Gewerberaummiete: Mietrückstand, formell fehlerhafte NK-Abrechnung und Räumung an Erwerber
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin verlangte von der Mieterin aus Gewerberaummietverträgen Mietrückstände, Nebenkostennachzahlung sowie Räumung. Das LG sprach unstreitige Mietrückstände nebst Zinsen und vorgerichtliche Anwaltskosten zu und bejahte die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Eine Nebenkostennachforderung wurde mangels formell ordnungsgemäßer, prüfbarer Abrechnung abgewiesen. Nach Eigentumsübergang war Räumung nicht mehr an die Klägerin, sondern an die Erwerberin auszusprechen.
Ausgang: Klage auf Mietzahlung, Räumung an die Erwerberin und vorgerichtliche Kosten überwiegend zugesprochen; Nebenkostennachforderung abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Der Erwerber eines vermieteten Grundstücks tritt mit Eigentumsübergang nach § 566 BGB in das Mietverhältnis ein und ist zur Geltendmachung von Mietansprüchen und zur Kündigung berechtigt.
Eine von einem Vertreter ohne nachgewiesene Vertretungsmacht geschlossene Überleitungsvereinbarung kann durch nachfolgende Ausübung der Vermieterrechte konkludent genehmigt werden (§ 184 BGB).
Ein vertraglicher Ausschluss von Aufrechnung und Zurückbehaltungsrechten greift, solange die Gegenforderung weder unstreitig noch rechtskräftig festgestellt ist; Rückforderungsansprüche sind dann gesondert geltend zu machen.
Ein Nachforderungsanspruch aus Betriebs-/Nebenkosten wird erst fällig, wenn eine formell ordnungsgemäße und prüfbare Abrechnung vorliegt; fehlende bzw. nicht nachvollziehbare Verteilerschlüssel führen zur Unwirksamkeit der Abrechnung.
Nach Veräußerung der streitbefangenen Mietsache ist eine auf Räumung an den bisherigen Eigentümer gerichtete Leistungsklage auf Herausgabe an den Rechtsnachfolger umzustellen; eine Verurteilung zur Leistung an den Veräußerer ist dann unzulässig.
Tenor
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 25.357,73 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils
25,00 € vom 06.08.2012 bis zum 01.01.2013,
aus 180,00 € seit dem 06.02.2013,
aus 189,31 € seit dem 06.03.2013,
aus 100,00 € seit dem 06.07.2014,
aus jeweils 4.148,07 € seit dem 06.08.2014, 06.09.2014, 06.10.2014, 06.11.2014, 06.12.2014 und 06.01.2015
sowie vorgerichtliche Kosten in Höhe von 1.239,40 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 18.04.2015 zu zahlen.
Die Beklagte wird verurteilt, die im C-Gebäude des Anwesens Duisburger Str. 375, 46049 Oberhausen gelegenen Büroflächen mit einer Größe von 298,89 m² sowie den Räumen Nr. 6008 und 004 mit jeweils einer Größe von 43,08 m² und den 7 Innenstellplätzen zu räumen und an die Fa. Henley 306 502 (C) S.á.r.l., 33, rue du Puits Romain, L-8070 Betrange, Luxembourg zu räumen und herauszugeben.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
Das Urteil ist hinsichtlich des Räumungsanspruchs ohne Sicherheitsleistung, im Übrigen gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagte kann die Vollstreckung aus dem Räumungsanspruch gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 10.000,- € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Klägerin macht gegen die Beklagte aus Mietverträgen über Büroflächen im C-Gebäude des Anwesens Duisburger Straße in 46049 Oberhausen Mietzins- und Räumungsansprüche geltend.
Ursprüngliche Eigentümerin der Liegenschaft war die Fa. Babcock Immobilienmanagement GmbH i.L., die das Objekt an die Klägerin veräußerte. Die Klägerin wurde am 17.10.2014 als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen (Anlage 9, GA 131).
