Landgericht Duisburg·2 O 6/00·22.10.2002

Maklerprovision bei Steuersparmodell: wirksamer Maklervertrag, keine Verwirkung

ZivilrechtSchuldrechtAllgemeines ZivilrechtTeilweise stattgegeben

KI-Zusammenfassung

Die Klägerin verlangte aus zwei Maklerverträgen Provisionen für die Vermittlung von Immobilienerwerben; die Beklagte bestritt Maklerverträge und erklärte hilfsweise Aufrechnung. Das LG bejahte Maklerverträge nach § 652 BGB, verneinte Nichtigkeit wegen Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB) sowie Verwirkung wegen Doppeltätigkeit (§ 654 BGB). Eine weitere, zusätzliche Provisionsabrede wurde nicht bewiesen; eine Teilzahlung wurde angerechnet. Aufrechnungen/Einreden scheiterten u.a. an fehlender Gegenseitigkeit und fehlenden Gegenansprüchen; zugesprochen wurde überwiegend, teils Zug um Zug gegen Herausgabe des Schuldanerkenntnisses.

Ausgang: Klage überwiegend zugesprochen (teils Zug um Zug), im Übrigen wegen nicht bewiesener weiterer Provision abgewiesen.

Abstrakte Rechtssätze

Ein Vertrag über die Vermittlung eines Vertragsschlusses ist als Maklervertrag i.S.d. §§ 652 ff. BGB einzuordnen, wenn die Maklertätigkeit kausal für den Abschluss der Hauptverträge war, auch wenn der Makler an der wirtschaftlichen Konzeption des Geschäfts mitgewirkt hat.

Ein Maklervertrag ist nicht bereits deshalb nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig, weil der vermittelte Erwerb im Rahmen eines Steuersparmodells erfolgt; Sittenwidrigkeit setzt voraus, dass eine Steuerhinterziehung Hauptzweck des Geschäfts ist.

Doppeltätigkeit des Maklers führt nur bei vertragswidriger Interessenkollision zur Verwirkung des Maklerlohns nach § 654 BGB; die Darlegungs- und Beweislast für eine solche Pflichtverletzung trägt der Auftraggeber.

Eine behauptete zusätzliche Provisionsabrede ist vom Makler zu beweisen; wird eine Urkunde bestritten, ist grundsätzlich die Vorlage der Originalurkunde erforderlich, um den Urkundenbeweis zu führen.

Zurückbehaltungsrechte (§ 273 BGB) und die Einrede des nicht erfüllten Vertrags (§ 320 BGB a.F.) greifen nicht, wenn der Makler seine Leistung durch Nachweis/Vermittlung erbracht hat; ein verfehlter wirtschaftlicher Mindesterlös rechtfertigt ohne Garantieübernahme keine Kürzung des vereinbarten Pauschallohns.

Relevante Normen

§ 652 Abs. 1 Satz 1 BGB§ 652 ff. BGB§ 125 BGB§ 313 Abs. 2 BGB§ 138 Abs. 1 BGB§ 654 BGB

Tenor

1.Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 42.948,52 EUR nebst

Zinsen in Höhe von 8,75 % seit dem 23.09.1999 Zug um Zug

gegen die Herausgabe des Originals des - in Kopie als Anlage

dem Urteil beigefügten - Schriftstücks mit dem Schuldanerkenntnis vom

06.08.1998 zu zahlen, sowie an die Klägerin weitere

102.258,37 EUR nebst Zinsen in Höhe von 8,75 % seit dem 05.03.1999 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagte zu 74 % und die Klägerin zu 26 %.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 115 %

des jeweils beizutreibenden Betrages.

Tatbestand

Die Klägerin war für die Beklagte in mehreren Fällen als Vermittlerin von Immobilienerwerbern tätig. Die Beklagte, jeweils vertreten durch ihren Ehemann, den Zeugen als Generalbevollmächtigten, erwarb in den neuen Bundesländern mehrerer Hausgrundstücke. Diese wurden in Wohnungseinheiten aufgeteilt, die die Beklagte dann weiterverkaufte, wobei neben dem Kaufvertrag gleichzeitig ein Werkvertrag über die Sanierung der Gebäude geschlossen wurde.

Die Klägerin macht Ansprüche auf Zahlung von Maklerprovision für zwei Immobiliengeschäfte in Höhe von jeweils 200.000,00 DM brutto geltend. Käufer waren zum einen für das Objekt in das Ehepaar und zum anderen für das Objekt in das Ehepaar . Dabei schlossen alle Eheleute jeweils eigene Verträge ab. Wirtschaftlicher Zweck der Geschäfte war es, den Erwerben der Objekte Steuervorteile zu verschaffen. Es bestanden zum damaligen Zeitpunkt Sonderabschreibungsmöglichkeiten für die Sanierung von Altbauten. Um diese optimal zu nutzen wurden bei der Preisgestaltung zwischen den Erwerbern und der Beklagten die Kaufpreise für die Objekte niedrig angesetzt und gleichzeitig die Vergütung für die Sanierung entsprechend erhöht. Außerdem wurde vereinbart, dass die Erwerber von der Beklagten einen Teil der zuvor gezahlten und notariell beurkundeten Vergütung zurückerhalten sollten.

