Schadensersatz wegen Wasserschaden in Lagerhalle: keine Vermieterpflichtverletzung
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin verlangt Schadensersatz in Höhe von 11.322,17 € wegen durch Regenwasser beschädigter Lagerware und macht mangelhafte Reinigung der Dachrinne durch den Vermieter geltend. Streitfrage ist, ob der Vermieter seine Instandhaltungspflichten verletzt hat. Das LG Duisburg hält dies nach Beweisaufnahme nicht für erwiesen und sieht als wahrscheinliche Ursache das außergewöhnliche Unwetter. Die Klage wird abgewiesen.
Ausgang: Klage auf Zahlung von Schadensersatz wegen Wassereintritts als unbegründet abgewiesen; Vermieterverpflichtung zur Reinigung nicht nachgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
§ 536a Abs. 1 2. Alternative BGB gilt auch für Gewerbemietverhältnisse und umfasst Mangelfolgeschäden.
Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs nach § 536a; eine Beweislastumkehr greift nur, wenn die Schadenursache eindeutig im Herrschafts‑ und Einflussbereich des Vermieters liegt.
Eine allgemeine Pflicht des Vermieters zur Reinigung von Dachrinnen in festen Intervallen besteht nicht, sofern aufgrund der örtlichen Verhältnisse (z. B. fehlende nahe Bäume) nicht mit erheblichem Laubfall zu rechnen ist.
Ein außergewöhnliches, unvorhersehbares Unwetter kann als ursächliche Schadensquelle einen Ersatzanspruch des Mieters ausschließen, wenn der Schaden trotz zumutbarer Instandhaltungsmaßnahmen nicht vermeidbar war.
Vorinstanzen
Oberlandesgericht Düsseldorf, 24 U 256/11 [NACHINSTANZ]
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für den Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Tatbestand
Die Klägerin hat bei dem Beklagten zwei Lagerräume im T2-Straße in E gemietet. In den Lagerräumen befanden sich u. a. Hochregale, in denen die Klägerin Ware in Kartons lagerte. Dabei handelte es sich überwiegend um Merchandising-Artikel wie T-Shirts, Jacken, Poster und Autoaufkleber.
Am 12. Juli 2010 zog in der Mittagszeit ein Unwetter mit starken Windböen und Starkregen durch das Stadtgebiet E. In den von der Klägerin angemieteten Lagerhallen kam es zu einem Wassereinbruch. Die Klägerin behauptet, Ursache für den Wassereinbruch sei, dass die außen am Haus angebrachte Dachrinne sowie das sich daran anschließende Abflussrohr durch Laub und Dreck vollständig verstopft gewesen seien. Das Regenwasser habe aufgrund der verstopften Dachrinne nicht abfließen können und sich an einer Stelle des Daches gestaut. Hier sei es dann in die von ihr angemietete Lagerhalle eingedrungen und zwar so stark, dass es die Wände heruntergelaufen sei. Die in den Pappkartons gelagerten Merchandising-Artikel seien durch den Wassereinbruch vollständig durchnässt und unbrauchbar geworden. Hierdurch sei ihr ein Schaden in Höhe von insgesamt 11.322,17 Euro netto entstanden.
Die Klägerin meint, dem Beklagten als Vermieter habe es oblegen, die Dachrinnen und das Abflussrohr in regelmäßigen Abständen zu säubern. Aus diesem Grunde sei in dem Mietvertrags zwischen den Parteien in § 6 vereinbart worden, dass sonstige Betriebskosten wie die Dachrinnenreinigung umgelegt und von ihr als Mieterin zu zahlen seien. Tatsächlich sei der Beklagte dieser Verpflichtung nicht nachgekommen. Zum Zeitpunkt des Schadenfalles seien die Dachrinne und das Abflussrohr vollständig mit Laub und Dreck verstopft gewesen. Unmittelbar nach dem Vorfall seien die Zeugen T3 und A auf das Dach der angemieteten Lagerhalle gestiegen und hätten festgestellt, dass die Dachrinne mit Laub und Dreck verstopft sei. Die Zeugen hätten die Dachrinne sodann gereinigt und das Regenwasser sei ordnungsgemäß abgeflossen. Auch in der Vergangenheit sei es mehrfach zu Wassereinbrüchen wegen der verstopften Dachrinne gekommen. Der Zeuge T3 habe, da Beschwerden gegenüber dem Beklagten wegen der Untätigkeit des Hausmeisters erfolglos geblieben seien, im April 2010 die Dachrinne vom gröbsten Dreck befreit und Laub entfernt.