Bereits unter dem 10./19.05.2006 schlossen die Parteien und die Fa. Babcock Immobilienmanagement GmbH i.L. nach den Behauptungen der Klägerin einen Überleitungsvertrag, durch den die Klägerin in das Mietverhältnis als Vermieterin einrückte (Anlage 12, GA 146 c).
Mit Vertrag vom 01.04.2015 wurde die Liegenschaft an die Henley360 502H (C) S.à.r l. weiterveräußert. Es wurde zunächst der Übergang der Nutzen und Lasten vereinbart, ohne dass die Erwerberin in die bestehenden Mietverträge einrücken sollte. Die Erwerberin wurde am 27.07.2015 als neue Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen (GA 189).
Die Beklagte schloss am 18./19.04.2005 zunächst mit der Babcock Immobilienmanagement GmbH i.L. einen Mietvertrag über Büroflächen mit einer Gesamtnutzfläche von 298,89 m² (Anlage 1, GA 8).
Dieser Mietvertrag sieht unter Ziffer 4.3. den Ausschluss von Aufrechnungen und Zurückbehaltungsrechten vor, soweit die Gegenforderungen des Mieters nicht unstreitig oder rechtskräftig festgestellt sind.
Mit Nachtrag vom 27./28.11.2006, der auf den Mietvertrag vom 18./19.04.05 Bezug nimmt, vermietete die Klägerin an die Beklagte eine zusätzliche weitere Bürofläche mit einer Größe von 43,08 m² (Anlage 2, GA 19)
Mit einer weiteren Zusatzvereinbarung vom 03./04.07.2008, die ebenfalls auf den Hauptmietvertrag verweist, mietete die Beklagte von der Klägerin seit dem 01.07.2005 6 Stellplätze; am 01.06.2008 mietete sie darüber hinaus von der Klägerin einen weiteren Stellplatz (Anlage 4, GA 26).
Seit dem 01.01.2013 macht die Klägerin einschließlich Nebenkosten- und Infrastrukturkostenvorauszahlungen einen Gesamtmiete von 4.148,07 € geltend. Wegen der Einzelheiten wird auf die Aufstellung in der Klageschrift, GA 6 Bezug genommen.
Die Klägerin macht für den Zeitraum von August 2012 bis März 2015 einen Gesamtmietrückstand in Höhe von 33.653,87 € geltend. Wegen der Einzelheiten wird auf die Aufstellung in der Klageschrift, GA 70 Bezug genommen.
Daneben begehrt sie aus einer Abrechnung der Neben- und Infrastrukurkosten vom 26.08.2014 (Anlage 7, GA 33) nach ihren Behauptungen rückständige Zahlungen für den Zeitraum vom 01.04.2012 bis zum 31.03.13 mit einem Betrag von 1.915,54 €.
Mit Kündigungserklärung vom 29.03.2015 (Anlage K 8, GA 72) hat die Klägerin das Mietverhältnis bezüglich sämtlicher Verträge fristlos, hilfsweise fristgerecht gekündigt. Der Kündigung war eine, nach den Behauptungen der Klägerin von ihrem Geschäftsführer unterzeichnete, Originalvollmacht beigefügt.
Mit Schreiben vom 02.04.2015 (GA 154) wies die Beklagte die Kündigung zurück, da ihr eine hinreichende Originalvollmacht nicht beigefügt gewesen sei; es fehle an der Angabe der Vertretungsverhältnisse; zudem stamme die Unterschrift nicht von dem Geschäftsführer der Klägerin.
Die Klägerin wiederholte ihre Kündigungserklärungen im laufenden Rechtsstreit erneut mit Schriftsatz vom 07.04.2015, GA 71 und 01.07.2015, GA 170.
Für die Erklärung der Kündigung durch ihre Prozessbevollmächtigten entstanden der Klägerin Kosten in Höhe von 1.239,40 €.