Hinsichtlich der Preiskalkulation für das Objekt wurde zwischen den Parteien darüber gesprochen, dass die Beklagte einen ihr verbleibenden Mindesterlös in Höhe von 2.100.000,00 DM erzielen sollte. Die Klägerin sollte eine Provision von 200.000,00 DM, der Zeuge , der für die Erwerber als Steuerberater tätig war und das Steuersparmodell mit konzipiert hatte, 100.000,00 DM und das Ehepaar zusammen 240.000,00 DM oder 292.000,00 DM, dies ist streitig, erhalten. Am 06.07.1998 unterzeichnete der Zeuge ein Schriftstück (Bl. 76 GA), das sich an Rechtsanwalt richtetet und in dem er diesen bat, für den Fall der Beurkundung des Kauf- und Werkvertrags für das Objekt in zum Gesamtpreis von 2.650.000,00 DM den Betrag von 200.000,00 DM an die Klägerin gegen Vorlage einer Provisionsrechnung auszuzahlen, sobald das Geld aus dem Kauf- und Werkvertrag auf das Notaranderkonto eingezahlt wird.

Die Beklagte schloss am 06.07.1998 durch den Zeugen mit dem Ehepaar einen notarielen Kauf- und Werkvertrag bezüglich der Immobilie in . Die notariell beurkundete Vergütung von 2.650.000,00 DM für den Kauf- und Werkvertrag wurde in mehreren Teilbeträgen an die Beklagte über ein Notaranderkonto gezahlt. Die letzte Zahlung erfolgte mit Überweisung vom 19.08.1998. Die Klägerin forderte die Beklagte erstmals mit Schreiben vom 08.07.1998 vergeblich zur Zahlung einer Provision von 200.000,00 DM auf. Es folgte eine Rechnung vom 11.01.1999. Auch eine spätere Fristsetzung mit Schreiben vom zum 05.03.1999 führte nicht zur Zahlung. An den Zeugen wurden 100.000,00 DM und an das Ehepaar 292.000,00 DM durch die Beklagte ausbezahlt.

Im Fall des Kaufvertrags mit dem Ehepaar wurde darüber gesprochen, dass die Beklagte einen Mindesterlös von 1.500.000,00 DM erzielen sollte. Die Klägerin

sollte eine Provision von 100.000,00 DM oder 30.000,00 DM, dies ist zwischen den Parteien streitig, erhalten und an das Ehepaar sollte ein Betrag von 140.000,00 DM zurückgezahlt werden. Die Provisionszahlung sollte nach Zahlung des Kaufpreises durch die Erwerber erfolgen. Der Zeuge unterzeichnete für die Beklagte am 06.08.1998 eine an Herrn , den Geschäftsführer der Klägerin, gerichtete Erklärung (Bl. 6 GA), in der er sich unwiderruflich verpflichtete, an diesen nach Auszahlung des Kaufpreises durch die beleihende Bank des Ehepaars einen Betrag in Höhe von 200.000,00 DM zu zahlen. Am gleichen Tag wurde ein notarieller Kauf- und ein Werkvertrag für dieses Objekt vor der Notarin unterzeichnet. Notariell beurkundet wurde eine Gesamtsumme für Kauf- und Werkvertrag in Höhe von 1.940.000,00 DM. Der für den Kaufvertrag anfallende Teilbetrag wurde am 03.09.1998 gezahlt, der Rest des Gesamtbetrags wurde bis zum 27.11.1998 vollständig über ein Notaranderkonto an die Beklagte gezahlt.

Die Beklagte zahlte an die Klägerin hinsichtlich des Objekts --Straße eine Provision in Höhe von 116.000,00 DM auf eine Rechnung der Klägerin vom 11.01.1999 (Bl. 54 GA). Danach kam es zu einer Meinungsverschiedenheit zwischen den Parteien darüber, ob es sich bei dem geforderten Betrag von 100.000,00 DM richtigerweise um einen Netto- oder Bruttobetrag handele und die Klägerin erklärte sich befristet zu einer Rückzahlung von 16.000,00 DM im Wege einer Verrechnung bereit, wozu es dann aber nicht kam. Das Ehepaar erhielt von der Beklagten den Betrag von 100.000,00 DM.

Außerdem wurde ein Objekt in im Rahmen eines ähnlichen Geschäfts wie bei den Eheleuten und von den Eheleuten erworben. Dabei unterzeichnete der Zeuge für die Beklagte am 06.07.1998 ein Schreiben, in dem er Rechtsanwalt zur Zahlung einer Provision in Höhe von 250.000,00 DM an die Klägerin anwies.

Die Eheleute persönlich erwarben im Oktober 1998 von der Beklagten ein Objekt in der in . Gleichzeitig wurde ein Werkvertrag geschlossen.

