Berufung zurückgewiesen: Nachforderung wegen mangelhafter Nebenkostenvereinbarung (§20 NMV)

Landgericht Duisburg · 13 S 322/02 · 24.02.2003

KI-Zusammenfassung

Die Kläger (Vermieter) hatten Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts wegen einer Nebenkostennachforderung und einer Mieterhöhung eingelegt. Streitpunkt war, ob die mietvertragliche Vereinbarung den Anforderungen des §20 Abs.1 S.3 NMV (Transparenz der Betriebskosten) genügt und ob ein Heilungseffekt eintritt. Das Landgericht wies die Berufung als unbegründet zurück: die Vereinbarung war nicht ausreichend, eine nachträgliche Heilung für frühere Abrechnungszeiträume scheidet aus, die Mieterhöhung war formell nicht nachvollziehbar und Rücklastschriftkosten sind nicht ersatzfähig.

Ausgang: Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts wegen Nebenkostennachforderung und Mieterhöhung als unbegründet abgewiesen

Abstrakte Rechtssätze

Bei Vereinbarungen nach § 20 Abs. 1 S. 3 NMV muss der Vermieter dem Mieter bei Überlassung der Wohnung die einzelnen umlagefähigen Betriebskostenarten und deren voraussichtliche Höhe nennen; die Angabe eines einheitlichen Vorauszahlungsbetrags genügt nicht.

Ein Verstoß gegen das Transparenzgebot des § 20 Abs. 1 S. 3 NMV kann für zurückliegende Abrechnungszeiträume nicht durch nachträgliche Bekanntgabe der Einzelangaben geheilt werden; eine Heilung kommt allenfalls für die Zukunft in Betracht.

Die Verwirkung eines Anspruchs setzt sowohl ein Zeit- als auch ein Umstandsmoment voraus; bloßer Zeitablauf von relativ kurzer Dauer und das Fehlen einer berechtigten Vertrauensgrundlage des Gegners führen nicht zur Verwirkung.

Eine Mieterhöhung wegen gestiegener laufender Aufwendungen ist nur wirksam, wenn der Vermieter die Berechnungsgrundlagen so darlegt, dass die Erhöhung für den Mieter verständlich und nachprüfbar ist (z. B. zugrundegelegte Quadratmeterzahl).

Besteht keine durchsetzbare Hauptforderung, kann der Vermieter Ersatz für Kosten von Rücklastschriften nicht verlangen.

Vorinstanzen

Amtsgericht Oberhausen, 32 C 1747/02

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das am 22. Oktober 2002 verkündete Urteil des Amtsgerichts Oberhausen, Az.: 32 C 1747 / 02, wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Streitwert für das Berufungsverfahren: 302,43 EUR.

Gründe

I.

Die zulässige Berufung ist nicht begründet. Die Entscheidung des Amtsgerichts beruht weder auf einer Rechtsverletzung, noch rechtfertigen die gemäß § 529 ZPO zugrundezulegenden Tatsachen eine andere Entscheidung (§ 513 Abs. 1 ZPO).