Die Klägerin behauptet, die Nebenkosten seien auch für die Zeiträume vom 01.04.2010 bis 31.03.2011 und 01.04.2011 bis zum 31.03.2012 abgerechnet worden. Diese Abrechnungen müsse die Beklagte auch erhalten habe, da sie selbst- insoweit unstreitig - mit Schreiben vom 27.01.2014 (Anlage 10, GA 133) um Erläuterung einzelner Positionen gebeten habe, die die Hausverwaltung dann mit Schreiben vom 25.02.2014 unstreitig erteilt habe.
Sie ist der Auffassung, die Klägerin sei zur Vorlage von Belegen für die Nebenkosten nicht verpflichtet; vielmehr könne die Beklagte – insoweit unstreitig- bei ihr Einblick in die Unterlagen nehmen. Die streitgegenständliche Abrechnung sei auch formell ordnungsgemäß erstellt.
Die Klägerin sei auch mit der Überleitungsvereinbarung vom 10./19.05.2006 wirksam in den Mietvertrag eingetreten. Jedenfalls sei aufgrund der Abwicklung des Mietverhältnisses zwischen den Parteien von einer konkludenten Genehmigung des Vertrages auszugehen. Herr Scheve sei als Geschäftsführer der WITG Grundstücks Development GmbH aufgrund der Vollmachten vom 10.04.06 und 08.08.2006, Anlage 16 bei Abschluss der Überleitungsvereinbarung berechtigt für die Klägerin tätig geworden.
Auch die nunmehrige Erwerberin des Objektes halte an der Kündigung des Vertrages fest und wolle das Mietverhältnis zur Beklagten beendet wissen.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an sie 27.273,27 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils
25,00 € vom 06.08.2012 bis zum 01.01.2013,
aus 180,00 € seit dem 06.02.2013,
aus 189,31 € seit dem 06.03.2013,
aus 100,00 € seit dem 06.07.2014,
aus jeweils 4.148,07 € seit dem 06.08.14, 06.09.14, 06.10.14, 06.11.14, 06.12.14 und 06.01.2015
und aus 1.916,54 € seit dem 04.02.15 zu zahlen;
die Beklagte zur Zahlung 1.239,40 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten seit 18.04.2015 zu verurteilen;
die Beklagte zur Räumung und Herausgabe der im C-Gebäude des Anwesens Duisburger Str. 375, 46049 Oberhausen gelegenen Büroflächen mit einer Größe von 298,89 m² sowie den Räumen Nr. 6008 und 004 mit jeweils einer Größe von 43,08 m² und den 7 Innenstellplätzen an die Klägerin zu verurteilen;
hilfsweise die Beklagte zur Räumung und Herausgabe der im C-Gebäude des Anwesens Duisburger Str. 375, 46049 Oberhausen gelegenen Büroflächen mit einer Größe von 298,89 m² sowie den Räumen Nr. 6008 und 004 mit jeweils einer Größe von 43,08 m² und den 7 Innenstellplätzen an die Henley 360 502 (C) S.á.r.l., 33, rue de Puits Romain, L-8070 Betrange, Luxembourg, zu verurteilen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte rügt die ordnungsgemäße Bevollmächtigung der Klägervertreter.
Die Beklagte bestreitet zudem die Aktivlegitimation der Klägerin für die geltend gemachten Ansprüche, da diese nicht Vermieterin sei. Insoweit habe sie die Mieten und Vorausleistungen gutgläubig an die Klägerin als nichtberechtigte Vermieterin gezahlt und könne diese deshalb zurückfordern.
Die Überleitungsvereinbarung vom 10./19.05.2006 sei nicht wirksam zustande gekommen, weil die Klägerin diese nicht unterzeichnet habe. Die Unterschrift sei durch einen Herrn Schewe erfolgt, der von der Klägerin aber nicht bevollmächtigt gewesen sei.