Im Schreiben der Klägerin an den Zeugen vom 28.03.1999 (Bl. 57 ff. d. GA), in dem die Klägerin die Beklagte unter anderem zur Zahlung offener Provisionen aufforderte, erklärte die Klägerin im Zusammenhang mit den Bauarbeiten an dem von den Eheleuten erworbenen Objekt: "In diesem Zusammenhang bitten wir sie, die vereinbarten Nebenkosten mit den an Herrn noch offenen Leistungen zu verrechnen [...] gemäß den uns schriftlich vorliegenden Erklärungen.".

Der Geschäftsführer der Klägerin trat alle etwaigen Ansprüche gegen die Beklagte mit Abretungsvertrag vom 21.12.1999 an die Klägerin ab. Er ist nach einer entsprechenden Eintragung ins Handelsregister berechtigt, die Gesellschaft bei Vornahme von Rechtsgeschäften mit sich selbst uneingeschränkt zu vertreten.

Die Klägerin behauptet, hinsichtlich des Objektes --Straße sei neben der mit der Klage geltend gemachten Provision in Höhe von 200.000,00 DM eine weitere Provision in Höhe von 100.000,00 DM vereinbart worden. Die Zahlung der Beklagten in Höhe von 116.000,00 DM sei auf die Provisionsforderung über 100.000,00 DM erfolgt. Der vereinbarte Betrag für das von den Eheleute erworbene Objekt sei vollständig gezahlt worden.

Sie ist der Ansicht, das Schreiben der Klägerin vom 28.03.1999 stelle kein Einverständnis zu einer Aufrechnung der dort behaupteten Forderungen mit der Forderung aus dem streitgegenständlichen Schuldanerkenntnis dar.

Sie nehme ständig einen Bankkredit in Höhe der Klageforderung zum Zinssatz von 8,75 % in Anspruch, den sie bei Zahlung der Beklagten insoweit zurückgeführt hätte.

Die Klägerin hat ursprünglich beantragt,

die Beklagte zu verurteilten, an die Klägerin 102.258,37 EUR nebst Zinsen in

Höhe von 8,75 % seit dem 03.09.1998 sowie weitere 102.258,37 EUR nebst

Zinsen in Höhe von 8,75 % seit dem 05.03.1999 zu zahlen.

Die Klägerin beantragt nunmehr,

die Beklagte zu verurteilen an die Klägerin 102.258,37 EUR nebst Zinsen in

Höhe von 8,75 % seit dem 03.09.1998 Zug zum Zug gegen die

Herausgabe

des Originals des Schriftstücks mit dem Schuldanerkenntnis vom

06.08.1998 (in Kopie als Anlage K1, Bl. 6 d. GA) zu zahlen, sowie

die Beklagte zu verurteilten, an die Klägerin weitere 102.258,37 EUR

nebst Zinsen in Höhe von 8,75 % seit dem 05.03.1999 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, das gesamte Steuerersparnis- und Vermarktungskonzept sei von der Klägerin und dem Zeugen entwickelt und unter deren Leitung umgesetzt worden. Die Beklagte habe darauf keinen Einfluss genommen. Die Klägerin habe auch von den Erwerbern der Objekte Provisionen kassiert. Alle Schreiben, in denen Zahlungen oder Abtretungen durch die Beklagte an die Klägerin, den Zeugen oder die jeweiligen Erwerber versprochen oder angewiesen werden, seien von der Klägerin durch Herrn aufgesetzt bzw. diktiert worden.

Die Beklagte erklärt hilfsweise die Aufrechnung mit einer angeblichen Gegenforderung in Höhe von 206.000,00 DM aus dem Immobiliengeschäft mit den Geschäftsführern der Klägerin . Die Beklagte behauptet, hinsichtlich der vereinbarten Vergütung für den Kauf- und den Werkvertrag sei ein Betrag von 100.000,00 DM noch nicht bezahlt worden. Es seien außerdem zahlreiche Sonderwünsche der Geschäftsführer der Klägerin vereinbart worden, die zu Mehrkosten in Höhe von 106.000,00 DM geführt hätten. Sie ist der Ansicht, dass eine Aufrechnung gegenüber der Klägerin hier ausnahmsweise möglich sei, obwohl diese nicht identisch sei mit den Geschäftsführern der Klägerin, weil die Klägerin schriftlich die Aufrechnung gestattet habe.

Die Beklagte erklärt ferner hilfsweise die Aufrechnung mit Ansprüchen in Höhe von 47.000,00 DM aus dem Objekt der Erwerber und in Höhe von 50.000,00 DM aus dem Objekt in . Bei beiden Geschäften habe die Klägerin jeweils einen Betrag von 50.000,00 DM abgezweigt und so den Gesamterlös der Beklagten verringert. Hinsichtlich des Objektes habe die Klägerin zu viele Gelder verteilt, so dass die Beklagte nicht mehr ihren vereinbarten Mindesterlös erhalten habe. Bei dem Objekt sei zunächst vor Unterzeichnung der schriftlichen Provisionsabrede über 250.000,00 DM eine Provision in Höhe von 200.000,00 DM für die Klägerin mündlich vereinbart worden.