Die Klägerin beantragt,
| den Beklagten zu verurteilen, 1) 11.322,17 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 18. September 2010 an sie zu zahlen, 2) sie von der Inanspruchnahme durch die Rechtsanwälte F und I aus N in Höhe eines Betrages von 361,90 Euro freizustellen. |
Der Beklagte beantragt,
| die Klage abzuweisen. |
Er ist der Ansicht, eine Verpflichtung der Vermieters, Dachrinnen und Abflussrohre in Abständen von vier bis sechs Wochen zu reinigen, bestehe nicht. Am 6. Januar 2010 habe er mit Herrn U einen Hausmeistervertrag abgeschlossen, auf den wegen der weiteren Einzelheiten Bezug genommen wird (Blatt 21 der Akte). Danach sei der Hausmeister zur regelmäßigen wöchentlichen Inspektion und Wartung unter anderem von Abflüssen und sonstigen Installationen verpflichtet gewesen. Auch die regelmäßige Kontrolle und Reinigung von Regenrinnen sei Gegenstand des Vertrages. Dieser Verpflichtung sei der Hausmeister regelmäßig nachgekommen. Ursächlich für den Wassereinbruch sei auch nicht die Verschmutzung der Dachrinne mit Laub und Dreck sondern das starke Unwetter, das am 12. Juli 2010 in der Mittagszeit über E gezogen sei.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Das Gericht hat Beweis erhoben aufgrund des Beweisbeschlusses vom 5. September 2011 (Blatt 142 der Akte). Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 5. September 2011 (Blatt 140 ff. der Akte) Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung von Schadenersatz, da nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht feststeht, dass dem Beklagten als Vermieter eine Pflichtverletzung zur Last fällt.
Als Anspruchsgrundlage kommt § 536 a Abs. 1 2. Alternative BGB in Betracht. § 536 a BGB gilt auch für die Gewerbemiete und umfasst Mangelfolgeschäden.
Gemäß § 536 a Abs. 1 2. Alternative BGB haftet der Vermieter auf Schadenersatz für Sachmängel, die nach Vertragsschluss auftreten, wenn ihn ein Verschulden trifft. Darlegungs- und beweisbelastet ist der Mieter grundsätzlich für alle Voraussetzungen (Palandt-Weidenkaff, 70. Auflage, § 536 a, Randziffer 11). Etwas anderes gilt nur dann, wenn feststeht, dass die Schadenursache im Herrschafts- und Einflussbereich des Vermieters gesetzt worden ist. In diesem Fall muss sich der Vermieter hinsichtlich des Verschuldens entlasten (vgl. BGH, Urteil vom 22. Oktober 2008, Aktenzeichen XII ZR 148/06; BGH, Urteil vom 25. Januar 2006, Aktenzeichen VIII ZR 223/04). Diese Erleichterung der Darlegungs- und Beweislast, die der fehlenden Einsichtsmöglichkeit in den Verantwortungsbereich der jeweils anderen Seite Rechnung trägt, greift jedoch dann nicht ein, wenn ungeklärt bleibt, in wessen Verantwortungsbereich die Schadenursache gesetzt worden ist (vgl. BGH, Urteil vom 25. Januar 2006, Aktenzeichen VIII ZR 223/04).