Die Beklagte beruft sich wegen der behaupteten Überzahlungen zudem auf ein Zurückbehaltungsrecht an den Mietzahlungen. Diese stützt sie auch darauf, dass die Infrastrukturkostenvorauszahlungen und Nebenkostenvorauszahlungen mit einem Gesamtbetrag von 1.775,08 € monatlich überhöht geltend gemacht worden seien und ihr ein Zurückbehaltungsrecht wegen Rückzahlungsansprüchen aus nicht abgerechneten Kosten zustehe.
Hierzu behauptet sie, sie habe trotz mehrfacher Aufforderung bis August 2014 keinerlei Abrechnungen dieser Kosten erhalten.
Zu den von ihr mit Schreiben vom 27.01.2014 nachgefragten Abrechnungen habe sie zu keinem Zeitpunkt Belege erhalten. Insoweit bestreitet sie die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnungen und insbesondere den Anstieg der Kosten für Hauswart, kaufmännisches Management und technische Objektbetreuung.
Die Kammer hat im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 03.09.2015 Beweis erhoben durch Anhörung des Geschäftsführers der Klägerin.
Wegen des Inhaltes der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 03.09.2015, GA 236 Bezug genommen.
Im Übrigen wird wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist hinsichtlich des Zahlungsantrages in Höhe von 25.357,73 €. begründet, hinsichtlich des Räumungsanspruchs bezüglich des Hilfsantrages auf Herausgabe an die nunmehrige Eigentümerin, die Fa. Henley 306 502 (C) S.á.r.l.. Im Übrigen ist sie unbegründet und deshalb abzuweisen.
Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist die Klägerin im Rechtsstreit durch ihre ordnungsgemäß bevollmächtigten Prozessbevollmächtigten vertreten worden, §§ 80 ff. ZPO. Der Geschäftsführer der Klägerin hat im Rahmen seiner Anhörung im Termin bestätigt, dass er die Prozessbevollmächtigten im Rahmen der erteilten Vollmacht auch mit der Führung dieses Rechtsstreits beauftragt und diese sowohl zur Führung des Rechtsstreits als auch zur Kündigung des Mietvertrages bevollmächtigt hat. Die zu Protokoll erklärte Bevollmächtigung ersetzt die nach § 80 ZPO erforderliche Schriftform der Vollmachtserteilung (vgl. Zöller/Vollkommer, 30. Auflage, § 80 Rn. 5 ).
Die Prozessführungsbefugnis der Klägerin ist auch nicht durch die Veräußerung und Übereignung des Mietobjektes mit Eintragung in das Grundbuch am 27.07.2015 entfallen. Die Veräußerung hat keinen Einfluss auf den laufenden Rechtsstreit und die Prozessführungsbefugnis der Klägerin (vgl. Zöller/Greger, 30. Auflage § 265 Rn. 6, 6a;
Zöller/Vollkommer a.a.O. § 325 Rn. 17).
Die Klage ist in Höhe von in Höhe von 25.357,73 €. begründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Zahlungsanspruch aus §§ 535, 566 BGB. Die Klägerin ist durch Eintragung in das Grundbuch seit dem 17.10.2014 Eigentümerin des Objektes. Dadurch ist jedenfalls gemäß § 566 BGB zu diesem Zeitpunkt auch der Mietvertrag zwischen der Beklagten und der vormaligen Eigentümerin auf die Beklagte übergegangen.
Soweit die Klägerin Mietzinsrückstände für den Zeitraum von August 2012 bis zum 17.10.2014 geltend macht, ergibt sich der Anspruch der Klägerin aus § 535 BGB i.V.m. der Überleitungsvereinbarung vom 10./19.05.2006 und den zwischen den Parteien unmittelbar abgeschlossenen Mietverträgen über Stellplätze und Nebenräume.