Die Beklagte ist der Ansicht, es liege kein Maklervertrag vor. Vielmehr sei eine Vermittlung zwischen der Klägerin und der Beklagten durch den Zeugen erfolgt. Die Beklagte habe nur als Zahlstelle zwischen der Klägerin und den Zahlungsempfängern fungiert. Im übrigen sei die Abtretung von Ansprüchen Herrn an die Klägerin ein unzulässiges Insichgeschäft.

Die Klägerin behauptet, es fehle hinsichtlich der Abrechnung der Sonderwünsche beim Objekt , das von den Eheleuten erworben worden war, an einer prüffähigen Rechnung über die Arbeiten. Außerdem lägen verschiedene Mängel an dem Objekt vor.

Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß der Beweisbeschlüsse vom 26.04.2001 (Bl. 352 f. d. GA), 07.11.2001 (Bl. 405 d. GA) und vom 01.07.2002 (Bl. 463 d. GA). Hinsichtlich der Ergebnisse der Beweisaufnahmen wird auf die Protokolle der Sitzungen vom 23.01.2002 (Bl. 416 ff. d. GA.) und 28.08.2002 (Bl. 469 ff. d. GA.) verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist überwiegend begründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von 145.206,89 EUR aus § 652 I 1 BGB.

Zwischen den Parteien sind zwei Mäklerverträge geschlossen worden, einer hinsichtlich der Vermittlung der Eheleute als Erwerber des Objekts --Straße, einer hinsichtlich der Vermittlung der Eheleute als Erwerber des Objekts .

Die Vereinbarungen zwischen der Klägerin und der Beklagten stellen Mäklerverträge i.S. der §§ 652 ff. BGB dar. Selbst wenn die Klägerin tatsächlich alleine oder zusammen mit dem Zeugen das gesamte Steuersparmodell konzipiert hätte und die Gelder nach ihren Vorstellungen und Planungen verteilt worden sein sollten, so änderte dies daran nichts. Ein Mäklervertrag ist gegeben, wenn ein Vertrag über die Vermittlung eines Vertragsschlusses geschlossen wird.

Dies ist hier der Fall. Die Klägerin hat unstreitig die Erwerber der Grundstücke an die Beklagte vermittelt, selbst wenn dabei auch der Zeuge teilweise beteiligt war. Das Tätigwerden der Klägerin war kausal für den Abschluss der Kauf- und Werkverträge mit den Erwerbern und .

Die Klägerin war auch bei beiden Geschäften die Vertragspartnerin der Beklagten. Dies ist letztlich unstreitig gestellt worden, auf die Frage der Wirksamkeit einer Abtretung von persönlichen Ansprüchen des Geschäftsführers der Klägerin an die Klägerin kommt es daher nicht mehr an.

Die Ansprüche aus den Mäklerverträgen entfallen auch nicht wegen einer etwaigen Unwirksamkeit der Kaufverträge wegen Formmangels gemäß § 125 BGB. Ein solcher könnte sich möglicherweise daraus ergeben, dass die Kaufpreise nicht zutreffend notariell beurkundet worden sind angesichts der Provisions- und Rückzahlungen. Ein solcher etwaiger Formmangel wäre jedenfalls durch die Eintragung der Erwerber als Eigentümer gemäß § 313 S. 2 BGB geheilt worden.

Die Mäklerverträge sind nicht gemäß § 138 I BGB nichtig wegen etwaiger rechtswidriger daraus gezogener Steuervorteile durch die Erwerber. Gegenstand des Mäklervertrags war nicht die Erzielung von Steuervorteilen sondern die Vermittlung von Erwerbern für die Kauf- bzw. Werkverträge. Es kann dahinstehen, welchen Einfluss eine Nichtigkeit der Kauf- und Werkverträge auf die Mäklerverträge hätte, da auch die Kauf- und Werkverträge nicht gemäß § 138 I BGB nichtig sind wegen Sittenwidrigkeit. Zwar können Verträge, deren Zweck eine Steuerhinterziehung ist, sittenwidrig sein, dies ist aber nur dann der Fall, wenn die Steuerhinterziehung den Hauptzweck des Geschäfts darstellt. Beim Erwerb von Grundstücken - selbst wenn dies durch Angabe eines falschen Kaufpreises der Steuerhinterziehung dient - ist dies regelmßig zu verneinen (Palandt, § 138 Rdn. 44; BGH NJW 66, 588; OLG Oldenburg, MDR 00, 877). Ein wesentlicher Zweck eines solchen Geschäfts ist stets auch der Erwerb des Grundstückes selbst.

Die Ansprüche aus den Mäklerverträgen sind auch nicht gemäß § 654 BGB wegen einer etwaigen Doppeltätigkeit der Klägerin verwirkt. Es ist streitig, ob auch die Erwerber Provisionen an die Klägerin gezahlt haben. Selbst wenn dies der Fall wäre, so stellte dies keine Pflichtverletzung nach § 654 BGB dar und hätte nicht die Verwirkung der Lohnansprüche zur Folge. Grundsätzlich ist eine Doppeltätigkeit des Maklers zulässig (Palandt, § 654 Rdn. 4; BGHZ 61, 17). Dies gilt insbesondere für den Bereich der Grundstücksmäklerverträge, wo dies üblich ist (OLG Hamm, NJW-RR 94, 125). Eine Pflichtverletzung ist nur gegeben, wenn eine Doppeltätigkeit zu einer vertragswidrigen Interessenkollision führt. Dafür sind hier jedoch keine Anhaltspunkte ersichtlich. Hierfür ist die Beklagte darlegungs- und beweispflichtig.

