Berufung: Fristlose Kündigung wegen Schimmelbefalls (§ 544 BGB) wirksam
KI-Zusammenfassung
Die Kläger kündigten wegen erheblicher Schimmelbildung fristlos das Mietverhältnis. Streitpunkt war, ob die Wohnungsbeschaffenheit eine Gesundheitsgefährdung begründet und ob vor Kündigung Anzeige oder Aufforderung zur Mängelbeseitigung erforderlich ist. Das Landgericht stellte die Wirksamkeit der Kündigung nach § 544 BGB fest und verurteilte die Beklagten zu den Kosten.
Ausgang: Berufung der Kläger stattgegeben; fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung (§ 544 BGB) für wirksam erklärt, Kosten den Beklagten auferlegt.
Abstrakte Rechtssätze
Eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter nach § 544 BGB ist gerechtfertigt, wenn die Beschaffenheit der Mietsache die Nutzung mit einer erheblichen Gesundheitsgefährdung verbindet.
Schimmelpilzbefall in nennenswertem Umfang, insbesondere wenn mehrere Räume und für den Alltag wichtige Räume betroffen sind, kann eine solche erhebliche Gesundheitsgefährdung darstellen.
Für die Ausübung des Kündigungsrechts nach § 544 BGB ist grundsätzlich keine vorherige Anzeige oder Aufforderung zur Mängelbeseitigung erforderlich; Ausnahmen gelten nur, wenn der Mangel plötzlich, unerwartet und in sehr kurzer Zeit ohne Weiteres behebbar ist.
Die Verwirkung des Kündigungsrechts ist trotz längerer Dauer des Mangelbestands wegen des gesundheitspolitischen Schutzzwecks von § 544 BGB regelmäßig nicht anzunehmen.
Behauptungen des Vermieters, der Schaden sei unerheblich oder selbst verursacht, bedürfen eines substantiierten Nachweises; entgegenstehende Feststellungen eines Sachverständigengutachtens sind nicht ohne weiteres zu ersetzen.
Vorinstanzen
Amtsgericht Duisburg, 3 C 1187/00
Tenor
Auf die Berufung der Kläger wird das am 14. September 2000 verkündete
Urteil des Amtsgerichts Duisburg, Az.: 3 C 1187/00, abgeändert und insgesamt
wie folgt neu gefaßt:
Es wird festgestellt, daß das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis
betreffend die Wohnung 1. Obergeschoß, in durch die fristlose
Kündigung vom 31. August 1999 wegen Gesundheitsgefährdung mit sofortiger
Wirkung beendet worden ist.
Die Kosten des Rechtsstreits einschließlich derjenigen des selbständigen Beweis-
verfahrens vor dem Amtsgericht Duisburg, Az. 3 H 109/99, tragen die Beklagten.
Streitwert: 1.800,- DM.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Berufung ist begründet.
I.
Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung ist durch die mit Schreiben vom 31.8.1999 erklärte fristlose Kündigung beendet worden. Die Kündigung war wirksam, weil die Kläger gemäß § 544 BGB einen Grund zur fristlosen Kündigung hatten.
Die Wohnung war zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung so beschaffen, daß ihre Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden war. Ausweislich des im Rahmen des selbständigen Beweisverfahrens eingeholten Gutachtens des Sachverständigen vom 06.12.1999 befand sich in der Wohnung in erheblichem Umfang Schimmelpilzbildung und Wandfeuchtigkeit. Im Kinderzimmer und in der Küche fanden sich Stock- und Sparkflecken sowie Schimmelpilzansätze an den Außenwänden und im außenwandnahen Deckenbereich. Im Badezimmer war eine größere Fläche von Schimmel befallen. Flächen der Flurinnenwand wiesen einen stark erhöhten Wert an Bauteilfeuchtigkeit - auf einer Skala bis 100 wurde ein Meßwert von 82 erzielt - auf. Nach den Ausführungen des Sachverständigen ist dieser Zustand nicht erst nach dem Auszug der Kläger entstanden; vielmehr ist davon auszugehen, daß er bereits vor der ausgesprochenen Kündigung am 31.8.1999 vorlag.