Die Überleitungsvereinbarung vom 10./19.05.2006 ist wirksam zustande gekommen. Soweit die Beklagte bestritten hat, dass der die Klägerin vertretende Zeuge Scheve bei Abschluss des Überleitungsvertrages nicht wirksam bevollmächtigt war, kann dies im Ergebnis offen bleiben. Denn die Klägerin hat durch Ausübung der Rechte aus dem ursprünglichen Mietvertrag, insbesondere durch die Geltendmachung der Mietrückstände die Vertretung durch den Zeugen Scheve bei Abschluss der Überleitungsvereinbarung vom 10./19.05.2006 konkludent genehmigt, § 184 BGB. Das Verhalten der Klägerin kann bei objektiver Auslegung gemäß §§ 133, 157 BGB nur so verstanden werden, dass diese die ihr in dem Vertrag eingeräumte Rechte als Vermieterin ausüben will und damit die Vertretung durch den Zeugen Scheve jedenfalls genehmigen wollte.
Der Mietrückstand besteht unstreitig in Höhe von 25.357,73 €. Wegen der Einzelheiten wird auf die Aufstellung in der Klageschrift vom 21.01.2015, GA 6 verwiesen.
Die Beklagte kann sich gegenüber den offenen Mietzinsansprüchen nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht oder eine Aufrechnung mit nach ihren Behauptungen überzahlten Vorauszahlungen auf die Nebenkosten oder Infrastrukturkosten bzw. Ansprüche auf Rückforderung von Mietzahlungen berufen. Die Beklagte ist zur Aufrechnung bzw. zur Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechtes nach Ziffer 4.3. des Mietvertrages 18./19.04.2005 nur berechtigt, wenn die geltend gemachte Gegenforderung zwischen den Parteien unstreitig oder rechtskräftig festgestellt ist. Ein Rückforderungsanspruch der Beklagten ist zwischen den Parteien nicht unstreitig oder rechtskräftig festgestellt.
Ob die Beklagte zur Rückforderung der Vorauszahlungen berechtigt ist, weil die Klägerin bisher die Vorauszahlungen nicht ordnungsgemäß abgerechnet hat, ist zwischen den Parteien streitig. Die Parteien streiten hier u.a. darüber, ob die Klägerin entsprechende Nebenkostenabrechnungen erstellt und diese der Beklagten zugegangen sind.
Bei dieser Sachlage war die Beklagte aber zur Zurückbehaltung der Mietzahlungen und Vorauszahlungen nicht berechtigt, sondern hätte ihrerseits gesondert auf Rückzahlung der nicht abrechneten Vorauszahlungen klagen müssen. Entsprechendes gilt für die Rückforderung von Mietzahlungen.
Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286, 288 BGB.
Soweit die Klägerin darüber hinaus einen Anspruch auf Zahlung rückständiger Nebenkosten und Infrastrukturkosten in Höhe von 1.915,54 für den Zeitraum vom 01.04.2012 bis zum 31.03.2013 geltend macht, ist die Klage abzuweisen. Der Anspruch der Klägerin ist nicht fällig. Voraussetzung für die Fälligkeit des Nachforderungsanspruchs ist die Erstellung einer zumindest formell ordnungsgemäßen und prüfbaren Nebenkostenabrechnung. Diese liegt hier nicht vor. Die von der Klägerin vorgelegte Abrechnung vom 26.08.2014 (Anlage 7, GA 33) ist nicht formell ordnungsgemäß erstellt, weil sich dieser nicht nachvollziehbar jeweils ein Verteilungsschlüssel für die angefallenen Positionen und die Zuordnung der Kosten zu den jeweiligen Kostengruppen entnehmen lässt. Die Klägerin hat insbesondere in ihrer Abrechnung zwei Abrechnungskreise aufgeführt (11111 und 10), die jedoch im Rahmen der Spalten Gesamtanteile unterschiedliche Flächen ausweisen und deren Schwankungen nicht nachvollziehbar sind. So ist z.B. für den Abrechnungskreis 11111 in der ersten Spalte der ersten Seite der Abrechnung eine Gesamtfläche von 14581,93 ausgeführt, denen ein Anteil von 298,89 entgegen gestellt wird und die als Bruttofläche bezeichnet wird, während in der letzten Spalte zum Abrechnungskreis 11111 eine Fläche von 10654,77 angegeben und ins Verhältnis gesetzt wird. Der Abrechnungskreis 11111 wird in den Erläuterungen auch nur mit C-Gebäude bezeichnet, ohne dass eine Erklärung für die schwankenden Flächenangaben ersichtlich ist. Bei dieser Abrechnungsweise ist aber nicht erkennbar, wie die Klägerin für die Kostengruppen den jeweiligen Schlüssel ermittelt, so dass die Abrechnung bereits formell fehlerhaft ist.