Der Anspruch auf Zahlung von 200.000,00 DM aus dem Mäklervertrag zu dem Objekt --Straße ist aber teilweise durch Erfüllung erloschen, nämlich in Höhe von 116.000,00 DM. In dieser Höhe hat die Beklagte unstreitig Zahlungen an die Klägerin geleistet. Diese Zahlung ist nicht teilweise auf eine weitere, nicht mit der Klage geltend gemachte, Provisionsforderung für das Geschäft mit dem Ehepaar in Höhe von 100.000,00 DM anzurechnen. Die Klägerin hat nicht bewiesen, dass eine solche weitere Provisionsabrede über den Betrag von 200.000,00 DM hinaus besteht. Diese Behauptung ist durch keine Zeugenaussage bestätigt worden. Der Beweis ist auch nicht durch eine Urkunde vom 06.08.1998 erbracht worden, aus der sich diese Abrede ergeben soll. Diese Urkunde liegt dem Gericht weder im Original noch in Kopie vor. Es kann dahinstehen, ob das bloße Vorzeigen der Kopie im Termin vom 23.01.2002 durch den Geschäftsführer der Klägerin ein ordnungsgemäßer Beweisantritt durch Vorlage einer Urkunde gewesen ist gemäß § 420 ZPO. Selbst wenn dies zu bejahen wäre, so ist jedenfalls von der Beklagten bestritten worden, dass eine solche Urkunde im Original von dem Zeugen am 06.08.1998 unterschrieben worden ist und dass überhaupt eine solche Provisionsabrede über weitere 100.000,00 DM getroffen worden ist. Dies hat die Beklagte zum Teil ausdrücklich bestritten, zum Teil hat sie sich konkludent die Aussage des Zeugen in diesem Termin zu eigen gemacht. Im späteren Schriftsatz vom 11.04.2002 hat die Beklagte den Vortrag ausdrücklich als vollständig erlogen bezeichnet. Die Klägerin hat für ihre Behauptung nicht Beweis durch Vorlage der Originalurkunde angetreten. Dies wäre erforderlich gewesen (vgl. Zöller, § 420 Rdn. 1).

Hinsichtlich des Provisionsanspruchs für das Geschäft mit dem Ehepaar erfolgt die Verurteilung zur Zahlung entsprechend dem gestellten Antrag Zug um Zug gegen Herausgabe des Originals des Schuldanerkenntnisses vom 06.08.1998.

Die Beklagte kann nicht erfolgreich aufrechnen mit Ansprüchen aus dem Geschäft mit dem Ehepaar in Höhe von 47.000,00 DM. Selbst wenn wie von der Beklagten behauptet - mehr Provisionen und sonstige Zahlungen verteilt worden sein sollten als ursprünglich mündlich vereinbart, so bestehen jedenfalls keine Ansprüche der Beklagten gegen die Klägerin. Ansprüche aus § 812 ff. BGB scheiden aus, da die Klägerin jedenfalls nicht mehr als die unstreitig vereinbarte Provision von 200.000,00 DM erhalten hat. Mehrleistungen an andere Beteiligte führen nicht zu einer Bereicherung der Klägerin. Sonstige Anspruchsgrundlagen sind nicht ersichtlich.

Ebenso wenig kann die Beklagte mit einem Anspruch in Höhe von 50.000,00 DM aus den Geschäften im Zusammenhang mit dem Verkauf des Objektes gegen die Klageforderung aufrechnen. Ein solcher Gegenanspruch steht ihr nicht zu. Selbst wenn vor Unterzeichnung der schriftlichen Provisionsabrede über 250.000,00 DM eine Provision in Höhe von 200.000,00 DM für die Klägerin mündlich vereinbart worden wäre, so begründete dies keine Ansprüche der Beklagten gegen die Klägerin, da die schriftliche Vereinbarung in Verbindung mit der Zahlung und Annahme des entsprechenden Geldbetrages eine wirksame Änderung der vorherigen mündlichen Vereinbarung dargestellt hätte, selbst wenn der Zeuge sie unterzeichnet hätte, ohne sie zu lesen.

Die Beklagte kann auch nicht mit etwaigen Forderungen aus ihrem Kaufvertrag mit den Eheleuten über das Objekt aufrechnen. Eine solche Aufrechnung scheitert gemäß § 387 BGB bereits an der fehlenden Gegenseitigkeit der Forderungen. Es besteht keine Personenidentität zwischen den Eheleuten und der Klägerin. In dem Schreiben der Klägerin vom 28.03.1999 ist kein Einverständnis mit einer Aufrechnung von Hauptforderungen aus diesem Kauf- und Werkvertrag mit der Forderung aus dem Mäklervertrag zu sehen. Aus dem weiteren Inhalt des Schreibens geht klar hervor, dass es nur um die Verrechnung von Nebenkosten aus dem privaten Bauvorhaben mit Forderungen Herrn gegenüber der Beklagten geht. Es fehlt jeder klare Hinweis darauf, das eine Verrechnung mit Forderungen der Klägerin erfolgen sollte. Selbst wenn man dies dennoch annähme, so betrifft dieser Vorschlag zur Verrechnung nur "Nebenkosten". Damit können keinesfalls die Hauptforderungen aus dem Kauf- und Werkvertrag gemeint sein, die die Beklagte mit der Aufrechnung geltend machen will.