Ein derartiger Schimmelpilzbefall stellt grundsätzlich, wenn er - wie hier - in nennenswertem Umfang auftritt, eine Gesundheitsgefährdung dar (vgl. LG München, NJW-RR 1991, 975; AG Köln, WuM 1986, 94; Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl. 1999, § 544 BGB Rn. 19; a.A.: AG Osnabrück, WuM 1984, 199). Denn Schimmel kann Krankheiten wie Allergien und Asthma hervorrufen oder zumindest auslösen. Außerdem kann Schimmel zu den cancerogenen Stoffen gerechnet werden. Daß der Schimmel nicht nur in unerheblichem Maß aufgetreten ist, zeigen die Beschreibungen des Sachverständigen , wonach er diesen immerhin in 3 Zimmern feststellte. Insbesondere der Schimmel im Badezimmer, einem im täglichen Leben unverzichtbaren Raum, hatte eine größere Wandfläche erfaßt, wie auf den Fotos zu erkennen ist.
Soweit die Beklagten einwenden, eine Gesundheitsgefahr sei von den vom Sachverständigen festgestellten Schaden nicht ausgegangen, weil es sich um abgetrocknete Stock- und Sparkflecken handele, kann von dieser näher nicht unter Beweis gestellten Tatsache nicht ausgegangen werden, denn derartiges hat der Sachverständige in seinem Gutachten nicht festgestellt. Dort ist nur die Rede von dem Vorhandensein der Stock- und Sparkflecken sowie den Schimmelpilzbildungen und einer feuchten Wandstelle.
Das Kündigungsrecht ist nicht ausgeschlossen. Es war seitens der Kläger weder erforderlich, den Mangel den Beklagten anzuzeigen oder diese zur Mangelbeseitigung aufzufordern, noch ist das Kündigungsrecht verwirkt:
Die Anzeige nach § 545 BGB ist nicht Voraussetzung für das Kündigungsrecht nach § 544 BGB, wie sich bereits aus dem Wortlaut jener Vorschrift ergibt, der den § 544 BGB im Gegensatz zu § 542 BGB gerade nicht erwähnt. Eine Aufforderung zur Mängelbeseitigung, wie sie nach § 542 BGB erforderlich ist, ist regelmäßig ebenfalls nicht Voraussetzung für die Kündigung nach § 544 BGB, wie auch hier der Wortlaut erweist. Ausnahmen werden lediglich dann angenommen, wenn der gesundheitsgefährdende Zustand plötzlich und unerwartet auftritt und in kürzester Zeit leicht und ohne weiteres behoben werden kann (vgl. LG Kiel, WuM 1992, 122; Eisenschmid, a.a.O., § 544 BGB Rn .15). Das ist hier nicht der Fall. Der Sachverständige hat als Ursachen für das feuchte Raumklima insbesondere die undichten Fenster und das nicht mehr ordnungsgemäße Flachdach genannt. Er hat die Schäden damit Baumängeln zugeordnet.
Das diese Mängel ohne weiteres kurzfristig beseitigt werden können, ist nicht ersichtlich. Soweit die Beklagten das Gegenteil unter Beweis durch Einholung eines Sachverständigengutachtens stellen, ist dem nicht nachzukommen, weil dies auf eine prozessual unzulässige Ausforschung hinauslaufen würde. Denn angesichts der vom Sachverständigen zur Ursache der Feuchtigkeit gemachten Ausführungen hätte es einer näheren Darlegung seitens der Beklagten bedurft, wieso sie der Ansicht sind, daß sich derartige Baumängel in kürzester Zeit beheben lassen. Das Kündigungsrecht ist auch nicht, wie die Beklagten nunmehr in der Berufungsinstanz meinen, ausgeschlossen, weil die Gesundheitsgefahren von den Klägern selbst verursacht worden sind. Derartiges hat der Sachverständige in seinem Gutachten ausgeschlossen.
Schließlich ist das Kündigungsrecht der Kläger nicht verwirkt. Dies anzunehmen ist zwar aufgrund der unstreitig langen Dauer des Vorhandenseins der Mängel naheliegend. Dem steht aber der gesundheitspolitische Zweck der Vorschrift des § 544 BGB entgegen, weshalb der Mieter auch noch nach langen Verzögerungen kündigen darf (vgl. Eisenschmid, a.a.O., § 544 BGB Rn. 21 m.w.N.).
II.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.