Auch auf den Hinweis der Kammer hat die Klägerin keine hinreichend erläuterte und prüfbare Abrechnung erstellt, so dass eine Nebenkostennachforderung ausscheidet.
Der Räumungsanspruch der Klägerin, gerichtet auf Herausgabe an die nunmehrige Eigentümerin, ergibt sich aus § 546 BGB i.V.m. § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB. Die Beklagte ist – wie ausgeführt - mit mehr der Zahlung von mehr als zwei Monatsmieten in Verzug.
Die fristlose Kündigung ist auch durch die Prozessbevollmächtigten der Klägerin wirksam erklärt worden mit Schriftsätzen vom 07.04.2015, GA 71 und 01.07.2015, GA 170.
Die Prozessbevollmächtigen der Klägerin waren zur Erklärung der fristlosen Kündigung des Mietvertrages wirksam bevollmächtigt.
Nach Anhörung des Geschäftsführers und in Augenscheinnahme der genommenen Unterschriftsproben steht zur Überzeugung der Kammer fest, dass der Geschäftsführer der Klägerin deren Prozessbevollmächtigten bereits mit Unterzeichnung der Vollmachtsurkunde vom 18.03.2015, GA 74 umfassende Vollmacht zur Erklärung der Kündigung des bestehenden Mietvertrages und zur Durchsetzung der Ansprüche der Klägerin gegen die Beklagten auch in diesem Verfahren erteilt hat.
Die Klägerin war auch im fraglichen Zeitraum als Eigentümerin und Vermieterin gemäß § 566 BGB zur Kündigung des Vertrages berechtigt.
Die Verurteilung ist dahin auszusprechen, dass entsprechend dem Hilfsantrag der Klägerin die Herausgabe an die nunmehrige Eigentümerin zu erfolgen hat. Nach Veräußerung der Streitsache hat der Kläger die Klage auf Leistung an den Rechtsnachfolger umzustellen (vgl. Zöller/Greger a.a.O. § 265 Rn. 6a).
Der auf Herausgabe an die Klägerin gerichtete Hauptantrag ist nach Eintritt des Eigentumsübergangs am 27.07.2015 auf die Erwerberin unzulässig geworden.
Soweit die Beklagte geltend gemacht hat, die nunmehrige Eigentümerin sei mit der Beendigung des Mietvertrages nicht einverstanden und wolle keine Räumung des Objektes durch die Beklagte, steht dies dem Räumungsanspruch nicht nach § 242 BGB entgegen. Die Beklagte hat ihre pauschale Behauptung auch auf das Bestreiten der Klägerin im Termin weder in tatsächlicher Hinsicht hinreichend substantiiert noch unter Beweis gestellt.
Der Anspruch auf Ersatz der außergerichtlichen Kosten für die Prozessbevollmächtigten der Klägerin ergibt sich aus §§ 286, 280 BGB.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 7, 711, 709 ZPO.
Der Streitwert wird festgesetzt auf 27.273,27 € für den Zahlungsantrag, für den Räumungsantrag auf 31.598,64 € = insgesamt 58.871,91 €.
Für den Hilfsantrag ist ein Streitwert nicht anzusetzen, da dieser mit dem Hauptantrag wirtschaftlich identisch ist.
Reim