Die Beklagte kann auch keine Zurückbehaltungsrechte gemäß § 273 I BGB oder die Einreden es nichterfüllten Vertrages gemäß § 320 I BGB a.F. geltend machen. Die Klägerin hat ihre Verpflichtungen aus dem Mäklervertrag vollständig erfüllt, indem sie die Erwerber vermittelt hat und es zum Abschluss der Kauf- und Werkverträge gekommen ist. Die Klägerin war als Maklerin nicht dazu verpflichtet, die besprochenen Mindesterlöse für die Beklagte zu erzielen. Der Umstand, dass diese Erlöse hinsichtlich des Geschäfts mit den Erwerbern geringer ausfielen als besprochen, führt auch nicht zu einer Reduzierung des Mäklerlohns, da gerade Pauschalen für die Tätigkeit der Klägerin vereinbart worden sind. Insbesondere hat die Klägerin keine Garantie für den Mindesterlös in Höhe von 2.100.000,00 DM für die Beklagte abgegeben. Es ist schon sehr fraglich, ob sich eine solche aus dem Beklagtenvortrag ergibt, jedenfalls ist eine solche Garantie nicht durch Zeugenaussagen bestätigt worden. Auch der Zeuge hat nur den unstreitigen Sachverhalt bestätigt, dass sich die Parteien schon vor Abwicklung des Geschäfts einig waren, dass der Beklagten dieser Erlös zustehen soll. Dadurch hat jedoch die Klägerin nicht ihre Bereitschaft erklärt, dafür selbst einstehen zu wollen.

Der Umstand, dass dieser Mindesterlös nicht erreicht worden ist, führt auch nicht im Wege des Wegfalls der Geschäftsgrundlage zu einer Anpassung des Vertrags. Die Voraussetzungen dafür sind nicht gegeben. Ein Wegfall der Geschäftsgrundlage ist dann nicht gegeben, wenn die Änderung der Verhältnisse auf dem Handeln einer der Vertragspartner beruht (Palandt, § 242 Rdn. 127 m.w.N.). So ist es hier. Der Mindesterlös ist erst dadurch unterschritten worden, dass insgesamt zu viele Provisionen bzw. sonstige Zahlungen erfolgt sind. Der Zeuge hat aber für die Beklagte sowohl die entsprechenden Zahlungsvereinbarungen unterzeichnet und damit entsprechende Willenserklärungen abgegeben als auch die Zahlungen vorgenommen. Dieses Verhalten ist der Beklagten zuzurechnen.

Der Zinsanspruch in Höhe von jeweils 8,75 % folgt aus §§ 284 I, 285, 288 BGB a.F.. Die Höhe des behaupteten Zinsschadens hat die Beklagte durch Vorlage entsprechender Bankbescheinigungen bewiesen.

Hinsichtlich des Anspruchs auf Zahlung der Provision für das Objekt --Straße hat die Klägerin einen Anspruch auf Verzugszinsen erst seit dem 23.09.1999. Die Leistung war zwar aufgrund der Kaufpreiszahlung schon am 03.09.1998 fällig, eine Mahnung nach § 284 I BGB a.F. erfolgte aber erst mit Schreiben vom 08.09.1999 mit Fristsetzung bis zum 22.09.1999. Die Zahlungsaufforderung vom 11.01.1999 bezog sich nur auf einen Betrag von 116.000,00 DM, der nachfolgend von der Beklagten gezahlt worden ist. Hinsichtlich des Restbetrags erfolgte die Mahnung erst mit dem Schreiben vom 08.09.1999. Die Beklagte hat die Nichtleistung auch verschuldet.

Hinsichtlich des Anspruchs auf Provision für das Objekt befand sich die Beklagte spätestens zum 05.03.1999 im Verzug. Die Fälligkeit war mit der vollständigen Zahlung bereits im August 1998 eingetreten. Eine Mahnung nach § 284 I BGB a.F. erfolgte mit Schreiben vom 11.01.1999 mit Fristsetzung bis zum 21.01.1999. Die Beklagte traf auch ein Verschulden für die Nichtleistung.

Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 92 I ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 709 ZPO.

Streitwert: für den Rechtsstreit: 254.112,06 EUR

(= 497.000,00 DM)

für die Beweisaufnahme 204.516,75 EUR

(= 400.000,00 DM).

Der Streitwert für den Rechtsstreit ergibt sich aus § 19 III GKG. Über die hilfsweise zur Aufrechnung gestellten Forderungen aus den Geschäften mit den Erwerbern und ist rechtskräftig entschieden worden.