Die Nebenkostennachforderung aus der Abrechnung vom 13. Dezember 2000 ist nicht begründet. Insoweit fehlt es jedenfalls - unabhängig von der Frage, ob die Abrechnung für sich genommen überhaupt nachvollziehbar ist, da nicht erkennbar ist, wie bei einer Abrechnung nach Fläche von Gesamtanteilen über 617,64380 ausgegangen werden kann, obwohl ausweislich der Heizkostenabrechnung u.a. insgesamt 1.866,200 m² zugrundezulegen sind - an einer den Erfordernissen des § 20 Abs. 1 S. 3 NMV (Neubaumietenverordnung 1970) genügenden Vereinbarung über die Umlage von Betriebskosten. Danach sind dem Mieter die geltend gemachten Betriebskosten nach Art und Höhe bei Überlassung der Wohnung bekannt zu geben. Nahezu einhellig wird in Rechtsprechung und Literatur vertreten, dass nur die ausdrücklich aufgeführten Betriebskosten neben der Miete umlagefähig sind und dass die einzelnen Kosten auch der Höhe nach zu bezeichnen sind. Die Angabe eines einheitlichen Vorauszahlungsbetrages ist nicht ausreichend (vgl. negativer Rechtsentscheid des OLG Oldenburg, NJW-RR 1998, 12, LG Berlin, MM 1993, 30; Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl. 1999, § 546 BGB, Rn. 24 m.w.N.). Ist bei den aufgeführten Kostenarten die jeweilige Höhe der auf den Mieter entfallenden Kosten - wie hier bezüglich aller Kosten mit Ausnahme der Heiz- und Warmwasserkosten - nicht ausgewiesen, liegt ein Verstoß gegen das Transparenzgebot vor. Dies wird insbesondere auch von der von den Klägern für die gegenteilige Auffassung zitierten Literatur (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Aufl. 2001, Rn. 3041 ff.) nicht anders gesehen.

1. Die Nebenkostennachforderung aus der Abrechnung vom 13. Dezember 2000 ist nicht begründet. Insoweit fehlt es jedenfalls - unabhängig von der Frage, ob die Abrechnung für sich genommen überhaupt nachvollziehbar ist, da nicht erkennbar ist, wie bei einer Abrechnung nach Fläche von Gesamtanteilen über 617,64380 ausgegangen werden kann, obwohl ausweislich der Heizkostenabrechnung u.a. insgesamt 1.866,200 m² zugrundezulegen sind - an einer den Erfordernissen des § 20 Abs. 1 S. 3 NMV (Neubaumietenverordnung 1970) genügenden Vereinbarung über die Umlage von Betriebskosten. Danach sind dem Mieter die geltend gemachten Betriebskosten nach Art und Höhe bei Überlassung der Wohnung bekannt zu geben. Nahezu einhellig wird in Rechtsprechung und Literatur vertreten, dass nur die ausdrücklich aufgeführten Betriebskosten neben der Miete umlagefähig sind und dass die einzelnen Kosten auch der Höhe nach zu bezeichnen sind. Die Angabe eines einheitlichen Vorauszahlungsbetrages ist nicht ausreichend (vgl. negativer Rechtsentscheid des OLG Oldenburg, NJW-RR 1998, 12, LG Berlin, MM 1993, 30; Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl. 1999, § 546 BGB, Rn. 24 m.w.N.). Ist bei den aufgeführten Kostenarten die jeweilige Höhe der auf den Mieter entfallenden Kosten - wie hier bezüglich aller Kosten mit Ausnahme der Heiz- und Warmwasserkosten - nicht ausgewiesen, liegt ein Verstoß gegen das Transparenzgebot vor. Dies wird insbesondere auch von der von den Klägern für die gegenteilige Auffassung zitierten Literatur (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Aufl. 2001, Rn. 3041 ff.) nicht anders gesehen.

Dem steht nicht die von den Klägern angeführte Begründung des Gesetzgebers entgegen, der sich an der von den Klägern zitierten Textstelle mit der vorliegenden Frage nicht konkret befasst. Im Vordergrund stehen muss vielmehr der Sinn und Zweck der Norm, wonach zugunsten des Mieters Transparenz über die anfallenden Kosten bestehen soll. Gerade die Transparenz erfordert es beim preisgebundenen Wohnraum, nicht nur die einzelnen Kostenarten, sondern auch die auf diese anfallenden Kosten selbst der Höhe nach zu bezeichnen. Diese Spezifizierung der Betriebskosten ist dem Vermieter unter Berücksichtigung seiner Kenntnis von den erheblichen Fakten durchaus zumutbar. Dies gilt auch für die Kläger als Vermieter von neu errichtetem Wohnraum. Zum einen unterscheidet der Gesetzestext nicht zwischen der Vermietung von neu errichtetem und bestehendem Wohnraum. Zum anderen kann der Vermieter bei Neuvermietungen auf Erfahrungssätze zurückgreifen (vgl. LG Mannheim, WuM 1994, 694; Schmid, a.a.O., Rn. 3042). Dies ist insbesondere bei den Klägern der Fall, denen als Großvermietern ein hinreichender Erfahrungsschatz zur Verfügung steht. Dass eine Schätzung möglich ist, zeigt sich auch daran, dass die Kläger die voraussichtliche Höhe der Vorauszahlungen für sämtliche anfallenden Betriebskosten mit einem Gesamtbetrag von 145,86 DM angegeben und mietvertraglich festgelegt haben. Diesem Betrag hat offensichtlich eine Kalkulation zugrunde gelegen. Denn ansonsten hätten die Kläger nicht einen auf die zweite Stelle hinter dem Komma genau ausgerechneten Betrag in den Mietvertrag aufgenommen, sondern einen gerundeten Pauschalbetrag gewählt.