Dachrinne und Abflussrohr gehören zum Haus, die diesbezügliche Reinigung ist eine vorweggenommene Instandhaltung der Mietsache, weshalb es sich bei der Verletzung von Instandhaltungspflichten um einen Sachmangel handelt, der dem Anwendungsbereich von § 536 a BGB unterfällt. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist jedoch offen geblieben, ob der Wassereinbruch in die von der Klägerin gemieteten Lagerhallen auf einer Pflichtverletzung des beklagten Vermieters beruht. Grundsätzlich besteht keine Pflicht des Vermieters, Dachrinnen und Regenabflüsse regelmäßig zu reinigen, wenn nicht aufgrund der Örtlichkeit mit Laubverstopfungen zu rechnen ist, d. h., wenn Bäume in der Nähe sind und diese so hoch sind, dass Laub in nicht unerheblichem Ausmaß auf das Dach und in die Regenrinnen fällt. Im vorliegenden Fall befindet sich in der Nähe der Lagerhallen ein Birkenwäldchen, weshalb grundsätzlich mit erhöhtem Laubbefall zu rechnen ist, allerdings in der Zeit, in der die Bäume das Laub abwerfen, nämlich im Herbst. Der Wassereinbruch fand am 12. Juli 2010, also im Hochsommer statt und damit zu einer Zeit, in der grundsätzlich mit erhöhtem Laubanfall nicht gerechnet werden muss.
Darüber hinaus gibt es keinen Beweis des ersten Anscheins dafür, dass es einem typischen Geschehensablauf entspricht, dass Rückstaubildungen stets auf eine Verletzung etwa von Reinigungspflichten zurückzuführen sind. Im vorliegenden Fall hat der Zeuge T3 die Dachrinne im April 2010 unstreitig jedenfalls von grobem Laub befreit. Im Zeitraum von April bis Juli ist grundsätzlich mit erhöhtem Laubanfall nicht zu rechnen. Hinzukommt die Besonderheit der Dachkonstruktion. Neben der von der Klägerin angemieteten Lagerhalle befindet sich unmittelbar angrenzend eine weitere Lagerhalle. Die Dächer beider Lagerhallen verlaufen abschüssig zueinander, weshalb sie eine „V-Form“ bilden. Am tiefsten Punkt befindet sich die Dachrinne, die das sich von beiden Dächern sammelnde und herabfließende Wasser sammelt und abführt. Aufgrund der mit dem Unwetter einhergehenden ungewöhnlich heftigen Regenfälle, die im gesamten Stadtbereich dazu führten, dass die Wassermassen so schnell nicht abfließen konnten, ist zumindest fraglich, ob der Wassereinbruch tatsächlich darauf zurückzuführen ist, dass die Dachrinnen im Zeitraum von April bis zum 12. Juli 2010 nicht gereinigt wurden. Mit hoher Wahrscheinlichkeit ist der Wassereinbruch auf die starken Regenfälle im Zusammenhang mit dem Unwetter zurückzuführen. Aus diesem Grunde kann auch dahinstehen, ob die Aussage des Zeugen A glaubhaft ist, der bekundet hat, er habe alle Dachrinnen wöchentlich gereinigt. Es kann ferner dahinstehen, ob am 12. Juli 2010 durch das Unwetter auch frisches Laub und kleine Äste durch die heftigen Sturmböen auf das Dach geweht wurden und zu einer Verstopfung der Dachrinne beigetragen haben, denn jedenfalls kommen als Ursache die unvorhersehbaren starken Regenfälle in Betracht, wobei sich die Wassermassen hier noch am tiefsten Punkt zwischen den beiden Dächern sammelten und so schnell von Dachrinne und Abflussrohr nicht aufgenommen und abgeführt werden konnten.
Die Nebenentscheidung bezüglich der Kosten beruht auf § 91 ZPO, diejenige bezüglich der vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.
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