B e s c h l u s s

Verkündet am 15.01.2003

Verkündet am 15.01.2003

In dem Rechtsstreit

Der unstreitige Tatbestand des Urteils des Landgerichts Duisburg vom 23.10.2002 wird auf den Antrag der Beklagten vom 12.11.2002 gemäß § 320 ZPO teilweise geändert und wie folgt neu gefasst:

"Die Klägerin war in mehreren Fällen als Vermittlerin zwischen Immobilienerwerbern und der Beklagten tätig. Die Beklagte, jeweils vertreten durch ihren Ehemann, den Zeugen als Generalbevollmächtigten, erwarb in den neuen Bundesländern mehrere Hausgrundstücke. Diese wurden in Wohnungseinheiten aufgeteilt, die die Beklagte dann weiterverkaufte, wobei neben dem Kaufvertrag gleichzeitig ein Werkvertrag über die Sanierung der Gebäude geschlossen wurde.

Die Klägerin macht Ansprüche auf Zahlung von Maklerprovision für zwei Immobiliengeschäfte in Höhe von jeweils 200.000,00 DM brutto geltend. Käufer waren zum einen für das Objekt -Straße in das Ehepaar und zum anderen für das Objekt in das Ehepaar. Dabei schlossen alle Eheleute jeweils eigene Verträge ab. Wirtschaftlicher Zweck der Geschäfte war es, den Erwerbern der Objekte Steuervorteile zu verschaffen. Es bestanden zum damaligen Zeitpunkt Sonderabschreibungsmöglichkeiten für die Sanierung von Altbauten. Um diese optimal zu nutzen wurden bei der Preisgestaltung zwischen den Erwerbern und der Beklagten die Kaufpreise für die Objekte niedrig angesetzt und gleichzeitig die Vergütung für die Sanierung entsprechend erhöht. Außerdem wurde vereinbart, dass die Erwerber von der Beklagten einen Teil der zuvor gezahlten und notariell beurkundeten Vergütung zurückerhalten sollten.

Hinsichtlich der Preiskalkulation für das Objekt wurde zwischen den Parteien darüber gesprochen, dass die Beklagte einen ihr verbleibenden Mindesterlös in Höhe von 2.100.000,00 DM erzielen sollte. Die Klägerin sollte einen Betrag von 200.000,00 DM, der Zeuge , der für die Erwerber als Steuerberater tätig war und das Steuersparmodell mitkonzipiert hatte, 100.000,00 DM und das Ehepaar zusammen 240.000,00 DM oder 292.000,00 DM, dies ist streitig, erhalten. Am 06.07.1998 unterzeichnete der Zeuge ein Schriftstück (Bl. 76 GA), das sich an Rechtsanwalt richtete und in dem er diesen bat, für den Fall der Beurkundung des Kauf- und Werkvertrags für das Objekt in zum Gesamtpreis von 2.650,000,00 DM den Betrag von 200.000,000 DM an die Klägerin gegen Vorlage einer Provisionsrechnung auszuzahlen, sobald das Geld aus dem Kauf- und Werkvertrag auf das Notaranderkonto eingezahlt wird.

Die Beklagte schloss am 06.07.1998 durch den Zeugen mit dem Ehepaar jeweils zwei notarielle Kauf- und Werkverträge bezüglich der Immobilie in. Die notariell beurkundete Vergütung von 2.650.000,00 DM für die Kauf- und Werkverträge wurde in mehreren Teilbeträgen an die Beklagte über ein Notaranderkonto gezahlt. Die letzte Zahlung erfolgte mit Überweisung vom 19.08.1998. Die Klägerin forderte die Beklagte erstmals mit Schreiben vom 08.07.1998 vergeblich zur Zahlung einer Provision von 200.000,00 DM auf. Es folgte eine Rechnung vom 11.01.1999. Auch eine spätere Fristsetzung mit Schreiben vom zum 05.03.1999 führte nicht zur Zahlung. An den Zeugen wurden 100.0000,00 DM und an das Ehepaar 292.000,00 DM durch die Beklagte ausbezahlt.