Dieser Mangel in der mietvertraglichen Vereinbarung kann nicht dadurch als geheilt angesehen werden, dass die Beklagten durch Bekanntgabe der Betriebskostenabrechnung die Höhe der angefallenen Kosten erfahren haben. Es ist streitig, ob die Folge des Verstoßes gegen § 20 Abs. 1 S. 3 NMV von Dauer ist oder ob er geheilt werden kann (vgl. Langenberg, a.a.O., Rn. 25 mit Nachweisen). Folgt man der zweitgenannten Auffassung, würde eine Heilung hier gleichwohl ausscheiden. Denn diese käme auch nach der befürwortenden Meinung nur für die Zukunft, nicht jedoch - wie von den Klägern verlangt - für die Vergangenheit in Betracht (vgl. OLG Oldenburg, a.a.O.; Langenberg, a.a.O., Sternel, Miete, 3. Aufl. 1988, III Rn. 380). Nichts anderes ergibt sich aus den von den Klägern vorgelegten Urteilen (Landgericht Potsdam, Az.: 11 S 117 / 01, Urteil vom 20. Dezember 2001; LG Berlin, MM 1993, 30). Denn nach Sinn und Zweck von § 20 Abs. 1 S. 3 NMV muss dem Mieter vor der jeweiligen Abrechnungsperiode die detaillierte Zusammensetzung bekannt gegeben sein. Folgerichtig hat das Landgericht Potsdam die Nachforderung aus der Abrechnung für 2000 zugesprochen, nachdem die erforderlichen Einzelangaben in der Abrechnung von 1997 nachgeholt worden waren. Eine Heilung aufgrund der in der Abrechnung vom 13. Dezember 2000 für das Jahr 1999 gemachten Angaben scheidet daher für das Jahr 1999 zwangsläufig aus.

Die Kläger können sich schließlich nicht erfolgreich auf den Einwand der Verwirkung berufen. Ein Anspruch/Einwand ist nur dann verwirkt, wenn ein Vertragspartner erst so spät Ansprüche/Einwände geltend macht, dass der andere darauf vertrauen durfte, diese würden nicht mehr erhoben, und wenn er sich entsprechend darauf einrichtete. Verwirkung greift mithin nur ein, wenn sowohl das sog. Zeit- als auch das sog. Umstandsmoment erfüllt sind. Beides ist hier nicht der Fall. Der Mietvertrag wurde zum 1. August 1999 abgeschlossen, die Betriebskostenabrechnung für 1999 wurde Ende 2000 erstellt und seitdem nicht beglichen, was nur einen Zeitraum von knapp 1 1/2 Jahren umfasst. Zudem kann es nicht als Sache des - gerade im sozialen Wohnungsbau rechtlich unerfahrenen - Mieters angesehen werden, zugunsten des Vermieters darauf hinzuwirken, dass dieser die Voraussetzungen von § 20 NMV erfüllt. Dementsprechend durften die Kläger nicht darauf vertrauen, dass die Beklagten sich nicht auf die fehlende vertragliche Vereinbarung berufen würden.

