünchKomm, BGB, 3. Aufl., § 2 MHG Rz. 62; Palandt/Putzo, BGB, 57. Aufl., § 2 MHG, Rz. 45; Schultz in Bub/Treier, Handbuch der Wohn- und Geschäftsraummiete, 2. Aufl., III. Rz. 448). besagt lediglich etwas zur Fälligkeit, begründet jedoch nicht rückwirkend den Verzug, der eine subjektive Komponente enthält; § 279 BGB ist nicht einschlägig, solange die materiellen Voraussetzungen der erhöhten Zahlungspflicht nicht vorliegen. § 9 Abs. 2 MHG läßt keinen Rückschluß auf den Eintritt des Verzuges zu. Daß die konsequente dogmatische Betrachtung, wonach der Mieter vor Zustimmung zur Mietzinserhöhung sich mit der Zahlung des Unterschiedsbetrages nicht in Verzug befindet, für den - vielfach rechtsschutzversicherten - Mieter einen Anreiz bietet, den Rechtsstreit zu verzögern, ist nicht zu übersehen, indessen läßt sich mit diesem Aspekt der Zinsanspruch nicht begründen.eintzeitnzmann
Ein Schadensersatzanspruch des Vermieters gemäß § 286 BGB wegen Verzuges mit der Zustimmung zur Mietzinserhöhung (dazu LG Köln WuM 1979, 195; Sternel, aaO. Rz. 726) bringt dem Vermieter nur Ersatz des konkret dargelegten Schadens ein, keinen pauschalen Zinsanspruch, denn § 288 BGB gilt nur für die Geldschuld (Meier WuM 1990, 531, 533).
Umfassender ist der Zinsanspruch gemäß § 291 BGB. Rechtshängigkeitszinsen schuldet der Schuldner auch dann, wenn er mit der fälligen Zahlung nicht in Verzug ist. Da § 2 Abs. 4 MHG rückwirkend die Fälligkeit des Erhöhungsbetrages begründet, schuldet der Mieter in jedem Fall Rechtshängigkeitszinsen. In Hinblick auf die im übrigen ungeklärte Frage, ob, ab wann und unter welchen Voraussetzungen Verzugszinsen oder Schadensersatz geschuldet werden, liegt es nahe, frühzeitig auf Zahlung zu klagen, sodaß zumindest Rechtshängigkeitszinsen anfallen.
c) Da der Mieter nicht vor Rechtskraft des Zustimmungsurteils zur Zahlung verurteilt werden kann, muß das Amtsgericht eine mit der Zustimmungsklage verbundene Zahlungsklage abweisen, wenn gegen das Urteil die Berufung zulässig ist. Die Unbegründetheit der Zahlungsklage zieht jedoch nicht ihre Unzulässigkeit nach. In der Berufungsinstanz kann sie begründet werden, weil die Zustimmungserklärung mit Verkündung des Berufungsurteils als erteilt gilt (§ 894 ZPO).
d) Die Kostenlast spricht ebenfalls nicht gegen die Zulässigkeit der Zahlungsklage. Die ZPO - hierzu unter III. - hält Regeln bereit, die den Mieter vor einer ungerechtfertigten Kostenbelastung bewahren.
2. Der Zinsanspruch ist gemäß § 291 BGB begründet, denn der Zahlungsanspruch ist seit dem 12. Dezember 1996 rechtshängig. Weitere Zinsen verlangt der Kläger nicht.
III. Die Kostenentscheidungen ergehen nach §§ 92, 93, 97 Abs. 1 und 2 ZPO.
Der Vermieter muß gemäß § 97 Abs. 2 ZPO Kostennachteile hinnehmen, wenn er möglichst schnell nach rechtskräftiger Verurteilung zur Zustimmung einen Zahlungstitel erwirken will, denn das Amtsgericht hat die Zahlungsklage zu Recht abgewiesen und die Berufung kann nur aufgrund einer neuen Tatsache, der Verurteilung zur Zustimmung, Erfolg haben. Daher hat der Kläger die die Zahlungsklage betreffenden Kosten der Berufung zu tragen. Den insoweit entsprechenden erstinstanzlichen Kosten entgehen die Beklagten, weil sie sofort anerkannt haben. Die Zahlungspflicht konkretisierte sich mit Verkündung des Zustimmungsurteils; danach haben die Beklagten anerkannt. Dieses Anerkenntnis war ein sofortiges, denn der Mieter, hier die Beklagten, muß Gelegenheit haben, sich auf die materiell-rechtliche Situation nach rechtskräftiger Verurteilung zur Zustimmung einzustellen und durch ein sofortiges Anerkenntnis den Kostennachteilen entgehen.
Die Beklagten haben die Kosten zu tragen, soweit sie erstinstanzlich der Mietzinserhöhung teilweise zugestimmt haben und soweit die die Mietzinsanhebung betreffende Berufung des Klägers Erfolg hat. Dies führt zu der aus dem Urteilstenor ersichtlichen Kostenquotierung.