Im Fall der Kauf- und Werkverträge mit dem Ehepaar wurde darüber gesprochen, dass die Beklagte einen Mindesterlös von 1.500.000,00 DM erzielen sollte. Die Klägerin sollte einen Betrag von 100.000,00 DM oder 300.000,00 DM, dies ist zwischen den Parteien streitig, erhalten und an das Ehepaar sollte ein Betrag von 140.000,00 DM zurückgezahlt werden. Die Zahlung sollte nach Zahlung des Kaufpreises durch die Erwerber erfolgen. Der Zeuge unterzeichnete für die Beklagte am 06.08.1998 eine an Herrn , den Geschäftsführer der Klägerin, gerichtete Erklärung (Bl. 6 GA), in der er sich unwiderruflich verpflichtete, an diesen nach Auszahlung des Kaufpreises durch die beleihende Bank des Ehepaars einen Betrag in Höhe von 200.000,00 DM zu zahlen. Am gleichen Tag wurden zwei notarielle Kauf- und Werkverträge für dieses Objekt vor der Notarin unterzeichnet. Notariell beurkundet wurde eine Gesamtsumme für die Kauf- und Werkverträge in Höhe von 1.940.000,00 DM. Der für die Kaufverträge anfallende Teilbetrag wurde am 03.09.1998 gezahlt, der Rest des Gesamtbetrags wurde bis zum 27.11.1998 vollständig über ein Notaranderkonto an die Beklagte gezahlt. Die Beklagte zahlte an die Klägerin hinsichtlich des Objekts -Str. einen Betrag in Höhe von 116.000,00 DM auf eine Rechnung der Klägerin vom 11.01.1999 (Bl. 54 GA). Danach kam es zu einer Meinungsverschiedenheit zwischen den Parteien darüber, ob es sich bei dem geforderten Betrag von 100.000,00 DM richtigerweise um einen Netto- oder Bruttobetrag handele und die Klägerin erklärte sich befristet zu einer Rückzahlung von 16.000,00 DM im Wege einer Verrechnung bereit, wozu es dann aber nicht kam. Das Ehepaar erhielt von der Beklagten den Betrag von mindestens 100.000,00 DM.

Die Eheleute persönlich erwarben im Oktober 1998 von der Beklagten ein Objekt in der in . Gleichzeitig wurden zwei Werkverträge geschlossen.

Im Schreiben der Klägerin an den Zeugen vom 28.03.1999 (Bl. 57 ff. d. GA), in dem die Klägerin die Beklagte unter anderem zur Zahlung offene Provisionen aufforderte, erklärte die Klägerin im Zusammenhang mit den Bauarbeiten an dem von den Eheleuten erworbenen Objekt: "In diesem Zusammenhang bitten wir Sie, die vereinbarten Nebenkosten mit den an Herrn noch offenen Leistungen zu verrechnen [...] gemäß den uns schriftlich vorliegenden Erklärungen.".

Der Geschäftsführer der Klägerin trat alle etwaigen Ansprüche gegen die Beklagte mit Abtretungsvertrag vom 21.12.1999 an die Klägerin ab. Er ist nach einer entsprechenden Eintragung ins Handelsregister berechtigt, die Gesellschaft bei Vornahme von Rechtsgeschäften mit sich selbst uneingeschränkt zu vertreten."

Im Übrigen wird der Antrag zurückgewiesen.

Gründe

Der Tatbestand ist insoweit zutreffend, als ausgeführt worden ist, dass darüber "gesprochen" worden sei, dass die Beklagte bestimmte Mindesterlöse erhalten sollte. Zum einen ist dieser Begriff weit gefasst und schließ nicht aus, dass - wie von der Beklagten behauptet - eine Garantie oder Zusicherung erfolgt ist, zum anderen ist nicht unstreitig, dass eine verbindliche Zusage erfolgt ist (vgl. Schriftsatz der Klägerin vom 11.05.2000, Bl. 249 f. GA). Auch der Geschäftsführer der Klägerin, Herr, hat im Termin vom 28.08.2002 lediglich ausgesagt, Herr habe gesagt, er brauche einen bestimmten Mindesterlös für die jeweiligen Objekte, von einer Äußerung seinerseits hat er dagegen nichts berichtet (Bl. 480 GA). Außerdem handelt es sich zumindest bei dem Begriff der "Garantie" um einen Rechtsbegriff, der grundsätzlich in einem Tatbestand fehl am Platz ist und vielmehr eine Frage der rechtlichen Würdigung darstellt.

Der Tatbestand ist auch insoweit zutreffend, als nicht ausgeführt worden ist, dass die Eheleute einen Betrag von 140.000,00 DM erhalten haben. Zwar ist eine Vereinbarung unstreitig, nach der 140.000,00 DM gezahlt werden sollten, schriftsätzlich erwähnt worden ist jedoch lediglich eine in Höhe von 100.000,00 DM erfolgte Zahlung (s. Bl. 47 und 161 GA).

Zutreffend ist der Tatbestand auch, soweit darin auf Seite 5 oben ausgeführt wird: "In diesem Zusammenhang bitten wir Sie, die vereinbarten Nebenkosten mit den an Herrn noch offenen Leistungen zu verrechnen [...] gemäß den uns schriftlich vorliegenden Erklärungen." Dieses Zitat ist zutreffend wiedergegeben (vgl. Bl. 60 GA). Der Tatbestand des Urteils muss keineswegs den gesamten Inhalt des Briefes wiedergeben, um hinreichend vollständig zu sein.

Ebenso zutreffend ist der Tatbestand insoweit, als darin ausgeführt wird, dass der Geschäftsführer der Klägerin, Herr, nach einer entsprechenden Eintragung ins Handelsregister berechtigt sei, die Gesellschaft bei Vornahme von Rechtsgeschäften mit sich selbst uneingeschränkt zu vertreten. Das Handelsregister weist tatsächlich eine solche - gegenüber der darüber befindlichen allgemeinen Regelung speziellere - Regelung und Eintragung auf (vgl. Bl. 256 GA).

Landgericht, 2. Zivilkammer

Vors. Richter am LG Richter am LG Richter