Die Kläger haben gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung einer um 5,01 DM monatlich erhöhten Grundmiete für die Monate Januar bis April 2001. Die mit Schreiben vom 6. April 2001 ausgesprochene Mieterhöhung ist, wie bereits das Amtsgericht zutreffend festgestellt hat, nicht wirksam. Grund für die Erhöhung soll ausweislich des Schreibens vom 6. April 2001 der Wegfall des Verzichts auf Aufwendungen durch die Bewilligungsbehörde sein. Grundsätzlich kann jedoch die Kostenmiete bei der Erhöhung laufender Aufwendungen nur gemäß § 4 Abs. 7, 8 NMV unter den Voraussetzungen von § 10 Wohnungsbindungsgesetz erhöht werden. Danach ist Voraussetzung für eine wirksame Mieterhöhung u.a., dass der Vermieter mitteilt, wie die Mieterhöhung berechnet ist. Diese Darstellung muss in sich verständlich und nachprüfbar sein. Das ist hier nicht der Fall, weil die Kläger nicht angegeben haben, welche Quadratmeterzahl sie der Berechnung zugrundegelegt haben und sich anschließend verrechnet haben. Für die Beklagten, die davon ausgehen mussten, dass die Kläger ihrer Berechnung die richtigen Zahlen zugrunde legen würden, erschloss sich daher der Erhöhungsbetrag nicht. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass die Kläger sich zugunsten der Beklagten verrechnet haben. Dies entbindet sie nicht von der Einhaltung der vorgeschriebenen Form.

1. Die Kläger haben gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung einer um 5,01 DM monatlich erhöhten Grundmiete für die Monate Januar bis April 2001. Die mit Schreiben vom 6. April 2001 ausgesprochene Mieterhöhung ist, wie bereits das Amtsgericht zutreffend festgestellt hat, nicht wirksam. Grund für die Erhöhung soll ausweislich des Schreibens vom 6. April 2001 der Wegfall des Verzichts auf Aufwendungen durch die Bewilligungsbehörde sein. Grundsätzlich kann jedoch die Kostenmiete bei der Erhöhung laufender Aufwendungen nur gemäß § 4 Abs. 7, 8 NMV unter den Voraussetzungen von § 10 Wohnungsbindungsgesetz erhöht werden. Danach ist Voraussetzung für eine wirksame Mieterhöhung u.a., dass der Vermieter mitteilt, wie die Mieterhöhung berechnet ist. Diese Darstellung muss in sich verständlich und nachprüfbar sein. Das ist hier nicht der Fall, weil die Kläger nicht angegeben haben, welche Quadratmeterzahl sie der Berechnung zugrundegelegt haben und sich anschließend verrechnet haben. Für die Beklagten, die davon ausgehen mussten, dass die Kläger ihrer Berechnung die richtigen Zahlen zugrunde legen würden, erschloss sich daher der Erhöhungsbetrag nicht. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass die Kläger sich zugunsten der Beklagten verrechnet haben. Dies entbindet sie nicht von der Einhaltung der vorgeschriebenen Form.

Die von den Klägern in der Mieterhöhung als Rechtsgrundlage angegebenen sog. "WFB Bestimmungen (Ziffer 2.245)" enthalten keine abweichenden Regelungen. Die Kläger könnten damit allenfalls Ziffer 2.245 der Wohnungsbauförderungsbestimmungen gemäß dem Runderlass des Ministeriums für Bauen und Wohnen vom 30. September 1997 gemeint haben, die sich jedoch nicht mit den formalen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung befasst.

Da eine Hauptforderung nicht besteht, können die Kläger keinen Ersatz für die Kosten von Rücklastschriften verlangen.

1. Da eine Hauptforderung nicht besteht, können die Kläger keinen Ersatz für die Kosten von Rücklastschriften verlangen.

II.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.